パークフロント香椎照葉はWESTとEASTの２棟構成のようです。
WESTからスタートのようですね。
大きな公園ビューでのびのび、開放感のある暮らしができると楽しそう。
いろいろ情報交換できるといいなーと考えています。よろしくお願いします。
パークフロント香椎照葉はWEST
所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉４丁目26番30、26番32
交通：西日本鉄道貝塚線「香椎花園前」駅徒歩27分、西鉄バス「照葉ガーデンスクエア」バス停徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上18階建
完成(竣工)予定：平成31年2月
入居(引渡)予定：平成31年3月
売主：積水ハウス、西日本鉄道、西部ガスリビング
施工会社：鴻池組
管理会社：積和管理九州
[スレ作成日時]2017-07-28 10:57:28
行政の安全です！は、あくまで想定内の災害に対してになります。昨今の災害を見ると想定外だった！との発表が多いことを考えると・・・当然ながら埋立地は丘陵地と比較するとリスクは高くなります。液状化も埋め土が粘性土（干潟の堆積土）だから大丈夫には疑問もあります。実際は液状化を考慮して杭の設計はなされているようです。
北海道地震をみたらわかるけど液状化は内陸でも起こるし
液状化では死なないから
それよりも毎年死人が出る水害のほうが怖い
たしかに水害が一番怖いです。関空が水没するなんて想定外でした。人工島の沈下は収まっているのでしょうか？情報あったら教えて下さい。
照葉が沈下しているなんて話は、耳にした事は無いです。
関空は、水深18ｍの軟弱地層の上に無理やり建てたが故に
毎年、６ｃｍも沈下し続けているそうです。
つまり設計段階で経時の変化や気象リスク予測を見誤った為、
竣工以降、泥縄式に防潮堤の追加工事等を行ってきたのです。
実際、照葉の外周で防波堤の追加工事なんて見た事無い。
>>521 マンション検討中さん
>人工島の沈下は収まっているのでしょうか？
何故に、あたかも 、それが既に発生しているかのような表現をしたの？
雑誌か何かで、読んだのかなあ。まさかなあ。
他所の出来事と混同したのかな。
もしかして、沈下しているのは自身なのでは？
長文失礼します。一般論ですが、地質について。
砂質→水分を保有している場合「液状化現象」が起きやすいが、変形しにくい。
粘土質→「液状化現象」は起きにくいが、変形し「沈下」が起きやすい。
希少価値の岩盤質でない限り、上記の２種が大半わ占める。と認識します。
照葉は造成内容に虚偽がないならば「粘土質」に当たる為、地盤改良を施せば液状化現象は起きにくいが、沈下はあり得る。私が探したところでは1994年の着工以来の沈下については現時点ではデータは見当たりませんでした。
これを良と見るか、否と見るかは各人の判断となります。私は着工から20年以上が経ち、一度停滞したものの最近の開発進捗の中で、特に問題としている案件は見当たらない為、良と見ました。
人それぞれだろうけどいつどこに来るか分からない自然災害より犯罪や事故などの人的な被害に会わないように気を付けたい。
警固断層は被害大きかったみたいだけど断層ズレは気にならないのかな？
香椎や千早なども香椎潟の埋立地になり、遡れば同様の埋立地は福岡市内に多数点在しているものと思います。液状化現象のリスクは、人工島に限ったことではありません。ただ阪神淡路大震災や東日本大震災で液状化現象の発生したエリアでも、地盤改良の工法により被害のないケースもあります。
参考までに画像は、警固断層南東部の地震発生時の、液状化危険度分布図です。
赤：かなり高い
黄：高い
緑：低い
青：かなり低い
灰：対象層なし
土木学会の論文に神戸の人工島の沈下量は20年で1m、年間5cmが概ね線形に増加しているとありました。斜め読みしただけですから参考程度に。それとその程度の沈下は問題ないということだと理解しました。
液状化を最優先に気にする方は断層ズレや人災犯罪事故のリスクは受け入れられるのだろうか？
地震による原発のリスクなどどの程度を考えて場所を選んでいるのか聞いてみたい。
液状化では死なないが事故や犯罪は一生心に傷として残る。
>>528 マンション検討中さん
この物件は、環境としては投資目的にはなりにくい。今は他に投資物件が多数あります。
ここに暮らす人々が、楽しい生活を創り、明るく互いに分かち合える。そんな住まいになる事を期待しているのです。
そんな中で、少しでも長く安全に保つ為に、今のうちから色んな心配ごとをみんなで出し合って、考えている。
そんな風に見ています。
>>529 eマンションさん
投資目的にはなりにくいんですか？
これからモールができたり都市高速が延伸したりで照葉の価値は上がりませんか？
数年後に買ったのと同じくらいで売れないかなーとおもってたんですが厳しいですかね。。
>>530 マンション検討さん
住みながらのキャピタルゲインを狙う、という事でしたら、土地の価値は上がるでしょう。ただし、今の照葉の値上がりはまだ価値が上がっての値上がりでは無さそうですよね。今の価格とトントンで良いのでしたら、築年数次第では問題無く思います。
インカムだと照葉は賃貸物件も増えています。競合した時に、仕様の差よりも高く賃料を設定して、果たして入居者がいるのかは、分析していませんが厳しいように見えます。
一次取得向きの実需マンションだと考えています。
照葉はどちらかというと博多駅や天神のような
都心部ではないので
投資には難しいと思います。
理由としては、分譲マンションが多く
売りに出されている新築・中古物件や
分譲賃貸に出している中古物件が多い為
競合するからです。
あと、アイタワーもそうでしたが
センターマークスの売れ行きもよくない為
タワーは特に厳しいかも‥
これだけ売れ行きが良いと、色んな意見が出ますね！
人気物件の宿命ですね！
>>533 マンション検討中さん
物件概要の販売戸数は、しばらく進んでないようですが、予約で販売見込が進んでいるのでしょうか？
どの部屋が残っているのでしょう。
しばらくはモデルに見に行けないので、ご存知の方、居られませんか？
そのマップは全くあてになりませんね。
西方沖地震の時にアイランドシティは液状化が起きて電柱などが倒れる被害で出ていますが、その地図上で液状化のリスクが高い他地域では出ていません。
宮崎駿監督のあの絵が採用されていたら、パークフロントではなく、トトロフロントだったのかな。。４階建てくらいで。
>>536 匿名さん
そのマップは、2012年のもので福岡県西方沖地震が起きた後に作成されたマップです。画像の通り、被災時に整備未了の道路予定地で噴砂が確認された箇所もございます。ただ、当時は一部工区で埋立などが行われており、整備が進められている状況下での被災です。
>>536 匿名さん
> その地図上で液状化のリスクが高い他地域では出ていません。
補足させていただきますと、当該マップは「警固断層南東部の地震発生時の、液状化危険度分布図」です。震源地によって地震動も変わり、液状化危険度分布図も異なってきます。地図で示す「かなり高い」エリアでも、警固断層北西部で発生した福岡西方沖地震時に液状化しなかったのはそのためです。
福岡西方沖地震の震源地
https://www.google.com/maps?q=33.738333,130.175
>>538さん
当時は電柱があったようです。
アイランドシティの西方沖地震の被害状況については下記のサイトが参考になるかと思います。
http://hunter-investigate.jp/news/2012/05/-1720-h23-5-18-14301530.html
>>540さん
詳細な情報ありがとうございます。
>>542さん
情報ありがとうございます。
マップなどの掲載する場合はページ全体のリンク元などを貼って頂けると
誤解が生じずに済むかと思います。
>>543 匿名さん
液状化危険度分布図などはPDF形式でその上ファイルサイズが数MBあり、スマホですとファイルをダウンロードし、PDFリーダーがインストールされていないと閲覧できないため、画像を掲載し「参考までに画像は、警固断層南東部の地震発生時の、液状化危険度分布図です。」と明記しております。
ご掲示のニュースサイトハンターを拝見いたしましたが、各記事の筆者は不明で、全体的に福岡市長・市政に対し批判的な記事が多く、偏った見方がなされているような印象を受けます。
情報公開請求と港湾局への確認のみで調査の有無を判断しており、この記事には疑問です。社団法人地盤工学会九州支部が液状化危険度分布図の計算にも用いているボーリングデータ（会員限定・有料）を保有しておりますし、防災に関しては港湾局ではなく防災・危機管理課が所管ではないかと思います。
他マンション営業の嫌がらせが酷いですね。
どこで、資料を見つけてくるんですか？？
西方沖地震の時に、埋立が完了していないエリアの話されても困ります。ちょっと見てられないですね。
そんな偽ニュースサイトどこで見つけてくるんですか笑？
昨日契約しました。
18時頃に行ったのですが、人で溢れかえってました！！
※544
「警固断層南東部の地震発生時」との注釈を
見落としておりました。失礼致しました。ただ、やはり参照元を記載して頂いた方が信憑性も増すかと思います。
リンク先の情報は私自身も確かに偏った印象を受けました。運営者はデータ・マックスのようなメディア系の小さな私企業なのでしょうか。通知書も掲載しており、裏も取れるので情報としては間違っていないと思います。事業主体が福岡市で担当部局が港湾空港局なので、当然に情報の問い合わせ・公開請求先としては港湾空港局で正しいと思いますよ。防災・危機管理課との連携も当然にあるでしょうし、地盤などの情報も共有していると考えれらます。
>>549 匿名さん
法人名は表記されていますが、各記事の筆者が不明である点を申し上げております。通知書は、市側で公文書を作成していないことの証明にはなりますが、これを調査の有無に結びつけるのは尚早です。
ちなみにボーリングデータを保有しているのは社団法人です。独立した組織で情報公開規定も定められていますので、市は疎か当該社団法人へ直接情報公開請求をしても会員向け情報の為、公開されることはありません。
545さんも仰っているように、これ以上ここで埋立・整備未了時の話をしても仕方ないのではないでしょうか？
液状化が心配なら設計図書を閲覧して確認すれば？専門知識が無くても15分もあれば計算書の該当箇所を見つけられるよ。
「ボーリングデータを保有しているのは社団法人です・・公開請求をしても会員向け情報の為、公開されることはありません」
これは誤りです。ざっくりいうと地盤が砂や粘土だの種類と、硬い・軟いなどの自然の情報なので誰でも見れます。非公開にすべきものではありません。
>>553 マンション検討中さん
自然の情報とのことですが、ボーリング調査を行わなければデータは取得できません。なお前述の通り、液状化危険度分布図に用いているデータを保有する社団法人は、データを会員限定かつ有料販売しており、データの公開および無償での提供は行っておらず、夫々の組織が定めた情報公開規定に基づきます。
公開請求を行えば何でも公開されると思われているのでしょうか？誤りというより、マンション検討中さんの希望的観測に読み取れます。
「僕が正しい！」
「いや、わしが正しいのじゃ！」
いや、全部ググった知識やないですか(*^-^*)
購入希望ですと言えば、だれでも液状化するかどうかなどの地質調査報告書が添付された設計図書を閲覧できますよ。
>>555
すみませんが、公開請求云々は543で掲示されたニュースサイトハンターの市に対する情報公開請求に対して述べております。552さんや556さんが仰っているように、マンションの地質をお知りになりたいのでしたら、設計図書を閲覧すると良いだけのことです。
データ・マックス系のサイトは反現市長ですからね・・・。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%87%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%83%BB%E3%...
中傷記事を掲載して市長側から告訴され、「内容が真実であるとの証明はなく、真実と信じた相当の根拠もない」と最高裁で敗訴して賠償金を支払っています。
目的の為ならば、手段を選ばないグループなのかもしれません。
液状化の不安があるなら検討から外せよ。
グチグチやる暇があるなら、地盤のしっかりした物件検討しとけ。
さも物知り顔で専門家を装った書き込みをされている特徴的な方をよ見かけますが
肝心の内容が思いつきの憶測で語っているようにしか見受けられません。
>>554さん
そのボーリングデータを市側が把握していないというのは間違いのないことなのでしょうか？ また、そのボーリングデーターだけが唯一の信頼できるデータなのでしょうか？ とするならば、事業主体である市側は何も把握せずにこのアイランドシティの事業を行っているということなんですか？ ここは、かなり危険な場所ということになりますね。
地震の時に液状化するだけです。戸建ては傾くかもしれませんが、大型マンションは大丈夫でしょう。公共インフラが破壊されるかもしれませんが、それは警固断層帯や埋め立ての百道浜・地行浜・香椎浜・箱崎の３号線より海側も同じです。
照葉近辺でいうと千早駅が建っているところも元々海ですからね
埋立地って広いですよ
そしたら、
福岡市内の安全な地域って
どこになるんですかね？
わかりました！福岡市長選挙前だから、急に荒れ出したんですね！
政治の世界から、マンション掲示板まで。。。
情報誌に事実無根の記事を掲載されたことで精神的苦痛を受けたとして、発行元の「データ・マックス」に1100万円の損害賠償などを求めた訴訟で、最高裁は同社の上告を棄却。データ社側に110万円の支払いを命じた福岡高裁の判決が確定した。
こんなとこの記事もはや誰も信じてないのに、なんでまたこんなところに載せるの？
つまり反高島派が市長選を前にアイランドシティを批判しにやってきてると
>>562さん
まだそのお話が続いていたのですね... 市側はポーリングデータを把握しているはずです。現に分布図もそのデータを元に作成されていますし。把握云々を指摘したのではなく、公文書が作成されていない=未調査という結論は尚早だと言ったまでです。
>>560さん
>>561さん
失礼ながら、五十歩百歩でしょう。
そもそも液状化を心配されている方がいましたので、参考までに液状化危険度分布図を掲載しました。そうしましたら、536の方がまるでアイランドシティは危険であるかのように「そのマップはあてにならない」や「西方沖地震時に液状化で電柱などが倒れる被害」云々、それに加えて例のサイトを掲示してきましたので、コメントをさせていただきました。
実際には、液状化は微量、電柱も傾いただけで、何より13年前の埋立・整備未了の事象です。事実とは異なりますし、見ていて正直良い気はしません。
確かに、埋め立て途中の場所の被害なのに、、、書き方がひどいですね。。
逆に造成済みの地区では液状化は起きていませんね
電柱は開発工事用の仮設のものでしたし
市長選はさておき、マンションの話しましょう！
南芦屋浜の高潮被害のニュースを見ると、マンションでも海辺の立地はある程度リスクを考えておいた方が良さそうです。直接の浸水の影響はなくても電気通信インフラが心配です。地下埋設はすっきりして良いけど浸水に対しては弱そうです。
最近浸水ハザードマップみたいなやつ更新されてるみたいですよ。
照葉完全に対象外みたいでした。
すいません、575ですが調べてみたら津波に関するやつみたいです。
でも、真っ平らで水も溜まりようがないし、水害に関しては大丈夫なんじゃないですかね。
高潮で浸水したら、たぶん地下の公共インフラは水没します。
障害が起きれば当然税金で復旧するでしょうけど。
ただし地下に設備のあるマンションは自費で修復が必要になると思われます。
ここは免震じゃないから大丈夫だと思うけど・・・どうなんでしょう？
アイランドシティできてから、一回も水没してないやろ。大丈夫やろ。島で浸水とか聞いた事ないわ。海に抜けるやろ。
＞＞577 マンション検討中さん
修復コストは、地下設備の機能と規模、それと設計上の予防策によると思います。
一般論ですが、高潮の浸水リスクがゼロでは無い地域で、地下設備を無防備に配置する設計はしない筈。
ありがとうございます。よくわかりました！！
建物見えてきましたね！公園から見えましたが、立地条件が最高にいいですね！
ここは購入してからすぐ、手放しても変わらない金額か少し高値で売れると聞きましたが、本当でしょうか？
>>582 口コミ知りたいさん
私も価値は下がりにくいとみていますが、あまりにも自信満々でしたので、思わず笑っちゃいました。
582さんも、是非2戸3戸よろしくお願いします。
ですが
博多でも天神でもないのに
五千万も払いますかね？
ましてや中古で…
幾ら何でも、この立地で資産価値が維持できるとは到底思えません。
将来が鉄道駅ができて、商業施設などが充実すれば幾らかはマシかもしれませんが。
価値があがるかわからないですが、こういう売れ行きのマンションは、即転売しても、買った時の金額以上で売れる事が多いです。
買いたくても買えなかった方は100万円高くても買います。
ただ、売る時に不動産屋への手数料等、税金もかかりますので、300万くらい高く売れないと得にはならなさそうですね。
例えばいま購入して、15年後くらいに売る時は売れると思いますか？
>>587 マンション検討中さん
鬼が笑うわ！
、、けど、少し真面目に考えてみましょうか。
2033年とは。
全国で3件に1軒が空家になる時代。福岡市の人口が160万人になるが高齢化し単身世帯が2人以上の世帯を上回る。人気の地域はとことん集中するが、外れると過疎となる傾向が、今よりもっと顕著となる。当然、みんな賃貸化していく。
そういった意味で、では照葉のこの物件は？
15年後にはどう売れるのか？人気の間取りは？
答えは、、わかる訳無い、というのが解って頂けないだろうか。
ここはプラス要素も多くあるが、マイナスもある。
また、同時期に供給物件が集中しているので売る時にはライバルも多いでしょうね。
と、言っておきます。
>>587 マンション検討中さん
今も結構売りに出ていて
中古の数が多い割に特にタワーが売れてないので、すぐ売れるかはわかりませんが埋もれる気がしますし、
ここより千早の方が売れると思います。
百地浜の高齢化問題をみると15年後想像できるでしょ
不動産屋で色々聞いてみればマンションの売り抜けがいかに大変かわかる
かといってリセールや損得勘定だけで住みたくもない地域や物件に住むのは本末転倒だったりする
そういう人は賃貸のほうが向いてると思う
外壁タイルが見えてきたけど高級感なくてビックリした
完成してみるとまた違うのかなあ
さすがにこの場所は売れるでしょう。
ほんとにぐりんモールはできるんですかね？
車の話 このマンション正面の片側一車線が24時間トライアルへの信号待ちが恐ろしく長いよ 島外からの客も多くて人気のトライアル
毎日通るけど住人がほとんどいない現状でも2,3台信号待ちだったりするから、ここと近所の紺タワーの住民があふれ返る頃には想像つく いずれ市が信号の設定変えるなど措置してくれるかも？それでも１車線は変えられないから、おっつかない感
普段は脇グリーンベルト口から出入りすると思うよ、それでイオン方向ならまだスムーズ、駐車契約位置の参考にもなれば。
住宅ローン減税15年になりそうだけどこのマンションは増税前だから適用されないのだろうか？
けど平均年収一馬力じゃ買うのが少々厳しいようなお値段高いマンションだし、そんなの気にしない人たちの方が多いのかな〜
>>593
今現在、一部分シートが完全に外されて全体像が見えてきたんですけど
外壁タイルの黄土色と、他随所で使われてる3色のグレーがマッチングしてない感じ
個人的に問題と思った個性のない黄土色が階段の外観にまで塗装されてるから、頑張ってるオシャレグレー達を飲み込んじゃってもったいない配色になってる なので実物は完成予想画のような重厚感は無い 軽い雰囲気です
残念な黄土色の部分がもし濃いめのブラウンや白に近いものだったら高級感もカッコ良さも備えられたのかなあと思いました
聞かれたから答えましたけど個人差あると思うので御自分の目で。 きっと中身は最高だと思うので完成たのしみですね
見事なまでに現実に忠実なパースも光の陰影などの演出で6割増しで良く見えますからね。ある程度、経験を積むとパースと現実の見た目の差を脳内補正できるようになります。個人的にはコンクリ打ちっぱなし部分が現実には相当に安っぽくなるのではと思っています。
専門的な事はわからないですが、とてもカッコいいと思いました。他の照葉の物件と比べても高級感あると思います
完成して全体をみたら、「カッコイイ！」ってなればいいですね( ^ω^ )それを期待します。
ベランダのスモーク掛かった目隠しアクリル板？は下半身スケスケで意味無い仕様だった
かなり遠くからでも、現在ベランダで従事されてる作業員の方の下半身、関節の動きまでハッキリ見える・・・
入居前に目隠し対策グッズ買っておくといいかもですね
私の感覚だけで話しますが、目の前の道路の反対側の歩道からだと、カーテン開けててもプライバシー守れそうなのは、5階6階あたりでしょうか。
前が公園、さらに植林が4階までの高さがあるんで、双眼鏡でもなければ丸見えになる事はないでしょう
この物件前の公園入り口を通る人からは12階以下の部屋は時間帯によっては丸見えだと思いますよ。可能であればガラス冊に屋外用の目隠しフィルムを貼った方が快適かもしれません。
パークフロント横のグリーンベルト側から体育館側には横断歩道がなく不便に感じました。グリーンベルトを散歩したりバス停へ、ホントに計画されて街を作ってるのかなと思います。
>>605
そのスモーク部分がスケスケですよって話です 例えると目がハッキリ見えるグラサンあんな感じです
階数はどうだろ・・・ 他の方の書き込みにあるように中央公園からは丸見えで裏側は賃貸から丸見え、だからもっと効果の高いスモークにしてほしかったね、車のスモーク濃いとキップ切られるけど住宅も基準があるのかな？ｗ 各自で目隠し対策しないとですかね
>>608
わたしも最初そう思ってましたけど今後市立体育館のイベントで大勢の人が訪れる場所なので横断歩道をあえて作らずハッキリ道で分断してゴミ問題や治安を守ろうとしてるんじゃないかと考えましたね 今後いきなりぶち抜いて作りそうではありますが。 逆に悪い面は今現在もよく見る光景ですけどバス停に向かうために危険や違反を犯してみんな道路を横断してる
パークカーサは同じ階でもスモークとそうでないのがある気がする。選べたのかな？
角部屋以外の北側バルコニーが壁とかガラスではなく柵なんですが。エレベーターホールの北側も柵。ちょっとこれはいただけない。。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
614さんではありませんが〜北側はこうなってるんですね。ほんと、なんで全部ガラスにしなかったんでしょうね。
