津田沼 ザ・タワー

>>4300 マンション検討中さん

まぁ、色は好みがありますよね。まだ上の方は選べるから、選びたい方はそれも考えてもいいかもしれないですね。

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>>4292 名無しさん
最後まで売れ残ってたところは売り出しより安めだと思いますが。初期のマンションの話ですよね？

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>>4302 検討板ユーザーさん

一部、チラシがありましたね。立地が今一のところで、売り切れないことがあるのは仕方ないですね。暴落というのは、全体的に価値が下がることなので、奏の杜は暴落していないというのは間違いないと思います。

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しかし北側低層はどうするんでしょうね？いくら1LDKでも、都心ならとにかく、津田沼でビルお見合いの部屋は売れるのかな…？野村が売り切るために、視界が開ける形で再開発したくてファンドからモリシアを買い取ったのかと思ったけど違うのかな。

そう考えると、野村もしばらくモリシアには手を出さないのかもしれませんね。野村不動産が投資信託から移転したというと、同じ会社の中で保有する法人を付け替えただけというイメージを持っている方もいそうですけど、実態は上場REITからの購入です。

野村不動産の直接保有分は5％にしか過ぎず（信託銀行等を通した間接保有もあるんでしょうけど）、外部資本を、取り込んでるわけなので、合理的な価格で売買しなければならない。特にスポンサーの野村相手ならなおのこと。

そこで今回の価格算定の根拠は下記の通り。
https://www.nre-mf.co.jp/file/news-c5245beb05dc8ae17b37e0ab0b5b32f323a...

直接還元法・DCF法で評価したみたいだけど、ざっくり言えば、『今の収益がこれからも続いたらどれくらいの儲けを生み出すか？』に基づいて決められた価格。真横にTTTができ、759戸分も住民が増えれば、収益の増加は少なくはないはずでしょうけど、そこは織り込まれてなさそうですね。

今すぐ開発をする見込みはないけど、濡れ手に粟が得られるのねあれば、早めに拾っておくか、という考えなのかもしれません。個人的には早く新しくして欲しい気持ちが強いのですが、もっと老朽化した商業施設でもバリバリやっているところも多いですし、新津田沼近辺や船橋西武跡地など、近隣により再開発の余地が大きそうな案件があるところを見れば、いまは様子見の可能性が大きいのかな。

長々すみませんでした。

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>>4299 名無しさん

本当、明るめのブラウン欲しかったです。

次善で、やむを得ずベージュにしましたが、キッチンの安っぽさが半端ないです。

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奏の杜は、不動産テックの出す相場によっては、かなり下げている。
それでも、初期の条件のよいところは、まだまだ買値を上回っている。

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低層階を値上げして売り出してくれるので、きっと奏の相場も反転しますよ。

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>>4307 通りがかりさん

値上げの情報はどこからでしょうか？

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＞＞4304
日曜日にモリシアと建築現場行ってきました。
モリシア、中はキレイになってるんですね。
相当昔に行ったときは、古臭くてなんか陰気臭い雰囲気がありましたが、お客さんも多くて、きれいで明るい雰囲気に変わっていました。
奏での森ができたからなのか、子供も多いように感じました。
野村不動産も収益物件としてモリシアをもっているので、建て替えは習志野市の後押しがないと難しいような気がします。
ＴＴＴ入居者のモリシアでの購買力は結構つよいものがあると思います。
既存テナントとの退去交渉も、ＴＴＴができた後では一時撤退でも難航すると思います。
本来なら、今が建て替えのチャンスと思うのですが。
建築費用の高い今ではリスク高いのでしょうか？

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>>4309

モリシア内の習志野市文化ホールが1年かけて改修中ですからね

教育委員会の議事録をみると改修後10年持たせる意図はない（大幅な改修は全部キャンセルした）ようですが
トイレ、給排水設備、舞台床補修、舞台昇降機改修、通路絨毯張り替え
を行って、1年間使用を止めておきながら、改修後数年で取り壊したりしようものなら、税金の無駄遣いの大合唱で政治的に持たないでしょうね…（野村不動産が改修費を全額上乗せして市から文化ホールを買い取れば別ですが）

https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/kyoiku/soshiki/shogaigakushu...

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>税金の無駄遣いの大合唱で政治的に持たないでしょうね

政治後進地区習志野を舐めちゃいけない。
学校の近くにパチンコ屋を作らせるために条例を変えても何も起きなかったところだよ。

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>>4309
ただでさえ利害関係者の多い建物ですからね。
特に定員120名を有するキッズガーデンは大変でしょう。
0歳から受け入れ、そのまま5歳まで見てもらうつもりでいた人たちをあてもなく追い出すわけにもいかんでしょうな。
とはいえ近隣の保育園に余裕があるわけでもなし、移転のために新規の受け入れを停止したりしたもんなら、それこそ市民からの批判は相当なものになるでしょうね。

改修工事や店舗の入れ替えもかなり進めていますし、どちらかといえば今が稼ぎ時なんじゃないのかなあ。
年間10億程度の利益を数年間失っても回収できるくらいの水準まで地価が高騰するくらいのことがなければ、リスクを取ってまで建物全体の建て替えを行う理由は無いと思いますけどね。

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市の規模にふさわしくない文化ホール、いらね。
成人式、年末の市民第九、習志野高校演奏会のためだけにあるようなもの。
これ以上のドブ銭はやめて、奏の草ボウボウの歩道の草刈りや小学校送迎バスの更新にでも回して欲しい。

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>>4313 通りがかりさん
文化ホールは予備校や塾の保護者会や近隣の学校の音楽発表会にも使われたりしてるので結構利用されてるんですよ。

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予備校や塾の保護者会に市税投入かい。
学校の音楽発表会なんか、自校の体育館で十分。

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2期に向けて公式ホームページがアップデートされましたね！ いよいよという感じですね！ しかし今週末の来場予約はいっぱいでした。

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インテリアセミナーには検討者しか参加できないのでしょうか？

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ホームページの雰囲気、だいぶ変わりましたね！
低層階の完全新規売出しなので、（当たり前ですけれど）73D等の第1期第1次で中層階全部捌けた間取りも復活していますね。

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逆にプランオプション、カラーなどの選択は11階以下はできないので、該当する間取りにはその表示がないですね。

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契約済みの人と
津田沼駅近の不動産所有者は、
２期の価格よ、あがれ、あがれ
と、願ってる。

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>>4320 通りがかりさん

全く思ってません。
それよりは、年内に売り切れろ、と思っています。

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>>4315 マンション検討中さん
中学の音楽祭、文化ホールで歌ったのいい思い出ですよ。
10年経った今でも思い出します。

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値上げはしないとは思いますけどね。というか、今日から2期の値段とか出てるんじゃないかな。

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>4320
売れ行きに関心はありますが、販売価格が上がれとは思いません。

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>>4324 津田沼駅近不動産所有者さん

きっと2020近づいたら値下がりしますよ。

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価格はどうでしたか？？

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住友みたいなそんな汚いことしますかね

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住友銀行が北口から南口に移ってくるらしいぞ。

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>>4325 マンション検討中さん
そう思う人がいるうちは下がらないでしょう。

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>>4328 周辺住民さん
南口にいりませんね

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今夜は､待ちに待った習志野市の久しぶりの花火大会。
何年ぶりでしょう。台風が来なくて良かった。
ＴＴＴももちろんスポンサー。

次は何年後か・・・・
このマンションに入居後も、
見ることができるといいな。

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花火、
今やってる。
海浜幕張方面から見ているが
上に向けて撃たずに
海に向かって撃ってるぞ。
弾道が面白い。
ピークからかなり下がって
海面に近づいたとこで炸裂！
発数が少ないのか、かなり地味。

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>>4332 通りがかりさん

花火ナイターにサマソニ、幕張の花火大会と夏は毎日のように花火見られるのでプレミア感も少ないですね。

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確かにマリンスタジアムのナイターは、6月から9月にかけて花火上がるみたいですね。
花火が見えるかどうかなんて気にしてなかったけど、ちょっと楽しみになってきました。

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二期の価格はどんな感じか分かる方いらっしゃいますか？

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>>4335 住民板ユーザーさん1さん
9/15に価格発表でござる

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>>4336 マンション検討中さん
まだだったんですね。
ありがとうございました！

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>>4338 マンション検討中さん

私はできました
但し、100万円とかのレベルではなく、保全措置が義務付けられる範囲での減額交渉でした(最初から極端な減額交渉はしませんでした)。

交渉方法はネット検索ででてくるやり方と一緒です。

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あ、"100万円とかのレベルではなく"というのは、"手付金を100万円程度にしたのではなく"、の意味です。

減額したのは数百万円です。

別に手付金を減らしたところで総支払額は変わらないですからね。(敢えて言えば手付金分の2年間の定期預金の金利くらい?)

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>>4340 匿名さん
不勉強で申し訳ないのですが
・手付解除時は追加で支払う
・元本保証の資産で運用する
前提での減額ってことでしょうか？

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>>4341 マンション検討中さん

無条件の減額です。手付金の減額にデメリットはないです。

手付金を減額すれば、手付解除のときには当然、その減額された手付金の放棄だけで契約解除できます。

例えば6000万円の物件を手付金600万円で買ったとき
契約時:600万円支払い
引渡時:残金5400万円支払い
手付解除:600万円の放棄

で、手付金を半額にすると
契約時:300万円支払い
引渡時:残金5700万円支払い
手付解除:300万円の放棄
になります。

最終的に6000万円払うのは一緒です。
手付金を減額できると、差分の300万円を引渡時まで手元に置いておけるので、その間の金利だけ得します。
解約時のダメージも300万円ですみますが、そもそも手付解除した時点で大損なのはどちらも同じです。

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>>4343 匿名さん

売主都合で解約となった場合は倍額が戻ってくるから、その例でいうと600万損するよ。

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>>4344 通りがかりくん

損するのは300万円。
その確率は極めて低い。

それよか、交渉が成立した背景を教えてもらいたい。

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>>4345 匿名さん

ネットに書いてる一般的な交渉方法、交渉のタイミングで切り出したら営業さんがバックヤードに行って10分程待った後にok出ました。
その間もその後も平身低頭です。

他にやってる人、いなかったのでしょうか。
だとするとこの書き込みでデベに誰か特定されますかね…

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>>4346 匿名さん

ネット情報も調べていましたが、あっさり断られました。「3社連合なので、稟議に時間がかかる等々」。あっさり引き下がってしまいました。演技力もなかったので。

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倍率付きそうな部屋なのに手付金値切ってくるようなヤバい客には営業も真面目に応対したくないでしょうね(苦笑
三社だから云々は単なる断り文句ですよ。

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ここは普通に考えれば無理でしょう。特に抽選の部屋なんかはそんな雰囲気にさえさせてもらえないはず。本当に数百万も値切れたならかなり凄いように思いますよ。

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>>4345 匿名さん

算数くらいしてくださいな。
600×2-300×2=600

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>>4351 通りがかりくん

別人ですが、元手が300差額あるのが入ってないですよー(笑) トータルの差は300です(笑)

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売り主都合の場合は手付金の倍戻るんでしょ？1200万

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>>4353 マンション検討中さん

そもそも違約金って普通、売買金額からの割合じゃないんですか？

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違約金解除は買主が最終決裁（2020年7月？）までに買付残代金を支払わなかったり、売主が引き渡しを行わない場合と思います。
ちなみにＴＴＴの場合は、売買代金の2割ですね。
それまでは、手付解除になると思います。

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>>4355 マンション検討中さん
仮に売主が引渡を行わなかった場合、6000万の部屋に対して手付金500万入れてる人はどうなるんですか？
差入れた500万が戻るのは当然として、更に500万円貰えるの？それとも更に1000万円貰えるの？

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違約金と手付金はまた別物ですよ。手付金は、手付金の返還+同額の支払いなので、前の議論の600か300かでいうと、差額は300万ですね。
まぁ、それを759戸分必要になるのでまずあり得ないです(笑)

ちなみに違約金の場合、手付金は保証側の規約によりますが、違約金分控除されるのでこの場合は手付金が安い方がメリットがあることになると思います。(あってますよね？)

例:6000万の部屋、手付金500万
買主都合で解除→1000万返る(500万プラス)
違約金→1200万返る(700万プラス)

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>>4357 マンション検討中さん
前半は合っていると思いますが、ちなみに以降がよく分かりません。

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>>4358 マンション検討中さん

保証証書の規約の8条の3です。違約金で支払いを受けている場合は保証額より控除とあるのでそうかなと。専門家ではないので、解釈にずれはあるかもしれないです。

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>>4358
後半の違約金については
売買代金6000万×20％＝1200万（違約金）
1200万－手付金500万＝700万（手付金支払いとの差額）
ということだと思います。

私も4357の方と同意見です。

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2期は低層階販売のようですが、中、高層階は、完売したのでしょうか？
何方か、情報いただけたら幸いです。

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>>4361 マンション検討中さん

先着順のはわかりませんが、まだ供給すらしていない住戸が50ぐらいあったはずなので、大丈夫だと思いますよ。

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>>4362マンション検討中さん

早速ご回答下さってありがとうございます。

まだ間に合いそうで良かったです。
どこも、人気の住戸は抽選で、なかなか幸運を引き当てられないのですが、やっぱり試してみないと始まりませんよね。

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総武線沿線でこの立地はなかなかでてこないですよね。
低層階も、外出の多い人なら好都合化もしれません。
抽選いやですね。（高階層ハズレました）

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抽選避けるなら先着順も選択肢だと思いますよ。まぁ、どうしても先着順より通常の供給の方がいい間取りになるとは思いますが。

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先着順は、一度売りに出して、買い手がつかなかったり、あるいは、買い手の気が変わってしまったとかいう住戸ですね。

抽選は胃が痛くなりますし、中々立ち直れませんから、先着順も一考に値するかもですね。

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営業がどれだけ申込先を調整しようと抽選覚悟で飛び込んでくる人はいますからね。うちも申込最終日に競合が現れましたから。
1期1次は中高層の全部屋がほぼ選び放題でしたが、後の販売期になるにつれて好条件の部屋の供給が減り抽選リスクも上がりますよね。
2期1次はどれだけ抽選になるか。

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>>4367 名無しさん

自分も同じでしたよ。当日の抽選の直前に営業から連絡が来ました。最後の最後に、登録状況をみて、被せてくる人は毎回いますよね。もちろん、単に被せるのではなく、いい間取りの中から倍率が低くなるものを選んだのでしょうけど。
このあたりだと10階前後でも高い建物になりますから、南向きの良い間取りのものは抽選になるでしょうね。

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今回も1LDK、2LDKはほぼ抽選ですかね？

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>>4369 マンション検討中さん

まだ全くわかりませんが、一般的には低層階1LDKは投資用に人気が高いので中層あたりより人気が出るものと思われます。

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＞＞4369マンション検討中さん
抽選になる可能性はあると思います。
でも購入されるつもりなら2期1次から申し込むべきだと思いますよ。
新築マンションは、これからいくらでも出てくるでしょうけど、立地で買えるマンションは本当に少ないです。
駅近の買えなかったマンションの前を通るとき、、結構後悔します。
私がそうでした。（その時はお金もなく、勇気もなかったから）

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>>4370
>>4371
有難うございます。
仰る通り、素人ながら特に総武線沿いでは今後なかなか出ない類のマンションである気がしています。
2LDK狙いですが、1期では抽選なしで買えた部屋もそれなりにありますよね？

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ちょうど総武線快速に新車が投入される時期ですね！

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>>4372 マンション検討中さん
2LDKの北と西低層は抽選なしの部屋もありました。
東は一次で抽選になっていたので、二次でも人気出る可能性高そうです。（自分は倍率付いた瞬間に北に変えました）
間取りが人気なんですかね？

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このマンションのチラシ完成予想外観の植栽の木が全部斜めってるんですが
勾配地に建てられてるんですか？
と、つっこみたいだけに来た通りすがりです。びっくりするくらい良い立地ですね
みなさん抽選が当たりますように

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>>4374 マンション検討中さん

東は一般的には南に次いで人気ですからね。やはり日照の関係です。またこのマンションは2LDKだと南はないから東にきますね。ただここは、千葉工大があるので、30階以下になると人気は落ちますね。その分ちゃんと値段も落としているので、それを、どうとらえるかはありますが。

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確かに東の千葉工大、北のモリシアにかぶるところは本来なら人気の落ちるところですね。
しかし、価格的にも落としてきているので立地を買うなら逆にお買い得のような気がします。

お金が有り余ってるなら南の角部屋を買うべきだとは思いますが。
残念ながら・・・。

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>>4372 マンション検討中さん

いつになるかわからないですが、総武線沿線駅近だと亀戸と船橋がありますね。

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>>4377 マンション検討中さん

おそらく東の河合塾より低いところ、北のモリシアより低いところはより一層安くなりますよね。一般的には、新築時の価格が低いほど値下がりはしにくいというので、安く立地と共用施設を楽しむなら最適ですね。

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先週末の状況です。

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船橋に住んでます。今日は風が強くて洗濯物も干せないし窓も開けられません。津田沼駅周辺はどうですか？

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>>4381
多少風はありますが、今日は大して強くないと思います。
洗濯物も普通に干していますよ。
船橋と違うんですかね。

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>>4381 マンション検討中さん

船橋駅と津田沼駅は割りと近いのですが、標高は津田沼の方がが10m高く、海岸線からの距離も津田沼の方が1.3㎞遠いので風の環境は異なりますね。

船橋駅:標高6m、海岸線から1.9㎞
津田沼:標高16m、海岸線から3.2㎞

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>>4382 マンション検討中さん

津田沼駅駅前はビル風がひどい(特に千葉工大とモリシア近辺はひどい)から聞いても微妙では？
特にタワマンのところはビル風が特にひどいから外に干すのは本当に風がないときくらいしかお勧めできない。ムクドリはこないけど風だけはキツイ、自転車も煽られて転びそうになるくらいひどい。
タワマンできたらもっと強くなりそうで心配。

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>>4384 検討板ユーザーさん

？？
文面が理解できなかったのでしょうか。津田沼駅が風もなく洗濯物も干せているという話ですが。

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日曜日にTTT界隈散策してみました。
角上生鮮市場、イオンモリシア、ベルク、LoharuとTTTから1、2分でスーパーが4店舗もありますね。
イオンと角上生鮮市場は雨にぬれずに行けますね。
4つのお店、今までに利用された方はいらっしゃいますか？

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>>4386 マンション検討中さん

うちの奥さんもそこが気にいって買う気満々です。
二次の価格、うちでも買うことが出来る値段にしてほしいです。

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>>4381 マンション検討中さん
前原側に住んでますけど、奏の杜マンション周辺の風は強いと思います。自転車走行に影響が出るという程ではないと思いますし、千葉工大やダイエーの辺りは幾分マシです。干そうと思えば干せるでしょうが。
TTTの場合、低層階なら大丈夫でしょうが、布団は干せないと思います。

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>>4386 マンション検討中さん

近隣住民です。全て利用したことありますよ。角上は品質的に最高です。わざわざ遠くから来る方もいるようです。普段はやはりモリシアイオン(ダイエー)が安いのでよく使いますが、生鮮食品は値段と品質をみてLoharuで買うことが多いです。Loharuは最近、銀だこ鉄板焼ができたり、美味しい味噌ラーメンのお店ができたり、なかなか良いですよ。

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そもそも大抵のタワマンは洗濯物を干すのは禁止されてます。浴室乾燥などが付いてるので、基本は外に干さないです。物が落ちたら大変です。(あと見た目の問題らしいです。)
ですが、ここは浴室乾燥もありますが、ベランダ干しもできます。ただし、ベランダの壁の内側の低めの位置に物干しがあるので、風で干せないなんてことはほぼないです。風で飛んでしまう構造にしたら事件が多発してしまいます。

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風が強い日もあるけど、海浜幕張よりずっと穏やか。

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みなさん風の情報ありがとうございます。大変参考になります。

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ここは、液状化の心配は無いですか？

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液状化の心配はないでしょう。埋め立ても何もしていない場所です。

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>>4393 匿名さん

ちょっとわかりずらい図ですが液状化の可能性があるのは京成津田沼よりももっと南あたりぐらいですね。

http://www.narasino.net/bousai/map/ekijou-m.html

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>>4395 マンション検討中さん

あ、このあたりを知らない人に補足ですが、ここの大分南に京成津田沼があり、更に南なのでここは全然大丈夫という意味です。

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因みに一中あたりは明治の頃は沼だったらしい。地盤悪い。

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津田沼だから沼だったんでしょうね。100年以上前の話でしょうけど。

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>>4398 匿名さん
津田沼は谷津、菊田、鷺沼を合わせた合成地名であって旧地名は菊田(久々田)なので沼ではありません。
地名だけで見ると谷津と鷺沼は大変そうです(と言っても先の震災では鷺沼はそこまで酷くなかったようですが。国道14号より海側の埋め立て地が大変だったようですね。)

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なるほど、菊田でしたか。
勉強になります。ありがとうございます。

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