津田沼 ザ・タワー

>>2704

たった1度の人生なので、どうするかは貴方自身が考えるもので
ここで同意を得るような類のものではないですよ

マイナス金利の影響も人口減少（というより人口集積）も
皆知ってて動いています

労務単価が（団塊の世代が定年を迎えた2012年頃を境にして）3割以上上がった一方で、団塊の世代が抜けてしまって建設市場の人手不足が深刻な状況となっていて、移民を認めない限りこの先十年は下がる見通しもないことも周知の事実だと思います

平成30年度予算として
ＪＲ津田沼駅周辺地域再開発方針検討業務委託
が約3,400万円計上されており、モリシア再開発がいよいよ具体化しそうですね。

南向き・西向きは再開発の影響は殆ど受けないでしょう。
特に南向きは、モリシア再開発がタワーマンションになった場合、それにはない「遮るもののない、海まで見える眺望」という明確な売りがある分、値上がりが期待できるので歓迎の動きかと思います

東向きの場合、立体駐車場の後に何が建つかに影響されるかと思います。
駐車場棟そのものの敷地面積は2,000㎡超で広くないのでTTTと同じような高さのマンションは建たないと思います（ペンシルタワーマンションになってしまう）
一方で、高さ45m未満の板状マンションなら建てられますので、東向きの13～14階以下の住戸は眺望の影響を受ける可能性があります。

仮にシティパーク津田沼や河合塾を巻き込んでエリア一帯の再開発をするとなると、敷地面積6,000㎡を超えます。こうなると総合設計を使えばここと同じ規模のタワーマンションの建築が可能になるので、かなり高層階でもお見合いになると思います。

その場合は東向きは全滅となりますね。
（ただし、エリア住民の増加で生徒の増加も見込まれるので、河合塾が撤退して敷地を売るかは疑問です）

北向きは、モリシア再開発の影響は避けられないですが
仮にモリシア再開発がタワーマンションではなく商業施設（あるいは流山おおたかの森のように、ホテル＋市民ホール＋商業施設）になった場合には、この先数十年の眺望が確保されるので、プラスになると思います。

逆にタワーマンションが建ったら…野村不動産に文句言いましょう

>>2707 匿名さん
目の前にタワー… 可能性は否定できませんが、そこまで住民を敵に回すようなことしますかね？

>>2709さん

普通はしないと思います
が、企業の判断基準は最後は金になるかどうかなので…

東側が習志野市最後の"南側が開けていて総武線駅近のタワマン好立地"なのは確かだと思います。

実際にタワマンが建ったりしたら、東向きの評価額はガタ落ちで、それに引き摺られて他方角の資産価値にも影響を与えそうなので、えらいことですけれどね。

>>2706 匿名さん

習志野市の予算でしょうか？
それとも不動産会社？

>>2710 匿名さん

>>2710 匿名さん
私はモリシア再開発に伴って駐車場の跡地に何か建つリスクは最初から考慮してましたが2707さんと同意見で影響するのは中層までと考えて高層階に登録しました。でも、河合塾の土地までは考慮してなかったです。10年住んで売るつもりなので、もしそんなことになったら皆で抗議しましょう！

>>2711 マンション検討中さん

習志野市の予算です。

教育、保育も含めた公共インフラ整備も考えないといけなくなりますしね。

>>2712 マンション検討中さん

北と東はここの掲示板でもずっと可能性を指摘されてたのに、自分が想像してたものより高くなったら抗議するとか、考えが甘すぎるのでは？

>>2714 匿名さん

東向きは中高層階は西向きと殆ど坪単価変わらないので、そんなに高い建物は建ちづらいだろうと推測するのは変ではないと思いますよ。

ここの売り主に名を連ねている地所は、某エリアの物件の販売の時に、このエリアではマンションは今後立ちませんと説明していたにもかかわらず、入居して数年でそのはす向かいにっ自らマンション計画を立ち上げるなんてことした会社。高い買い物だから、検討する物件の売り主が過去にどんなことしてるかくらい調べないと。

さらに、管理組合が反対運動を立ち上げようとしたら、系列の管理会社が理事の一部を抱き込んで、反対運動を理解する立場をとった理事長を解任なんて騒動も起こしてる。

昔の話になりますが、松下興産がの現在イオンモールの場所に

タワーマンション・商業施設・オフィスの複合施設を作ろうとしました。

現在、津田沼駅周辺の再開発計画はイトーヨカドーを含む新京成（京成）案件です。

南口で、将来タワーマンションが建設されるとしたら、ＰＴＴで南北に長い形状でしょう。

忘れていけないのが、ベルクの場所です。

>>2702 千葉県民さん
7倍です

>>2718 マンション契約者さん

フォルテ潰れるのですか？

モリシアタワーができると、南持っているTTTは価値は上がらないけど下がりにくい可能性はありますね。あと、西は手前の残地に建物がたっても14階以上は建たないと思いますのであまり影響はないと思います。モリシアタワーが仮にできるとしたらより駅に近く建て、TTTと極力離すでししょうね。ただ眺望の良さは望めず、駅直結とか、下階の商業施設の充実とか、マンション自体に付加価値つけてきて、逆に北、西を売りにしてくるかもしれませんねー。あくまでも想像ですけど。

野村も慈善活動でやっているわけじゃなくて私企業なんだから、要するに『儲かるかどうか？』が全てですよ。
そう考えると、個人的にはモリシアの建て替えは、そんなに急ぐ必要がないと思うんだよね。

皆様御存知の通り、一番のネックになるのが文化ホールの存在。
改めておさらいしておくと、文化ホールの部分とその借地権は習志野市の持ち物。
https://bootsman.exblog.jp/27858455/

でまあ、あの文化ホールに投入されてきた建設費助成金は４８億円。
http://www.s-kawano.net/s-kawano/%E6%96%87%E5%8C%96%E3%83%9B%E3%83%BC%...

ついでにいうと、直近に予定している大規模改修に使おうとしている（着手している）金額は約20億円。
https://www.city.narashino.lg.jp/joho/zaiseikaikei/yosangaiyo/H29yosan...

建て替えに伴い立ち退きを要求するのであれば、ある程度は費用を負担しないと駄目だろうね。
立ち退いて貰うにせよ、どこへ？今よりも不便なところなら住民からの反対も大きくなるだろうしね。
金食い虫だしいっそ廃止にする選択もあるけど、市側としてはほじくられたくないポイントだろうね。
じゃあやっぱり、ホールは残したままにするか、ホール込みの設備を立てるって感じになるのかな。

あとここはTTTのときのような、ほぼ更地の状態ってワケでもない。
地下２階地上１１階の建物を壊そうと思えば、それなりに時間も費用も掛かる。
せっかく住民が増加して商圏人口も増えているのに、あえてこのタイミングで営業が止まるのは勿体無い。
こうした諸々の負担全部を乗り越えてマンションを立てたところで、南はTTT、東は千葉工大、西はLoharuに塞がれる。
仮にタワーマンションにしたとして、TTTの中古と勝負可能な値段で立つんかねえ。

不動産に所有権を移した意図狙いは気になるけど、案外単純な会計処理上の都合かもしれんね。
まあ築40年だしそろそろ・・・って話もあるだろうけど、俺が野村の人間なら、だましだまし現状のまま使い続けるけどね。

>>2722さん

https://bootsman.exblog.jp/28945627/
野村不動産からの連絡を受けて、習志野文化ホールの改修はH29年11月に急遽殆どの内容を実施しないこととしています。

その結果、改修費用は3億円程度。あと数年間使えれば良いくらいの改修しかしていません。

その代わりに、再開発方針についての業務調査委託を今年度予算に積んでいます。
https://bootsman.exblog.jp/29375565/

H29年度当初予算のときには動きはありませんでしたが
その後の野村の動きによりモリシア再開発はかなり活発になっています

文化ホールの改修工事は完全に再開発を意識しているよね。
あとロハルが入っているブロックビルの所有権も、地元企業の東洋エンジニアリングから、ファンド企業に売却されているので、将来再開発されるでしょう。

いずれにせよ、モリシアの建て替えがTTTより先になるのは間違いない。問題はそれが、いつ・なにになるのかだね。ただ習志野市としても野村としても、急ぐ理由はそんなにないはずなのよ。

市側としては、額の大小はどうあれ、修繕費を払った文化ホールの件にクビを突っ込む積極的な理由はない。野村側としても、政治リスクも高けりゃ隣に競合物件のある案件に要員を割くほど暇はしてないでしょ。儲かってるのかは知らんが、賃料収入もあるんだしさ。

将来的なタワマン用地としては十分考えられるけど、さすがにTTTの中古市場での競争力が落ち始めた頃じゃない？それまでは商業施設として寝かしておいたほうが良いと思うけどな。

地元民としては、駅からの動線も良くないし、更地に戻して立て直して欲しいもんだけどね。良いものができればここの資産価値も上がるでしょ。

>>2724 匿名さん

TECの売却は、近年の業績悪化を踏まえてだとは思いますが、あそこの土地も巻き込んでの再開発になると凄いことになりそうですね！

マンションになるにせよ、商業ビルになるにせよ、津田沼駅南口の注目度はますます上がりそうですね。

>>2725 マンション検討中さん

貴方の希望的観測は自由だし
モリシア再開発はやめて欲しいという気持ちは正直私も完全に同意です。
※再開発すると例外なくテナント賃料がはね上がるので、今のカジュアルな店の多くが撤退する可能性が高いです。
ブランドショップばかり入っている商業施設に直結していても住み心地には寄与しません。
“今の“モリシアに魅力を感じているものとしては、余計なことするのやめてくれ、と思います。


ただ、現実は野村からの非公開の打診を受けて、
習志野市は文化ホールの改修をほぼやめて数千万円の大規模再開発調査を今年度に始め、
デベはモリシア駐車場側のペデストリアンデッキの取壊し費用を管理組合に供託しています。

かなり急ピッチに話は動いているのです。

建つんでしょうが仕方ないかな。

うちは年齢的にもう買えません。

竣工までに完売すればいいですねー！

無知ですみませんが、間取りに入っている柱全てを含んだ広さが占有面積になるのでしょうか？
検討している部屋なんですが図面に5つ柱があります。
間取りの外側の部分の柱も図面に入っているので、表記の面積がそこも含んだ広さだと実際の占有面積はかなり狭くなるのかなぁと。

専有面積は壁芯なんで丸々柱を含むわけではないけど、柱の部分は含んでる。登記面積が内法なんで、営業に登記面積がどれくらいになるか確認するのがいい。

>>2732さん

全てではないです。
バルコニー側とか、外側に出ている柱はカウントしていないはずです。

外側に出ている柱も壁の中心線より内側はカウント。

>>2732さん

2734です。

分かりやすい例として、73Eの図面をご覧ください（BASIC PLAN BOOKのP16）
ここでの専有面積は、奥行き9.95m x 幅7.35m =73.13㎡
これにトランクルーム部分の 奥行き0.75m x 幅1m =0.75㎡
73.13 +0.75 =73.88㎡
になっているのが分かると思います。

この計算で囲っているところが専有面積で、
ここに含まれている柱（右上の柱の大半と、残り3本の柱の一部）は専有面積に含まれますが
外側にはみ出ているところは専有面積にはカウントされていないのが分かると思います。

余談ですが、バルコニー面積も
奥行き1.8m x幅7.45m =13.41㎡で、
この長方形の中に含まれる柱部分の面積はバルコニー面積に含まれているのが分かると思います。

>>2735さん

それは間違いです。

すみません、間違っているのは私の方でした…

>>2736 匿名さん

分かりやすく説明頂きありがとうございます。
外側の柱が占有面積にカウントされないとのことで安心しました。

入居前に転勤あり可能がありのでちょい心配。
75平米南上層階だとどの位で貸す事ができますかね。

上記、誤字有りすみません。
入居前に転勤の可能性があるのでちょい心配です。
75平米で南上層階だとどの位で貸す事ができますかね。

>>2741 匿名さん
20ちょい。

>>2742 マンション検討中さん
なかなか良いですね。

客観的な情報を知りたかったら近隣の仲介業者、できれば売主の系列を外して複数に聞くのがいい。ただ、リハウスとノムコムはずすと、他で複数はきついかな。

賃貸だけでなく中途転売するときについても聞いておくのがいいかもね。

賃貸なら75は広すぎでしょ。貸すなら1Lがいいよ

>>2746 匿名さん
2LDKもよくないですか？金持ちDINKS狙いで。

これから来たる少子高齢化で、
果たして今から2年後、10年後、
この習志野谷津という大郊外に
果たしてどれだけの人がその金額を
出してまで住みたい人がいるというのか…。。。

外廊下のタワマンであっても普通は建物の外に機械式駐車場を作ります。なぜなら騒音、採光、衛生問題があるからです。外廊下はただでさえ音が響きます。建物の中に作るのは珍しいですね。
ここは低価格の郊外タワマンなので、多少の住環境の悪さは諦めるしかないと思っています。

>>2750 匿名さん

東京ではよくありますね。千葉は知りませんが…
湾岸だとザ豊洲タワー、BAYZ、ブリリア有明スカイタワーあたり？

ちなみに、機械式駐車場の有無に関わらず低層階の廊下は真っ暗です

20メートル先に高さ150メートルの壁がそびえ立ってることを想像してみてください

1LDK,2LDKも結構残ってたんですね。
低階層かな？

>>2751 匿名さん

具体例を教えてください
外廊下で真ん中のボイドを使わないのは良識的なマンションだと思います。
コスト削減が厳しい最近でもあるのかな？

スミフのタワマンは外廊下でも真ん中に機械式駐車場を作ったりしないですし、機械式駐車場を作るならそこだけ内廊下にする等の配慮をしています。
機械式駐車場が外廊下の見える箇所にあるのは残念なマンションになります。
郊外のタワマンなのでグレードの低さは仕方ないかと。

そんなにうるさくなりますか？

1993年以降に東京都・千葉県・神奈川県、埼玉県で販売された分譲マンションの総戸数では、総武線沿線（御茶ノ水駅～千葉駅間）階高20階以上で最大級となります。
とあるけど、なんで神奈川と埼玉が入ってんの？

うるさいとは聞いたことがないですね。
大体スミフは外廊下のタワーは殆ど建てないし、意味不明ですよね。
シティタワー金町は外廊下で自走式ですが、あれは敷地が余ってるだけです。

土地が余ってる郊外の方が平置率、自走式率が高くなるのが普通です。
北総線沿線とか見ればわかるように。

ここは、都区内と同じで土地がないから機械式です。
なぜ土地がないかと言えば習志野市用の駐輪場棟を建てたからで、あれがなければあの場所に駐車場を置いていたでしょうね。

習志野市の駐輪場供与を条件に安く土地を仕入れたのですが、その安さが還元されているかは…？

どなたかわかる方教えていただきたいのですが、

こちらの機械式駐車場は、何階まで被るのでしょうか？

高層階にしといて良かったです。

>>2761
13階までです。

住みたい街ランキング急上昇の「津田沼」　その魅力と不安要素
http://www.news-postseven.com/archives/20180331_663994.html

>>2761 匿名さん

ボイド内の話？
フロアプランの資料に書いてますよ
MRに聞いても教えてもらえます

吹抜け立面図を見ると、２３階で何か覆うているのですが、これがタワー駐車場の天井になるのでしょうか？

追記

平面図では、吹抜け部分を２２階まではタワー型駐車場・２３階には配管スペース・２４階には屋根と
記載されています。

>>2767 マンション比較中さん

後ろの方についている立体図をみると分かりやすいですよ

P22の吹抜西側立面図です

２３階迄は、吹抜け部分の７割程が、駐車場・配管スペースに占有されるという理解でよろしいでしょうか？

>>2770 マンション比較中さん

図面見れば分かりますよ。

タワー型駐車場の図面はどこにありますか。
お教えください。

>>2772 マンション比較中さん
駐車場単独の図面はありません。
営業から渡されれいる冊子の、フロア平面図、立面図にそれぞれ図示されてます。

>>2772 マンション比較中さん

機械式駐車場の図面は普通配らないでしょう笑
更に言えば2770の質問に機械式駐車場の図面はどう考えても不要でしょう笑

フロア図面見れば分かる話ですね

しかし、タワー型駐車場1機あたり76台ってどうなんでしょうねえ
営業のひとは、最長待ち時間は3分って行ってたけど、混雑時にはそれが何人にもなるわけですよね。
出庫するまでにも当然時間は掛かるし、自分の前に何人か並んでいたらその分時間も伸びる。
理屈の上では最長76人。それはいくら極端でも、集中する時間帯は、当然順番まちは発生する。
待つこともそうですが、待たせることのストレスも大きそうですよね。
三段式駐車場も待ち時間は当然あるけど、他の人とバッティングする可能性は、それほど高くないでしょうけど、この方式だと相当高確率で発生しそう。

お値段も安くないですし、通勤に使うような人は、近隣の月極を早めに確保したほうが良いかもですね。

タワー型駐車場は共用部分であり、２・３段の機械式駐車場とは桁違いの価格なので、図面は欲しいです。
又、区分登記された建造物なのでなおさらです。
話が変わりますが、車・バイクの音はどの位になるのでしょうか？
フェラーリのような車の音が吹抜け部分に反響するとしたら‼

>>2776 マンション比較中さん

機械式駐車場について根本的に誤解していると思うので、MRでちゃんと聞いてください

そうすれば、あり得ないことを心配するようなこともなくなります。

なんか郵便きた。買いませんか、って。

どんな郵便ですか？
何処をいくらで？

二期販売の先行案内ですね。一期で全て捌ききれなかったし需要見込みの確認なのかも。

１期２次の案内は来たけど、２期の先行案内は来てないなあ。
３ＬＤＫを希望してるのに･･･

二期の先行案内来てないです。
見込み客と思われてないのかなぁ。

タワーパーキングの音は気にならないけど、そのあたりの廊下側は真っ暗ですね。やはり最上階から5層下までがボイド距離からして光が入る限界ですかね。

今時の高層マンションエレベーターの防犯対策ははどうなんですか。カメラ監視はついているけど。24時間監視なんですかね。

>>2785 匿名さん

逆にカメラ付いてて24時間じゃないところを知りたい。

2780です。
一期断るときもかなり熱心に勧誘され続けたのが関係してるのかもしれません。資金力と一旦垣間見せた購買意欲を売主は見てるのかも。

明るさは、最低　人感センサー付き照明があればすむが、音・風の対策は厄介だと思います。
３６階以上購入者ですが、皆さんはベランダをどの様に活用するのか教えて下さい。

https://www.sumai-surfin.com/re/40767/

住まいサーフィンだと価格評価厳しいですね。
奏の杜の板状マンション群をベースに坪単価評価しているのかな。

いずれにしても、77万/㎡（坪255万）以下の部屋の方が無難ってことですかね。

津田沼初のタワーなので、比較対象がなくベンチマークは取れませんね。
沖式がこの場合にどうやって算出してるかは不明ですか。

唯一無二のタワマンだからそんな心配する必要はないと思います。タワマン8件持ってるけど、ここは損しないマンションかと。

完成してからの評価がどうなっていくかも楽しみですね。

>>2790 マンション検討中さん

クロスタワーの方は儲かる確率がかなり高くなっているのに…

ここは津田沼なのに高すぎる。
南角部屋なんてたいした設備もなく貧相なのに8千万超なんて有り得ないよ。

確かに高い。一期二次販売以降、はけるのか？
津田沼の購買層の財力を上回り過ぎてないか？

結局のところ値段です。

割安だと思われれば、
瞬間蒸発します。

とりあえず1L2Lは動きが早いみたい。低層待ちしてたけどこの調子だと下げないかもね。低層待ちしてたけどどうするか悩む。

>>2798 マンション検討中さん
値下げというか12階よりも11階の方が高いといった現象がおきそう。

津田沼周辺の大型店、商店街
新津田沼、京成津田沼、谷津の各駅周辺を含めて歩き廻ったまが、
奏でを除いて、明らかにピークを超えた街と判定。
道路事情が悪いうえ、鉄道の街ゆえの欠点、線路で分断。意外なほど、後背地が狭い。新京成沿線住民に支えられてきた商圏と言って良い。
それなりの後背地を有する八幡、船橋、稲毛、千葉と大きく異なる。
新京成沿線の高齢化、人口減のインパクトはとてつもなく大きい。奏やタワーではとうてい補えきれない。この街が乗り換え駅、始発駅以外の価値を維持するには、何らかの大ががりな仕掛けが必要。
千葉工大、公務員住宅、JR住宅を一斉撤去しての再開発、あるいは、モリシア、ユザワヤから、電車車庫を一斉撤去しての再開発が必要。

私もそう思います。

ライバルは同じ沿線の街なのだから、
東京も街と比べても無意味でしょ。
津田沼はまだパルコが元気だけど、
確かにヨーカドーとイオンが
かなりくたびれてきてるように見える。
北習志野のセイユーまでひどくはないが、時間の問題かなあ。
津田沼の街は南口が少し伸びる程度で、全体としては、下降しそう。伸びはないな。
それでも、腐っても3線( 新京成入れれば4線)の始発近くのマンションなのだから、買い手、借り手はあると思うよ。
怪しげな個人営業の店がはびこらないようにすることが、価値暴落回避の最優先条件だね。

とにかく確実に言える事は、
まさに今は『高値掴み』最高時だと、
どこの不動産屋も言っています。

なのでうちは今回は止めました(^^)