プラウド西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.53平米～100.09平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-07-27 20:54:02
増税延期してくれたら景気も回復してマンション価格も維持されるんだけどなあ。
一通りのレスを拝見していて感じたことですが、皆さんがマンションの購入を決められる時の優先順位的な項目は何ですか？
差益を見越して、この先短期での売却を考えられていても危険だと思いますし、ましてや中期長期的に資産価値を求めるのも難しいと思います。
資産としてなら戸建を検討された方が良いのでは？とも思います。
ここで暮らしたいから、暮らす為の希望条件に合ったマンションが売り出されたので購入する、と言う考えは余りないのでしょうか？
ずっと住むうえで、こんなに便利で規模感があり、ブランドのあるマンションはないと考えています。資産価値どうこうは気にならないと言えば嘘になりますが、そこを考えるといつまで経っても買えなくなりません？ずっと住みたいかどうかではないですか。
>772
好きにすればいい
一般的な優先順位ならアンケートがあるし、それを参考にすれば？
旦那がいくら資産価値が～五輪が～金利が～減税が～と言ったところで、
嫁の一言で決まっちゃう家庭も多いと思うしｗ
互いの性格や価値観なんか千差万別なんだし、住宅選びも人それぞれ
お互い理系で理詰めでいく夫婦もいれば、直感で生き抜いてきた家庭もある
西葛西限定で探している者で、ここの購入を決めました。
皆さんが言う通りスーパー高額で辛いですが、金利、税金の控除、子供の学校、実家からの距離、スーパー至近、駅10分以内と全部揃っているんですよね。賃貸も安いわけではないので、このまま家賃を払い続けるなら団信の手厚いローンで購入の方が良いだろうと決心しました。
西葛西エリアでこのグレードの新築マンションはしばらく出ないでしょうから思い切るしかないと。もっと早く探していればもう少し安く買えたかもとちょっと後悔していますが。もうしょうがないですね。あとは中古か…
グレードだけでよければ、ローレルコート西葛西でもいいんじゃないでしょうか？
西葛西中学校エリアが良いというのであれば別ですけど。
資産価値などの話が出てくるのは、単純にこれまでの物件より遥かに高いからですよ。
住みやすいだけでは予算いっぱい、もしくは背伸びしての価格の家は買えない。
資産価値の後押しがないと怖くて買えないよね。
買う人は、資産価値はある！と思い込んで買うか、損切りしても良いぐらい手持ちの金が多い人。
資産価値が保たれるかは10年、20年経たないとほんとのところはわからないので、買いたいなら営業の資産価値はある！というささやきや、家族のためには今しかない！という自分の信念信じて突き進むのみだね。
予算に余裕があり無理しないで買えるなら、最悪高値つかみになっても破綻することはないから、買う人の自由だよね。
オリンピックおわったら下がるのは周知の事実。
マンション売る不動産屋がいうくらいだからね。
ガクンと下がることはないと言っていたけど、プラウドは高すぎるからな〜。永住目的ならいいけど、そうじゃないから危険すぎて、うちはやめておきました。
>>779 通りがかりさん
だから、余裕のある人がわかって買うなら良いんじゃない？
余裕のない人が、資産価値は高いからいざというとき高く売れると信じて、リスク＜住み心地や学区 で買うのもまたその人の判断。
このエリアの需要はあると思うけど、中古を今と同じぐらいの価格で買う人がどれくらいいるか、売りに出すまではそれは誰にもわからないからね。
実際に、ガーデンズやレジデントやサンクタスが高値で売りに出してすぐに買い手がついてるわけではないから、新築だから気張って買う人も多いわけだしね。
2丁目の二つは割と高速で売れたような気も
ここのグレード感は普通ですよ。
オリンピック終わっても、既に予定されている数百億規模ある都心の開発や復興需要、アベノミクスの安定など、急に人件費が下がらないような気がします。
下がるのを待ってる間に金利、減税なども変わるかもしれませんし。何より子供など家族の状況で買いたい時に買えるかどうかですね。
>>782 マンション検討中さん
皆金利がどうとか買い時がどうとか言うけど、そんなのどうでもよくて、要は6000万～7000万のマンションを買える金持ってるかどうかがスタートラインだよね。
色々な意見等も有りますが、今月末には、第一期一次の販売先も決定していそうです。
明日からの登録説明や今後のスケジュール説明の概要内容は、ほぼ入居に向けての説明内容になっている様で、現時点では基本重複要望は回避されているのでは？
それぞれの思いが有りますが、要望書から登録書へ変わります。
準備が楽しみになって来ますね！
↑786さんへの投稿でした
失礼しました
790です
>>790
実際に見に行きましたが、そこの売主は一刻も早く売りたい事情の人でしたよ。売値も新築で買ったときとほぼ変わらず。今も出ていますので売れてないんだなぁと思っています
慌てても慌ててないにしても、値下げしなきゃ売れないでしょうね。みなさん、中中古物件も内覧に行ってるんですね。プラウドは、本命では無いんですね。
中古は条件が悪い部屋でも平気で500万以上値上げして売り出してるからね。高いと言われた当時から1割2割、新築相場が上がってるから。
そんなのと比べるなら、プラウドの条件悪い部屋のほうを高くても立地の分選びたいが、皆さんはどうなんでしょうね。
新築当時と同じぐらいの価格なら、レジやガーデンズも即捌けるでしょう。それくらいなら何とか買えるのが、地元民のボリュームゾーンだから。
プラウド買えるのは、西葛西でも割とアッパーな収入に限定されるから、来場者がとても多く人気あっても、地元民のボリュームゾーン世帯では手が届かなくて弾かれるんだよね。
無理して買うほどの物件ではない気がしますしね。実家が近くてとか西葛西が地元で動く予定もないとか、永住目的なら買ってもいいと思いますが。
販売失速気味かな。
どうしてですか？
この三連休で正式要望書？申込書？の提出でしたっけ。
第一期が確定しますね。
70戸～80戸出るかな？
最強のコストカッターだよん
一期１次は８０戸の販売予定との事ですが、この数字は販売対応を行う上での事務的な対応の上限と聞いています。
ほぼその数字近くの申込登録書（購入申込書）の提出は見込まれているようです。
長谷工はこれだけ莫大な数を提供し続けて問題起こさないんだから、やはり凄いことだと。
コストカットは売り主の要望であって、それに沿って施工を行っているだけ。
コストカットも単なる手抜き工事とは訳が違うので、技術やノウハウがないと出来ませんね。
カームコートを除いて、価格と条件のバランスから選びやすい部屋は今回であらかた無くなるんでしょうね。
ブライトコートは4階は全部次期に残すみたいだけど、それ以外は要望あれば全部屋オープンみたいだし。
価格はもっと安かったら即日完売だろうから、このエリアの検討者から引き出せるギリギリの金額を設定してくるあたり、さすが営業の野村って感じですね。リサーチ力が違う。
お金持ってる人は子供の教育もこだわるから、そういう人をメインターゲットに高値を付けるのはある意味理にかなってはいるのかな。一番いいのは私立だろうけど、最悪私立落ちて公立でもまともなところなら、塾と併用で高校から良いところを目指すでも十分いけるからなあ。
掲示板でも学区、学区こだわる書き込み多いし、子供いてここ買ったらちょっとプレッシャーだな〜。親の大学名とか勤め先とか近所の会話でも出てくるのかなー。
同じマンションに住んでる時点で別にもうひとくくりでは？
それに、大きくなったら親同士の親交も浅くなりますし。
そこからは子供次第ですから。
親同士の関係はご自身の両親の事とかを思い出すと良いかもしれませんね。
同じマンションに住んでても気が合う子と合わない子もいますし。
親が少し仲良くても子供は、、とか。
そのまた逆もしかり。
いちいち他の親の大学とか気にしませんよ。
自分が気にするからそう思うのでは？
西葛西の某大型物件からこちらを検討していますが、子供が成長するにつれてそれぞれ変わります。
小さい頃から仲良くて、学校も違うけどずっと仲良く遊ぶ子もいますし。
学区云々は結局親のエゴですよね。
子供たちからすれば特に変わりません。
ですね。
公立中学校であれば、「仲良い友達もいるからこの中学校がいい」「いじめてきた子がいるからここは避けたい」など色々あると思います。
友人のお子さんは西葛西中にお子さんと気が合わなかった子が沢山行ったため、越境して清新一中に通わせてました。
高校以降の進学先は上の方の通りお子さん次第かと。
どこの中学校に行っても進学先が良い子もいれば悪い子もいます(周りの友人に左右されるのは否めませんが)
でも高校以降なんじゃないかなぁ。
自分の友人は都内の名門私立進学校に通っていましたが二浪して私立の大学でしたし。
逆に中堅の都立高校に通って現役でMARCHに受かってる友人もいました。
同じマンションに住んでて仲良くても進路はバラバラですからね。
親がどうこうではなく、お子さんの意識と頑張り次第かと。
受験を考えるなら環境を整える必要はあります。
でも、進路の方向性が違うからと言って、親が子どもに対して他の子を馬鹿にしたり、家庭を見下すのは絶対に良くありません。
ここを買えるならある程度しっかりとした家庭ではあると思いますが。
裕福な家庭の友人も大学に行くことはできませんでしたので、ある程度裕福な家庭だから学歴うんぬんというのは当てはまらないかなー、と思います。
公立の中学に通わせるメリットは地元の仲間ができることですかね。
大学時代の友達は中学校から私立でしたが、小学校の友達はあまり残らず、地元に帰ると少し寂しくなるとも言ってました。
確かに、成人式も地元(＝中学までの友達)でワイワイするのが基本ですし、高校も同じ地域ならまだしも、違うなら集まれませんよね。
私立高校がそれを考慮して成人になると高校だけで集めたりもするようですが、やはりそれとはまた違い、様々な家庭、進路でありながらも、気の合う仲間がいる地元っていうのは特別です。
どこのマンションも中華多過ぎ。西葛西やめます。
どうぞご勝手に
東陽町の方も覗いたらすごいそうですし。
ねぇねぇ！プラウドのスレでレジプレdisるのやめてください。
来場者専用ページのパスワードおしえてください！！
昼12時頃、現地を見に行きましたが、日当たり最高ですね。
隣のアパートは低層だし、隣接の補修中のマンションは距離がありそうなので、日照は確保出来そうに思いました。
>>828 マンション検討中
南東、南西向きなので、メインの日照は午前と午後に別れるみたいだけど、南西のフロントコートのほうが日照時間は長いみたいね。
ブライトコートはたしか２時には自己日影になるみたい。
東向きは午後のリビングは真っ暗なのは覚悟しないとです。
近くのサンクタスは南と西を団地に囲まれていて、暗いですよね。
住まいサーフィンだと適正新築価格70平米で5800万、儲かる確率10％ってでてるけど、債務超過のリスク高いということかな。
少なくとも、現時点の周辺の中古相場ではそうなんでしょう。
ただし、これからマンション供給が減っていき、相場がさらに値上がりしていけばチャンスはある。
そんな高い中古なんて買いますかね？
このマンション、高すぎませんか？本当に売れてるんですか？
>>834 口コミ知りたいさん
この週末にギャラリー行きましたけど、一次販売の80戸のほとんどに花がついてました。フロントコートの最上階の億部屋、8000万台も花がついてました。
西葛西在住の方ばかりかは、分かりませんね。
>>835 マンション検討中さん
このエリアでは、あと何年しても出ない物件だけに、それなりにお金を持ってて西葛西に魅力を感じる人には受けてるということなのでしょうね。
そういう人達は、リセールとかいうことは無用で検討外なことなのでしょう。
>>838 マンション検討中さん
マンションをリセールで買う人って、実際、あまりいないんじゃないですか？
それを繰り返しても、最後は高齢で賃貸してもらえず老人ホーム行きしかないですよね。
>>839 マンション検討中さん
リセールって中古ですよ？
中古で買う人があまりいないと言われてるのでしょうか？
昨年だったか、今年だったか、新築より中古の売買数が多くなったと見ましたが。
>>840 匿名さん
リセール目的で新築買う人って、そこまで多くいないんじゃないでしょうか？、の間違いです。言葉足らずですみません。
マンション住んでいれば普通は老朽化で価値は下がりますし。（一部の値上がりするようなビンテージは除いて）
>>841 マンション検討中さん
リセール前提で買う人は少ないということですね。たしかに、この物件だとお子さんや暮らしの充実のために買う人が大半なんでしょうね。駅前5分以内の物件のように、賃貸やリセールに大きく期待するかたはほとんどいないかもですね。
知ってるだけでも結構いますよ
838さんと843さんの「お金持ち」基準が違いそうですね。
>>843 匿名さん
外からくる金持ちはほとんどいないけど、もとから住んでる金持ちはいるからね。
外周区だから外から見た魅力はなくても、住んでる人には大きな魅力ってのはありますよね。
学区にしても、たとえば文京区から見ればレベル低くても、江戸川区や葛西、西葛西にこだわる人にはこのエリア内では優良学区な訳で、一般論では語れません。
よくも悪くも地縁の方がメインターゲットなわけで、相場高騰の中の高値掴みだとしても、その人の価値観でこのエリアでは高い付加価値があると思うから買うのでしょう。
地縁者だからこそ、資産価値ではなく、客観的な評価を越えた生活中心の価値を見いだしてるんだと思いますよ。
地縁者というか、葛西西葛西エリアに8年程住んでから門仲へ引越し、そろそろ購入を考えてマンション探しをしてる者ですが、西葛西で8000万とか億ってびっくりです。そこそこ条件の良い住戸で6000万以上。
江東区のマンション価格がかなり高いので、西葛西ならもっと安いかなと思っていたのですが、あまり変わらないですね。
学区についていうと、江東区でも明治小等評判も良く中学受験者数の多い小学校もあるし、門仲の日能研や人形町のサピにも通いやすいので、西葛西でその価格帯なら江東区で良いかなというのが率直な気持ちです。
西葛西の良さは知っていても、価格に対してはその分の価値を見出せるかどうかが鍵ですね。
>>847 マンション検討中さん
ここはプラウド門前仲町ディアージュと大差ない坪単価だよね。完売したから比較されることはないと思ってるんだろうけど。中古だと大きくここと差がつくだろうね。
でもいま出てる新築で城東エリアだと、ここのプラウドに匹敵するくらいの立地や環境は江東区にはないからな。
門仲は用地出ないから待っても無駄だし、清澄白河や木場は駅遠いか大通り沿いかだし、東陽町はスーパー遠い南側か北側の小規模しかないし、住吉はもろ工業地帯だし、越中島は街じゃないし。野村は、販売順がめちゃくちゃかしこいね。野村の中で競合しない物件を最後に残してチャレンジ価格で供給した。
地元需要がほぼない越中島よりはここは好調みたいだけど。
>>848 マンション検討中さん
野村の価格リサーチ力の賜物ですよ。
二期以降は、フロントコート、ブライトコートの高い条件のよい部屋がちらほらと、ブライトコートの条件悪い安い部屋と、日照条件の悪い高値で出しづらいカームコート全般なので、順調に売れるのではないかな。
出遅れた金持ちは良い条件の残り少ない高い部屋を、その他の背伸び組は条件の悪いリーズナブルな部屋を買うから、高すぎて大量に売れ残るということがなさそう。結局、一番重要なのは予算なので、低予算組が妥協して買うと思われる。
長谷工が敷地に詰め込んで効率的に戸数稼いで作ったマンションだから、高い部屋の利益で大分もとはとれそうだよね。そして、日照条件悪くても相対的に安ければ立地で買う人は沢山いますから。
相対的に安いだけで、カームコートも5000万～6000万前半だろうから、買える人は限られますけどね。
>>849 匿名さん
ただし、カームコートが条件悪いから必ず安くするわけではなく、一期後に出遅れた検討者が殺到したら、需要＞供給となるので、高くする可能性もあるらしいですよ。一番収益を得られる高値にするのは営利企業として当然ですから。
そこまで反応が良くなければ、カームコートは妥当な価格で供給される可能性もありますね。さてどうなることやらです。
日能研もないですよね。西葛西は教育熱心なご家庭は一部でしょう。中学受験を大半がするようには思えない。
細かいことは分からんが武田塾ならあるぞ！
中学受験といえば、サピ、日能研、四谷大塚あたりかと。
これら冷やかしとは別の力学がここを買い尽くす。後の祭りだ。
実際の売れ行きがそれを物語っている。興味がない人はそれでよし、興味があとで出てきた人が後悔する・・・
不動産購入の常ですな。
ここのスレって、購入希望者だけではなく、買えない人の愚痴も多いのですね。
購入希望者の方々との今後に向けた相談スレかと期待しましたが…
買えない愚痴をこんなところでしてないで前を向いて生きていってほしいですね。
抽選にならないように意図的にやってるならまだ生産的か？！
まあ高いか安いか論じるのに、前向きでない人はどうなのとか、匿名掲示板でとやかく言われる筋合いはないからね。
見たくないものはスルーで見たいものだけ見て安心すれば良いのです。
ここは検討者、冷やかし、評論家、モデルルーム行った情報提供者、営業、他社営業、アンチ野村など、色んな人が入り乱れてるからね。
学区の良さってのは、学校の方針ではなく、どれだけまともな生徒が多数派かということかしら。
ヤンキー予備軍がたくさんいるエリアと、受験戦争まっしぐらの意識高い系の高所得者親がたくさんいるエリアってこと？
西葛西中はプラウドの高所得世帯が大量に通うから、ますます学区に磨きがかかりますね。
西葛西中の全生徒数に対して、プラウドから通う生徒数なんて微々たるものでしょ？
高所得世帯の子供が良いとは限らないし、そう簡単に学区に磨きがかかるとは思えないけど。
>>866 匿名さん
つまりいい高校に進学を希望するため塾に通い勉強に励む仲間がたくさんいる、そういう切磋琢磨できる環境や雰囲気が、ヤンチャなヤンキーがたくさんいる学区より好まれてるのでは？清新町小学校も同じように中学進学組が多いから必然的にレベルが高くなってるらしいから。
ゼネコン幹部の娘は西葛西の某専門学校に通い
小〇団地住みの娘は現役で筑波大学行きましたよ。
いずれも西葛西中からです。
あと、西葛西中からの高校進学の割合的には公立と私立でちょうど半々くらいです。
公立なら日比谷、城東、江戸川あたりがボリュームゾーンですね。
私立なら関東一高が多いです。
上は早慶、MARCHの附属も割と多かったなぁ。
中卒や工業、商業に流れる子は割と少ないほうです。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
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7598万円・8298万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.07m2・70.62m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
千葉県松戸市稔台７-38-10他 |
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2900万円台～4900万円台（予定） |
|
2LDK～3LDK |
|
58.7m2～71.12m2 |
|
総戸数 173戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
|
3800万円台～5400万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
59.4m2～68.78m2 |
|
総戸数 64戸 |
