津田沼 ザ・タワー

>>3900 評判気になるさん

うーん。
まずTTTが直結じゃなくなるから、暴落。
大量供給で共倒れだよ。

それに何より、
何でも後から出来た新しいモノが
イイに決まってる！！

>>3901 匿名さん

まるでどこかの暴落芸人のようなコメントですね。
新築価格の利益率や中古物件の売出価格の決め方(3つのDのうち抵当割れでも売る必要があるのは競売だけ。)を考えれば明らかですが、一物一価の不動産価格の市場形成には抵当権の重しが付いてくるんですよ。多くの物件には抵当権が設定させるので。

>>3903 匿名さん

一番の売りである駅直結がなくなるなら、価値を維持できないでしょ。

>>3904 匿名さん

価格は買主だけじゃなくて売主の都合によっても左右されます。
暴落芸人は何故かそこに思考が行き着かない。

5次の一部の価格が公開されてますね。
https://suumo.jp/sp/mansion/chiba/sc_216/pj_67717167/
もし、また価格表お持ちの方がいれば、アップをお願い致します。

>>3905 匿名さん

思考が停止してるのはどっちだよ。
直結じゃないなら、この価格であなたも買ってないでしょ。
あなたの購入価格なんて、中古購入者は知ったことではないわけで、駅直結ではなくなってしまったときの資産価値の話をしてるんだよ。

奏のJV三物件もどんどん上がっていったしね。
パークハウス 190万
ザレジ 210万
テラス230万

デッキが無くなる可能性については、まだ何も確定しないですし、確定してから話しませんか？
無くなる可能性が明記されてるのは、未来に渡って約束されないという、担保なので、無くなる可能性は高いというわけではないです。そもそも、行政からは南の居住区の人たちへの流れにも使うように、ここの居住者以外にも開放されているので、基本は残す方向性ですよ。モリシア跡地の提案要望にもあるとおり、市民の移動性は重視されています。

デッキ直結が無くなったら、メールコーナーが２階だから、
いちいち２階に立ち寄らないといけないので面倒だ。

残念だがデッキの保証はないだろうね。無くなる可能性大だな…
あと工事中うるさいかも…

マンション購入参考になるかと読ませて頂きました。賛否両論はけっこうですが、買う気もないような人が一方的に否定を前提とした意見は見苦しいし、ページの無駄かなと思います。もう少し考えては？

＞3913
京葉線よりはマシ。

＞3913
京葉線沿線の人ってすぐ他地域を蔑みますよね。
コンプレックスの塊なのでしょうか。
お土地柄、性格がみんな悪いように見えてしまう。

>>3914 マンション検討中さん

賛否両論を話す為の掲示板です。
プラス内容だけを閲覧する場所ではありません。

>>3917 通りがかりさん
3914は賛否両論は否定してないですよね？
検討板に検討してない人が書き込んでくることがおかしいということです。

>>3918 マンション検討中さん

投稿主が購入を検討してるか、してないか、
一体なぜ分かるのですか？？？笑

それにここはそもそも、
「購入を検討していない者は書き込んではいけない」
というルールがあるのですか？！？！驚

>>3919 通りがかりさん
購入を検討していない人も、貴重な時間を割いてわざわざ書き込んでくれているんだし、禁止は可哀想ですよね（笑）

>>3920 匿名さん
本当そうですね(笑)
わざわざルールだのんだ、こんな物言いしてくれてますもんね(笑)
マナーや常識の範疇(笑)

初めて書き込みします。
まだ見学はしてないのですが4LDKで低層階ってこれから販売しますか？

>>3922 マンション悩み中さん
11階から下は次期以降です

契約したは良いが、1.5年後の健康診断によっては条件付または購入不可になるのが怖いですねー。健康に気を付けよう。

>>3922 マンション悩み中さん
低層階に4LDKもありますよ。他の方も書いている通り、11階以下は結構先になりそうですので、資料など取り寄せてじっくり検討されると良いかと思います。

マンション南側のムクドリの状況、知っている方いらっしゃいますか？

電線があるので心配です。また、大きな木も植えるようなので寝床にされないか不安です。

気にする必要はないでしょうか？

>>3928 マンション検討中さん
この土地より南側に住んでますが、あまり見かけませんね。とはいえ、ご存じの通りモリシアあたりはすごいので、何らかの対策はしてほしいところですね。
これでも大分ましにはなったようですが。。。

ムクドリの大群は幕張の方に移りましたので、安心です。

みなさん、情報ありがとうございます。

心配だったので助かります。

谷津、奏の杜地域に10月に小規模園が二園新設されますね。１つではなく複数園の提携が予定されてます。
これで谷津奏の杜地域の数少ない年少枠はほとんどなくなってしまったのではないでしょうか。
タワマン内の認可保育園か今後作られる予定の向山谷津こども園の枠を期待するしかなさそうです。
https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/hoikugakko/hoikusho/narashin...
https://www.city.narashino.lg.jp/smph/kosodate/hoikugakko/hoikusho/nar...

モリシア再開発で、タワーマンションはやはりできると思っています。

その場合、最短でいつぐらいにできるものでしょうか？

「やはりできると思ってる」という主観を一方的に持った上で
いつくらいにできるかを他人に質問するのですか？？

勝手に思うように思ったら良いと思いますよ。

モリシアのテナントに知り合いがいれば、契約期間と契約内容を教えてもらえば、ある程度わかるかと思います。

奏の杜住民です。南口のムクドリはガンガンいますよ、怖いくらい。でもこのマンションとの資産価値とは関係ないでしょ、市民として関係はありますが。

私は湾岸のタワマンから引っ越してきましたが、２つの条件さえクリア出来れば住みやすいエリアだと思います。残念ながら、このエリアに特有のその課題はクリアされておらず、道半ば。

資産価値を最優先される人は、想定されるリスクを視野に入れてから購入することを強くおススメします。

北側が角部屋でもお値段抑えているなと思っていましたが、モリシアがタワマン？で丸かぶりやムクドリの事も考えてのお値段設定だったのかなと今思います 何が建つにしてもどのくらい丸かぶりかな…悩ましいところですね…

>>3936 eマンションさん
引っ越してきたとあるので津田沼南口方面在住の方でしょうか。長く住まれてるのですかね。
その上で2つの条件とは何でしょうか？

>>3937 匿名さん
まずタワマンが丸かぶりはないと思いますよ。この立地で南の部屋を被らせたら価値のないマンションになるので。まぁ、そもそも現時点は商業施設にあてたいという計画ですけどね。
できるだけ被らないようにマンションが建てば、逆に眺望が邪魔されない部屋は後発の価格につられて資産価値はあがるかと思います。
商業施設かオフィスビルである程度の高さのものは建つかと思いますが、現状も既にそこそこの高さのオフィスビルがあるので、イメージはしやすいかと思います。
ここは北側が安いというより、南が眺望のため高くなっています。西や東の相場をみればわかるかと思います。

>>3933 マンション検討中さん
仮に建つとしたら、タワマンだと構想から引き渡しに10年～25年ぐらいですね。
今の再開発計画の委託期間が2020年度末なので、2030までにできるかどうかですかね。
ちなみに習志野市の人口予測は2020以降、減少計画なので、マンション提案は魅力はなく、人口増加に対応する計画もないですね。

>>3940 マンション検討中さん

人口減少が一番のマイナスポイントな気がする。
お隣の江東区は2040年まで人口増える予想なのに。

>>3940 マンション検討中さん

tttの営業トークの様に感じましたので。
モリシア跡地はそんなに時間かからないですよ、提案書提示も始まってますので。25年は言い過ぎかと。少なくとも販売完了2年後には構想が明らかになりますね。水面下では動いているのでそれからは案外早いと思います。

ここのタワマンが2016着工、2020引き渡しなので、参考にすると、最短でも2024以降ですかね。計画から着工がもあるので2025年以降が妥当ですね。

>>3944 マンション検討中さん
既存の建物もあるので、それは不可能では？商業施設の部分営業も必要ですし、商業施設優先で建てていくでしょうから、結構かかるとは思いますよ。

>>3945 マンション検討中さん
それはそうですが、最短ということでしたので。決まってるものはないので、2025～2030年ぐらいと想定しておけばよいのではないでしょうか。

プラウドのみでしたら更に早く建つでしょうね。
まだ商業施設と決まった訳では無いですし。タワマンのみの可能性も充分有りかと。

ん〜となると。住み始め2020年から5年？10年？お隣は工事中なのか。眺望がクレーン車になってしまうというかその間デッキは使えなくなりますかね…

https://www.nikoukei.co.jp/kijidetail/00364721
モリシア跡にそんなに高い確率でタワマンが立つ計画なのですか？
こちらの記事によると、習志野市の将来の計画では商業・業務及び一部文化の構想になっており、津田沼ザタワー及び奏の森の住宅地域に回遊できるような計画と見えますが？
モリシア跡にタワマンが建築されるならもちろんそちらのほうを購入したいですが可能性からすれば、相当に低い気がします。将来建築されるかどうかわからないものを待つよりも、現実のものを検討するほうが良いのではと前向きに検討中です。

>>3949 匿名さん

モリシア駐輪場は東に河合塾と千葉工大、南に13階？建てマンション、西にTTTですよ。
八方塞がりでマンションは難しいのでは？
タワマン建てるにはスペースが狭いですし。
河合塾と南側のマンションを買収すれば現実味ありますね

みなさんがおっしゃる通り、現時点ではタワマン建つ可能性はかなり低いですよ。
一部の方が、決まったような書き方をしていただけで、根拠は何一つ出てきてないです。
根拠を出したら漏洩になるからみたいなことも言ってますが、それなら建つとか書き込んだ時点でクビですよね(笑)

色々参考になりました！
なぜか購入意思がない人が必死に購入を阻止しているので、非常に魅力的な物件なのは間違いなさそうですね。
低層階南向き狙いでしたが安心して望めそうです。

何が建つのか楽しみですね！
その際デッキはどうなるか心配ですが。

購入した人の書き込みで重要説明会で
マンション建つ可能性有りを説明されたと書き込みが気になります。

野村不動産駅前再開発の例で商業施設＋タワマンがありました。 参考になるかどうか不明ですがリンク載せておきます。これなら市の意向にもまた商業施設のみだと採算が合わないとの意見もどちらもクリアするので僕はこの柏駅のタイプかと憶測です。
http://www.geo-akamatsu.co.jp/service/02.html

>>3955 匿名さん
重要説明会は契約した方はみんな出ているとは思いますが、マンション建つ可能性という言い方はしてなかったですよ。
もちろん、将来的に何があるかは保証できないということですが、それはどこのマンションでも当たり前です。
よくよく考えてみてください。重要説明会のタイミングでそんなことを言って、キャンセルされるのが一番マイナスなのですから、そういう話があればもっと前のタイミングでいれますよ。

>>3957 マンション検討中さん

いや、違いますよ。
後に退けないタイミングの重説で話すのが一般的なやり方です。
マンションは立地なので川沿いや公開空地を駆使して永久眺望、永久日照権を獲得するものです。

>>3958 匿名さん
いやいや、まだ無償キャンセルの範囲ですから(笑)
永久を保証しないというのはそうです。なので、念のため万が一の話をするというだけで、どのマンションも同じく現在の眺望を保証してるわけではないといいます。

>>3959 マンション検討中さん

なら、キャンセルしなよ。

>>3960 匿名さん
マンション建つなんて説明なかったのでしませんよ(笑) わけわかんない突っ込みやめなさい。

なるほど。そういう可能性もありますね。
現時点では商業施設＋文化施設でしょうが、事業者の利益を優先するなら上層階に住居ということも十分に考えられますね。
津田沼ザタワーにしても、モリシア跡地にしても、私にとっては今後なかなか出てこない立地なのでみなさんのコメントが大変参考になります。

仮にモリシアにタワマンが出来たとして、TTT住民にとってのメリット、デメリットはなんだと思いますか？

例えば、
メリット:資産価値向上
デメリット:北側住居の眺望悪化、資産価値減少、

資産価値はその時の市況もありますが、モリシアタワーの価格によってTTTが左右されますよね。
眺望は南はもちろん、東と西はあまり影響なし？
ペデストリアンデッキはタワマンでも商業施設でも保証は変わらないですよね

>>3956 マンション検討中さん

文化ホールは？

>>3963 名無しさん

私は現在のモリシアの店舗に魅力を感じているので、タワマン建てることによって店舗が無くなるようであればこの物件とはさようならですね。
店舗が残るタワマンであれば問題ないですね。
西のペデストリアンデッキは市のものですし、当物件に市の施設があることから南側から駅への動線を無くすことはしないと思ってます。

なるほど。
確かに現状のモリシア店舗(角上水産や飲食店、フードコートほか食料衣料品店舗)がなくなると津田沼南口の良さは半減しますね。

現地在住民としては、ロハルやユザワヤビルの改装によって南口の住みよさは向上すると思いますが、モリシア店舗(特に角上)がすべてなくなると、ＴＴＴというより奏の杜住民も含めてマイナスでしかないですね。

ということは、商業施設プラスタワマンならＴＴＴにとってメリットとなるのでしょうか？

>>3958 匿名さん

ここの南側は永久日照権が確保されてますからね
モリシア跡地は仮にタワマンになると南側がTTTで塞がれるので、実需メインの津田沼立地では売りづらいでしょうね。

TTTとモリシアを繋ぐ西側のペデストリアンデッキは、文化ホール用の駐車場と文化ホールを繋げる意図もあって習志野市所有です。

モリシア跡地がタワマンになっても撤去されるものではないので(※東側は撤去の可能性あり)、文化ホール移転でもなければモリシア跡地再開発後も繋がったままです。

そうなると、駅からの距離数十メートルの違いよりも、永久日照権の有無という点の方が大きいですから、TTT南向きの優位は揺らがないことになります。

駐輪場が移転することで、そこに駐輪される方の駅に行くまでの動線も気になりませんか？
メールボックスの位置も気になってます。
文化ホールが京成津田沼駅近くに移転するという噂も聞いたことありますし。
そう考えると今のモリシアにある建物は何になるかは分かりませんし、バスのロータリーとどう関わるかも分かりませんが
できるだけ西側に移動し、ペデストリアンデッキは今の文化ホール側から新しい駐輪場、そしてTTTに繋がるというのが私の予想です。
願望でもありますが。

モリシアのテナントは言うほど良いとも思えません。
百均・リサイクル・ロープライス系の金太郎飴みたいな、いつ閉店しても問題ない店ばかりです。
フードコートは入退店の繰り返し、レストラン棟とは名ばかりですし、
ヤマダ電機は家電消費の落ち込みとネット販売に圧されて盤石な経営とは全く言えない状況ですし。
角上魚類はシャポー船橋に開店したので、モリシア取り壊し後の需要をカバーする予定なんでしょう。

津田沼に住もうと考える方々が見落としがちなポイントとして、
津田沼は県内屈指の学生街です。大学生・受験生・予備校生の街です。
進学塾と予備校の物量は言わずもがな、駅前の千葉工大だけでなく日大も東邦大も津田沼がターミナルです。
奏の杜ができたところで基本的にはお金をあまり持たない若者が中心の街です。
モリシアのテナントが定着せず苦戦しているのは、それと無関係ではありません。

津田沼は商業施設が飽和していますので、モリシアの跡地に商業施設をがっつり作ることは無いでしょう。
スーパーマーケットとファストフード程度の商業施設と習志野文化ホールの後継施設、
そして残りは（タワーではないにしろ）マンションという可能性は十分にあります。

>>3969 匿名さん
若者は勉強できるファミレス、喫茶店、フードコートがあれば満足ですからね。若者も南口では大して買わず大体北口で済ませてしまいます。
飲み屋も喫茶店もフードコートも北口の方が充実してるのが原因です。奏の杜の住民の方がもっと購買力があれば南口も少しは盛り上がると思うのですがそこまで購買力は無さそうですね。

津田沼駅北口の商業施設の半分は船橋市。
パルコも船橋市です。
習志野市は南口の駅近に商業施設を建てて、習志野市の活性化、税収増を狙ってそうですね。

>>3971 マンション掲示板さん
商業施設では税収増といっても土地代等考えればたかが知れてる。それならタワマンで住民増の方が街が活性化する。

税収を増やすには、企業誘致か人口増加です。
習志野市がとっている政策は人口増。
武蔵小杉にマンションがあふれてるのも川崎市の人口増加が目的でしょう。行政は人口が減ると何もできなくなりますから。
通勤時にホームに入れなくなるほど人口が増加するのは最悪ですけど、ある程度増えて税収も増えれば習志野市民にもメリットです。きっと。
公立学校のエアコン設置とかやってくれるはず。だよね

現時点での津田沼ザタワーにしても駅とのあいだに商業施設があるから魅力があるのであって、モリシア跡にタワマンだけが建築されるようであれば魅力はなく
津田沼ザタワーの価値は下がると思います。しかし新しく野村さんがタワマンを建てたとしても、商業施設がなければそこも買う気は起りません。
いずれにせよ人口減少時代に向けて、その街だけで生活が完結できるコンパクトシティ型のマンションかなと思って検討しています。
お盆あけたら担当者の方に質問してみます。

県内屈指の学生街とか書いてあったけどさ、奏の杜の課題はその前段階ですよ。

園児はどの保育園に通うの？
小学校の受け入れ体制はあるの？

子育て世代には頭の痛い話ですよ

モリシアの敷地面積は、18,000㎡　　　容積率　600％
建物はMax　108，000㎡
　　　　　　　　　⇓
習志野市が特定開発地区に指定して、容積率を900％へ
　　　　　　　　　⇓
現在の坪単価　300万が450万の価値へ
　　　　　　　　　⇓
野村不動産に80億の含み益
　　　　　　　　　⇓
建物はMax　162，000㎡
　　　　　　　　　⇓
タワーマンション　70,000㎡・　文化ホール　20,000㎡・　商業施設　70,000㎡


習志野市は、容積率ＵＰの対価で無償でホールを新築する。

>>3976 デベにお勤めさん

プラウドって複合型のタワマンの施工実績ってなんかありましたっけ？ばっと思いつかない。

㈱ジオ・アカマツ等　野村不動産グループで

凄いなあ
何階建てで何戸くらいになるんですかね？
それくらいの需要を吸収できる余力が津田沼にもありますかね。ならTTTも安心ですけど。

因みに、津田沼　ザ・タワーの容積対象床面積は60,000㎡です。

どーせなら映画館も併設して欲しいなぁ。

>>3976 デベにお勤めさん

特定開発地区とは特定街区でしょうか？政令指定都市でない習志野市は独自は難しいはずだし、津田沼でそこまではやらないのではないでしょうか。。。
せいぜいここと同じ、総合設計制度じゃないですかね？

＞＞3981検討版ユーザーさん
映画館ほんと必要です。
友達の話では昔、パルコにしょぼい映画館があったそうですが、誰も寄り付かないような汚い映画館だったそうです。
近場だと、ららぽーとになるそうですが、近いとは言えませんね。
津田沼の人たちはどうしてるのですかね？

>>3981 検討板ユーザーさん
パルコに映画館入ってたけど閉店した悲しいお話があってね

>>3975 eマンションさん
幼稚園なら向山も谷津も定員割れしてます。公立も年少受け入れを考えてるようです(こども園では来年度から受入予定です)。
保育園も谷津奏の杜地域でも年中以上はそれなりに入れそう(それ以下は別地域で)。
小学校は10年経てば落ち着くのでは。

低層階の申し込みは来年早々になりそうですが、現在も中層階で同じ間取りで先着順の部屋があるのですが、価格差はどれぐらいになるでしょうか？
当初から立地目的で購入希望であり、部屋の階数はエレベーターを待たずに気軽に外出できる低い階が希望だったのですが、値段が変わらないのであれば、現在売り出してる部屋でもいいかなと思っています。これまでの値段を見ると階数によってあまり差がないように見えます。
価格差があれば、なるべく安いほうがいいのですが。

>>3985 マンション検討中さん
TTT購入して駅近なのに、逆に遠くに幼児を出すと思いますか？常識的に無いわ、それ。
そんなに入れる保育園はどこですか？教えて下さい。
小学校が10年って、モリシアタワーも立ったら大変ですね、この地区は。

>>3987 eマンションさん
そもそも小学校も向山で遠いですよね。気にする必要ないのでは？

保育園は基本的に14号を越えれば入りやすくなります。谷津奏の杜学区は谷津保育所なら入りやすそうですがそれ以外は厳しいですね(こども園が出来れば緩和されるとは思います)。
秋津香澄学区ならこども園も新設されますし、より入りやすくなるかと思います。

ターミナル駅の駅近タワマンとしてのTTTは魅力的ですが、所詮は習志野市なので、23区の保育園インフラの整備ぶりを基準にすると吃驚しますね（23区はそれでも待機児童が多いですが。習志野は待機児童も多い上に、保育園の立地も保育料も最低）。

小学校もエアコン設置率が壊滅的な上に、建物もボロボロのものばかり。
奏の杜再開発のときに（普通の知能を持っていたら容易に想像がつく）教育インフラの将来を全く考えてなくて、泥縄で学区整備したり、谷津小学校の建替えですら近隣児童を収容しきれない始末。

教育・保育の質といった自治体のレベルに影響される要素を重視するなら、できれば都内、千葉県を選ぶならせめて市川市、船橋市まででしょうね。

それでも、習志野市は満足には程遠いもののギリギリ受容可能なレベルかな、という気はします。首都圏の自治体の中ではクソですけどね。

>>3989 匿名さん

市川って待機児童数が千葉県の中でトップクラスだったような。

都内では滅多にないあのだだっ広いだけの奏の杜公園も谷津小学校の校庭になっている、という話をご存知でしたか？
谷津小学校のキャパオーバー問題で公園が被害を受けているそうです。
どなたかも書いてましたが、市のインフラ整備計画はずさんとしか言いようがないでしょう、これでは。一時、TBSの番組、マスコミでもこのインフラ問題は取り上げられましたね。
デベ側と市（教育とインフラ整備）連携に10〜15年のタイムラグがあるのは否めないかな…柏のようなユニークな発想に期待したい

>>3991 マンション検討中さん
分校は作るべきでしたよね。とはいえ作って20年後、袖ヶ浦西や秋津みたいな過疎小学校になるのは負債を抱えるだけ気もしますが。

>>3992 マンション検討中さん

みなとみらいで10年限定の小学校作りますよね(ザ・タワー横浜北仲の学区)
あんな感じでここも解体前提でコストをかけ過ぎずに分校を作っても良かったと思います。

高齢化社会、待機児童対策とも連携させた小学校を
建設すれば良かった。
チャンスを上手く生かしきれない結果になってしまいましたね。

習志野市の教育環境に満足されないなら駅チカだし、子供と一緒に通勤出来るし私立小学校はどうですか？
行政に期待するだけ無駄ですよ。

南口にプール付のスポーツクラブがほしい。
小規模の24時間ジムはできるんだけどさ、
子供のスイミングが通わせられないんだよ。
来年谷津のセントラルがリニューアルオープンだけど、
前原のセントラルが閉店して谷津に合併だから混むし、
コナミはボロいし、奏できてから混んでるし。
昔、京成津田沼のクレストホテルにプール付きのセントラルあったけど、閉店→プールなしゴールドジムになっちゃったしね。

行政インフラもだけど、子供の習い事もどこもパンク状態だよ。
モリシアのヤマハは日曜も教室開けたけどすぐ定員、ドラキッズもすぐ定員、
個人のピアノもどこもキャンセル待ち、
ベルク前公文も子供多すぎで曜日増えたし、四谷は定員で新四年から入れないかもと1年生から通わせてる家庭も少なくないし、
あげればきりないからね。

モリシアの建て替えの間、ヤマハ、ドラ、日能研なんかはどうするんだろうね。
ヤマハなんてあれだけの楽器がおける防音設備のあるところなんて見つかるのかな。

https://www.city.narashino.lg.jp/jigyosha/proposal/annai/jrtsudanuma_s...

津田沼駅周辺地域の再開発方針検討プロポーザル、要件適合者の応募なく不落ですか…

じゃあしばらくこのままだね

>>3996 通りがかりさん
西船のSAPIXや日能研に通わせる親は少ないんですかね。

青いバッグ(日能研ではない)持って習い事行ってる子をよく見かけるのですが何の習い事なんですかね。

人参畑のころから界隈に住んでおりましたが、夏の潮風、強風、それに伴う異臭は年々半端ないって！状態です。津田沼駅降りて南口に出ると感じる時があります、残念ですが。

谷津干潟の影響もあるんでしょう、味噌汁かっ！この干潟はっ！と突っ込みたくなります。

奏の杜公園も元々木々が生い茂る予定だったし、花見も出来る予定だったけど、強風と塩害 そして谷津小の校庭化で芝生も枯れて剥がれて、単なる砂を撒き散らすだけの広場と化しましたね〜。残念っ！習志野市、もっと頑張れ！