津田沼 ザ・タワー

大抽選会の予感‥

>>4500 マンション検討中さん

激安だとは思うのですが、駐車場の建て替え。家の暗さは気にしませんか？

>>4497 匿名さん72aとか結構残っている気がするのですが人気ないのでしょうか

同じ平米数の中で北→東→南→西の順にA→B→C→D…と付いているようなので、Aは東が多い。
東西は汚い間取り多いので。

先日モリシアの立体駐車場に車を停めて、マンションを見ると、その近さにびっくりしました。
東側の部屋は丸見え状態ですね。
家の中の人と目が合えば、こんにちは状態です。
我が家も低層階狙いですが、東側は最悪、と思いました。
値段は魅力的ですが、常にカーテンを閉めなくては無理だと思います。
陽当たりが悪い、より人の目にさらされる方が最も条件が悪いと思うのですが気にしすぎですか？

>>4505 マンション検討中さん
モリシア側からの景観勉強になります！！
そんなに近いのですね！！
外から見るぶんには結構離れてるのかと思いました

>>4506 検討板ユーザーさん

近いですよね。とはいえ、ルーフガーデン分は離れてるので、都内のマンションや普通の戸建てに比べれば離れてる方だとは思います。もちろん視線は気になることもあるでしょうし、日中はレースカーテンは使うでしょうね。安いなりには理由があるということです。自分も避けるとは思いますが資産性は高いでしょうからその辺は自分が重視するポイントに従えば良いと思います。

モデルルームの眺望別階数別の写真をいろいろ見ましたが、東側の低層階はモリシア駐車場がドドンと目の前にきてましたね。
自分ならカーテン閉めたくなりますけど、駐車場ですし気にしない人は気にしないのかも。上層階より1,000万安いのでお得感はありますよね。
建て替えでマンションになったとしたら完全にこんにちは状態ですが。

それより西側の低層階写真は覚えてないけど、ライオンズマンションとこんにちはになるような気がします。

ラオインズは南西で少し離れているからさほど影響はないでしょう。西側の向かいは三階建てのマンションぐらいなので、そういう意味だと東のように大きく値下がりする住戸がないかもしれないですね。(広場も挟みますしね)地図アプリで見るとよくわかりますよ。

>>4505 マンション検討中さん

駐車場は車を駐車するだけで、住居を覗いたりしないような気がします。
見たい人もいると思いますが、普通はのぞかないでしょ。

>>4509 マンション検討中さん
南ですが4階と5階で価格の差が他より大きく開くのですが何か建物の影響でしょうか

>>4509 マンション検討中さん

東低層は最初から価格に折り込んで1000万円くらい安いので、ここからの値下がりは少ないと思います。
ルーフガーデンに出ている人の視線も気になるし、投資向きだと思いますが。

>>4510 eマンションさん

先ほど帰りがけに現地を覗いてきました。
近いと聞いていたので思ったより離れてみえましたね。図面でみるとルーフガーデンだけでも大体20mぐらいありますね。もちろん気になる人は気になると思うので、お好みというところですね。

安いなら四階でも全然問題ないな。

>>4511 検討板ユーザーさん

南側にもマンションがあるのでその影響だと思いますよ。横向きなので、側面が見えるかもしれないですね。確か5階建てなので、ここの4階と向こうの5階がかち合うのだと思います。

>>4514 匿名さん

契約者ですが、それにしても4600万台は安いですね。12階での3LDKの最安値は5100万円台だったかと思います。どこの部屋なんでしょうか。広告用に1部屋、極端に安くしてるのかもしれないですね。

>>4514 匿名さん

確かに!
利便性はこのマンションで一番じゃないですか。
特に外出の多い方にとっては。

値段は安くても共用施設は同じように使えますし、買い物にもすぐ行けますし、主婦にとっては最高です。抽選に当たればですが・・・。

7月に撮影した写真でわかりにくいですが、モリシア立体駐車場から車を出す時に撮った写真です。結構目の前だなと思いました。

投資目的ではないので、西の眺望も魅力ですけどやっぱり南側が採光角度、眺望の条件では良いですね。
東も朝日が気持ち良いですけど、眺望はイマイチですね。北側はそれぞれ。

投機ならば
坪単価が一番安いのを買うのが鉄則。
でも、津田沼に金を払う？
千葉物件を買わねばならぬ事由がないかぎりえ、もっと狭くても都内の方がいいと思う。

>>4521 マンション検討中さん

津田沼に金を払う心構えがあるので検討をしているのです。
津田沼が嫌なら検討しなければ良いだけです。

その津田沼でも一期で投資と思われる1LDKが瞬間蒸発した。

>>4516 マンション検討中さん

面積からすると73Cだと思います。

>>4525 マンション検討中さん

すいません、道路の標準は2mでした。二車線で4mなんですね、読み間違えてました。

>>4525 マンション検討中さん
4519です。感じ方は人それぞれだと思います。話題に出てたのでご参考になればと写真を載せただけです。
ご検討されてる方は実際に現場に行かれて見てみるのが1番だと思います。

>>4526 マンション検討中さん

戸建てや都区内のマンション、住宅街にあるマンションの感覚で言えば20m離れていれば十分(寧ろ恵まれている方)です。

なので、永住はともかくも賃貸に出すときには問題にならないと思います。

そう考えると上層階より1500万円安い価格はおいしいですね。

この物件は投資用に購入する方が多いのですか？何割くらいの人が投資用なのですか？

小さな賃貸不動産も持っていますが、設備の修繕等を考慮した場合、信頼の高いＡＡ格以上のリートでも４％以上の利回りがある。流動性（換金性）も高く管理の心配も無く良いと思うが。

>>4530 ＦＰマンさん
リートもいいですが、不動産投資の最大の魅力は低リスクの高レバレッジなんですよね。

そういえば、店舗ってきまったんですかね？気になります。

>>4529 マンション検討中さん
1LDKは半分くらいそうなんじゃないですか？
皆さん投資用はどこでローン組んでますか？

マンションマニアさんのblogに二期の価格載ってますね！
大抽選会になる予感しかしない…

値上げなしでしたね。
眺望が塞がれる部屋はかなり安くなってるので、逆に人気が出そうです。

坪単価220万円以下の部屋が狙い目ですね。
流石に坪単価200万円以下の部屋は無かったですね。

>>4534 匿名さん
ついにアップされてしまったか‥
倍率上がりませんように。

3LDK73平米で坪単価220万円以下、4800万円台で買えるなんて希望者殺到しますね。
もしスミフだったらあり得ない価格設定です。

周辺の中古マンションが死にましたね。

3LDKで4800万台の部屋は大抽選会ですね。買える人が羨ましい。
ってか、てっきり値上げしてくると思っていたので、これだとかなり早めに完売しそうですね。。

ここのマンションはなぜ75Dや73Eが不人気なのでしょうか。価格の問題？

>>4541 検討板ユーザーさん

何をもって不人気？
12階以上の73Eはもう残ってないんじゃないでしょうか。

>>4542 匿名さん

4497スレ目で75dと73Eは人気がないとあり、間取りも綺麗なのになぜなのかなと思った次第です。

75dはなぜ余っているのでしょうか。

>>4541 検討板ユーザーさん

上で書いたものですが、繰り返し書きますが、この物件はどの間取りも人気です。あくまで相対的なものです。
１期１次は選べ放題で、他にも間取りの綺麗な部屋があったのでそちらに流れただけだと思います。
75Dが余ってたのは１期１次終了時点の話であって、今は殆ど残ってないはずです。

75Dは五次販売前の時点で残り6戸。
もうあまり残っていないかと。

前は『即日完売じゃないの？不人気ですね。（笑）』みたいに言ってた人がかなりいたんだけどなあ。

市から格安で土地を仕入れた(条件として市営駐車場とか地域用エスカレーターの維持費はかかりますが)だけあって、単価が今の時代とは思えないくらいですからね。

ただ、ぶっちゃけ間取りはどの部屋も悪いです。
75Dや73Dのように部屋に柱が張り出していない間取りでも、ベランダ側に2080mmの下がり天井ががっつり入っていて圧迫感があります。
なので、間取りで人気不人気言っても仕方がない感があります。

>>4547 匿名さん
津田沼で坪単価260とかすごく高いような気がしたのですが、安いとお考えなんですか？？

こちらの低層階検討中です。
契約した方も含め教えていただきたいです。

皆さんのコメントを見ていると、
北、坪単価激安。資産価値維持しやすいが、モリシアの後にタワーたてば日当たりはないようなもの。
東、北に次いで、坪単価が安い。
資産価値維持しやすい価格。モリシア駐車場と、河合塾の土地が合わさればこちらがタワマンになるかも？！
西、ほぼ眺望確定。南よりは安いが坪単価は高め。日差しがきになるところ…
南、眺望確定。坪単価高い！！
田の字型や、杭が目立つ部屋もあり。

我が家は東、西、南のどこかを検討中ですが、ここは、西向きも眺望ほぼ確定ということで坪単価も高めに設定されていますよね？

普通のマンションだと西向きは中古だと買い叩かれるイメージがありますがTTTに関しては心配いらないのでしょうか。

新築価格は中古にはあまり影響しないですし、一般には南>東>西>北の中古坪単価(ただしそれぞれの単価差は新築時程ではない)には変わりないので、
建替えが現実に確定するまでは既存マンションを越える15階以上は東向きの方が西向きより高く売れるとは思います。

偏に将来のリスクをどう考えるかだけですね。河合塾、賃貸マンション、モリシア駐車場が一括再開発する可能性がどこまで現実的なものかも含めて。

>>4548 検討板ユーザーさん

大船で坪単価360万円、川越で坪単価290万円、海老名で坪単価250万円の時代ですよ。

津田沼に過去に例のない駅直結、商業施設直結の大規模タワーマンションが坪単価260万円なのは格安と思いました。今の時代では、ね。

マンションマニアさんという千葉専用自称マンションブロガーですら、単価を1割以上高く坪単価290万円で予想していた程です。

>>4550 匿名さん
東向きの中層階買っておけば良かったかなぁ。
駐車場建て替えが怖くて見送ってしまった

東側はモリシア駐車場跡地だけなら東西南北をそれぞれの建物に塞がれるのでマンションは建たない気もします。河合塾も南のサクラクレパス看板のマンションもそれぞれ12、13階相当の高さがありますから。
タワマン建てるなら河合塾とマンションを買い取って解体してからなのでお金と時間がかかりすぎる気がします。

個人的な予想としては、モリシア再開発後のタワー型立体駐車場もしくは自走式駐車場ではないかと。あくまで予想ですし私の予想はけっこう外れますが笑

今後のことを言い出すと西側のベルクや今のモデルルームの場所あたりになにか出きる可能性もでてきますよね

永住する気あるなら南。
リセール重視、眺望気にしないなら東。
リセールも眺望も中途半端で良いなら西。
そもそも北は角部屋除けば1L、2Lしかない。

角部屋以外にも、ワイドスパンで全部屋外向きの間取りが少しでも欲しかったなぁ。
ほとんど田の字だもんなぁ、もったいない。
でなきゃこの価格は実現しなかったんだろうけど。

>>4553 名無しさん
その案妙に納得です！
モリシア後は商業施設兼マンションなどが立ち、モリシア駐車場は現千葉そごうの駐車場のような自走式の駐車場。ありえますねー

西向きも高層の建物ができ、日照など変化する可能性ありますか？
あったとしても、公園を挟むので50mは離れますよね

>>4552 口コミ知りたいさん
私も東の中層が、価格と満足度のバランスが一番だと思います。
良い間取りは即日完売しているようですし、ちょっと出遅れました。

東は千葉工大のビルの影響でかなり価格抑えられましたね。

https://wangantower.com/wp-content/uploads/tudanumatower_pricelist_1st...
東向きは千葉工大の影響がなくなる29階より上の階でも
西向きより坪5万円～10万円くらい安かったですね。その代わり、一部抽選になっていました。

>>4558 マンション検討中さん

東はやはり高層かな。中途半端に中層なら千葉工大より高い方が魅力的でしょう。資産価値なら低層ですし。

https://wangantower.com/wp-content/uploads/tudanumatower_pricelist_1st...
東向きの3LDKは43階でも坪259.7万円だったのですね。

なお、上記のリンク先はのらえもんさんのブログです。
https://wangantower.com/?cat=202

まぁ、それだけここは西側が良い条件なんでしょう。船橋から東京方面の夜景は綺麗でしょうし、スカイサロンも北西向きに作ってますね。低層階はともなく、中層以上なら眺望が阻害される可能性はほとんどないでしょうからね。

第1期第1次で東向きの中層階～高層階はほぼ完売（柱が食い込んでいる73Cは苦戦）して、東向きの部屋がなくなったため第2次以降は残っている西向き中層～高層が売れる、という流れでした。
価格には勝てないのでしょう（私はどちらかというと都心ビューの西向き派ですが）。

購入者の意図はどうあれ、ここはどの方角も万遍なく驚異的なペースで売れています。
郊外のマンションでは珍しいですよね。

モデルルームで見せてくれる眺望シュミレーションだと、西中層は奏のマンションに阻まれて眺望はあまり抜けない感じでしたね。

>>4564 匿名さん

正確には1次では東の73dなどは全部供給されてましたが、西の73aはほとんど供給されず、75dも半分程度だったはずですね。おそらく先に東を売る戦略だったと思われます。

供給しなかったのは要望書が入らなかっただけかと思います。
一次の要望書は特定階以外はどこの部屋も入れられる状態でした。

>>4566 匿名さん
欲しい人が要望書を入れた住戸が供給されるシステムでした。
戦略ではなく、単純に東の方が人気だったのかと。

確かに東側がお得感ありますね。買い物上手な感じ。
ただ低層はカーテン閉め切り、だが更にお得。

中層で気になる千葉工大までは東側から約100Mほどの距離。
視界にあるのはエレベーターホール？なので、さほど気にならないかもしれない。

例えば東側で間取りの良い73Ｄの25階(千葉工大の上階と被る)が約5,380万。同じ4階が約4,840万。
眺望と日中のカーテン開けられるかで540万の差。
さらに眺望の抜ける33階の5,640万からだと800万差。

20年弱は住もうと思っている自分は高層階を選択しましたが、
断然お得と言っていいでしょう！！

>>4569 匿名さん

中層と高層が200万差なので、高層もいいですよね。ただ、眺望重視ならやはり南や西も気になりますね。東の低層は値段の上でやはり魅力的ですね。

>>4565 匿名さん

あれが気になるなら南一択になるでしょうね。オーシャンビューでしょうし、やはりここの売りですね。

南向きは永久眺望が保証されて、駅近と開放感がどちらも得られて貴重ですよね。
その代わり間取りは単調で柱が食い込んで価格も高い…

商売上手なプランニングだと思います。

モデルルームの映像見ると眺望なら西高層かなと思いましたね。
富士山とスカイツリー等の都内夜景と東京湾も多少見れるので。
高層はどの方角も残ってないのでしょうが…

過去レスに1期終盤の価格表の写真ありましたよ。探して下さい。

>>4568 マンション検討中さん

戦略だったと思いますよ。東も全部要望書が出たわけでないが売ったわけで、西と東を分けて売った方が各々人気になりますからね。結果、一期の終わりの方では高層階ら西の方が残り少なくなってますからね。

一般的に西と北は売りづらいからね…

>>4576 匿名さん

それでも西が高いのは眺望が全然違うからでしょうね。そうじゃないとこんなに売れないでしょうからね。

眺望良いって思えるレベルかなあ…
都心方面は遠すぎて、小さく富士山が見えるくらいの取り柄しかないと思うけど。
西で検討するなら、アイリンクタウンの展望台あたりでイメージ掴んでおくと良いかも。

>>4578 マンション検討中さん

南や東と比べると退屈しなそうです

>>4578 マンション検討中さん

良いからこその値段とスカイサロンですね。夜景メインだとは思いますが。奏の杜も西向き住戸が多いですね。

西は奏の大規模マンションが視界に入るし展望が他の方角より特別良いとは思えないけど、南同様に将来の展望が約束されてるのは良いですね。まあ、その分しっかり価格に積まれてるわけだけど、展望を妥協できないけど南は買えない人には良い選択かと思いますよ。ただ、最近の猛暑を考えると、西日がダメな人は他の向きを選んだ方が無難かもしれないですね。

>>4580 マンション検討中さん

マジレスすると本当に良い方角にはスカイサロンは作りませんよ
高い単価が取れる方角を共用部にするのは勿体無いので…

一方で眺望が失われてはスカイサロンの意味がないので、北西角部屋だと思います。
南東角部屋、南西角部屋では(デベにとって)勿体無いです。

実際に東にタワマンたったらどのくらい資産価値下がりますかね

>>4582 匿名さん

マジレスすると。それはちょっと違うと思いますよ。少なくともスカイサロンは夜景向きなので南東は選択肢にはなかったかと思います。全部屋の共有設備ですから、値段差があっても一部屋あたりにすれば初期投資2～3万の話です。

>>4583 通りがかりさん

そのタワマンの西向きの部屋価格によるでしょうね。
お互いに眺望がつぶれるわけですから。

ただここと比べて初期投資額が高くなるので販売価格も高くなる。
あそこに建てても魅力的な眺望は南以外ないので採算とれない気がします。

出きるとしてもブランズシティや奏の杜テラスのような板状マンションで東向きと南向きの13階建てとかじゃないかな

>>4584 マンション検討中さん

戸当たりにする意味が分かりませんが、スカイサロンの方角で部屋の購入の是非を考える人はいませんので、高く売れない方角を選ぶことで数百万円〜一千万円規模でデベロッパーの利益が変わるんです。
スカイサロンの方角を決めるのは購入者でも管理組合でもなく、売主です。

>>4585 名無しさん
返信ありがとうございます。
２点質問があります。
tttと比べ何故初期投資が高くなるのでしょうか。
モリシア駐車場後だけでも、13階の建物は建てられる容積率なのでしょうか。

お教え頂けますと幸いです

幕張のスレで津田沼ポジの書き込みはやめてもらえませんか？
幕張が格上で悔しい気持ちはわかりますが、見苦しいですよ。
幕張はマンマニプロも買ってますので。お察しください。

スカイサロンに関しては、航空灯の位置に合わせたのかなあと思ってるけどどうなんだろね

>>4588 検討板ユーザーさん
自分達が購入検討しているものに格上も格下もありません。
一生の上で一番高い買物をしようとしているなかで、ここでの情報は本当に参考になります。
すべての情報を咀嚼して、最終的には自己責任での購入となりますので、検討版ユーザーさんも前向きに考えましょう!

>>4588 検討板ユーザーさん

あはは、言われて見ましたが、こちらのポジというレベルではありませんね。それより過去、ここに幕張の宣伝書いたのを詫びて欲しいレベルですかねです。悪質の度あいが違いすぎますよ。というか、そっちはめちゃ荒れてますね。売れなすぎが影響してるのでしょうが、こちらとは関係ないことです。

>>4589 マンション検討中さん

それは高さであって方位とは関係ないですね。東でもいいなら北東のが安いですから西優位は事実だとは思います。あとはコスパをどう考えるかですね。

>>4583 通りがかりさん

東にタワマンは考えなくていいと思いますよ。あの狭さじゃタワマンはあり得ないですし、低層マンションなら市にとっては商業のがメリットあります。習志野市の台所状況がすぐに検索できるので見ればわかりますが、モリシアが一番の稼ぎ頭なので、マンションにするようなもったいないことはまずないです。市の将来計画も見てもらえばわかりますが、住居区画はモリシアには存在せず、全て商業と業務です。

>>4593 マンション検討中さん
コメントありがとうございます。
T T Tと河合塾までは何メートルくらい離れてるからご存知の方いますか？
河合塾とかぶるところは、家の中が丸見えと思った方が良いですかね

>>4587さんへ
4585さんと別のものですが、習志野市の用途地域をみると商業地区で建蔽率80、容積率600ですね。
極端な話をすると建蔽率を使わずに上に上に容積率を使えばいいわけで、２０階でも３０階でも大丈夫です。
でも、斜線制限とか日影規制とかがあるのでそうはいかないでしょうが。（商業地区のことはよくわからないので間違っているかもしれませんが）
あとは初期投資は一にも二にもに土地の仕入れです。
駅からのこの距離でそう簡単には売り物件は出ません。
奏での森で街が出来上がった場所に、そこより近い場所に土地を仕入れることができた津田沼ザタワーは奇跡みたいなものです。
お金さえ出せば買えるでしょうが、それでは販売価格が高くなりすぎます。

4595です。
個人の見解ですが、東側・北側のマンション建築は無理だと思います。
北側東側とも隣との距離がありますので圧迫感はないと思います。
それども気になる人は、二面解放の北西角部屋、北東角部屋がいいのでは！
リビングの解放感は最高と思います。

友人が購入したのでゲストルーム（スカイサロン？）とても楽しみです。
私事ですが、今の住まいがゲストルームのすぐ下の階なので、眺望が普段と同じで少し残念でした。
購入する時は全くそんな事気にしませんでしたが。
南や東向き購入された方は、使う度に新鮮味があると思いますよ！

>>4587 通りがかりさん

TTTの土地取得費用がお得だったのはご存知かと思いますが、タワマン建てるなら河合塾と南側のマンションを買い取らないと面積が狭くて建てられないからです。
無理すれば建てられるかもしれませんが、四方を囲まれてるので、駐車場だけの土地でマンションは厳しいと思います。
周りの建物が13階以上の高さがあるので

みなさんは、モリシアや、モリシア駐車場どうなるとお考えですか？
予測しかないですが意見してみませんかー？

私はモリシア商業施設+マンション
駐車場が、10階くらいの板状マンションだと予測…

津田沼南口再開発でモリシアの土地に商業施設兼タワーマンションが建つ可能性は高いと考えます。これからの駅前開発の主流は商業施設と住居が一体型のタワー型です。現に有名デベロッパーのプレス内容でも他地域のマンション建設情報は確認出来ます。モリシアもかなり古い建物ですし、市の要望を受け入れ調整をすれば商業施設地区でもいくらでも区間変更や基準変更も可能になります。現にTTTの場所も高さ制限を変更して建設されています。ただしモリシア開発は大規模な工事になるので当面の間はなく、TTTが落ち着いた段階で最新の技術を使用したタワーが建つのではないでしょうか。将来モリシアの土地にタワーマンションを建てると南側にはTTTがある為眺望的に建設は難しいとの意見もありますが、都市部のマンションはかなり密集しており、眺望よりも利便性で価値がついています。マンションの向きを変え、低層階を商業施設、中層階からをマンションであれば利便性上更に駅近となります。その為将来駅近3分以内、文化ホール兼商業施設一体型タワーマンションプロジェクトが発表になってもおかしくはありません。マンション建設も競争ですし、いつの時代でも追いつけ、追い越せを繰り返して街は成長していきます。モリシア開発の可能性もありますが、TTTはこの時代ではランドマークとなることは間違えない物件です。