パークコート乃木坂　ザ　タワーってどうですか？

港区にもいくつか所有しておりますがここは昔から良い場所ですよ
静かで広々とした道路に隣接していることはプラス要素です
ご安心を

北青山で三井の商業施設とタワーの賃貸の計画が発表されましたね。
生活圏の開発が進んで更に魅力アップです！

>>384 匿名さん
おや。
パークコート渋谷大山町の人、こんなところでも宣伝してるんですね。
しれっと混ぜてますが、明らかに他のパークコートより数ランク下ですよね。
この前販売された初台とどっちが上か、というところじゃないでしょうか。
中古が売れずに困っているのでしょうか。。。

ニューヨーク、ロンドン、香港などに比べると、東京はまだまだ地価が割安ですな。
グローバルに見れば六本木界隈はまだまだ伸び代あります。

本日、現地を見てきました。
6階くらいまで立ち上がっていましたね。
休日にもかかわらず人通りも少なく静かな落ち着いた環境でした。
隣のお寺も塀が高いためか目線に入らず一帯はいい雰囲気でした。
一歩表通りに出るとミッドタウンに向かって賑わいがあり、緑があり素晴らしい住環境だなと感じました。
私はここで決めようと思います。
現在の住まいが遠いため、平日、休日の状況がわかりませんでしたが、わざわざ現地を確認しにきてよりだだです。

>>394
とても素晴らしい住環境ですよね。
私も今日見ましたがとても良い環境だとおもいました。

私も今日見ました。
気に入ったので買うことに決めました。
今日だけで２戸売れましたね。

入居まで一年以上ある段階で、完売の勢いですね。やはり三井のパークコート×乃木坂の立地の良さなんでしょうな。
そういえばこの物件は投資用不可で、入居することが前提の販売でしたね。とはいえ一度入居した後は転売も賃貸も自由かと思いますが…
当面は変な輩がいないというのも魅力の一つなのでしょう

単に値付けが安かったということでしょう
六本木は坪1000万円の時代なのに15%くらい安く値付けしてますから

>>398 匿名さん
確かに周りは坪1000万前後ですね。
しかし、どうして相場の価格で売らなかったのでしょうか？
立地と建物を鑑みると相場の価格で問題なく売れそうな感じですが…

>>396 匿名さん
同じ間取りでバッティングしてあないことを願います！笑

>>399
港区の総合設計制度を用いたから、あまり高い値付けはしてはいけないと
港区からの指導です。

>>401 匿名さん

そうなんですね！
ということは、現状では相場よりも割安で購入できるということですね。
教えていただきありがとうございます！

設計の都合で安く値付けするなんて事情がありうるんですね！
六本木界隈で最後の坪1000万円未満のマンションになりそうですね

>>404 匿名さん

私は三井健太という評論家を評価してない。

私の評価がしたいなら個人ブログでして下さいね。
これはあくまでプロの一評価ですから。
そんなにここが値段相応の価値があると言い張るなら第三者のレポートなりデータなり出さないと、ただの滑稽君で笑われるだけですよ。

>>405 マンション検討中さん

私も同じく
評価していません

>>407 匿名さん
三井健太とやらは所詮営利目的の自称評論家ですからね…
彼の評価がぜったいならば、レポートなどで小銭を稼ぐ必要はなく、自信を持って不動産の転売で大きな利益を上げるはずですよね。

リセールバリューB評価
ならいいのでは？
自分の購入マンションはC評価だった
三井さん自身の評価はいくつだよ！
とツッコミたい

>>404 匿名さん
君さ、みんなが良い買い物をして、楽しみに完成を待っていることが羨ましくて仕方ないんだろうね。三井健太に執着した狭い視野でしか判断できないのは残念なことだよ。独りで何度もここを批判する投稿を繰り返しているけどもういいかげん滑稽だよ。同じ内容を投稿するために何故この掲示板に来るのかなと… その姿がそろそろ可愛そうなのでメッセージしたけど
そもそもさ、三井健太の文は何の武器にもならないんだよ
この物件のよさをわかる人はそんなレベルの話に左右されず自分で調べて見極めて決断する人たちだからさ

だからもうやめな おしまいにしな
時間と労力の無駄だからさ 時には一人何役もして
本当にこれまでお疲れ様ね

>>408 マンション検討中さん

ですね(笑)

この多様性が求められる世の中で、三井さんの評価ロジックは、画一的なマス視点の量産型評価で昭和の考え方ですね…

こんな辺鄙な所なら駅前1分の武蔵小山の方が資産性は高そう

>>419 匿名さん
そうですね！
ぜひそちらを購入してください！

赤坂8丁目でも低層のパークコートが始まってます。
外苑東通りの両サイドは歩道が４Mに広がるので、
街路樹なども綺麗に整備されて雰囲気も良くなるでしょう。
南青山1･2､赤坂8と同時期に三井が取り組んでいるこのエリアは
近い将来、大きく変貌して資産価値も高まると期待しています。

>>421 通りがかりさん

本当に楽しみですね！
加えて、三井の北青山の商業施設プラス賃貸タワー、南青山一丁目のNTTの商業施設の開発もありますので、乃木坂〜青山一丁目〜外苑前はオリンピックに向けて街づくりが加速しそうですね！

乃木坂の土地評価、思ったより高くて路線価で@532万円もするんだ。

グラン南青山は路線価@588万だからイメージほど差が無い。

将来的な伸びしろは乃木坂が上かも。

工事進んでます！

左の細長いやつですか？

↑左の細長いやつは乃木坂パークハウスです。
ネガさん勉強しましょうね。

>>436 匿名さん
着々と進んでいますね！
お写真ありがとうございます！

写真見れてうれしいです！！
完成がたのしみです！

メリットだけのせてデメリット削除はよくない

青山一丁目〜乃木坂の道路拡張は歩道を拡張するようですね。街路樹などが植えられ、雰囲気のある街並みになることでしょう

緑が増えると新緑の季節等は特に気持ちが良いですよね
ちなみに歩道の拡張は、2020年を目処に完了するイメージなのでしょうか？

>>443 匿名さん
時期はわからないですが、ほぼセットバック終わっているので間も無くではないでしょうか

>>404 匿名さん

とりあえず、（早期）完売するかしないかで判断になるんじゃ無いでしょうかね。それが需要やバリューの有無を図る分かり易い事実な気がします。

隣にお墓があるからあと10％やすくないと割に合わないのでは？

>>429 通りがかりさん
パークマンション赤坂氷川坂の路線価とほぼ同額だから
評価が高いと言える。

ネガ君たちはローン不可だったのかな。

うるとらスーパー最強マンション
その名を、グレイトパークコート乃木坂スーパータワースペシャル

青山タワーと乃木坂タワー並べたら天地の差がある。
それなら低層レジデンスの方が品がありセレブ感あっていいような気がする。

日本を代表する青山とここを比較するのは野暮。
だけど、場所といいブランドといい最高レベルなのは間違いない。
ただ、乃木坂の名前は避けて欲しかった。

たしかに

パークコート南青山一丁目にしたらまだましかも

ザ グレイテスト 乃木坂 パーク スペシャルコート ワンダフルタワー 。

>>444 名無しさん
そうなんですね！
ありがとうございます

パークコート青山の場所もたいがいだけどね。檜町がやはり立地は抜けている。

檜町の地権者さんご苦労様です。
ここは乃木坂ですので、お引き取りを。

だいぶ立ち上がって来ましたね。近くに住んでいます。乃木坂、普通に良い街ですよ。なんていうか「どうだ！」って感じの派手さはありませんので、見栄っ張りといっては失礼ですがそういう方からするとぱっとしないのかもしれませんが、青山・六本木・赤坂の中間地点にあってどこかに片寄ることもなくちょうどいい場所で私は素直におすすめできる街です。ちなみに、六本木のドンキホーテエリアの雰囲気は乃木坂にはありません、ミッドタウン～青山一丁目駅のエリアはとても静かですよ。チャイニーズも特に目につきません。普段すれ違うのは品のあるマダムやおしゃれなおじさまが多いです。

永らく3Aを転々と住んでいますが身のまわりに乃木坂に住みたいと言った人を一度も聞いたことないです。

たしかにそうだと思います。乃木坂の良さは私も住んでみて初めて知りました。3Aって転々としてる方が多いようですね。魅力的なマンションが多く、選択肢があるとつい引っ越したくなるのも納得ですが、乃木坂は永く住んでいる方が多いと聞きます。住めば住むほどいい街だなーってことでここに落ち着く方が多いのかなと思います。乃木坂自体には強い個性がないので飽きが来ないのかも。笑

>>453 評判気になるさん

それ1番ダメなネーミング。

南青山一丁目、四丁目、六丁目と住んでますが、南青山はどこも個性がありステキなエリアでした。私にとっては駐車場とスーパーが住みやすさという観点で重要でした。
南青山一丁目の時はミッドのプレッセまで行ってましたので、途中にある乃木坂の辺りだと便利だなと思ってました。
100㎡の駐車場付き住戸、もしくは上層階の優先抽選住戸であればほぼ当選すると思いますので生活のしやすさ、閑静な住環境という点で私の中では高評価です。
乃木坂ときくと千代田線しかないせいかアクセスしにくいイメージありますが、六本木、青山一丁目がともに10分以内の好アクセスなので土地勘がある人にとってはそれも無用の心配なのでしょう。トランクルームだけは付けて欲しかったと思います。

都心で質のいいスーパーって、表参道の紀伊國屋と広尾の明治屋以外に知りません。その他に肩を並べるところはありませんか。

乃木坂にはない

プレッセも紀伊国屋インターには負けるけど広尾の明治屋とはいい勝負では

南青山転々と住み替えてます。相場が高い順に表参道駅
、外苑前駅、青山一丁目駅、乃木坂駅でした。
住んでみて知人の評価がよかったのも同じ順位でした。
特に表参道駅は別格の評価でした。外苑前駅のときは表参道駅まで歩くとどの位？ってよく聞かれました。その時は世間は南青山といえば表参道駅基準なんだなと思いました。青山一丁目駅は何もないねってよく言われました。
なので乃木坂駅は南青山のなかでは相場が安いってメリットあるけど自分の評価まで下がる気がしていつも検討はするけどパスしてきました。

>>476 マンション検討中さん
超都心部は上がる可能性も下がる可能性も
あると思います。
グローバルにみれば東京の超都心部はまだまだ割安なので、円安の局面では海外からの買いがあると思います。
そのタイミングで再開発があったり、元々人気のエリアですと値上がり確率が高まると思います。

三井健太のマンション評価レポート（抜粋版）・【パークコート乃木坂ザタワー】編
※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント
※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 70.5点（最高100点）

中の下：58以下（★★☆）／中の中：59～65（★★★）／中の上：66～72（★★★☆）／上の下：73～78（★★★★）／上の中：79～85（★★★★☆）／上の上：86以上（★★★★★）

三井健太の総合評価


リセールバリュー格付け：Ｂ

AA：最も高いリセール価値が期待される。A：比較的高いリセール価値が期待できる。B：あまり高いリセール価値は期待できない。C：リセール価値が低くなる恐れがある。D：リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価：
建物の評点７0.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。
建物評点（立地評価は含まない）は、ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりました。根本要因はタワーにして88戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。特筆しておかなければならないのは、ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。太くて高い、威風堂々の建物の方が価値は高いのです。

エントランス付近は、デザイン性や上質感などが「パークコート」らしさを感じますが、88戸を無理やり高く積み上げたペンシル状の外観からは格別な印象を持つことができません。これまでもパークコートシリーズで超高層はありましたが、500戸規模のため、存在感・差別感は際立っていました。

小規模なパークコートでは、邸宅地にあって高さはないものの、周囲の邸宅や高級マンションに全く引けを取らない存在感と上質感を放ち、居住者に優越感と満足感を十分に与えるものになっていると認識しています。本物件は残念ながら、パークコートらしくない、どこか違和感を覚える部分も少なくありません。

間取り寸評：
個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価：
マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅へ徒歩２分と至便ということもさることながら、「都心の中の都心・六本木や赤坂が徒歩圏」にあることです。しかし、ピンポイントの景観・街並みなどは芳しいものではないと考えます。地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか？

①差別化された（明確な差別感がある）物件であるか？
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる（与え得る）要素がある物件か？
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか（感動してくれるか）という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく（希望価格で）、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも際立つ強みはないのです。

リセールバリュー：
マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、⑤、⑥は良いとしても②～④は「普通」レベルを少し超える程度です。立地条件の①も、ピンポイントではもうひとつの印象が強いのです。肝腎の価格ですが、最近４年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、かなり割高です。

以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

パークコートシリーズというのは高級ブランドですね。その割に評価は辛い感じがしますが、それはなぜですか？


ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりましたね。タワーにして88戸しかないスケールに原因はあります。ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。タワーは太くて高いほど立派に見えます。威風堂々の建物の方が価値は高いのです。また、共用施設もこれといって付加価値につながるものもありません。

価格はどうですか？このマンションの価値にふさわしい価格と言えるのでしょうか？


マンションの価値は、立地条件で決まるようなものなので、乃木坂駅に２分という利便性や赤坂駅、六本木駅、東京ミッドタウンも徒歩圏というロケーションに鑑みて売主は「高くない」と判断したのかもしれません。

価格帯／8000万円（1戸）～30000万円（1戸）（平均坪単価　推定　＠800万円）・・・最近の周辺物件を見ると、比較にならない超高級マンションと、普通レベルのマンションが混在しており、本物件は25階建ての高さがもたらす存在感と駅2分の利点はあるものの、88戸の小規模マンションであり、普通を少し上回る程度の物件と見るとすれば、高々＠700万円が妥当と判断できそうです。平均＠800万円（推定）は「割高」と見るほかないようです。

>>478 マンション検討中さん

しつこい…笑

>>479 マンション検討中さん
しつこい

>>三井健太さん大好き478さんへ

三井健太さんについては、408のマンション検討中さんの仰るとおりかと…

>>478 マンション検討中さん
以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。


三井氏は現地を見ないで評価しているようですね

現地を見ればＣランク？

ネガさん＝ＴＱさん？
近隣ライバルとなるＭジェスやＢ飯〇片町もかなり売れ残っているし、焦っているのか？
さすがにＢＲレジデンスは値段的にも別格だけどね。

>>484 匿名さん
あなたの頭はGランク？

昨日の写真　ガラスもはめ込まれてくると、見栄えがよいですね。

どうせペンシルという＊＊ネガはスルーしましょう。

悔しかったら買ってみな。