津田沼 ザ・タワー

今日価格聞いて来ました。
東側がかなり手が出しやすいと思いました！
営業さんはやはり、モリシア駐車場はかなり老朽化してるのでそのうち何かに建て替わると思うとはおっしゃってましたね。
タワーマンションはないのでは…？とおっしゃっていました

いくらですか？

>>4452 マンション検討中さん
自分で聞きに行ってください

>>4444 匿名さん

窓拭きといってもダイレクトウインドウだけですからね。みんなのお金で角住戸の窓を綺麗にするようなものですね。まぁ、その分、初期投資は高いのでしょうし、仕方ないですかね。

>>4454 匿名さん

初期投資の払先はデベロッパーですが、管理費用はデベは1円も払わないですからね。
本当は窓拭きは角部屋住戸だけ代金徴収するのが平等なんでしょうけどね

ここを買われているみなさんの年収っておいくらくらいですか？

>>4456 マンション検討中さん

年収はそれぞれでしょう。年収が無くても資産があれば買えますし、年収が高くても低くても関係ないと思いますよ。

やはりなかなか第二期の情報はでてこないですね。購入検討者はみんなモデルルーム行ってるでしょうから仕方ないところだとは思いますが。販売は一ヶ月後なので、まだまだ時間ありますね。

>>4457 匿名さん

おっしゃる通り年収議論は不毛かとおもいます。年齢、年収、資産などもろもろ考慮して買える人が買えばよいのではないでしょうか。

夫30歳年収650万
妻30歳年収400万
貯金が2500万
3歳と1歳の子供が1人。

約5500万のここ狙ってるのですがいけますかね…
両親からの援助はありません。

>>4460 口コミ知りたいさん
奥様が働き続けるのであればいけるとおもいますよ。
資産性も高いし買っても問題ないと思います。

年収話は幕張のようになるので、やめたほうがいいと思いますよ。

>>4460 口コミ知りたいさん

収入と資産で買えるかどうかを判断するのも良いですけど、買った後のお付き合いの事も考えた方が良いですよ。

>>4464 匿名さん
4460です。
コメントありがとうございます。
ここに住まわれる方はそんなにお金持ちの方ばかりなんですかね…
ずっと賃貸なので、近所付き合いもほばなく、マンションならそんなに大変では無いと思っていました

収入面、支出面等はここではなく、専門家に相談した方がいいです。
ここで具体的な金額は出さない方がいいですよ。
FPに相談してください。営業さんに依頼すれば紹介してくれると思います。
荒れるだけですよ。

>>4466 マンション検討中さん

MRのFPは駄目ですよ…
売主からのお金で雇われているので
行けます、買えます!
しか言いません。相談するなら有償の第三者のFPじゃないと。

MRのFPさんはダメなんですね。
どこかFPさんでおススメご存知だったりされますか？

第二期、販売は一ヶ月後ぐらいなんですね。どれぐらい1次から販売されるんでしょうね。

>>4468 口コミ知りたいさん
わざわざお金払って他人の意見聞くなんてバカらしいと思いませんか？

>>4468 口コミ知りたいさん

スムログでも出てくる三井氏とのらえもん氏のサービスでは住まいスタジアム
https://sumai-stadium.com/

もう少し大手であれば東京マンション情報FP相談サービス等
https://tokyo-mansion-fp.com/

ちなみに、MRのFP使うのは時間の無駄で、賢い選択ではありません。
http://x1mansion.com/financialplanner

数千万円の買い物するのに数万円をケチって数百万円の含み損を抱えたのでは笑えません。

>>4471 匿名さん
FPはライフプランを立てて、将来的に支払いが出来るか否かを診断するのが仕事であり、不動産の物件評価なんぞしないよ。なので数百万の含み損云々ってのは関係ないやん。

それもそうですね。

いずれにしても、MRのFPはライフプランを歪めて「買える」という結論を導くことで給料をMRからもらっているので、相談するだけ無駄です。（住宅ローンが通る＝買える、という結論しか出てきません）

>>4471 匿名さん
とても勉強になりました！！ご丁寧にありがとうございます！！

公式HPに少し値段が出てきましたね。2600万～7200万円台。最多は5900万円台。3LDK73.59㎡4600万円台～。

教えて下さい。
我が家は第2期西向きを狙っていますが、南向き低層とも悩んでいます。
南向き低層は坪単価が異様に高いですが、やはり日当たりを考えると南向きなのかな…と。
リセールする場合は南向きはかなりマイナス売却になるでしょうか。
また、タワマンの低層階の価値はどのようなものなのか…わかる方教えて下さい

>>4476 口コミ知りたいさん

「タワマンの価値」＝「眺望」という一般的な固定概念があると、ドラマ「砂の塔」のように低層階の資産価値がなくなるように見られがちだとは思います。
ですが、立地（駅から４分、モリシアとも直結）や、ラウンジ・スカイサロン等共用部の利用など、ほかのマンションでは得られないメリットが充分享受できると思います。その意味での資産価値はあるのではないでしょうか。

津田沼ザ・タワーでは東と北のモリシア再開発が懸念されていることを考慮すると、南向きは間違いなく売りに出しやすいと思いますよ。
西側も、至近距離に高い建物が立つ可能性が低いのでよいのでは。

ただ、都心から離れると、いずれは人口減少に従いタワマンであっても現在のように売却益が出る保証はないので、どのお部屋でもマイナス売却は覚悟しないといけないと思います。
わたしは、損失額の差が、南向きの方が大きいかもしれないけれど、売りに出した場合すぐに決まりやすいかな、と思って南向きに決めました。

ちなみに、知り合いの不動産屋いわく、南向きとそれ以外の向きでは、購入時（売買時）の差額ほど、賃貸したときの家賃差額に影響しない、とのこと。（質問の答えから離れますが）

納得いく結論が出るとよいですね。

>>4476

「タワマンの価値」＝「高層階」の間違いでした。ごめんなさい。

資産価値でいえば、北が一番ですね(厳密には北西)。他のかたが賃貸時に方角があまり影響しないと書いてますが、売却時も同じです。新築の時と違い、方角を選べるようなことは少ないですしね。資産価値の統計情報がのってる記事を貼っておきます。あくまで一般的な話ではありますが、ここは南が好条件(北の低層は悪条件)な分、資産価値はこれ以上に差がつくかもしれないですね。(長く住むなら南がおすすめ、資産価値を求めるなら北がおすすめでしょう)

https://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140910/271076/?ST=sma...

4476です！！
皆さま親切にありがとうございます！！
とても勉強になりました。
我が家はそんなにお金もないですし、砂の塔のような方々と絡めない気がして今更笑
あと、もう一つ気になるのですが、せっかく南側の部屋を選んでも駐車場があり、北側の部屋が真っ暗になる気がするのですがそのあたりはいかがお考えでしょうか。

>>4479 マンション検討中さん

方角による売却差はないとのことですが、同じ方角で、階数差がある場合はどの程度影響してくるとお考えですか？

>>4481 検討中さん

確かに売却時には、当初購入時ほどの価格差はつかないと思います。
マンションごとの売却単価はネットでもよく出ていますが、方角、階数による不動産屋さんの査定はたいして変わらないですね。
でも資金があるなら高階層、南向きがいいと思いますし、同時に売り物件が出てたとしたなら、当然良い条件のほうから売れると思います。

売却予定があるのなら北向き、西向き、北西がいいと思います。（不動産詳しくありませんが）
ＴＴＴの場合、南向きが高めに設定されており売却の時はその分苦労しそうな気がします。

>>4480 口コミ知りたいさん

このタワマンはホテルのようや内廊下ではないので高級感がなく残念、という意見もあるとおり、外廊下かつロの字の建物ですね。
外廊下は、通風や、採光、匂いが籠らない、避難経路の確保、などが一般的な利点とされますが、タワマンかつ片面通路ではないので、下層階の暗さは否めないかなぁと思います。通路に面しているのでルーバーもしますよね。
一般的なマンションの南向きの間取りとは同じですが、比較すると、暗さは増すかと思います。（ごめんなさい、個人見解です）

上層階のように雨は極端に吹き込まないだろう点、通風は確保できる点、内廊下に比べれば匂いの籠りがない点、を考慮すれば、メリデメを考慮して許容範囲とするかどうか…というところでしょうか。

判断、難しいですよね。

南向きは実需狙いなので、そんなに頻繁に売りに出ることはなく、逆に資産価値暴落がないと私は考えましたが…

>>4484 契約者ですさん
契約者ですさんは、駐車場より上の物件を購入なさったのですか？
タワマンに住んだことがなくどれだけ暗いのかわからずなやんでしまいます

４４７９の方がおっしゃるように住むのに良い部屋と資産価値はまったく方向性が違ってきますね。
津田沼ザタワーの場合、住みやすいのは南向き高階層でしょうけど、資産価値を保てるのは北向きでしょうね。
最初の価格設定で人気のある部屋に利益を乗せる為しょうがないことですが。

>>4481 検討中さん

4479です。これもネットの知識なのですが、最上階は資産価値が高いようですが、それ以外はそこまで変わらないようです(ここは最上階がプレミアム仕様なので、また別かもしれませんが)。そもそも売値も1階あたり10万円程度の差なので、資産維持という意味ではどの階もそこまで変わりません。ただし、一階差なのに50万以上差をつけてるところもあります(例えば東向なら千葉工大の高さを抜ける前後)。そういったところは売るときはそこまで差がつかなくなるようです。なので、究極の資産価値は北で、モリシアよりも低いところになりますが、まぁそれが生活によいかは全く別問題ではありますよね。個人的にはここの南は低層階でも眺めが良いので欲しくなります。(が、やはりみんなそう思うので新築時はそういった値段で売られることになります)

>>4475 マンション検討中さん

3LDKの4600万円台、おそらく4階の73cだと思いますが、
駐車場建て替えリスクは残りますし、間取りも真ん中に柱があるので賛否ありますが(なので隣の73dより100万円安い)、それでも坪単価210万円以下は激安ですね。
本マンションの平均単価より3割安いので…

実需よりは投資用途、永住よりは短期リリースの前提で買う人が多そうですが

>>4488 マンション検討中さん
ありがとうございます。
マンション検討中さんは、低層階の通路側の部屋の暗さは気にされませんか？

タワマンの通路側の暗さがイメージできないもので…

>>4490 検討中さん

近くの外廊下のタワマンを一度見たほうが良いと思います。こればかりは百聞は一見に如かずです。

UR賃貸のタワマンの内覧、タワマンの中古の部屋(空室)の内覧等をされると良いと思います。

真ん中のボイドスペースが狭いと本当に真っ暗です。

>>4486 検討中さん

わたしは、駐車場より上の物件を決めました。

皆さんのおっしゃるように、購入時の価格と比較したとき、南より北側の方がお得で、先々売ることや貸すことを前提にするのであれば、南にこだわらなくても良いと思いますよ。

わたしのときも、お部屋の選択肢が色々あったので、それはそれは本当に悩みました。
検討中さんと同じように、将来売るかも、ということも考慮して、それでも決められなかったので、本当にたくさんの不動産関係の友人や、津田沼ザ・タワーを見学にきた知り合いの不動産屋さんにも、意見を聞きました笑

そのときのアドバイスで、「郊外ほど南信仰が強い」「将来変化リスクも大事で、将来売るなら買ったときの値段も加味して損しない選択肢の方がいい」「でも住むのなら最終的には自分が気に入った部屋を選ぶのが一番！」と言われ、最後はリビングから見える南の景色が捨てられなくて南にした、という経緯です。

参考になるか分かりませんし、たくさん意見を聞けば聞くほど悩むかもしれないのですが、納得いく答えを出してほしいなぁ、と思ってます。よい結果になりますように！

>>4485 eマンションさん

純粋にデータだけでみれば南向きが一番値下がります。
特にここは(モリシア再開発がなければ)津田沼では他に類のない立地なので、まずは建物そのものに関心が向き、その中で住戸選定の流れになるので…

売却価格を気にするなら南向きはおすすめしません。が、値下がりするから南向きは買わない、というのはおかしい話だと思います。

投資だと言いながら眺望もなく陽にも当たらない部屋で査定価格に一喜一憂しながら住む生活が幸せなものとは思えません。

>>4490 検討中さん

4488です。気になりますが、日中過ごす場所でもないので最優先ではないと思います。今まで見てきたタワマンには日中でも灯りがついていたので、そうなると思いますので最低限の明るさは確保されると思ってます。ここは実物を見て確認したいですよね。

本当は南高層角部屋が良かったんですが、案の定、単価盛りまくりなのと平米数が大きいのもあり予算オーバー。永住する予定でもないので若いうちから8000万も9000万もかける気がしませんでした。年取ってからでもいくらでも良い家買えますし。
なおかつ田の字の間取りは嫌だったので、良い間取りの部屋はおのずと絞られてきます。

ここは、人気の間取りは75dとか人気ですよね？
逆に人気のない間取りはどこになるのでしょうか…
勉強不足のため教えていただけると幸いです。

>>4496 検討板ユーザーさん

第一期は方角、間取り関係なく人気でしたよ
その中では75dは第一期第一次で10部屋しか要望書が入らず、三次でも13部屋残るなど不人気の方でした(あくまでこの物件の中では、という意味で、一般的には人気間取りです)

75dよりも不人気なところは、敢えて言うなら73eですが、間取りがどうこうではなくて、他方角に同じ面積帯の部屋があって、他方角の部屋より単純に価格が高かったので欲しくても買えなかった、というところかと。

一期五次の販売時点では73Eは残り一戸だったかと。
不人気は73A、76A、76D辺りかな。

3LDK4600万って安すぎじゃないですか！

>>4499 マンション検討中さん

安いですよね。東側ですかね。(河合塾より下で大きく下がり、モリシア駐車場より下で更に大きく下がりといった値付け？？)

大抽選会の予感‥

>>4500 マンション検討中さん

激安だとは思うのですが、駐車場の建て替え。家の暗さは気にしませんか？

>>4497 匿名さん72aとか結構残っている気がするのですが人気ないのでしょうか

同じ平米数の中で北→東→南→西の順にA→B→C→D…と付いているようなので、Aは東が多い。
東西は汚い間取り多いので。

先日モリシアの立体駐車場に車を停めて、マンションを見ると、その近さにびっくりしました。
東側の部屋は丸見え状態ですね。
家の中の人と目が合えば、こんにちは状態です。
我が家も低層階狙いですが、東側は最悪、と思いました。
値段は魅力的ですが、常にカーテンを閉めなくては無理だと思います。
陽当たりが悪い、より人の目にさらされる方が最も条件が悪いと思うのですが気にしすぎですか？

>>4505 マンション検討中さん
モリシア側からの景観勉強になります！！
そんなに近いのですね！！
外から見るぶんには結構離れてるのかと思いました

>>4506 検討板ユーザーさん

近いですよね。とはいえ、ルーフガーデン分は離れてるので、都内のマンションや普通の戸建てに比べれば離れてる方だとは思います。もちろん視線は気になることもあるでしょうし、日中はレースカーテンは使うでしょうね。安いなりには理由があるということです。自分も避けるとは思いますが資産性は高いでしょうからその辺は自分が重視するポイントに従えば良いと思います。

モデルルームの眺望別階数別の写真をいろいろ見ましたが、東側の低層階はモリシア駐車場がドドンと目の前にきてましたね。
自分ならカーテン閉めたくなりますけど、駐車場ですし気にしない人は気にしないのかも。上層階より1,000万安いのでお得感はありますよね。
建て替えでマンションになったとしたら完全にこんにちは状態ですが。

それより西側の低層階写真は覚えてないけど、ライオンズマンションとこんにちはになるような気がします。

ラオインズは南西で少し離れているからさほど影響はないでしょう。西側の向かいは三階建てのマンションぐらいなので、そういう意味だと東のように大きく値下がりする住戸がないかもしれないですね。(広場も挟みますしね)地図アプリで見るとよくわかりますよ。

>>4505 マンション検討中さん

駐車場は車を駐車するだけで、住居を覗いたりしないような気がします。
見たい人もいると思いますが、普通はのぞかないでしょ。

>>4509 マンション検討中さん
南ですが4階と5階で価格の差が他より大きく開くのですが何か建物の影響でしょうか

>>4509 マンション検討中さん

東低層は最初から価格に折り込んで1000万円くらい安いので、ここからの値下がりは少ないと思います。
ルーフガーデンに出ている人の視線も気になるし、投資向きだと思いますが。

>>4510 eマンションさん

先ほど帰りがけに現地を覗いてきました。
近いと聞いていたので思ったより離れてみえましたね。図面でみるとルーフガーデンだけでも大体20mぐらいありますね。もちろん気になる人は気になると思うので、お好みというところですね。

安いなら四階でも全然問題ないな。

>>4511 検討板ユーザーさん

南側にもマンションがあるのでその影響だと思いますよ。横向きなので、側面が見えるかもしれないですね。確か5階建てなので、ここの4階と向こうの5階がかち合うのだと思います。

>>4514 匿名さん

契約者ですが、それにしても4600万台は安いですね。12階での3LDKの最安値は5100万円台だったかと思います。どこの部屋なんでしょうか。広告用に1部屋、極端に安くしてるのかもしれないですね。

>>4514 匿名さん

確かに!
利便性はこのマンションで一番じゃないですか。
特に外出の多い方にとっては。

値段は安くても共用施設は同じように使えますし、買い物にもすぐ行けますし、主婦にとっては最高です。抽選に当たればですが・・・。

7月に撮影した写真でわかりにくいですが、モリシア立体駐車場から車を出す時に撮った写真です。結構目の前だなと思いました。

投資目的ではないので、西の眺望も魅力ですけどやっぱり南側が採光角度、眺望の条件では良いですね。
東も朝日が気持ち良いですけど、眺望はイマイチですね。北側はそれぞれ。

投機ならば
坪単価が一番安いのを買うのが鉄則。
でも、津田沼に金を払う？
千葉物件を買わねばならぬ事由がないかぎりえ、もっと狭くても都内の方がいいと思う。

>>4521 マンション検討中さん

津田沼に金を払う心構えがあるので検討をしているのです。
津田沼が嫌なら検討しなければ良いだけです。

その津田沼でも一期で投資と思われる1LDKが瞬間蒸発した。

>>4516 マンション検討中さん

面積からすると73Cだと思います。

>>4525 マンション検討中さん

すいません、道路の標準は2mでした。二車線で4mなんですね、読み間違えてました。

>>4525 マンション検討中さん
4519です。感じ方は人それぞれだと思います。話題に出てたのでご参考になればと写真を載せただけです。
ご検討されてる方は実際に現場に行かれて見てみるのが1番だと思います。

>>4526 マンション検討中さん

戸建てや都区内のマンション、住宅街にあるマンションの感覚で言えば20m離れていれば十分(寧ろ恵まれている方)です。

なので、永住はともかくも賃貸に出すときには問題にならないと思います。

そう考えると上層階より1500万円安い価格はおいしいですね。

この物件は投資用に購入する方が多いのですか？何割くらいの人が投資用なのですか？

小さな賃貸不動産も持っていますが、設備の修繕等を考慮した場合、信頼の高いＡＡ格以上のリートでも４％以上の利回りがある。流動性（換金性）も高く管理の心配も無く良いと思うが。

>>4530 ＦＰマンさん
リートもいいですが、不動産投資の最大の魅力は低リスクの高レバレッジなんですよね。

そういえば、店舗ってきまったんですかね？気になります。

>>4529 マンション検討中さん
1LDKは半分くらいそうなんじゃないですか？
皆さん投資用はどこでローン組んでますか？

マンションマニアさんのblogに二期の価格載ってますね！
大抽選会になる予感しかしない…

値上げなしでしたね。
眺望が塞がれる部屋はかなり安くなってるので、逆に人気が出そうです。

坪単価220万円以下の部屋が狙い目ですね。
流石に坪単価200万円以下の部屋は無かったですね。

>>4534 匿名さん
ついにアップされてしまったか‥
倍率上がりませんように。

3LDK73平米で坪単価220万円以下、4800万円台で買えるなんて希望者殺到しますね。
もしスミフだったらあり得ない価格設定です。

周辺の中古マンションが死にましたね。

3LDKで4800万台の部屋は大抽選会ですね。買える人が羨ましい。
ってか、てっきり値上げしてくると思っていたので、これだとかなり早めに完売しそうですね。。

ここのマンションはなぜ75Dや73Eが不人気なのでしょうか。価格の問題？

>>4541 検討板ユーザーさん

何をもって不人気？
12階以上の73Eはもう残ってないんじゃないでしょうか。

>>4542 匿名さん

4497スレ目で75dと73Eは人気がないとあり、間取りも綺麗なのになぜなのかなと思った次第です。

75dはなぜ余っているのでしょうか。

>>4541 検討板ユーザーさん

上で書いたものですが、繰り返し書きますが、この物件はどの間取りも人気です。あくまで相対的なものです。
１期１次は選べ放題で、他にも間取りの綺麗な部屋があったのでそちらに流れただけだと思います。
75Dが余ってたのは１期１次終了時点の話であって、今は殆ど残ってないはずです。

75Dは五次販売前の時点で残り6戸。
もうあまり残っていないかと。

前は『即日完売じゃないの？不人気ですね。（笑）』みたいに言ってた人がかなりいたんだけどなあ。

市から格安で土地を仕入れた(条件として市営駐車場とか地域用エスカレーターの維持費はかかりますが)だけあって、単価が今の時代とは思えないくらいですからね。

ただ、ぶっちゃけ間取りはどの部屋も悪いです。
75Dや73Dのように部屋に柱が張り出していない間取りでも、ベランダ側に2080mmの下がり天井ががっつり入っていて圧迫感があります。
なので、間取りで人気不人気言っても仕方がない感があります。

>>4547 匿名さん
津田沼で坪単価260とかすごく高いような気がしたのですが、安いとお考えなんですか？？

こちらの低層階検討中です。
契約した方も含め教えていただきたいです。

皆さんのコメントを見ていると、
北、坪単価激安。資産価値維持しやすいが、モリシアの後にタワーたてば日当たりはないようなもの。
東、北に次いで、坪単価が安い。
資産価値維持しやすい価格。モリシア駐車場と、河合塾の土地が合わさればこちらがタワマンになるかも？！
西、ほぼ眺望確定。南よりは安いが坪単価は高め。日差しがきになるところ…
南、眺望確定。坪単価高い！！
田の字型や、杭が目立つ部屋もあり。

我が家は東、西、南のどこかを検討中ですが、ここは、西向きも眺望ほぼ確定ということで坪単価も高めに設定されていますよね？

普通のマンションだと西向きは中古だと買い叩かれるイメージがありますがTTTに関しては心配いらないのでしょうか。

新築価格は中古にはあまり影響しないですし、一般には南>東>西>北の中古坪単価(ただしそれぞれの単価差は新築時程ではない)には変わりないので、
建替えが現実に確定するまでは既存マンションを越える15階以上は東向きの方が西向きより高く売れるとは思います。

偏に将来のリスクをどう考えるかだけですね。河合塾、賃貸マンション、モリシア駐車場が一括再開発する可能性がどこまで現実的なものかも含めて。