津田沼 ザ・タワー

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ディスポーザーはあるでしょ。

マンマニさんの予想は坪単価290万みたいですね

平均290だったら低層会の不人気部屋とかなら250くらいで出して来るかも知れないですね。

290万円/坪は高いですね。デベ、丸儲けじゃないですか。
土地購入価格が56億円。759戸で割ると約740万円。
一戸当たりの建築コストを高く見積もって2,500万円したとしても、合わせて3,240万円。
大手ゼネコンなので、粗利40％を取ったとして、5,400万円。
原価積み上げ方式だと、70㎡が5,400万円とすると坪単価255万円。
逆算で、290万円/坪とすると、70㎡が6,152万円。原価が上記と同じ3,240万円だとすると、
粗利は実に47％。約半分が粗利。いい商売です。

2022年問題で生産緑地が大量放出されると、
マンション乱立で市況の悪化（販売価格の値下げ）が予想されますが、駅近物件については現状を維持する方向でしょうか。
駅近物件でも少なからず影響を受けるとすれば、
不良債権を抱え込むリスクがあります。
みなさまはどう考えられますか!?

良い商売って言ったって売れ残るリスクだってたんまり有る訳で、
中小デベが過去に何社も潰れた過去見る限りデベロッパーが良い商売かはどうかと

坪290万で売れればいい商売ってことでしょうね。
暗に、その価格では厳しいと言っているような感じもします。

売れればね、そりゃね
不動産業は常にリスクとの戦いだから

マンションマニアさんのブログだと市川駅まで1分のタワマンが坪単価260万で当時売りに出ていたようなので坪単価290万は高いのかなと感じてしまいます。
坪単価290万なら20坪で5800万。30坪で8700万円してしまうわけでこの価格帯だと高級サラリーマンでも少し厳しいのでは。

ザレジも売れ残ってるし、奏の杜は供給過剰じゃない。強気価格設定だと惨敗かも。

立地が厳しいところは苦戦だけど、立地が良い所は値上がりの一途な気がする。ここは駅近で街も完成しているから、未開の幕張タワーより断然有利だと思う。

幕張との比較なら優位性があるかな。
そもそも幕張は終わっている感が強いので比較で勝っていても強調材料にならないか。

ここは外廊下とのことですね。
外観を見る限り階段は見えませんが、どういうことですか？教えて頂けると助かります。
あと外廊下のメリットとデメリットはどうなのでしょうか？

タワマンの外廊下は筒型に作った内側に作りますので外からは見えない場合がほとんどです。

内廊下、外廊下のメリットデメリットは検索すると山の様に出て来ますから少し検索してみると良いと思います。

現在内廊下のタワマンに住んでいます。
内廊下は高級感がありますけど、臭いが籠ります。
廊下に換気ダクトが有ってもあまり効果がないような
気がします。

これだけ規模が大きいと、返って空洞型の外廊下の方が
清々するというか、圧迫感がないと思います。
モデルルームを見て、気に入ったら買い替えたいと思います。

内廊下、外廊下のメリット、デメリットの件で情報いただきありがとうございます。
早速検索をして見ました。確かにいろいろと情報があることに驚きました。
メリット、デメリットがあることが分かりました。
これらを見るとタワーマンションの外廊下もありかなと思いました。
１つ気になるのは記事にはありませんが火災です。
中が空洞ということで煙突みたいにはならないのでしょうか？

火災のこと考えたら、はしご車の届かないタワマンは除外でしょ。最近海外で相次いで火災のニュース。

外廊下のタワマンは共用廊下側のエアコンのスリーブに耐火キャップがあらかじめ取り付けられているか要確認。法律で取り付けが義務つけられているんだけど、住民にエアコン取り付けるときに自分で取り付けてくださいなんてケースがある。ただ、それって重要事項説明の時にさらっと説明するだけなんで、忘れて取り付けない人も出てきたりする。取り付けてない住戸で火事になったら・・・。

54の様なタワマンの場合、吹き抜けは煙突と同じ。火事の場合に下から上に炎と煙が上がっていく心配がある。

内廊下のタワマンでも、真ん中には機械式駐車場や非常階段といった上下を貫く構造になってるから、煙突になるのは一緒。

内廊下に59の室外機リスクはない。火を吹き出す窓も廊下側にない。

火事の事最優先にしたら内廊下だろうが外廊下だろうがタワマンは選ばないでしょ。
まー今時のタワマンがイギリスの火事みたいになる事は無いとは思うけど

前にも気にされていた方がいらっしゃいましたが、モリシア前に群がる鳥対策をしっかりやってほしいところです。物凄い数なので。。

>>64 匿名さん
そうそう、私も初めて津田沼に行った時、鳥にびっくりして衝撃を受けました！あれは一時的なものではなくて、ずっと前からあの状態なのですか？

ムク鳥の棲みか奪ったのは人間なのに。
自然も、電線も少なくなってきて、鳥はどうすればいいんでしょう。

モリシアの所は今も凄いですよ

モリシアの木のところぐらいしか住処がないんだから
別にいいじゃないか。

ついに津田沼にもタワマンが建つんですね。
この機にモリシアも魅力的なショップが入ること期待しています。

沿線住まいの方でタワマンに住みたい方はたくさんいらっしゃるようでしょうから、 人気は凄いでしょうね。
間違いなく津田沼ナンバーワンですし。
周りの板状マンションが値下がりして買いやすくなります。

更に待てるなら、2022年の生産緑地の大量解放で、全国の不動産価格が一斉に下がり始めますね。うちは、そこまで待てないのが残念です。

消費税10%に増税のタイミングで不動産販売落ち込むでしょ。ここは増税後の引き渡し。さて、どう影響するか。

幕張タワーも全然人気ないっぽいね。

タワマンといっても駅徒歩１５分だと価値ないでしょ。船橋の駅徒歩１０分でも売れ残ってたし。

浦安なんてもっと悲惨だよ。
まあ今時浦安に住む奴なんて程度の知れたミーハーくらいなもんだろうからね。

海浜幕張、浦安の京葉線沿線の話より津田沼の話しましょうよ。
検討者だって総武線の市川、本八幡、船橋あたりと比較してるかと

外廊下で戸数も多く、高級感は薄れるかも知れませんが、駅直結5分は
魅力があると思います。関心大です。問題は価格ですけどね。
富士山、花火が見えるのは、南、東でしょうか？

南と西じゃない？

>>78匿名さん
西ですか。ありがとうございます。

消費税増税が不動産価格下落と結びつくと考えている人って本当にいるんですね。

消費税も気になるし、高層タワマンの場合、固定資産税が見直されるけど
ここの場合、何階から増税なんだろう。

高層階の課税強化は２０階以上の建物が対象で、真ん中の階を境に上階は増税、下階は減税だよ。

>>82匿名さん
ありがとうございます。
21階が分かれ目ですね。

下層階の人と上層階の人では生活レベルや社会的立場が違いますよね。
マンションカーストが間違いなくありそう。
上層階の人から下層階の人花火間違いなくバカにしますよね。

間違いなくバカにする？なわけないでしょ(笑)

外廊下の庶民的タワマンで、カーストもヘチマもあったもんじゃない。
くだらない。

タワマンの下階の住民って管理費と修繕積立を上階の住民に貢いでるようなもの。馬鹿にするなんて勘違いも甚だしい。

>>84 マンション検討中さん
口には出さなくても心の中でそう思うんでしょうね。お互いに。

地震の時考えたら、高層階は不利。荷物持って、階段で自分の部屋に
たどり着くのは大変な作業。良く考えましょう。

24時間以上停電になるような大地震なんて、人生で1度か2度でしょ。
今は自家発電で2～3日程度はEV動かせるし。
それよりも、毎日味わえる高層からの眺望や優越感のほうが大事。

小さい子供さんがいて、塾だ、お稽古だと出たり入ったり
するんだったら、高層階は面倒くさくないですか。

そう思う人はそもそもタワマンは選択肢にないんじゃないかな？

低層でいいんで6000くらいでなんとか

高層階に住んでますけど、特に優越感なんて感じませんよ。
出不精になったとは思いますけど。
とは言っても、もう高層階に慣れてしまったので、次も高層階で、
買い替えしたいけれど、ここは完成、入居が随分先なんですね。

ペデストリアンデッキ

口に出さなくても高層階の人は優越感を感じますし、低層階の人は高層階の人を妬んだり僻んだり卑屈になります。
タワマンは高層階以上の人のために中層階や低層階があるのです。
30階建ての10階だったら10階建ての10階に住みたいと思いませんか？
タワマンでない中高層のマンションですら、低層階や中層階じゃなくて高層階か最上階にしとけば良かったという話を良く聞きます。

>>96マンション検討中さん

貧相な発想ですね。そんな気分でマンション検討しても
楽しくないでしょうね。

マンションカーストは置いといて、上層階外廊下のタワマンは廊下側にも日が入って明るいですよ。

>90

地震でエレベーターが停止すると、サービスマンが点検して安全を確認してからでないと復旧しない。３・１１のときでも、サービスマンがではらってすぐには復旧できなかった。３・１１の時は車での移動は問題なかったのにそんな状況だったから、道路がストップしたら相当期間、稼働できないよ。

自家発電は停電の時だけで、大地震の時は意味なし。

地震を考えると、中年以降や幼児の居る家庭は、中層階辺りが限度かな。
火事だってあるかも知れないし、眺望ばかりに酔ってられませんよ。

完全な外廊下には、関心が無いですけど、ここの様に空洞式の外廊下なら、廊下側も、空気が循環するような気がするのですか、どうなんでしょう。

タワマンって下階が火事になって逃げ場を失うと階段を登って屋上に出てヘリで救出するのを待つしかない。自力で登る体力がないとジエンド。

それからヘリも屋上には着陸できないので、上空でホバリングして吊り下げて救助。高所恐怖症だとアウト。

ちなみに非常用エレベータってのがあるから勘違いしがちだけど、あれって非常時の消防隊の突入用。住民は使えないから階段。

火事に遭遇したら膝がガクガクして動けなくなりそう。
タワマン考えちゃいますね。

ちなみに、今晩、つい先ほど、谷津１丁目隣の奏の杜３丁目でちょっとした火災発生。

大きな地震の後の失火もタワマンにとっては致命的になりかねない。戸境壁って隣戸への延焼を防ぐ役割があるんだけど、乾式壁って地震で結構壊れちゃったりする。そんな状態で火が出たら・・・。

乾式壁が壊れるのって補修費用をどう調達するかってのも問題になる。自然災害を予測することができないので長期修繕計画では、補修費用は考慮されていない。

タワーマンションは戸境壁が石膏ボードととあるホームページに出ていました。隣、上階の生活音はどれくらい影響ありそうですか？
いろいろ情報を教えてください。

生活騒音を気にしていたらタワマンは住めませんよ。
小さい子供がいる家庭が隣接していたら地獄です。
夫婦の寝室が隣接している場合も営みが丸聞こえですね。
ヒールや革靴で歩くとガツガツうるさい人は素足でもドタドタと歩くので最悪です。
ホームシアターもタワマンでは騒音トラブルの元になります。

乾式壁＝石膏ボード。

乾式壁ってカタログスペックでは遮音性能あるんだけど、施工に依存するんで実際の遮音性はできてみないとわからない。パンフレットやモデルルームで説明するのはカタログスペック。あと、乾式壁の遮音性って隙間をなくして対応というのにたいして、パネルを張り合わせているだけなので振動や地震の揺れとかで少しずつずれてきて遮音性能は落ちいく。

>>108 マンション検討中さん

そんなんマンション共通でしょ。
タワマン関係なく、アルコーブにゆとりがあるか、スラブ厚・階高が十分あるかでしょ。
民度が低すぎ。

低層物件でも乾式壁ってケースがある。見分け方は戸境壁にハッチがされているかどうか。ハッチされている場合は乾式壁。

あっ、間取り図でね。

共用廊下側とバルコニーに面する壁はALC（軽量気泡コンクリート）。ALCも地震で壊れちゃったりする。

予算オーバーで買えなかったとしても皆さんがタワマンのデメリットをたくさん挙げてくださるのでそれを理由に潔く諦められそう！

予算オーバーで買えない人か中途半端な徒歩距離の物件を買ってしまった人のネガが多数

いつ値段でるの？予想もでてる？

隣の生活音が聞こえるのは嫌だな。
入居後、自分で壁の防音強化できるんじゃないですか。
石膏ボード追加で張り付けるとか。

タワマンは資金が潤沢にある人向けですね。
ギリギリのローンを組んでギリギリの生活になる人はマンション内でトラブルを起こしやすいので要注意です。
共用部を破損したりゴミ出しのルールを守らなかったり管理費を踏み倒したりと生活に余裕が無いためにがさつで粗暴な人が多いです。
ゆとり世代も自己中で自分のことしか考えず他人の迷惑を考えませんから要注意です。

ここは低層階でも他の奏の杜の物件より高いだろうから、
全世帯それなりのステータスの家庭が住むことになるんだろうね
ギリギリでないと買えないような人たちは来ない気もするけど、どうなんだろ
1LDKもあったりするからそうでもないのかな

ギリギリだろうけど、買う気！あります！

高層階のベランダは、部屋に座って景色が見たいので、素通し
にして貰いたい。リビングは、オプションで、タイルフロアなんかも欲しい。
結構期待してますよ、ここ。

期待させておいて結果はガッカリ。
奏の杜開発そのものと同じ運命を辿らなければよいが。

空洞式の外廊下が、妥協できるかが、ポイント。
耐えられない程チープなら、即やめる。

やっぱり田舎のタワマンはスレのレベル低い

同じ外廊下でも、いかにも団地仕様のチープな作りと、シートのデザインも気にして作られた最近あるタイプでは大違いですからね。
時代が違うので大丈夫だとは思いますがアウトフレームにも出来ていない間取り設計を見ると少し不安ですね。

間取りによってはユニットバスのサイズが１４１６、１６１８といったように一般的なサイズでなかったりする。リフォームの時、選択肢が狭かったりするから要注意。

バルコニーに物干しが付いている。タワマンでもの落としたら事件になるから外干し禁止ってケースが多いんだけど。あとガラスパネルみたいだから、外から丸見え。駅前なのに団地感漂っちゃうかも。

アールコープも無しで、チープ仕様ですよ。

ここは建物のコストが抑えられた物件になりそうってこと？市から購入したこともあり土地の取得費もそこまでかかっていないようだし価格面は期待していいのかな。

デべが、儲け主義なら目一杯の価格設定じゃないですか。

奏の杜より高くなるのは確実ですよね？

階数、眺望に依っては、こちらの方が安いかもですよ。

平均坪単価での話でしょそりゃ

お見合いの部屋は、安いんじゃないのって話しですよ。

ザレジでも部屋によっては単価２６０とかした部屋も有る訳だから低層階の眺望悪い部屋なんかは流石にもっと安いでしょ

70で低層階ならいくらくらいでしょうかね？

>>136 名無しさん
条件気にしないなら5500くらいからあると思うけどな。

70で5500万て坪単価250万超えてますやん
平均坪単価280程度と考えれば流石に低層階のお見合い部屋なんかはレシと同程度の220～30で出してくるんじゃないですか？
ただの予想ですけど

随分するんですね。
それでも需要はそんなにあるだろうか？

高層階は坪300でお願いします！抽選になるだろうけど