津田沼 ザ・タワー

>>4548 検討板ユーザーさん

大船で坪単価360万円、川越で坪単価290万円、海老名で坪単価250万円の時代ですよ。

津田沼に過去に例のない駅直結、商業施設直結の大規模タワーマンションが坪単価260万円なのは格安と思いました。今の時代では、ね。

マンションマニアさんという千葉専用自称マンションブロガーですら、単価を1割以上高く坪単価290万円で予想していた程です。

>>4550 匿名さん
東向きの中層階買っておけば良かったかなぁ。
駐車場建て替えが怖くて見送ってしまった

東側はモリシア駐車場跡地だけなら東西南北をそれぞれの建物に塞がれるのでマンションは建たない気もします。河合塾も南のサクラクレパス看板のマンションもそれぞれ12、13階相当の高さがありますから。
タワマン建てるなら河合塾とマンションを買い取って解体してからなのでお金と時間がかかりすぎる気がします。

個人的な予想としては、モリシア再開発後のタワー型立体駐車場もしくは自走式駐車場ではないかと。あくまで予想ですし私の予想はけっこう外れますが笑

今後のことを言い出すと西側のベルクや今のモデルルームの場所あたりになにか出きる可能性もでてきますよね

永住する気あるなら南。
リセール重視、眺望気にしないなら東。
リセールも眺望も中途半端で良いなら西。
そもそも北は角部屋除けば1L、2Lしかない。

角部屋以外にも、ワイドスパンで全部屋外向きの間取りが少しでも欲しかったなぁ。
ほとんど田の字だもんなぁ、もったいない。
でなきゃこの価格は実現しなかったんだろうけど。

>>4553 名無しさん
その案妙に納得です！
モリシア後は商業施設兼マンションなどが立ち、モリシア駐車場は現千葉そごうの駐車場のような自走式の駐車場。ありえますねー

西向きも高層の建物ができ、日照など変化する可能性ありますか？
あったとしても、公園を挟むので50mは離れますよね

>>4552 口コミ知りたいさん
私も東の中層が、価格と満足度のバランスが一番だと思います。
良い間取りは即日完売しているようですし、ちょっと出遅れました。

東は千葉工大のビルの影響でかなり価格抑えられましたね。

https://wangantower.com/wp-content/uploads/tudanumatower_pricelist_1st...
東向きは千葉工大の影響がなくなる29階より上の階でも
西向きより坪5万円～10万円くらい安かったですね。その代わり、一部抽選になっていました。

>>4558 マンション検討中さん

東はやはり高層かな。中途半端に中層なら千葉工大より高い方が魅力的でしょう。資産価値なら低層ですし。

https://wangantower.com/wp-content/uploads/tudanumatower_pricelist_1st...
東向きの3LDKは43階でも坪259.7万円だったのですね。

なお、上記のリンク先はのらえもんさんのブログです。
https://wangantower.com/?cat=202

まぁ、それだけここは西側が良い条件なんでしょう。船橋から東京方面の夜景は綺麗でしょうし、スカイサロンも北西向きに作ってますね。低層階はともなく、中層以上なら眺望が阻害される可能性はほとんどないでしょうからね。

第1期第1次で東向きの中層階～高層階はほぼ完売（柱が食い込んでいる73Cは苦戦）して、東向きの部屋がなくなったため第2次以降は残っている西向き中層～高層が売れる、という流れでした。
価格には勝てないのでしょう（私はどちらかというと都心ビューの西向き派ですが）。

購入者の意図はどうあれ、ここはどの方角も万遍なく驚異的なペースで売れています。
郊外のマンションでは珍しいですよね。

モデルルームで見せてくれる眺望シュミレーションだと、西中層は奏のマンションに阻まれて眺望はあまり抜けない感じでしたね。

>>4564 匿名さん

正確には1次では東の73dなどは全部供給されてましたが、西の73aはほとんど供給されず、75dも半分程度だったはずですね。おそらく先に東を売る戦略だったと思われます。

供給しなかったのは要望書が入らなかっただけかと思います。
一次の要望書は特定階以外はどこの部屋も入れられる状態でした。

>>4566 匿名さん
欲しい人が要望書を入れた住戸が供給されるシステムでした。
戦略ではなく、単純に東の方が人気だったのかと。

確かに東側がお得感ありますね。買い物上手な感じ。
ただ低層はカーテン閉め切り、だが更にお得。

中層で気になる千葉工大までは東側から約100Mほどの距離。
視界にあるのはエレベーターホール？なので、さほど気にならないかもしれない。

例えば東側で間取りの良い73Ｄの25階(千葉工大の上階と被る)が約5,380万。同じ4階が約4,840万。
眺望と日中のカーテン開けられるかで540万の差。
さらに眺望の抜ける33階の5,640万からだと800万差。

20年弱は住もうと思っている自分は高層階を選択しましたが、
断然お得と言っていいでしょう！！

>>4569 匿名さん

中層と高層が200万差なので、高層もいいですよね。ただ、眺望重視ならやはり南や西も気になりますね。東の低層は値段の上でやはり魅力的ですね。

>>4565 匿名さん

あれが気になるなら南一択になるでしょうね。オーシャンビューでしょうし、やはりここの売りですね。

南向きは永久眺望が保証されて、駅近と開放感がどちらも得られて貴重ですよね。
その代わり間取りは単調で柱が食い込んで価格も高い…

商売上手なプランニングだと思います。

モデルルームの映像見ると眺望なら西高層かなと思いましたね。
富士山とスカイツリー等の都内夜景と東京湾も多少見れるので。
高層はどの方角も残ってないのでしょうが…

過去レスに1期終盤の価格表の写真ありましたよ。探して下さい。

>>4568 マンション検討中さん

戦略だったと思いますよ。東も全部要望書が出たわけでないが売ったわけで、西と東を分けて売った方が各々人気になりますからね。結果、一期の終わりの方では高層階ら西の方が残り少なくなってますからね。

一般的に西と北は売りづらいからね…

>>4576 匿名さん

それでも西が高いのは眺望が全然違うからでしょうね。そうじゃないとこんなに売れないでしょうからね。

眺望良いって思えるレベルかなあ…
都心方面は遠すぎて、小さく富士山が見えるくらいの取り柄しかないと思うけど。
西で検討するなら、アイリンクタウンの展望台あたりでイメージ掴んでおくと良いかも。

>>4578 マンション検討中さん

南や東と比べると退屈しなそうです

>>4578 マンション検討中さん

良いからこその値段とスカイサロンですね。夜景メインだとは思いますが。奏の杜も西向き住戸が多いですね。

西は奏の大規模マンションが視界に入るし展望が他の方角より特別良いとは思えないけど、南同様に将来の展望が約束されてるのは良いですね。まあ、その分しっかり価格に積まれてるわけだけど、展望を妥協できないけど南は買えない人には良い選択かと思いますよ。ただ、最近の猛暑を考えると、西日がダメな人は他の向きを選んだ方が無難かもしれないですね。

>>4580 マンション検討中さん

マジレスすると本当に良い方角にはスカイサロンは作りませんよ
高い単価が取れる方角を共用部にするのは勿体無いので…

一方で眺望が失われてはスカイサロンの意味がないので、北西角部屋だと思います。
南東角部屋、南西角部屋では(デベにとって)勿体無いです。

実際に東にタワマンたったらどのくらい資産価値下がりますかね

>>4582 匿名さん

マジレスすると。それはちょっと違うと思いますよ。少なくともスカイサロンは夜景向きなので南東は選択肢にはなかったかと思います。全部屋の共有設備ですから、値段差があっても一部屋あたりにすれば初期投資2～3万の話です。

>>4583 通りがかりさん

そのタワマンの西向きの部屋価格によるでしょうね。
お互いに眺望がつぶれるわけですから。

ただここと比べて初期投資額が高くなるので販売価格も高くなる。
あそこに建てても魅力的な眺望は南以外ないので採算とれない気がします。

出きるとしてもブランズシティや奏の杜テラスのような板状マンションで東向きと南向きの13階建てとかじゃないかな

>>4584 マンション検討中さん

戸当たりにする意味が分かりませんが、スカイサロンの方角で部屋の購入の是非を考える人はいませんので、高く売れない方角を選ぶことで数百万円〜一千万円規模でデベロッパーの利益が変わるんです。
スカイサロンの方角を決めるのは購入者でも管理組合でもなく、売主です。

>>4585 名無しさん
返信ありがとうございます。
２点質問があります。
tttと比べ何故初期投資が高くなるのでしょうか。
モリシア駐車場後だけでも、13階の建物は建てられる容積率なのでしょうか。

お教え頂けますと幸いです

幕張のスレで津田沼ポジの書き込みはやめてもらえませんか？
幕張が格上で悔しい気持ちはわかりますが、見苦しいですよ。
幕張はマンマニプロも買ってますので。お察しください。

スカイサロンに関しては、航空灯の位置に合わせたのかなあと思ってるけどどうなんだろね

>>4588 検討板ユーザーさん
自分達が購入検討しているものに格上も格下もありません。
一生の上で一番高い買物をしようとしているなかで、ここでの情報は本当に参考になります。
すべての情報を咀嚼して、最終的には自己責任での購入となりますので、検討版ユーザーさんも前向きに考えましょう!

>>4588 検討板ユーザーさん

あはは、言われて見ましたが、こちらのポジというレベルではありませんね。それより過去、ここに幕張の宣伝書いたのを詫びて欲しいレベルですかねです。悪質の度あいが違いすぎますよ。というか、そっちはめちゃ荒れてますね。売れなすぎが影響してるのでしょうが、こちらとは関係ないことです。

>>4589 マンション検討中さん

それは高さであって方位とは関係ないですね。東でもいいなら北東のが安いですから西優位は事実だとは思います。あとはコスパをどう考えるかですね。

>>4583 通りがかりさん

東にタワマンは考えなくていいと思いますよ。あの狭さじゃタワマンはあり得ないですし、低層マンションなら市にとっては商業のがメリットあります。習志野市の台所状況がすぐに検索できるので見ればわかりますが、モリシアが一番の稼ぎ頭なので、マンションにするようなもったいないことはまずないです。市の将来計画も見てもらえばわかりますが、住居区画はモリシアには存在せず、全て商業と業務です。

>>4593 マンション検討中さん
コメントありがとうございます。
T T Tと河合塾までは何メートルくらい離れてるからご存知の方いますか？
河合塾とかぶるところは、家の中が丸見えと思った方が良いですかね

>>4587さんへ
4585さんと別のものですが、習志野市の用途地域をみると商業地区で建蔽率80、容積率600ですね。
極端な話をすると建蔽率を使わずに上に上に容積率を使えばいいわけで、２０階でも３０階でも大丈夫です。
でも、斜線制限とか日影規制とかがあるのでそうはいかないでしょうが。（商業地区のことはよくわからないので間違っているかもしれませんが）
あとは初期投資は一にも二にもに土地の仕入れです。
駅からのこの距離でそう簡単には売り物件は出ません。
奏での森で街が出来上がった場所に、そこより近い場所に土地を仕入れることができた津田沼ザタワーは奇跡みたいなものです。
お金さえ出せば買えるでしょうが、それでは販売価格が高くなりすぎます。

4595です。
個人の見解ですが、東側・北側のマンション建築は無理だと思います。
北側東側とも隣との距離がありますので圧迫感はないと思います。
それども気になる人は、二面解放の北西角部屋、北東角部屋がいいのでは！
リビングの解放感は最高と思います。

友人が購入したのでゲストルーム（スカイサロン？）とても楽しみです。
私事ですが、今の住まいがゲストルームのすぐ下の階なので、眺望が普段と同じで少し残念でした。
購入する時は全くそんな事気にしませんでしたが。
南や東向き購入された方は、使う度に新鮮味があると思いますよ！

>>4587 通りがかりさん

TTTの土地取得費用がお得だったのはご存知かと思いますが、タワマン建てるなら河合塾と南側のマンションを買い取らないと面積が狭くて建てられないからです。
無理すれば建てられるかもしれませんが、四方を囲まれてるので、駐車場だけの土地でマンションは厳しいと思います。
周りの建物が13階以上の高さがあるので

みなさんは、モリシアや、モリシア駐車場どうなるとお考えですか？
予測しかないですが意見してみませんかー？

私はモリシア商業施設+マンション
駐車場が、10階くらいの板状マンションだと予測…

津田沼南口再開発でモリシアの土地に商業施設兼タワーマンションが建つ可能性は高いと考えます。これからの駅前開発の主流は商業施設と住居が一体型のタワー型です。現に有名デベロッパーのプレス内容でも他地域のマンション建設情報は確認出来ます。モリシアもかなり古い建物ですし、市の要望を受け入れ調整をすれば商業施設地区でもいくらでも区間変更や基準変更も可能になります。現にTTTの場所も高さ制限を変更して建設されています。ただしモリシア開発は大規模な工事になるので当面の間はなく、TTTが落ち着いた段階で最新の技術を使用したタワーが建つのではないでしょうか。将来モリシアの土地にタワーマンションを建てると南側にはTTTがある為眺望的に建設は難しいとの意見もありますが、都市部のマンションはかなり密集しており、眺望よりも利便性で価値がついています。マンションの向きを変え、低層階を商業施設、中層階からをマンションであれば利便性上更に駅近となります。その為将来駅近3分以内、文化ホール兼商業施設一体型タワーマンションプロジェクトが発表になってもおかしくはありません。マンション建設も競争ですし、いつの時代でも追いつけ、追い越せを繰り返して街は成長していきます。モリシア開発の可能性もありますが、TTTはこの時代ではランドマークとなることは間違えない物件です。

>>4600 匿名さん
ありがとうございます！
ドンドン新しい街が出来上がっていく過程が楽しみでもありますね！！
まだまだ津田沼に期待ですね。

ちなみに駐車場後にはどのようなものができるとお考えですか？

>>4601 通りがかりさん
モリシア駐車場跡がオフィス棟、貸しビルになる可能性もあるかも知れません。そうなれば現オフィス棟側から区画整備を進めることもできるものかと。また現在のテナントを一時移動させることも可能です。市は津田沼駅を習志野の玄関口としていますし、これからも街づくりが行われると見込んでいます。

市の検討状況見れば、JR南口を魅力的な商業地域にするべく動いてるので現段階でタワーの確率が高いというのは間違いですね。ゼロではないとは思いますが。計画書のなかでTTTや奏の杜は住居と位置付けられ、モリシアは商業、業務、文化と位置付けられています。人口増やすにも既に小学校がパンクしてますしね。現時点では全て可能性ですが、確率論でいえば住居の確率は低いでしょう。
ちなみに狭くても建てられるというのは、ここの土地では無理ですね。行政との絡みがあるので、TTTも公園や駐輪場など様々な条件をもとにやっと建つことが決まったところなので。そもそも都心のように近くにマンション建ててゆとりを無くす意図がわかりませんが。

現時点では何も決まってないので、これぐらいで良いのではないですかね。推測でしかないので、これ以上、白熱しても何年かたたないとわからないですしね。タワマンでも商業でも地価があがるのでどちらにしろ、TTTにとってはデメリットってほどでもないでしょう。ドンと構えて待ちましょう。

文化ホールの立て直し、商業施設、オフィス棟、公園の再整備を受け入れ条件を満たせばその上に住居も可能ではないでしょうか。今は小中学校がパンクする状態ですが、10年後以降は学生のピークが去り、その後の開発であれば教育面は解決される見込みです。長期的にみれば、奏の杜地区も子育て世代からシニア世代に移っていきます。一定の年齢比率を保持することが市の収益、街の発展となる為、商業施設兼住居とすることが望ましいとも考えられます。

>> 4605 匿名さん

市が計画を変えない限りは難しいでしょうね。別に人口増やすのに、ここでなくても良いですからね。容積率など細かく指定された地域でTTTも建てるのに市に理解されるのに相当苦労したようです。そもそもここも奏の杜プラスアルファと言われていたぐらいですから、住居の予定は無いですね。

東向き購入者です。
実際にタワーでなくても高層ビルがモリシア駐車場にたった場合は、朝の日差しはほとんど入らなくなるんですかねぇ？
再開発までは時間かかりそうなのでそれまで楽しむしかないのか…

>>4607 名無しさん

すでに購入者なら中層以上のはずなので、高層といってもそこまで高いのは建たないでしょうね。低層階も隣と20メートル離れている上に、東側はやや南向きになってるので日差しはそれなりにあると思いますよ。

>>4604 マンション検討中さん

ぼくのかんがえたさいきょうのつだぬまえきみなみぐち
は意味がないのは同感です。

簡単に区画整理という人もいますが、物凄く手間とコストがかかります。

我が家は低層階狙いですが、やはり東に何かたつと資産価値が下がる恐れと陽射しが入らなく恐れがあり、長居する予定なので、少し頑張って南一択です。
低層階は抽選がどこも多そうなので倍率高あるところに行くより少し予算をあげても倍率入らないところに行った方が良い気がしますね

>>4610 名無しさん
低層階は方角に関係なく単純に価格の安いところが高倍率になりそうですね。
価格面で、手に届きそうな購入層がダメもとで抽選に回ってきますから、横浜北仲みたいに低層階も安いところが高倍率になりそうな気がします。

何か建つのを気にしながら買うのはギャンブルですね。資産価値が上がれば、何か建ちますよ、そりゃあ。

東の資産価値気にしてる人が多いですが、リスク織り込んであの価格ですからね。資産価値の下落率という面では東や北のほうが安全です。
南とかは坪単価盛ってるわけで新築プレミアの下げ率で言うと南が一番大きいと思います。
ただしここは、売れ行きや立地からすると全体的に資産価値の維持率は高そうです。
柱の食い込みや下げ天井の大きさ、外廊下で天カセ標準外、ハイサッシもなしというタワマンらしからぬ仕様からして
住んでみてからコストダウンが目につく部分が多そうです。居住用じゃなく、投資、賃貸向けマンションだと思います。

>>4613 通りがかりさん

奏の杜再開発のマンションと専有部の仕様は同じですよ。
フジタの奏の杜スタンダードです(ジオ奏の杜等、このエリアは大人の事情でデベが違っても施工会社はフジタで、似たようなスペックのマンションが大量供給されました)。

タワマンとして寂しいのはそのとおりだと思いますが、この界隈の居住用スペックには十分マッチしていると思います。

>>4613 通りがかりさん

資産価値を気にするのは間違いではないと思いますよ。

といいますのも、私は以前竣工前の物件を購入したのですが、30メートル先にマンションが既に立っておりお見合い物件になることはわかっていたのですが、立地と値段の安さに惹かれ購入しました。

しかし実際住んでみるとカーテンは開けれずストレスに感じましたので売却しようとしたところ立地の良さで見学は多いものの売却は苦労した経験があります。
心配される方がいるのは普通のことかと…

>>4614 匿名さん
まぁ、仕様は上を見ればキリがないですからね。立地と仕様(もちろんその他も)のバランス見て決めれば良いと思います。そういった意味で、かなりの良い物件なので都内売れてるんだと思います。

>>4616 匿名さん

出た！必死！笑

実際に生活する上で、
タワマンなのにこんな低品質のモノでは、
“駅チカ”という事だけを頼りでは、
実際に生活する上ではなかなかツラいものが
ありますよ…！

近い！資産価値！云々も大事かと思いますが、
肝心な“質”も大事ですよね！

>>4613 通りがかりさん

さすがに目の前のお見合いは嫌ですよ。
実際に見てみたら分かりますよ。
新築マンションだと建築前だから見れませんので、中古マンションを冷やかしで見てみることをオススメします。

>>4606 マンション検討中さん

市の計画なんてコロコロ変わりますよ。

明らかに高値づかみなマンションだと思うんですが、ここの魅力ってなんですか？

20:58からの連投がひどいな。また荒らしがやってきましたね。相手しないのが得策です。

荒れるのは人気な証拠ですね。

>>4622 検討板ユーザーさん

そうですね、人気の物件のつらいところでしょう。まだ、第二期も販売までは時間があるので、しばらく大きな動きは無さそうですね。

一般的には第3期くらいまで待つと安めの価格になりますよ。購入者には分からなくしてありますが。

人気な証拠…笑

高値掴みしてしまって、
もう後戻りは出来ませんもんね！苦笑
同情します。

そうすると決まって、
買えなかった人の僻み…とテンプレの
言葉が出てきますが(笑)、、

そんなことより上の人も言ってますが、
この建物の「品質と価格」が本当に見合ってるか、
今一度冷静に考える必要があるのは確かですね。

目の前がモリシアはちょっと、、、残念

>>4625さん。
自分がどこのマンションを買った、実際に検討している、のも明らかにせず、何を偉そうに言ってんだか。
俺もアンタに同情するよ。

注)私は購入者ではございません。ただの通りすがりなのであしからず。

荒れた掲示板からの訪問者でしょう。やり口が過去から変わりません。

売れないから営業が値下げを提案してきたとかさんざん嘘書いてた人でしょ。
実際は販売が好調で書き込みが無くなり、どっか行ったと思いきや戻ってきましたか。

まったくもって人気の証拠ですね。資産価値も色々なデータから計算されているのに、何の根拠もなくネガっているのはひどいですね。他の掲示板でもみかけますが、まともなデータがあるものです。こちらの人は単なるコメントネガですね。

>>4629 匿名さん

いましたね、そんな人。また来てわざわざ。こういうのは相手にしないことをオススメします。

>>4625 通りがかりさん

過去に何度も同じ書き込みをした経験があると自ら暴露してますね。

人気な物件は見てる人も多いから、荒らしが反応されて喜ぶんです。暇人なかわいそうな人だと思い、反応しないのが得策です。

>>4625 通りがかりさん
いつもの心の病気の人だ！
元気そうで安心しました。

>>4620 eマンションさん
駅から自分でブラブラすることですね。
なんとなくでも魅力がわかるとおもいます。

高値掴みクンは千葉の物件に定期的に現れるよね〜

第三者ですが…

ハイエナの様に即座に皆出て来てこぞって叩く…

ここの住人はお見事ですwww

団結力最高！

心の病気の人は検討してないし参考になる情報もないから書き込むのやめたら?
と何度も何度も何度も言われているのに出てくるのは海馬の機能が低下して記憶が定着できなくなったのでしょうか。

そろそろ東の低層の倍率を下げようとするネガが増えている頃かと覗いてみたが、まだ荒らししか無いようだし、ネガのレベルが低すぎて面白くない。

団結力お見事お見事!!!www

低層階検討をしている方には、価格表が届いているのでしょうか？
また、価格表をお持ちの方は低層全ての部屋の価格が載っておりますか？
どなたかご存知の方いらっしゃいましたら教えて頂きたく存じます。

中層階以上はもうほとんど売れてしまったのでしょうか？
ずっと低層狙いだったのですが
今更、上の方に気持ちが傾いておりまして。

>>4642 マンション検討中さん
価格表はモデルルームで。低層階でも次期以降の部屋がありますよ。
中層階以上もまだ残ってますね。

>>4643 マンション検討中さん

周囲がごちゃごちゃしているので、ここの低層はおススメできません。経験上、お見合いはストレスフルですよ。ただ、その分値段は安めなのですが。

tttと市川・船橋（同程度・同様の新築物件はありませんが）の物件とを比較検討されている方はいませんか？

>>4646 検討板ユーザーさん
タワマン縛りでないなら多くの人が検討していると思いますが何を聞きたいのでしょう？
ここと同じかそれより高い物件だと、本八幡の中古タワーか市川の中古タワーくらいしかないと思いますが

それにしてもここ、駅近意外に誉められることは？？
外廊下プラスこのクオリティ…

当方、最上階目当てでMR行き別室に移動し商談しましたが、
偉そうな方が「なんせここは…、、(意味深)すみません…」と。

ベイパークにしてもここにしても、
外廊下って時点で質は(も)度外視。

>>4648 通りがかりさん

すみませんが、あなたには高すぎて似合いません。。。ということですね。

>>4648 通りがかりさん

売りたい側がそんなこと言うはずない。もしくらよっぽど売りたくない相手だったか笑