津田沼 ザ・タワー

評論家のセミナーってのは珍しいかな。不動産は今が買いとか、タワマンは資産性があるなんて一般論かな。

そんなのに時間を割くくらいなら物件の説明にもっと時間を割けばいいのに。

プロジェクト発表会は近隣データ収集の場だよ。
一番のターゲットの地縁の方がどれだけ金出せるか見極めるのと、近隣に住む人から良いところ悪いところの具体的なデータを収集するのが目的。
それをもとに地元の人が薦めるポイントをまとめて他エリアから来る人にこのエリア、マンションの場所の良さをアピールするのよ。そのネタ集めに使われるだけ。

予算が潤沢ならそのまま購入候補になるし、予算が少ない買えるか怪しい客なら、価格はまだ未定ですお客様の声を聞きながら検討中です、と適当にあしらいながら情報だけ収集して、最後に高めの超概算の予定価格見せてはいさようならだね。

初期の段階では、情報を求めて逆に情報を吸いとられるので、ある程度情報が出揃って要望書取り出してから行くのがベストだよ。マンション探し始めたばかりのビギナーは少しでも情報欲しいから行っちゃうけど、あんまり意味はない。

最初から通ってたら、希望の間取りをなるべく抽選にならないよう調整してくれる可能性はあるかもしれないけど、強く要望すれば抽選に持ち込めるのであんまり意味はないんだよね。

>>584 匿名さん
幾つかの近隣（幕張、他）のマンション・プロジェクト説明会に出席して来た経験からですが、584さんが書かれている通りだと思います

もちろん、このマンションの、デベでも業者でもないので、津田沼のココでも絶対にそうです、とは言い切れませんですがね…

重ならないように調整するってのは営業のリップサービスだよ。倍率が付くような物件だと調整なんて意味ないわけだし。調整できるとしたら倍率のつかないような不人気物件ってこと。

大手デベって、見込み客でないと判断したらはいさようならで帰してお終い。見込み客だけに次の予約をする、もしくは後日、連絡がある。

584のコメントの通り、プロジェクト説明会とその次のモデルルーム事前案内って来場者から情報を取って今後の戦略を決めるためのもの。早くいっても、モルモットにされてるだけなんだよね。

プロジェクト発表会のお知らせがきた人にだけ販売することはないのですか？
わが家は何のお知らせもこなかったので不安になってました
情報提供は本当に感謝してます

発表会で先行販売は絶対無いので大丈夫です。
それやったらコンプライアンス違反なので。

予告広告を出したら、本広告を出して周知してから販売開始ってのが不動産公正取引規約にある。この規約は業界の自主ルールだけど、公正取引委員会がバックについているし、罰則規定もある。

フライング販売して、後から形式的に本広告出してるようなデベもあるけど、ここに名をつ慣れているようなデベはやってないと思う。

物件によって異なるけど、プロジェクト説明会、モデルルーム事前案内会、モデルルームオープン、価格発表、本広告、販売開始って順が一般的。キャッシュ購入なら販売開始してから行っても遅くはないし、ローンだと事前審査があるけど、価格発表のころに行けば十分間に合う。

それから期分け販売すると思うから、２期以降でも大丈夫。早くしないといい部屋がなくなるなんて営業は言うと思うけど、いい部屋から販売すると後に売りにくい部屋が残って苦しくなるから、実際にはそんなことはしないはず。

中央が空洞式の外廊下ということですが、雨や風が吹き込む様な事はあるのでしょうか？

>>591 匿名さん
決まり切った通りにやるなんて営業必要なくなるね。コンプライアンスは守りながら如何に多くの確約を取れるかが、腕の見せ所。客と営業の信頼関係もあるからね。表に出ないこともあるよ。

要望書を出すと重ならないように調整すると営業は説明するだろうけど、できることはあくまで営業努力として。部屋を確保しちゃうと違法。HPにも以下のように記載してある。

>[予告広告]
>販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

掲示板見てると調整しますより踏む込んだ発言しちゃってる営業もいるみたいだけど、抽選になったときに信用を失うだけ。

>>592 マンション検討中さん

そりゃ「外」廊下なんですから

まあプロジェクト発表会に行くのは、地元に住んでてマンション探し始めたばかりのビギナーが多いよね。先にいろんな情報もらえると思ってる。

価格案出してくれるまでは行く必要ないな。初期に通っても、買える予算と固い見込み客であることがわかるまでは価格表出さないから。隣で価格表らしきもの見せてるのにうちには未定と言われたことあるしね。逆もある。予定価格見てたら、初見らしきも隣の客に、価格は未定と堂々と言ってたり。

ついてた営業に、最初は見せないの？うちもそうだったのか？と聞いたら、聞こえないふりで無視されたなあ。

あとは、上層階の高い部屋買えそうなVIP客には価格情報は早めに提示されることもあるみたいよ。ここがそうかはわからないけど。

上層階、角部屋狙い、現金購入なのに何も言って来ない。

現金だろうがローンだろうがあんまり関係無いよ。
一括購入は逆に警戒される場合もあり得る
売り主からすろとローンは審査通ればほぼ確実だけど、
現金一括は決済まで何があるかわからんからね。

現金購入だって手付金10%払うわけだし、買わなきゃ没収されちゃうし、ローンより確実だと思うけどね。

モデルルーム行ったらわかるよ。キャッシュ購入だからといって優遇されないし、三井や地所は何かあった時のために一部は残しておいてとか、希望より広い（＝高い）部屋を勧めて一部をローンって提案してきたりした。あの当時は、銀行と結託してるのかなと思ってたんだけど、リーマンショックの時には保有している保有している株が処分できなくて、キャンセル続出だったとか。キャッシュ購入客ってリスク客だよ。売る側にとっておいしい客は確実にローンが通る資質の人。ローン購入だと仮審査で年収確認できるし。キャッシュ購入だと本当にお金を持っているかを確認するなんて失礼なこと大手はしない。

手付け10％程度で竣工ギリギリにキャンセルされたら割に合わないとデベは考えると思うが

構造の情報がアップデートされたけど、鉛プラグ入りって大きな揺れに対して自身が壊れてエネルギーを吸収するタイプ。ジャッキアップして交換するの大変だよ。

ローンでも手付金払うしね。

ギリギリの場面で、ローン下りない人もいるよね。

いずれにしても、市場が上向きなら土壇場でキャンセルされたって、デべには何の問題もないし、返って大歓迎でしょう。特に大手はリスクを分散してるし、市況を織り込んで値付けしてるから損は無いのでは。危ないのは、中小の業者。

現在住んでいる住宅の売却を条件に住宅ローンの内定が出て、手付金払った状態で、竣工間近に現在住んでいる家が売れなくくて、住宅ローン借りれないパターンも聞いたことあります。この場合は一体どうしているんだろうか？

>>605 匿名さん
その場合、ローンは通りませんのでキャンセル扱いになると思います。
基本的に手付金は戻ってこないはずですから、売却が確定してから新居の契約をした方が良いかと思います。

>>606 eマンションさん
なるほど、ありがとうございます。新居購入先の不動産会社に、売却も合わせて依頼していて、結局売れなくて手付金も没収されて、新居も購入出来ないパターンだと購入希望者は堪ったものではないですね。

>>607 匿名さん

>>607 匿名さん
先程の追記になりますが、
私が以前住み替えをした時は売りと買いが別の不動産会社でしたので、契約後のキャンセルは如何なる場合でも自己責任でしたが、両方を同じ会社に依頼されている場合は条件が多少異なるかと思いますので、ご依頼の不動産会社に事前に確認された方が良いかと思います。
ただ、売却金額が新居購入に影響しない状況、つまり売却益を新居購入資金に充てる予定がなく、既存の住宅ローンの残債が売却金額で相殺できる目処が立っていれば、思い切って新居の契約をするのもありかもしれません。
この物件のように、引き渡しが数年先で、ローンの支払い途中で住み替えを考えている方は判断が難しいかと思います。
条件の良い物件ほど早く売れてしまいますので、居住中のエリアの条件の近い中古不動産の売値を把握しつつ、そこから1〜2割引いた金額で売却出来れば問題無い方であれば、売却確定を待たずに新居の契約をしても大丈夫だと私は思います。

売却できない場合は手付金が戻ってくる、買い替え特例があると思いますけど。

提携ローンから申込んでれば特約で手付け戻しのキャンセルになるでしょう。

>>610 匿名さん

買い替え特約ですが、提携ローンにすれば必ずつけられるものなのでしょうか？

買い替え特約じゃなくてローン審査不合格の特約ですよ。
提携ローンならほぼ付いてるかと
事前審査はパスしても本審査までの間に借金が増えたり会社リストラされたり転職したり売却予定物件が売れなかったりローン審査通らない事態になる事も有りますから

買い替え特約とローン特約は別。モデルルームに行けば営業が教えてくれる。もしくはネットでググればわかる。

ローン特約の手付解除期日の猶予が半年以上もあるケースは聞いたことがないのですが、提携ローンではあり得るということでしょうか？
仮にこのマンションを一期で購入を決めて手付金を支払った後、引き渡しまでに自宅を売却出来ずローンがおりなかった場合でも手付解除が出来るのかというのが、いま話にでているケースでは重要だと思うのですが、どうなのでしょうか？

一般的には特約期間は３カ月。売る側だって引き渡しの時にキャンセルになったら困るでしょ。

ここがどうかはモデルルームができてから確認。

おまけだけどローン特約は提携ローンが前提。提携以外のローンって、自己資金扱い。

買い替え特約は、持ち家が売れなければ、手付金は全額戻ってくると理解してるけど。

買い替え特約は買主が売主に対して個人的に依頼する特約ですから、この物件のような駅近のタワーマンションなどの人気物件で受け入れて貰うのは難しいのではないでしょうか。
ダメ元でお願いしてみても良いかと思いますが、このマンションの場合はまず無理なのではと思われます。
ローン特約でも手付解除期日を過ぎてからは、色々な事情があって結果的にローンが通らなかった場合は、やはり手付金は諦めるしかないのではないでしょうか。

>>618さん
この物件より、売却の条件が良い物件を所有していれば、買換え特約が使えるという事ですよね。

色々なレベルの購入者がいるわけで、「ダメ元でお願いしても、まず無理だろう」とは、随分消極的な発想ですね。

>>619 マンション検討中さん

確かに仰る通りですね。
その発想はありませんでした。

ローン特約、買い替え特約を断ったら、現金購入しか受け入れないってこと。これだけの規模で、そういった人が集まるのを待ってたら、ずっと販売中になるでしょ。

まあ、買い替えで旧居の条件がよほどひどかったら断られるかもしれないけど。

特約は大抵の場合付けられますよ
仲介は売主指定になるので、最終的には
売主の言い値で売却することになるけどね。
3ヶ月で必ず買い手が付くような人気エリアなら
そもそも特約をつける意味も無いんだけどね。

多分、売る側は特約勧めるよ。

買い替え特約使うと、仮住まいが必要になって、引っ越しも二回になるから、自分は自己資金で購入して、入居後に条件のいいタイミングで売却するつもりなんだけ、聞いてもいないのに買い替え特約の説明をして、勧めてこられる。買い替えの検討で、モデルルームに行くとほぼ毎度。

買換特約は売り主からすると、二度美味しいから
勧めてくるってことかな。

それもあると思うけど、自己資金の購入って売る側にとってはリスクってのもあるはず。

売るのと買うのって条件がいいタイミングは別なんで、同時に売買って得策じゃないんだけどね。

当たり前のことですが、買主の収入や資産状況によって、売主の対応がかなり異なるようですね。
勉強になりました。

大手は露骨に客選ぶよ。

顧客の方も、売って頂くみたいに、妙にへり下る必要ないと思う。

駄目なものは駄目だろうし、優柔が効くならそれに越した事はないし、堂々と交渉すればいいと思う。

624さんの
買換特約は売り主からすると、二度美味しいから
勧めてくるってことかな。
の二度美味しいというところの意味が分かりません。申し訳ありませんが
どなたか教えていただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

この物件の購入顧客の確保と同時に、現在の住居を売る時の仲介手数料で、グループとしては2回分の顧客をゲットしたという意味ですかね。

プランの134Aと111Aタイプは最上階のみなんですか？ご存知の方いらっしゃいますか？