津田沼 ザ・タワー

この１０年は買った値段以上で売れたけど
これからは買った値段では売れないと思いますよ。
２馬力で契約・購入した人は、今後
病気、リストラ、転勤、離婚等のリスクにお気をつけください。

>>7701 ご近所さん

そんなこと言い出したらマンションを買うこと自体が既にリスクでしょう。ペアローンが羨ましい気持ちはわからないでもないが。

>>7701 ご近所さん

一部のパンダ部屋を除きその通りになりそうです
今の高値止まりの市況は5年は続き、それから緩やかに下がるのが予想されます。
東や北の部屋に5年から10年住んで転売する内容であれば買った値段では売れると思うので実住＋転売前提の投資目線の組み合わせが庶民には無難な選択ですね
満足度を追求するために無理して2馬力でないと成り立たない高い部屋を買った場合は指摘の通りですね

>>7702 通りがかりさん
出た！
毎度の勝手に“羨ましい”と決めつけ上から目線ワザ！！！w

あなたのその卑しい考えは惨めですよ！

ペアローンはメリットもデメリットもありますからね。現状で可能でもしない選択肢を取る家庭もあるのが事実です。
私はペアローンでないと買えないような状況だと少しリスクが高い気もしますね。

>>7704 通りがかりさん

あれっ？ 投稿禁止になっていたかと。

ペアローン最大のメリットはローン控除額が最大で合わせて800万の部分ですかね
借り入れ5000万に頭金500万ぐらいの物件価格であれば1馬力の単独ローンで十分に控除を使いきれます
ペアローン使うなら8000万くらい借り入れしてから10年後に一括返済出来る能力がある夫婦さんでしょうか
津田沼だと最上階クラスの一部の部屋だけが9000万前後でしたね

仰るように、ペアローン使わずに1馬力でローン控除使えるような額を借り入れておいて、片方分の収入は家計のバッファにしておくのが一番安心ではありますね。

いつでも一括で返せるくらいのキャッシュがあるなら、ペアで借りられるだけ借りた方が良いと思います。ローン控除で本当にマイナス金利になるので。

>>7707 マンション検討中さん

8000万くらいの借り入れですと、月々返済額＋月々支払額いくらになるんだろう…
お子さんも1人以上いる方ならすごいな

若くて可愛い奥さんが二馬力で働いてくれる、男からしたらペアローン羨ましい（笑）
うちは子三人、一馬力で頑張らないと。

なぜペアローンの奥さんが若くてかわいい設定なのか。
いや、羨ましいけど

子供のいないディンクスさんが1馬力では生活できないローンを組んだ場合は妊娠出産リスクがあるけど、ここを買う層はリスクヘッジしてそうです
仮にペアローンで年間80万の戻しがあるなら月額で6万8千、35年変動での月払いが約22万
実質差し引くと15万程度にランニングコストを足した金額で10年住める

10年とおっしゃるのは、ローン控除の期間だからですよね。
10年後、一括返済出来れば理想ですね。

>>7704 通りがかりさん

またアカウントブロックされますよ。
荒らしも程々にしないと実生活でも性格の悪さが露呈しますよ。

>>7712 マンション検討中さん
よくわからない計算だけどディンクスって
意識的に子供作らない夫婦ですよ。
妊娠出産リスクとか意味不明。
ダブルインカムなのに一馬力とか言ってるし。

>>7716 通りがかりさん
その「子供を作らない」という計画がアクシデントで崩れた時のリスク管理の話かと。
想定外の「一馬力でやりくりしなければいけない」事態となった時でも生活できる、余裕のあるローン額なのかどうかと言う観点。
ここの購入層は、そのようなリスクにも対応できる計画を組んでいるのではないか、という>>7712さんの予想ということでしょう。

>>7717 ご近所さん

1馬力でも2馬力でも、なるべく自己資金を投入して借入金を少なくする事がリスクヘッジですよね。
ここは、そういった方が多いのではと私も思います。

>>7718 通りがかりさん

住居として購入された方はそうでしょうね。投資思考の方は基本的に今の低金利なら借りられるだけ借りてるでしょうね。彼らにとっては、明日のお金より今日のお金のほうが価値を持っていますから。
住居向けの方もローン減税対象ギリギリまでは借りてる方も多いかもしれないですが。

津田沼を買った投資家さんは現金orほぼフルローンどちらが多いのですか？

賃貸運用であればローン控除使えないし、事業者金利ですよね？
高金利であればフルローンって旨みは少なくないですか？
それとも公にできない裏技を使ってるとか？

>>7718 通りがかりさん

自己資金が手元にあれば、いつでも償還できるのでフルローンで借りますよ。キャッシュフローが改善しますので。

手元に5000万円あれば投資できますし教育費用に一部回せますし自分や家族の保険外治療にも対応できますが、
それを全部頭金にして手持ちキャッシュが枯渇すると、急に大きな現金が必要になったときに住宅を手放して現金化するしかなくなります。

住宅を担保に固定資産を超低金利で流動資産に変えられるのは購入時だけで、後から借りようとしてもこの低金利は無理ですし。

物件を半々の共有名義にしようと思うとぺアローンにする必要があるんですかね。

759部屋の中でも投資対象になった部屋数はどのくらいか気になりますね
賃貸、転売の割合も含めて
例えば60部屋くらいある1LDKの半分が賃貸運用されたらマンマニさんの指摘のように供給過多で埋まらなくなる部屋が出るかもしれない
賃貸であれば20年スパンで運用する方も多く、転売狙いであれば即出てきます
後は投資じゃないけどローン控除切れの10年単位で住み替えを繰り返す人が何組くらいになるか？
要は同じ時期に同じ考えを持ってる人が多いと供給過多で計算が狂うこともあるのです
買い手や借り手から見れば叩きやすいですからね

8000万円T銀行から夫婦で借りて、8000万円預金に預けると初年度40万円程儲かってしまいます。現金で買うよりお得では？

>>7724 マンション検討中さん

今の超低金利＆住宅ローン控除ってそういう状態ですよね。
勿論、実際には印紙税や抵当権登記手数料、司法書士報酬、融資手数料で数十万円かかるんですが、10年総額で考えるとプラスになると思います。

それくらい、今の超低金利と超優遇税制の住宅ローン控除のコンボは異常で、文字通り異次元の金融緩和ということなんですけどね。

住宅ローン控除が10年あって戻りがあっても、自己資金は可能な限り入れて、借り入れは出来るだけ少なくした方が良いと思う。私は。

一番の勝ち組は2016年ごろ固定35年で金利1%以下確定させた人でしょう。
変動金利と住宅ローン控除の金利差に目が眩んで、組んだ瞬間出口政策が
始まると目も当てられないよ。

>>7727 評判気になるさん

金利が暴騰したら、勝ち組になるだけで、今は0.39で組んでる変動が勝ち組。
暴騰したら、繰り上げ返済すればいいだけだから、勝ち逃げ。

>>7721 匿名さん

頭金なしのフルローンは、二馬力でも怖いです。

>>7729 通りがかりさん

5000万円が手元にあって、6000万円の物件を買うのに
頭金5000万円出して1000万円のローンを組むのはロスが大きくて
頭金0円で6000万円のフルローンを借りて5000万円は手元に残しておいた方が良い、という話をしているので
手持ち資金0円で"フルローンでしか買えない人"の議論をしているんじゃないんですよ。

金利が暴騰したら手持ち資金を使ってローンを繰上げ償還すれば良いだけです
もちろん、金利暴騰局面では預金金利も株の名目配当利回りも上がっているので、引き続き資金運用したまま、元本払っていくのでも問題ありません。

"借り上げを小さくできるだけの手持ち資金がある（頭金を積める）人"は
今のローン金利とローン減税があるうちは"借り上げを小さくするメリットがないので、いつでも返せる状態を維持しておいた上で、借りられるだけ借りておいた方が幸せになれる"という話です。

>>7730 匿名さん

ちなみに…
手元に残したキャッシュ5000は、
どうしたら幸せになれますか(´・ω・`)?

ガッチガチのMUFG等の銀行株、総合商社株の現物買いでも配当利回り４～５％ですよね
あるいはUSD/JPNをレバ1倍放置でも2%の利回りになりますよ
決済用を想定して元本確保を必須条件にするなら1000万円くらいORIXの0.2％定期金利で寝かしておけばすぐに現金化したいときの財布程度にはなりますし
バランス良いポートフォリオ考えて分散しておくだけでは？

というか、今手元にそういう資金がある人の話をしているので、今現在の運用のまま維持しておけばいいと思いますよ。

>>7730さんの言う通りです。

現金を沢山持っている人は、その現金でキャッシュで全額一括で支払う事も出来る。でもそれでは住宅ローン減税使えないし、今なら超低金利で出来るだけ沢山の住宅ローンを組んで、手元の現金は投資に回した方が良い。

もし投資が怖いと言うのなら、住宅ローンを預金連動型住宅ローンで目一杯組んで、ローンと同額の現金をその銀行に預けて置けば良いと思う。預金連動型なら金利はゼロだし、住宅ローンなので万一不幸があった時はマンションのローンはチャラになる(もちろん預けてある預金は自分のもの)。

銀行の投資関係の方々？

6000万のローンで、10年後に一括返済と言う条件で一番お得な銀行はどこでしょうか？

金利だけでなく様々な手数料も関係して来ますよね。
融資事務手数料が定額の楽天銀行あたりかな。
預金連動型住宅ローンはメンテナンスパックと言う手数料が高くてあまりお得じゃ無さそうでした。

10年後に一括返済するなら手数料定額の楽天銀行一択でしょう。
もし20年以上先に一括返済するなら金利の安い住信SBIにする選択肢もありますが。

>>7736 匿名さん

>>7736 匿名さん
短期であれば確かに楽天が実質金利一番で団信の特約も充実してると思いますが、
提携銀行ではないので余計にかかる登記費用
がネックですね。

7733さんの書いている内容は参考にはなりますが、銀行が破綻した時のリスクの観点が欠けていると思います。
これから銀行はどんどんつぶれます。

>>7737 検討板ユーザーさん
提携銀行ではない場合の余計にかかる登記費用って言うのは、具体的に何にいくらくらい必要なんでしょうか？
詳しくないので教えていただけると、銀行選びの参考になります。

提携ならソニー銀行の変動一択だと思います。
団信もガン50％付いてるし金利も最安です。

>>7730 匿名さん

当方は、手持ち資金の一部を頭金にしますが、手持ち資金0円でフルローンでしか買えない人の議論しているわけではないという言い方はどうかと。

要は、ローンなしでも買えるけど、現金使わないで目一杯借りて住宅ローン減税満額受けて、終わる10年後に一括返済が出来るお方の話しでしょ。
そのような方は少数では。

>>7726 通りがかりさん

たしかに。借金はしない方がリスクは低いと思う

現在、モデルルームの最新情報ご存知の方いませんか？

国と同じ家計状態が目先では正解だったりします
国家破産を信じる方とは真逆の限界です
インフレ政策、大量借金のやり方です
ローンは限界近くまで借りる。
その不動産は将来インフレで売却時に利益となる話です
もし、デフレ社会になるなら国家と家計ともども破産しますので道連れである意味怖くありません
日本の借金を返済不能でも小さくするにはハイパーインフレしかないのは自民党がよく分かってます

ハイパーインフレ以外だとデノミも可能性としてありますが、デノミは失敗した例があるのでハイパーインフレしかないでしょう
リーマンショック後に不動産価格が下がった時より、上昇局面の方が大きく、仮に不動産不況がきても2009年の相場には戻らないのでバブル崩壊と言われる下落幅にはならないでしょう

不動産価格バブルでオリンピック後に下落説、金利急上昇説など憶測はありますが、根拠は低いので信じる人が多いほど不動産を買う人にとっては有り難い話です
需要が溜まれば我々が購入した不動産で賃貸や転売で未来に買ってくれる人がいるわけですから

>>7741 通りがかりさん

分かりやすく5000万円を例にしただけで、
4000万円でも3000万円でも1000万円でも同じことが言えるの、分かりますよね？

キャッシュで払うより借りた方がいいという理論はわかるが
借りた額をいつでも返せるってのは5000万だろうが1000万だろうが
あまり現実的じゃないかな。
そういう人は津田沼で買うより、都内で運用するんじゃないの。

>>7746 匿名さん

実需でそのような方は少数だと思いますので、分かりやすく例にしただけならわかりました。
投資としての運用は、参考になりました。

>>7750 匿名さん
つまり、頭金とは別に1000万を手元に残すってことでしょ。そういう人が少数とは思えないです。
可能な限り

>>7751
途中になってしまいました。

可能な限り頭金を入れるのは危険。

>>7752 通りがかりさん

はいはい。可能な限り→必要費を確保したうえで残りの金額を充てる。
頭金の額によっては金利が優遇される場合もありますし。

>>7739 匿名さん
提携以外で借りる場合に配付される自己取引融資の利用案内にも記載されてます。
簡単にいうと引渡し前に各種登記申請が必要なので引渡し後に住所変更登記費用が余分ということです。

もう完売しましたか？いつ分かるんでしょう。

今日が登録最終日で、16時から抽選ですね。
気になります。

最高倍率どのくらいなんですかねぇ。

入居まで16ヶ月残して完売しそう
検討スレも閉鎖かな？

最高倍率13倍です！

>>7759 匿名さん
同じ千葉県のクオン流山おおたかの森の17倍を越えたかったところですけど、13倍も凄い倍率ですね！

>>7759 匿名さん
すごいな。どの部屋でしょうか？

最終期になってもその倍率は凄いの一言ですね…

かなりの倍率になりましたね。最近では珍しいですね。これで完売してしまうのですね。早いな?。

やはり73C 4858万の部屋？

4月上旬にモデルルーム見学に行こうと思っています。
どのくらいの空き状況でしょうか?
倍率13倍というのを見て焦っています！

>>7765 マンション検討中さん
ネタではなく本気でおっしゃってますか？
最終期が終わったばかりで登録されない部屋があっても即先着順に回るので4月では間に合いませんよ
後はキャンセル部屋狙いになってしまいます。

>>7766 マンション検討中さん
ネタでおっしゃってるのだと思います。

すぐに売れば損しないかな？他のところが今欲しくなってきて、、、。

>>7767 評判気になるさん

やっぱりですか、、
スレ読んでたらこんな質問にならないですから

すいません、全くネタではありませんでした。
やはり4月上旬では遅いのですね！

大人しく豊洲あたりにしておきます...

もうここは完売モード
今から他を検討するとなると決算期の値引か、これから販売開始で部屋選び放題にするか色々選択肢がある

1億出せればパークコート文京小石川
8000万以上出せればブランズ豊洲など話題の大規模タワマンが控えてます
決算期の値引で即入居が良ければ某Ｎ社は良い条件が出てます
津田沼は土地代が安かったので今の市況で割高感が無かったけど、他は高値掴み過ぎて定価で買うと残債割れリスクが高くて買う気がしないマンションばかり
それでも、定価でも条件が良い部屋は大規模マンションだと存在するので一期勝負です

初めてMR行ってきましたがここ、雨に濡れずに駅に行ける、いわゆる駅直結って訳ではないんですね。
担当の方も「現状では」ペデストリアンデッキがありますがと、やけに“現状では！”と強調してましたが将来的にはやはり危ないのかもしれないですね。。

外廊下ですしあまり仕様も良さそうではないので、船橋駅直結のマンションにしようかと。

>>7772 マンション検討中さん
船橋が同じ価格で出ますかね？リスクも含めた条件面が価格以上と評価され、こういう物件はそうそうないと判断されたからこれだけ売れたんだと思います。費用を考慮せずに条件面の不満を言ってもナンセンスかと。。まぁその前に、もう完売なのでここは買えないですが。

>>7772 マンション検討中さん

MRで残り戸数はどのくらいでしたか？

モリシア津田沼をつなぐ屋根付きペデストリアンデッキ直結です。
将来に渡って保証するものではありませんと、重説で皆さん理解されています。

完売物件に外廊下で仕様が良さそうではないから船橋にとかネガ投稿されても…。

>>7773 マンション検討中さん
同じ価格なんて書かれてないけど…
（ちなみに、書いた本人じゃないですよ）

>>7774 評判気になるさん
モデルルームに行かれた方の最新情報がないので想像ですが、最終期の抽選が昨日終わって、登録されていない部屋があるとしたら、現在先着順になっているのでは。

>>7775 評判気になるさん
ここの掲示板(住人)特有ですが、ポジティブな内容以外は受け付けない、とは視野？心？が狭過ぎませんか？
色んな意見があるのが掲示板です。

最終的に津田沼の平均坪単価は最終期が1番安い低層売り出しで265万でしょうか
船橋のプラウドタワー中古は10年以上経っても相場は坪315万
後続のセブンアイのタワーが完成する頃には築15年以上の差があるので坪単価は350万以上が適正です
1駅6分東京に近いだけで23坪単価は換算でグロスが1955万も高いことになります
津田沼で1Ｌ投資を考えてしまう水準
今となっては完売状態で追加できないけど

>>7779 マンション検討中さん
一生懸命持論熱弁オツですが…、、
船橋と津田沼では全然価値も価格も雲泥の差なわけで…w

>>7778 マンション検討中さん

お疲れ様です。

7772さんの投稿および類似投稿を読んで。
つまり船橋西部跡地のマンションについてですが、

船橋西武跡地は、セブン&アイの計画が表に出たのが昨年末。
まだ議論も深まっていないとなると、西武跡マンションが居住可能となるまで、
最低で7年後、多分、もっと後になるのでは。
(習志野市議会で、TTT建設にまつわる(きな臭い)議論がなされていたのは5年半前の夏のこと。
居住できる来年夏までと考えると約7年の期間を要したといえます。)

購買には、価格だけでなく、各自の人生の中での適切時期があるわけで、
居住可能が10年先になるかもしれないマンションとTTTを比較しても、
あまり意味がないことのように思います。
投資としても、7年後、日本経済は、世界経済は、どうなっているやら。

つまり、これって、AがダメならBにしようっ、BがダメならCにしようっと、という
時折みかける有言不実行の典型パターンの言い訳、相手にするのは意味ないですね。

今日の状況

>>7784 評判気になるさん

もう19階目ですか。
北西・南西側は撮りやすいんですけど、北東・南東側は撮りにくいんですよね。笑

船橋は小汚い街だから賃貸ならまだしも家を購入したいとは個人的には思えないな。

小汚い街、は失礼ですね。
このサイトには、時々、言葉使いを知らないというか、社会性のない人いますね。

ただ、船橋市民の私も、船橋駅周辺は、住居としては選びません。
なにより緑がない。
空気が悪いと、気管支や肺が弱い人はいいますね。

津田沼は、南口側なら、天気のいい日、谷津図書館までのんびり歩き、雑誌でも読もうかなと思っています。いい運動と気分転換になるなと楽しみにしています。
船橋も駅から近道利用で6分のところに中央図書館がありますが、
その道は飲食街のごちゃごちゃした路地。
船橋駅周囲には、のんびり歩く環境はありません。
もちろん、そんなこと、どうでもいい人も数多くいるかもですが、
津田沼の良さは、書店、スーパー、飲食店もある一方、のどかな環境も残っていることです。

やはり、始発駅で座って東京、品川に行けるのがポイント高い。

こちらで船橋駅直結のタワマンについて皆こぞってネガってますが結局ブーメランですね！
TTTに対しネガ発言者にはここの皆さん「買えないから妬んでる」と馬※の一つ覚えの様に繰り返して来ましたが、今度は船橋が買えないから一生懸命ネガるとは！笑笑笑

>>7789 マンション検討中さん

お疲れ様です。

>>7790 通りがかりさん
いちいち反応お疲れ様です。

頭、大丈夫ですか？
心配です…

>>7792 匿名さん
いちいち反応お疲れ様です。

>>7793 匿名さん
いちいち反応お疲れ様です。

>>7793 匿名さん
はい、貴方様もお疲れ様です。

>>7795 匿名さん

はい、皆さんそれぐらいでいいでしょう。

ttt購入者だけど、船橋西武跡タワーも購入する気満々ですよ。
結構同じ考えの人多いんじゃないかな？

何年後に入居出来るか分からない船橋だら、船橋狙いでも資産維持率の高い津田沼に先に住んでから船橋に住み替えは全然有りです
修繕積立金が築10年後に倍になるのは当たり前の世界で、ローン控除切れも含めて住み替えはメリットあります
子供が私立であれば学区なんか関係ないですし

まだいつになるか未定ですが、TTT購入者が何年後かに船橋西武跡タワマン購入は、多かれ少なかれあるのではないでしょうか。

それに5年先であれば船橋以外にも魅力的なペデ直結マンションが出てくるかもしれないし、選択肢の幅は広く持ってる

将来の住み替え、即転売などを前提とした入居者が一定数いるマンションは修繕積立金を段階値上げではなく最初からフラット動議を出しても賛成票は簡単に集まらない
なんせ転売するまでランニングコストを抑えたいからです
最初の大規模修繕を迎える13年後より大分前に転売すれば積立金不足とかは表面化しにくいので積立金は今のままの計画を望む人も一定数いる