プラウド天王寺真田山ってどうですか？

なんかここのマンション立地以外あんまりいい話出てこないですね。
もちろんマンションは立地命なんやけど、大きな買い物やからもう少し後押ししてくれる材料も欲しいかな。
小学校も有名やからピンポイントに真田山に住みたいっていう人もいるでしょうしね。
デベも野村やし期待が大きい分色々頑張ってほしいです。
ただ今のご時世なんでも値上げやからコストカットも仕方ないんでしょうか。

立地は寧ろよくないじゃん
半永久的居住者専用のような

>>239 マンション検討中さん

この規模だと居住者専用の方がいい

居住者専用だな。

>>241 周辺住民さん

周辺の方もその方が安心ですよね。

>>231
ハルカスからの望遠カメラで暇なやつは除く可能性もありか。
あれだけ離れているとカーテン開放してるだろうから。
覗かれ放題になる可能性もあるのか

>>243

お見合いでカーテン常に閉めとかないといけないマンションの方が嫌かな。
市内だとどこからも覗かれないほど辺鄙な場所のマンションってないと思うからあまり気にしない方が良いですね。

プレサンスが、グランドメゾン天王寺真田山の横で分譲開始するみたい。
プレサンスだけど、玉造駅近。価格次第だけど。

プレサンス

こちらですね？


http://pressance-loger.com/pl-tns40/


物件概要
名称 プレサンス ロジェ 天王寺真田山
所在地 大阪市天王寺区玉造本町1番22（地番）
交通 大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「玉造」駅 徒歩1分、JR大阪環状線「玉造」駅 徒歩4分
地域・地区 商業地域・防火地域・準防火地域
地目 宅地
敷地面積 464.28㎡（登記簿面積・実測面積・売買対象面積・建築確認対象面積）
建築面積 307.55㎡
建築延床面積 3,398.99㎡
容積率 599.65％（法定600％）
建蔽率 66.25％（法定80％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上15階建
総戸数 40戸
建築確認番号 第H29確認建築防大01811号（平成29年8月21日）
私道負担 なし
自転車置場 80台（屋内2段ラック式 20台・屋内スライドラック式 36台・屋内ラック式 ２台・屋外2段ラック式 屋根付 10台・屋外3人乗対応スライドラック式 屋根付 12台）月額使用料：未定
バイク置場 1台（屋外平面式 屋根付）月額使用料：未定
ミニバイク置場 5台（屋外平面式 屋根付）月額使用料：未定
駐車場 8台（屋内機械式）月額使用料：未定
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ）へ委託。
竣工予定 平成31年6月下旬
入居予定 平成31年7月下旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
設計・監理 有限会社Cube設計事務所
構造設計 株式会社ティーエムエッチ
施工 株式会社金山工務店
管理会社 グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
第1期予定販売概要
予定販売戸数 6戸
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・3LDK
住居専有面積 55.15㎡～72.43㎡
バルコニー面積 11.99㎡～14.04㎡
サービスバルコニー面積 2.07㎡・6.43㎡
アルコーブ面積 0.68㎡～0.87㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年11月中旬

複線利用できることもあり、好立地にあるマンションだと思います。
もう今月に販売開始だと思いますが
まだ価格などは公表されていない感じですが、
相場としてはどれくらいになるでしょうか。詳細が気になりますね。

＞＞２４７


何度も言うようだけど、５５００万円からの物件で、　確実に６０００万円を超えてくる物件。

６０００万円〜

何度も言うけど。

>>248

６０００万以上も出して間取りも設備もいまいちじゃなー。
駅から遠いのに高いんだから、せめてそのあたりはきちんとしたもの作ってほしかった。
なんかどこ部屋も形がデコボコして使いにくそうだし。
敷地も１０００㎡もあるんだからもっとまともな物件にすればよかったのにもったいない。

4000万で待機してる私は？

>>250 通りがかりさん

無理せんと東大阪か八尾あたりまで出た方がええと思うよ。

初めて見ましたが、こんな住宅街で実需向けなのにめっちゃ部屋狭いんですね。83.73.67平米の三つですか。数年前より5〜7平米ほど足りてないですね。

こういうのはリセールの時にきいてくるんですよね。キッチンがせまくてモノが入りきらないとか、寝室にベットが３つ置けないとか、納屋がなくなってるとか、ふとんが干せないとか、広い部屋にいた人が買う決断の時にアレっ？てなるんですよ。

プラウドはやたらどこでもバルコニーを削って部屋にあてる仕様をふやしてますが、凸の部分はデッドスペースになって使わないですね。実質的な広さはもう半周りは狭いと思った方が良いでしょう。

ダイレクトウィンドウは眺望の映えるタワーならともかく、こんな住宅街では直射日光が入る割に外から見えるだけで何一ついいことはないと思います。

通路から丸見えのドアの位置も配慮がないですね。他ならクランクさせて見えないようにするのが野村さんですが、そのスペースも惜しいのでしょう。

間取りだけ見ると今の厳しい時を象徴する物件です。設備はよく知りませんが、よくないのでしょうね。

>>252 マンション検討中さん

設備はよく知りませんが、よくないのでしょうね。って、知らんのかい！
どこの刺客？

>>253 匿名さん

ホームページにのってないんで詳しくはわかりませんよ。
この間取りのレベルでよいはずがないという日本語ですが、わかりませんか？

最近の野村の物件に非常に不満を持っているものです。
そのわりに高値でおしとおしてきますからね。
刺客とか、営業脳もほどほとにしてくださいまし。

>>254 マンション検討中さん

ホームページにのってないんで詳しくはわかりませんよ。
最近の野村の物件に非常に不満を持っているものです。
アンチの妄想でしたか。

>>255 匿名さん

アンチとか、本当に営業脳はおもしろいですね。
ついノリで書き込んじゃうと所長に怒られますよ。

間取りと想定価格を見れば苦戦は必至なのに燃料巻いちゃって。クスクス。。

私もそう思います
６０００もの価値がどこにあるのかと。
谷６から歩きましたが遠すぎで、間違いなく値段相応の価値はないです。

他に天王寺区新築で競合がないから高値維持なんでしょうが、
中央区を選ぶ人続出すんだろな。笑

まあ４５人程度はなんとか埋まるんだろうけど笑

>>257

谷６は歩けん事もないけど毎日となると辛い距離かな。
環状線も同じくらいの距離なのがさらに厳しいとこやね。
戸建てなら駅から遠くても納得できるけどマンションで駅から遠いってマンションのメリットを半分放棄してるようなもんやからね。それで駅から遠い分安いならまだ納得出来るけど。
このあたりはやっぱり戸建てで住みたいところかな。
中央区も負けず劣らず高いから天王寺区が高いからって避難するような立地じゃないけど。

ブランド価格がオンされるからね。

野村、グランドメゾン　　　　不便な坂の上にある　枚方のプラウドでも。５０００万円超えですから。

色々見てますが、天王寺区で６０００万が高いと思うなら新築マンション買えない。
駅近くのプレサンスも予想以上の値段でした。
この近隣の中古もチラシ掲載なしで４５００万以上で売買出来てると仲介の販売会社の方も話されていました。
そんな位するのかなあと思います。エリア的には良いとは思いますが駅近くを探され方は他を探されたら
良いと思います。

ただ収納スペ－スが少ないのが気になりますがバルコニ－等プライバシ－には配慮されている様に思いました。
中央区も探していますが、谷４はタワ－マンション以外値段は意外と安いけど環境がイマイチだし。

近隣を見ると築10年ちょっとで坪あたり160-180の売り出しというところですね。

場所について格の高さを打ち出してますが、世間的には安い部類に入りますね。

徒歩10分越えも近辺の狭い層にしか検討対象にしかならないでしょう。

ここはいくらで売ろうとしてるのですか？

天王寺区クラウディアも　目の前壁で　角住戸６０００の数字が価格表目立ちます。

近隣の グランドメゾン上町は、3000万台からで

最上階角部屋でも 最高価格 5,120万円ですね。

80平米台ですよね！

坪単価 190万円から
2年前竣工でした。

3.4年前に マンション購入できれば

近隣でも 高いと言われ 振り返れば 安かったということですか？

わずか 数年で価格上昇が上がってますね⁈

>>264
ここに限らずどこも値上がりしていますね！

良い書き込み・悪い書き込みありますが、興味がない物件の投稿なんて
普通の感覚なら見ないと思うので書き込みが続くという事はこの物件に
関心がある人が多い証拠だと思います。

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目次 [非表示]
[編集]物件概要

所在地：大阪府大阪市中央区上町1丁目57番5、上町16番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩3分 （7番出入口）
大阪市営長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩3分 （7番出入口）
大阪市営谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩7分 （10番出入口）
大阪市営中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩7分 （10番出入口）
総戸数：36戸
構造、建物階数：地上13階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2014年12月下旬予定
売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
施工：株式会社松村組　大阪本店

[編集]価格・コスト・販売時状況

案内会に行ってきました。さすがにグランドメゾンなので仕様は良さそうでした。価格も予定価格を見ましたが高くないのではないでしょうか？来月モデルルーム見に行きます。
価格が気になるところです。５０００万円越えると手が出ません。８０平米４０００万円台希望です。
この場所だと、フロアにもよりますが、中層階以上5,000万円以下はないと思いますよ。おそらく80ｍ2以上なら、5,500以上ではないでしょうか。
南西の７６ｍ2希望です！価格まだ出てませんが、４５００万円ぐらいがいいな。
いいとこ4000万円前後でしょう。上本町の方は4階60平米3300万円でまだ売れてないからなあ。
コンセプトルーム見てきました。トイレもお風呂もなく、ベランダにも出られません。リビングダイニングもそれぞれの間取りの特徴を組み込んだ仕上がりになっているので、通常のモデルルームと比べてイメージしにくく残念でした。ただ、さすがにグレードは高く、高級感はあります。あの立地なので、車の音はやはり気になりますね。
確かに高級感ありましたね。いいなと思いました。ただやっぱり音は気になりますね。慣れるとは思いますが、資産として考えれば静かに越したことは無い。それと内廊下にエアコンが無いマンションってあります？付けると管理費上がるから？そこは結局安っぽい、、残念。なんで内廊下にしたんだろ。。
64平米3300万円からとありましたね。
3,310万円 ～ 5,120万円 最多販売価格帯 4700万円 （各5戸）って、HPに表示ありますよ。予想以上に安い価格ですね、堂ヶ芝に比べると。
上層階で、西北向きのAタイプなら3000万円台後半（坪190万）、西南のBタイプが4000万円台後半（坪205万）、南東のCタイプが5000万円前後（坪210万）ってとこですね。グランドメゾンにしたらお安いと思いました。西向きでも上町筋沿いでもOKなら間取りに無駄の無いAタイプが絶対に買いですね（私は駄目ですが）。Cタイプは柱がボコボコ出ていて部屋の形がいびつですね。水回りも無駄が多い印象で、80平米超えの広さが実感できるかどうか・・・でもここの営業さんはなかなか優秀ですね。積水の社員さんなのでしょうか。ピザ屋さんが地上げできなかったのが何とも残念ですね。
東南角部屋Cタイプの高層階の眺望シミュレーションを見せてもらいました。遠く生駒山系も望める素晴らしい眺望でした。5000万円超で買える方が羨ましいです！
最高5,120万円なんですね。グランドメゾンで、市内で中央区、駅徒歩3分、80ｍ2近くあり、高階層で、消費税8%で。もう500万円ぐらい高いかと思っていたのですが。マイナス要因としては、買い物が不便、大通りに面してる、閑静な住宅街ではない、といったところなんでしょうか？この辺の相場そのものが低いのでしょうか？
土地価格は高いよ。でも大通りに面しているから、販売価格は高値にできない。
ＨＰだと、あと６戸では。よく売れましたね。価格帯を安く抑えた分、お得感ありますね。
残すところあと３戸。売れ行きいいですね。
あとBタイプが2戸。売れ行きええなぁ…
早くしないと完売ですね。 大阪城付近は、分譲マンション他にもありますね。 そこも、とてもいいなと思っています。 今後、マンションがほうぼうに建設されて日照が悪くなったりしないなら、ここもチェックですが。 史跡があり大阪城がある立地が気に入っています。
完売しましたね。スーパーも近くにできるみたいですし、住みやすくなりそうですね。
早めに完売したんですね。上町台地×グランドメゾン、やはり人気。

[編集]交通

駅徒歩３分は、一番近い出口から。谷町線を使うなら、改札から最低でも７分はかかります。
谷町六丁目の地下鉄の7番出口まで3分なだけで、実際に鶴見緑地線の改札に入るまでに、ながーい地下道歩いて5分はかかるよ。谷町線の改札に入るまでは、マンションから10分強かかるよ！環境いいけど、駅まで意外に遠いよ。
私も、駅までの距離と言うよりは、地下道までの距離の方が気になります。地下道までが近いのなら問題ないかな？同じ５分の距離でも、地下道か、屋外かだと、気分的にも、動作的にも、体感的にもぜんぜん違います。今の時期なら、寒い北風をもろに受ける事もなくなるので、良いですよね。雨があたらないのは、もっとうれしいです。
地下道の通勤時間帯の人通りはそれなりにあると思います。地下道が怖ければ地上を歩けば何も問題無いですよね…。雨の日や雪の日は地上を歩くよりは余っ程良いと思います。マンションを出て青になってる方の信号渡って信号待ち発生、信号渡って７番の出入り口までのトータル300mで５〜６分くらい経過。その後階段下って地下道200m〜250m歩いてホームまでで４〜５分くらい経過とすると、最短で９分、通常１１分くらいですか？地下道より、１回は必ず信号待ちが発生する方が気になります。

[編集]構造・建物

Ｂタイプは避難ハッチがメインバルコニーに無くて、とても気にいってます。そんなこと気になるの私だけ？
避難ハッチ、私もきにします。ベランダで椅子おいてリラックスしたいです。
単身者なら十分広く暮らせる広さですね。リビングを広く取っているところが単身者向けという感じでしょうか。収納が少ないので、洋室一部屋は収納部屋になりそうな感じですね。
屋内廊下っていわゆる内廊下ですよね？雪やら豪雨やら最近の気候の激しさを考えると外廊下よりも内廊下の方が良いかもしれないと思うようになりました。
ここは二重床で防音機能も高そうなので魅力を感じます。
ルービックキューブみたいな外観ですね。


工事状況（2014年8月11日撮影）

[編集]共用施設

駐車場：12台
西南角部屋のコーナーサッシですが、外側からの窓清掃を業者に依頼するそうです。その分の管理費コストを内廊下のエアコンをなくすことで相殺したのでしょうか…。ゴミ出しの日は玄関ドア横に置いておくと管理人さんが回収してくれるそうですが、しばらく内廊下に匂いがこもりそうですよね。。。素敵なマンションなのですが、「日常の快適な生活」を考えると細かいところで悩んでしまいます。
小規模非高級物件の宿命でしょう。グランドメゾン京町堀も内廊下でエアコンなし。できてから聞いてねーよって騒がれてましたね。当時はタワー内廊下にエアコンないなんて考えられませんでしたから、皆さんそんなこと確認もしなかったわけです。
自転車置き場は室外ですか？
駐車場が狭いね～…

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[編集]設備・仕様

グランドメゾンはいいですよ。やっぱり。見るとわかります。玄関とか間取りとか。私はグランドメゾンと別のマンション買いましたが。比べたらわかりませんか？うえまちは見てないですけどね
グランドメゾンは基本的にいい。一部を除いて仕様は他のデベより高い。特に内装はいいところが多い。でも、管理はあまり評判よろしくない。管理会社を変えてしまっているグランドメゾンもちらほらある。
エアキスって初めて知ったのですが、子供などはアレルギーなど怖いのでこういう環境配慮は必要ですね。
うちは明るい方が良かったのでフローリングはアッシュ系を選択しました。汚れが目立ちますかね…？
うちはコンセプトルームと同じカラーにしました。インテリア相談会が楽しみです。
私も明るめが良かったのでアッシュ系にしました。ちょっと傷が目立つかもです。
みなさんこんにちは。コーナーサッシの窓のカーテンは上につるものにしますか？それとも一般的な横に開くものですか？カーテンもオーダーになるのでとても高いようです。
コンセプトルームのカーテンは上から吊るすシェードタイプで素敵でしたね。 カーテンも気になりますが食器棚も悩ましい。 うちはAタイプなのですが、食器棚を置くであろう壁面が凸凹なんですよね。作り付けにすべきなのか？ Aタイプの方、どうされる予定ですか？
今住んでるマンションがハイサッシなんですが、あの吊るすタイプだとうまく上の方を隠せば圧迫感を感じなかったので吊るすタイプにしようと思ってます。
皆さんインテリア商談は行かれました？やっぱり何もかもかなり高いですね。うちはセルフィールを検討するくらいになりそうです。
インテリア相談会は盛況でしたね。うちは気に入ったカーテンも少なかったので、じっくり検討する事になりそうです…。

[編集]間取り

間取り：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：68.14m2～82.06m2
hpの間取りを見ました。Ｂはすごく良いですね。角まで窓、素敵な視界、景色。高層階でこの価格はすごく魅力です。
Bタイプにしようかな。Cタイプは間取りが残念かな、柱部分がもったいない。Aタイプは西向きなので検討外ですね。ただモデルルーム？見てもよくわかりませんでした。全体的に収納が少なく感じることと、タワーを見たせいか屋内廊下にエアコンが無いことに驚きました。廊下の幅とか二重床とか要らない分、もう少し値段が安いといいのに。見すぎたせいかなかなか完璧はありませんね。どのタイプにするかみなさんの意見を聞かせて欲しいです。
廊下の幅と値段は関係ないでしょー。思考のもんだいですよ！狭苦しくやすっぽいものじゃなくゆったり住みたいっていう。セキスイはそのへんが高級思考
この物件はリビングの間取りが同じクラスの他物件よりずっとキレイですね！そこそこ広いリビングを求められるなら、良いと思いますよ
ｂタイプは西日を全く気にしないならお洒落でいいですね。ｂタイプもｃタイプもリビングにくっついてる一部屋がエアコンがリビング依存のようですが、細かいネガティブ要素は価格で相殺され妥協できますかね？
ソファとテレビの配置に悩んでいます。Bタイプの人はテレビをどこに置くように考えていますか？
Ｂタイプは洋室の前にテレビを置いてコーナーサッシ南側の壁に沿ってソファーを置くのでしょうか？私もインテリア、配置で迷ってます。なるべく家具は置かず、シンプルな部屋にしたいのですが…

[編集]買い物・食事

ライフが徒歩2～3分の所に計画中です。 国立病院の南側の敷地です。 但し遺跡発掘のため現在工事ストップ、今後は未定です。
長堀通りにライフってバス停がある付近のところですか？できたら、めちゃくちゃ近いですね。イズミヤにライフにと完成がますます楽しみになってきました。
アイフ製薬というのがあった跡地だそうです。バス停の近くですね。来年１月オープンで、深夜２時まで営業とのことですよ。
ライフの場所も確認しましたが、近いですね！マンションから５分とかからないと思います。
空堀商店街はやや遠いですね。たまに行くならいいのですが。シャリエタワーかプラウドタワーの方が便利はいいでしょうね。アーバネックスは上町台地の窪みに位置するので空気が淀みますね。
徒歩圏内のショッピングがもう少し便利だといいですね。コンビニだけではちょっと困る。
スーパーが少ないのぐらいですかね。大きなマイナスは。
医療センターのところにスーパーができるようですし、コーヨーよりは近くなりますかね。
医療センターにスーパーが出来るのは嬉しいです。それに今の環境でも 自転車利用すればコーヨーに行くのも大して時間もかからないですし はいからほり商店街もあるので今の環境でも買い物に困ることはないです。個人的に難波宮史跡公園近くにセブンイレブン、ローソン 大阪女学院前にファミリーマートと大手のコンビニが揃っているので 気分によってスイーツとか新商品がでたときにすぐに 買いに行ける環境はとても気に入っています。
大阪医療センター南側の敷地にイズミヤが出店するそうですね。これでいっそう便利になりますね。
近くに庶民的な食堂もしくはモーニングがある喫茶店知りませんか？
谷六周辺はいい感じの飲食店が多いみたいですね。マンション近くの「はいから亭」でランチを食べましたが、ハンバーグが美味しかったです。


[編集]育児・教育

小学低学年の娘が雨の日にあの坂を登って帰ってくると思うとちょっとかわいそう
間取りで考えると夫婦のみの家庭用物件かもしれないけど子供がいる場合は公立の小中学校が徒歩11分くらいだから少し遠いかもしれないですね。

[編集]周辺環境・治安

上町筋に面していて、長堀通りにも近い。車でも便利そうですね。暴走族でうるさくなる心配があるのですが…。市内だから、トラックも多くないだろうし、静かなんでしょうか？
結構交通量は多いです。窓を開けていれば騒音はあります。通り一本は入ればもう少しいいと思います。
案内会に行って現地を見ましたが、上町筋はやっぱりうるさい。窓開けてTVの音は聞こえるのかなあ？まあ谷町筋よりは少しましだろうけど、、、それともう少し駅に近かったら検討したかも。ライフの話ですが本当に出来るのですか？いつですか？ご近所の中ではもう昔話になってるんですが、具体的に話すすんでるんですかねー。私のまわりでは一切聞きませんよ。
病院の南側のスーパーの話しは、一旦白紙ですよね。しかもライフじゃなかったし。おっしゃる通り、過去の話です。
医療センターに向かう救急車は、上町筋使うんじゃないですかね？うるさくないのかな？谷町六丁目駅までの時間がよく出てるけど、あくまでも7番出口までの時間なだけ。7番出口から階段おりてさらに谷町線の改札まで…その時間のつもりで行くとガッカリするほどとおい＿|￣|○7番出口はただの地下道への入り口…まあ地元の人はみんな折り込みで広告みてますが。
そんなこんなでよければ、結構いい物件かなーと思ったので説明会行こうかなー？
モデルルームも上町筋に面していますが、窓をぴったり閉めていたので、音はほとんどしませんでしたよ。この辺りに住んでいますが、上町筋は夜には車どおりはわりと少ないです。それから、長堀通りにライフができる予定らしいです。今の時点では、予定ですけれど…。ご参考までに。
上町筋、うるさいと思ったけど、夜間、休日は静かですね。谷町筋よりマシだな！小規模マンションだから購入層が近いのも良いですね～。
上町筋の南北全長は谷町線の夕陽丘から天満橋までしかないので当然交通量は少ないです。
徒歩圏内にいろいろあって公園も近くて環境としては悪くないね。
この場所もともと何の跡地か教えて頂けませんか？近くに住んでいたのですが何があったか思い出せません。
少し前は南側から入る細い私道？があって５～６軒家がたってたよーな… 豊臣時代は三の丸の境目あたりですね
静かだし、ワンフロア3邸も魅力的、場所も上町台地ヒルトップ。残念なのは買い物が遠い。
上町沿いなので防音気になっています。谷町よりだいぶ交通量は少ないそうですが？？？？高層階と低層階では交通騒音違うものでしょうか？


[編集]周辺施設

[編集]その他

最近の物件は殆どペット可ですね。わが家もかわいい愛犬がいるのでペット可マンション大歓迎
今の分譲マンションでペット不可の物件自体余り無いですよね。 ここは内廊下だし、部屋からマンション出口までは抱っこしか駄目でしょう。 ＢやＣタイプはファミリーが多そうなのでＡタイプに入る人が犬猫を飼いそうですね。 犬猫アレルギーの子供も多いので、飼う人は規則に従ってキッチリ躾て飼って欲しいもんです。

[編集]掲示板

大阪府のマンション口コミ提示板一覧
大阪市中央区のマンション口コミ提示板一覧
グランドメゾン上町一丁目についての口コミ掲示板
グランドメゾン上町一丁目
resident_kansai/432578/43
osaka/343324/210-248

マンコミでは、近隣の同規模、グランドメゾンが高いと言われ、今思えば　２．３年前でも安かった　という価格帯でした。

64平米3300万円からとありましたね。
3,310万円 ～ 5,120万円 最多販売価格帯 4700万円 （各5戸）って、HPに表示あります


懐かしいですね。　つい２．３年前の価格です。

昔の価格を基準に考えていると買えませんね。
グランドメゾン上之宮・石が辻・上町台テラス（上町台テラスは早期完売）
上之宮に関しては駅から近くないですが。
３物件とも完売。

完璧な物件は無いと思うので。

指をくわえて見ているだけではダメですね。
立地重視で　買いに加わりたいですが、つい最近の価格からどんどん解離して値段も高騰してきつつありますね。

特定の株の銘柄みたいに、値段の上がり方は５倍、６倍の世界ですか。（実際は、５％、１０％で上がっています）

現金一括で買える方は、買うのでしょう。

今年販売の物件は土地を仕込んだ時期と建築費が最悪のタイミングやんね、たぶん。値段だけでなく広さと仕様がきつすぎるから、転売の時に、原価高騰分としょぼさの両方でかなり安くなってしまうだろうなあ。

土地をかなり前から仕込んでたか、入札じゃない場合じゃない限りはどうしようもない。

あとなデベが利益率をどれだけ放棄するかだね。

高値の長期販売と値下げの短期販売、どちらがデベにとって儲かるのかしら。

買い手なら後者一択だけど。

>>271

確かに今は購入には最悪な時期ですね。
ただ今のところ来年以降今年以上のさらなる最悪期になる可能性が高くなっていますので、逆に考えれば今はまだまし（？）
とも考えられなくはないわけです。
土地価格・人件費・建材費と下がる要素が何一つありませんので、リーマンショック級の経済崩壊がない限りは今の状況は少なくとも数年続くのでは思われます。
最近では２０１１－２０１２頃に購入された方が一番の勝ち組となりました。

皆さんが思われている程高くは無いと思います。
都心回帰・資材・人件費高騰・周辺の販売状況を考えると
そんな感じかなと思いました。
我が家は、６０００万位のプランを検討中です。周辺中古も７０㎡超で４５００万以上するし
今後数年間の家賃支払いを考えると購入しようかと思っています。

>>273


築古の中古で5000万円近くでそれだけ、新築６０００万円と考えると、グランドメゾン7000万円〜なので

比較すれば割安ですね！

立地は時々通るエリアなので環境は古くから知っています。　本当に買い替えに値します。

就活と同様で、購入するタイミングによる価格の高低は運次第。
建物の設計や仕様は残念ながら、まあ腐ってもプラウドなんで大手の子会社に勤務すると思うしかない。

新卒と違って中古を買えばいいからね。
たかい、安っぽいの新築縛りなんて情弱なだけ。

あと、ステマはやめたほうがいいよ。
燃えるよ。

>>276
中古を探してるのに、新築マンションのスレに書き込む。

>>273


家賃15万円（込々）×12ヶ月×3年＝540万円

>>277 名無しさん

逆になんで中古一択？どちらも探すよね？

ここは資産減は確実だが新築でも新梅田、梅田東、中之島、本町は確実にあがるよ。

買わないの？買えないの？実需一択で割高駅遠新築なんて情弱パワー全開だよ？

数メ－トル先で大阪ガス都市開発も土地購入しています。
分譲マンションかな？

こちらのモデルルーム見学記を見ても非常に厳しい評価ですね。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/627103/res/1-2000/

>>281 検討者さん

素晴らしい寸評ですね。私も相当マンションは勉強したつもりでしたが、一度の訪問でここまで網羅的にまとめることができるのは素晴らしいですね。

管理費が高いのは酷いですし、野村の管理がレベルが高いというのは残念な言い訳ですよね。関西は比較的低いと理解していますが、リーゾナルブルといわれている物件でも共用施設が少ないのに管理費が高い事例も増えているように思います。

もしご本人でしたら、ご質問ですが、野村は利益率をさげて売値を少し下げ始めたという話をきいたことがありますが、管理で回収しようとしているのでしょうかね？

見学記執筆者です。
お褒めの言葉をいただき大変ありがたく存じます。

さて，ご質問の件ですが，御指摘のとおり，野村不動産としては利益率を下げている状況にあると思われます。

と言いますのも，私は１０月１４日と翌週の２１日，続けて訪問したのですが，１４日時点と，２１日時点では，２１日の方が安価になっていました。これは，１４日の顧客の反応を勘案し，野村側で販売価格が高すぎるということでディスカウントをしたものと思われ，事実，２１日の訪問時に担当者から全体的に若干安くしたことと，最上階においてはかなりの値下げ（記憶が不正確ですが，３００～５００万程度一気に下げていたはずです。）を行ったとの説明を受けました。
見学記のとおり，これで検討対象外としたため，現在の状況は不明ですが，１０月中旬の状況では，販売価格のディスカウントは見られました。

後段の，管理で回収という点については，どうでしょうか…。
プラウド南堀江と，本物件で同じような専有面積の間取りを比較した際は，プラウド南堀江の方が管理費が１０００円ほど高い状況であり，本物件がそこまで管理費を乗せているという印象は受けません。

推測にはなりますが，野村としては本物件を早く売り切り，定借案件に着手したいと考えているはずです。そのため，利益率を低下させたとしても，それによって売り切りを狙うほうが，結果的にモデルルームに張り付ける営業の人件費等を節減できるわけで，結果，野村不動産全体で見たときに，利益率を下げずダラダラ販売を続けるよりは，利益率を下げてでも売り切る方が得策と判断したのではないでしょうか。

そうすると，管理費で回収とは考えず，単純にディスカウントして早期完売を目指す方向性かと考える次第です。

>>283

詳細な見学記ありがとうございました。私も大変勉強になりました。

しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？
しかも管理費・修繕積立金・その他含めて月３万円出す層が満足出来る物件とは思えませんが、２０１８年価格になるとこのあたりが基準になってくるという感じでしょうか。
この仕様でこの価格と言うのは野村が悪いと言うよりは、すべてが値上がりしてしまいマンション業界全体としてやむ得ないという感じなのかもしれませんが。
特に天王寺区の物件は軒並み竣工前完売していますから、来年になればこのプラウドも相対的に割安と感じられて完売するのかもしれませんね。

>>283 アイスマンさん

早速ありがとうございます。
ここの管理費は平米あたり220円ぐらいですね。
全国平均は140円ですがまあこんなものでしょうか。

正直、野村の低層の管理費は規模や共用施設や提供サービスをみても合理的な金額の差がよくわからないのです。値段が高ければとにかく高く設定してぼったくっているようにしか見えず。東山はゲストルームからラウンジから24時間若い女性のコンシェルジュのついたタワーより高いですからね。

プラウド芦屋東山は400円
プラウド京都東洞院は330円
プラウド南堀江は250円
プラウド苦楽園は200円
プラウド武庫之荘は200円
プラウドシティ伊丹は160円
プラウドシティ塚口は130円

管理費は昔より確実に上がっています。積立金は建築費の高騰や積立金不足の問題から値上がりは妥当と思いますが、管理はさして変化ないですからね。

何かご存知でしょうか？というのも別のマンションでデベ付きの管理会社を変えたいと思っていまして。

>>284

>>しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？

この値段を出すなら、土地にこだわることなく　ゴミ捨て２４時間、付帯設備充実、もちろん駐輪場も駐車場も

近隣の法円坂　グランドメゾンタワーも視野に入りますし

谷町１丁目の大阪市中心部の上町台地屈指の大規模タワーマンションも視野に入ります。

価格面で　高額出すなら小規模マンションにこだわる理由はなくなります。

プラウド四天王寺夕陽ヶ丘でも　８５平米　5000万円でしたよね！？
プラウドタワー安堂寺と比較しても　金額を何割か割増しても高い感覚あります。