津田沼 ザ・タワー

>>2538
何でキャンセルしたいと思われたワケ？

>>2545
なんだその口調は？ネットとは言え無礼な奴だな。

>>2546 マンション検討中さん

別に2545さんは普通だと思う。
逆ギレの方が無礼ですよ。

田舎のタワマンスレだと変な方いますね。

さて次の２期はいつ頃になりますね？

10年ほど前ですが
そのお墓の通りで殺人事件がありました。夜中ですが。。
奏の杜の開発で随分南口の雰囲気は変わりましたが、奏の杜アドレス以外の薄暗い様子は変わりませんね。
なお、ただの地元民のつぶやきであってネガ目的ではありません、1期で購入します（抽選なしでした）。
谷津も、道幅は仕方ないとしても、街灯増設や通学路の電線地中化（電柱が歩道にない方が良い）などお金をかけられるといいなと思います。

購入できました。
生鮮スーパー、本屋、ちょっとした外食、電気屋、コンビニ、銀行、家電店、物販は港区辺りの都心の好立地と呼ばれているタワマンより便利でしょうね。

>>2550 マンション検討中さん

おめでとう。ただ、
購入はちょっと気が早いのではないでしょうか。

>>2549 通りがかりさん

参考になります
谷津　殺人
で検索すると、３件の事件（１件は殺人未遂）がヒットしました
内２件は通り魔…

スクールバスは必須だと思いました
契約者の方と今後声を上げていきたいです

>>2552 匿名さん

>>2552 匿名さん
谷津南と違ってスクールバスってほどの距離ではないので、難しいかもしれませんね。現実的には通学路の安全確保でしょうか。
ちなみに路線バスは駅から乗って、まろにえ橋or向山小入口まで。そこからは結局少し細い道を歩きますね。
いずれにしても通学路がやや気になるのは同意です。

向山小学校、よくまあ、こんなまともに道路に面していない辺鄙なところに小学校作ったな、と思いますが、
駅前だけ再開発で急激に整備されただけで、昔はどこもこれくらいの狭い道ばかりのエリアだったのでしょうね。

ただ、とにかく子供の安全確保が最優先です。
学童も小学校内ですし、真っ暗な道を帰ってくることになるので。
スクールバスが無理でも、ここのマンションの子供たちで集団登下校できると良いですね。

>>2554 匿名さん

当選して購入予定ですが、我が家も小さい子供がいて通学を心配しています。
実際歩くと交通量が多いのに、ちゃんと歩道が整備されておらず危険だなと思いました。
マンション内で集団登下校は心強いですね。

北側高層階って何か眺望として特段見えるものありますか？

ちょうど投票所が向山小学校なので、あの近辺はよく通ります。
確かに、谷津小学校や津田沼小学校へのルートのような歩道付きの大きな道のほうが安心でしょうけど、特段交通量は多くないですよ。よくある住宅街の街路って感じです。
子供の足でも大したことない距離ですし、踏切についても見通しもは良い位置。元からもっと遠くから通ってるお子さんも多いですし、この距離でスクールバスはちょっと過保護すぎですよ。

それより怖いのは南側の国道14号ですね…
通学路にはありませんが、仲良くなったお友達の家が、14号の向かい側にあって、そこに遊びに行くほうがよっぽど危ないんじゃないかなあ。

そういう点も含めて、奏の杜の谷津南小学校組は、バスのほうが良さそうですね。

>>2556 マンション検討中さん

ユザワヤの特大看板が一望できますよ。

あと残戸数いくつ？

>>2556 マンション検討中さん

イメージ的にはマンマニさんの記事が少し参考になるかも。。。
https://manmani.net/?p=14080

私は西向きを選びましたー。
西日がかなり心配ですが。。。

>>2557 マンション検討中さん

お墓もあまり気にならない感じですか？
校庭の北と東をお墓に囲まれてて、途中も遠くにお墓が見えます。

正直、死んでる人より生きてる変質者の方が危険なので、気にしなければ気にならないかな？とは思いつつも、今住んでるところが近くにお墓がなくて少し敏感になってます

変質者も怖いが交通事故も怖い。道狭いのにガードレールないとこもあるし今までに交通事故とかあったんでしょうか。学区は谷津小学校がよかったな。

津田沼駅が良く見えるかなあ。電車とか、駅へ向かう人とか。お子さんには面白いかもですねｗ
南は海が見えると言っても遠い。
東は幕張新都心がみえるといっても大したことはない。
西は富士山がみえるといっても冬場のよく晴れた日くらい。
眺望にはたいして期待できる物件じゃないかと。

>>2562 匿名さん

奏の杜のマンション群の一部も目の前にある谷津小学校に通えないデメリットを甘んじて受け入れて住んでます。タワマンファミリーも小学校問題があるという事実を理解した上で買うべきですね。

現在計画中の東急が分譲予定の豊洲のタワマンでは、マンションの敷地の一部を小学校の増築用に提供したりしていますね。

小学校問題は深刻ですが、奏の杜の再開発時点で分かってただろう、という気はするので、この辺は習志野市の施政能力の問題（再開発のノウハウの欠如）なのでしょうね。

あと、ガードレールがない道で通学するのは、ニュータウンでもなければ首都圏では一般的だと思います。

谷津小が良かったのは全く同感ですが（どうせ建て替えるのだから、とことん高層階にして巨大小学校にしてしまえば良かったのに）、向山小学校でもギリギリ許容範囲で、これを理由にキャンセルするほどではないかな、という気はします。

近所に住んでますので、通学路になる道を撮ってみました。ストリートビューでは昼間の写真しかないと思うので、ご参考になれば！

街灯も多いですし、一日中近隣住民の人どおりの多い道です。むしろ日差しが強すぎて登下校で日射病にならないのかが不安ですね。
車通りは割と少ないほうですよ。途中踏切もカーブもあるし、道を横切る歩行者も多いので、スピード出すような車はほとんどないですね（ただ、タクシーは結構スピード出してて危ないと思いましたが…）
踏切も、登下校時には見守りが立つでしょうしね。

お墓は、あんまり気持ちの良いものじゃありませんけど、通学路には目立った形ではありませんし、メインの校舎の位置からは離れてるはずですよ。
霊感の強いお子様なら大変かもしれませんが（笑）

あと余談ですが、ガードレールの内側は自転車が通れるくらいのスペースが無いので安心な感じがしました。（マロニエ橋あたりはいつも猛スピードの自転車で危険な感じがする…）

>>2566さん

とても参考になりました！
現地の雰囲気もよく分かります

ありがとうございます！！

あとついでに、近所に住んでいるのにあまり良くしらなかったので向山小学校の状況についても見ておきました。

生徒数は270人、1学年1クラス約22人で、学年2クラスの、非常に小規模な学校ですね。
http://www.gaccom.jp/schools-10579/students.html

の割には、校地の面積は大きく、グラウンドは谷津小の1.5倍ほどあります。児童1人あたりでみれば8倍くらいありますね。
https://www.city.narashino.lg.jp/joho/mayor/town_meeting/results_H25/H...

とはいえ津田沼ザ・タワーが出来ることで、人数が増えたら大丈夫なのかな？と思ったのですが、500人を超える規模だった時期もあるようなので、まあなんとかなるでしょうか。
https://www.city.narashino.lg.jp/kosodate/kyoiku/soshiki/gakkokyoiku/g...

どれくらいの小学生が入るのかはわかりませんが、場合によっては津田沼ザ・タワーだけで過半数超するかもしれませんね。同校がウリにしてきた少人数制のきめ細やかな対応が続けられれば良いのですが・・・超マンモス校の谷津小や、通学にバスが必要な谷津南よりは、学習環境は良いのではないでしょうか。

抽選に当たったのですが管理費修繕積立金合わせて返済額が２２万を超えそうで悩んでます。
購入を取りやめるべきか。
フルローンに通った時は得したと思ってたんですが。

モデルルーム見学したけど、梁の出っ張りが凄いのと、床材や壁紙のクオリティの低さが半端無いし、オプションも高すぎて引きました。

ここに延々とローン払っていく気が失せて、撤退しました。暫く賃貸で、気楽に様子見しようとおもっています。

>>2569 マンション検討中さん


悩む気持ちはわかります。
月22万が適切な支払いなのかは、
貴殿の世帯年収、家族構成、年齢などにより違ってくるので一概に高い安いははっきり言えません。
私なら、
支払いが手取り月収に対して３割程度以内なら買ってもいいと思う。

５割ぐらいなら止める。

フルローン35年間で管理費修繕費合わせて22万円はリスクでしかないと思います。35年間平穏無事に過ごせる保証はないですし、修繕費も上がっていきます。都心の物件ならいざとなった時、高値で売れるかもしれないですが、ここは千葉なので確実に下落します。
世帯年収が1200〜1500万円でも老後資金や教育費を考えると月22万円は高いですね。2000万円超えるなら大丈夫かとは思いますが。

>>2569 マンション検討中さん

月々22万円しかかからないならかなりお得では？
都内だとこの広さの新築駅近タワマンでそれよりも家賃安いところは中々ないと思いますが。

あと、修繕積立金は10年後に倍以上になるので、それも見込まないと駄目ですよ。
尤も、10年をまたず、早期に均等積立方式に移行したいな、と個人的には思ってます。

30代前半で世帯年収1000万円（共働きなら夫600万円、妻400万円）もあれば余裕で住める、今の時代には希少な物件だと思います。

後、固定資産税が毎年15万円以上かかる（6年目以降。5年目までは10万円程度）ので、月々12000円くらいかかります。

私も、当選させていただきました。

３ｒｄハウスとして、利用させて頂きます。（谷津に戸建て・津田沼にビル、マンション）

熱海・八ヶ岳も検討したのですが、当地にまだ用が有りますので、老人ホーム迄の期間

利用いたしますので、よろしくお願い致します。

タワーマンションに住んだことないんだが、宅配ボックスってこれ足りるんかいな。あと持って上がるのも面倒臭えし、海外出張で2週間ほど家をあけることもあるんで使いっぱなしになったら怒られるよね？

そこで考えました。住所欄に『不在の場合は部屋の横のトランクルームにお願いします』って書いといて、トランクルームは施錠はせずにハンコも置いとく。どうせ貴重品を置くこともないし、外部の人間が入るわけでもないし。

駄目？怒られる？

>>2575 マンション登録さん

習志野をこよなく愛する、正真正銘のナラシノーゼですね。
ご一緒出来て光栄です。
よろしくお願いします。

日経新聞で星２つもらいました。

当選の郵便物が届きました。

>>2576 マンション検討中さん

宅配boxへの配達すら避ける業者がいます。
そもそもマンションのオートロックを回避できない。厳しいかと。
最近のは使いっぱなしにならないようにする操作があります。
返品処理にはなりますが。

営業にご確認下さい。

日本経済新聞　新築マンション、「将来価値」トップ30 」の上位に選ばれています。

3 - 冷え込むマンション市況。消費者の選別眼はますます厳しい。そんな中、人気物件の形が鮮明になってきた。キーワードは「利便性」と「大型・複合化」。タワーマンションはその典型で、日経産業新聞の首都圏新築マン.

場違いでしたらすみません。

谷津出身で購入を検討していたのですが、現在仕事で地方住まいのため頻繁に伺うことが出来ず(１度はギャラリーに見学に行ったのですが)、結局一時登録は諦めてしまいました。
どうにかして二次登録をするか、関東に戻ってから(２年以内にはまた転勤で戻ります)他のマンションを検討するか悩んでいるのですが、こちら以外にこれから津田沼船橋あたりにできる予定の新築マンションで良さそうな物件ってありますか？
ちなみにまだ小さな子供がいます。
ご存知でしたらぜひ教えて下さい、よろしくお願いいたします。

1ldkの固定資産税やその他税は優遇受けられないと思いますが、想定額は分かりますでしょうか？

>>2582
でますよ、奏の杜の習志野一中跡に大型マンションが。

>>2585 マンション検討中さん
本当ですか？？何かの間違いでは。

通学路について以下の通路が良いと思います。

ピーターパン前の道を谷津小まで行き、交差点を左折。
右手に丹生神社を見て突き当りを左。
（ここで歩道がなくなり、道が狭くなるが車はあまり通らない）
１００mぐらい進むと右に車が通れない小さな踏切が
見えるので、そこを渡ってまっすぐ行けば向山小です。
お墓の前を通るのが嫌であれば、坂道の手前で右折して
道なりに行けば、裏門にたどり着けます。
（谷津駅方面から来る生徒の出入り口）
小さな踏切は一中の生徒も利用していますので人通りはあると
思います。

それにしてもココ、
いくら駅近！ペデ直結！と謳ってても、
タワーなのに外廊下だし、
内装もろもろまるで高級感ナシで品質も悪過ぎ…！

おまけにリセールも期待！
な～んて言ってるが、
まさに今の第一期の時点で完売ならずの物が、
少子高齢化のこれから一体どうなるか…、、

言わずもがな…ですね。

トドメは今はまさにオリンピック直前の
高値つかみ…。

それでも買う方、買える方、
本当に尊敬しちゃいます(笑)

>>2588 通りがかりさん

尊敬して下さってありがとうございました。

酸っぱい葡萄の書き込みをみると、
人気の部屋だったけれど抽選に当選したのだなあ、
という実感が沸いてきます。

一中は移転？

それとも廃校！！！

>>2585 マンション検討中さん

ご回答ありがとうございます！
ただ一中なくなっちゃうのですか？あそこにマンションが出来れば買いたいですが母校なのでなくなるのはショックです……

一中は奏の杜再開発で運動場の整備を行ったのみで移転はしていません。
また習志野市として移転計画を表明してませんし、増加が見込まれる生徒数の受け皿もありません。

どこからのそのような情報を入手されたのでしょうか？

2584　さん

どこからその情報を？

モデルルームで先着販売の看板出していますか

>>2593
2584さんではありませんが、
公式HPに出ています。

>>2589 匿名さん

おめでとうございますwwwww

すいません

公式HPで探したのですが、先着順と言う言葉が見つかりません

それともマンション販売は、抽選後は先着順受付になるものと考えるものですか

オプション　ちょっと高いなーと思いました

入居前に、自分で変更する場合も理事会に変更届をだしておこなうのかな

そもそも入居前に　理事会が存在するのかなー　疑問だらけです

>>2596 抽選さん

物件概要ってところに小さく書いてますね。ただ、これが一期に残ったものが有ることを意味するものかどうかまでは分かりませんが…

2597さん　ありがとうございます　発見しました

何部屋分売り出しなのか、どこの部屋なのかわからず、ちょっと不親切だとおもいます

公式HPに即日完売の御礼が出ていないので、売れていないのかなー

営業の人が人気なので、時期以降の部屋も売り出します。と言っていましたが、、。

営業マンに電話しましょう。戸数は物件概要に17戸と記載ありますね

すいません　17戸とあるました

>>2585 マンション検討中さん

ははは。一中の跡地がマンションですか。
それはめでたい。
ではこのマンション含め、奏エリアの子供たちはどこの中学に通うんですかね？
全員私立？ ないない。

10年後も価値が下がらないマンションの条件

https://money-property.com/mansion-shisankati

>>2588 通りがかりさん

買えないマンションではないですがの、
津田沼最高峰、最高値を買える勇気がある選ばれしものだけが
買えるのです。

これからどんどん児童数が増える谷津小、谷津南小、向山小。
一部私立中へ行く子を除き、一中はその三校の児童を全て受け入れますからね。
無くなるはずはないでしょう。というより、谷津小と同じようにパンクしないのか心配。

一期販売の後の先着順販売って一期販売の売れ残りを販売ってのが通例。

一期販売の前に営業は、一期落選者の救済である二次販売の話をしてみたいだけど、それどころじゃないみたい。見込みが甘かったのか、虚偽の説明だったのか。

ちなみに期分販売って、ここもそうだけど事前に要望書を集めて売れる見込みの住戸を販売するわけだから、完売はお約束というか、売る側の演出。にもかかわらず完売しなかったという状況が何を意味するかはちょっと考えればわかるでしょ。

>2604
谷津南の半分は七中だけどね。

第一期一次完売御礼？

登録御礼と来たね。完売しなかったときの新しいパターン。

あれ？
良くわかんないんだけど、確か売り出しって340戸じゃなかったけ。
『第1期1次 425件登録 御礼』ってどういう意味なの？
85戸分は、今回の売り出しとは別に確約分があったのか、それとも先着ってところで合わせて出たの？

倍率が付いたところもあるから登録数が販売戸数を上回ってるってだけでしょ。

単純平均倍率で1.25倍。低調だね。

>>2609 マンション検討中さん

素直に読めば85件は抽選組。
裏がなければ実質357戸契約になるかも。

現時点だと17戸がとりあえずの登録組からのキャンセルの可能性も否定はできないが。

だから~、１７戸は売れ残りだって。

登録が入っても契約に至らなかったら売れ残り。キャンセルはいったん契約して、解約するケースだから出てくるのはまだ先のこと。

お買い得だった〜。買えて良かった。

>>2615さん

そうでしょうね。
当初売る予定はない階だけれど要望書が多かったので売りに出した
43B, 76C, 57A, 92B, 86C, 92A, 56A, 73D
あたりは人気だったんじゃないかと思います。
（43B, 92B, 57A, 92A, 56A, 73Dは全戸放出したので特に）

抽選会当日のやつだけど、頑張れば読み解けるかな？

昨日の時点で、SUUMOには２部屋載ってて、先ほど見たら１つに減ってました。売れ残ったのはここだけということだと思います。公式の17も気になりますが、SUUMOは今日更新されてました。

44Aはまだ残ってますか？

>>2620 匿名さん

今期販売分はもう無いと思われる。

意外と売れたのですね。
北、東は残ると思ったのですが、、

>>2622 評判気になるさ

ここは基本的に北と東が人気ですね
単純に、北と東の坪単価が低くて値下がりしにくいからでしょうけれど

後は角部屋が方角問わず人気、南向きは値下げしない場合は今後苦戦しそうです。
トランク面積も少ないですしね(柱も面積計算に加えられているため、実際のトランク有効面積は北向より少ない)。

手元に他マンションのレイアウトシートがあったので、トランクルームの内法面積（グレーの部分）を測ってみました

図面上の面積表記はどの部屋も0.75㎡で統一されていますが
例えば30Fだと
南向きの部屋（86C, 72A, 75B, 75C, 72B, 92A）では
奥行き0.37m x 幅0.95m =0.35㎡くらいが内法面積です。※多少誤差はあります。以下同じ。

東西向き（73A, 75D, 60A, 73C, 73D, 56A）では
奥行き0.37m x 幅0.65m + 奥行き0.65m x 幅0.3m =0.43㎡くらいです。

北向き（76C, 43B, 55A, 41A, 76B）では
奥行き0.65m X 幅0.95m =0.62㎡くらいです。（76C, 76Bは正確にはわずかに少ない）

この辺の表記はかなり不親切だな、と思いますね。
特に南向きの部屋は実際には半分程度の面積しか使えないのに。

>>2624 匿名さん

西はどうでしょう？

ごめんなさい！
目盛り読み間違えていました…

南向き：奥行き0.47m x 幅0.95m =0.45㎡
東西向き：奥行き0.47m x 幅0.65m + 奥行き0.65m x 幅0.3m =0.5㎡
北向き：奥行き0.65m x 幅0.95m =0.62㎡くらいです。

大変失礼しました…

トランクルームを専有面積にカウントしているのもせこい。トランクルームってバルコニーと同じで専用部分（共用部分だけどその住民が専用使用する）って扱いが多いんだけど。

専有面積は内法ではなく壁芯カウント。しっかり壁を含んでるんでしょ。

登記面積は内法。タワマンって太い柱も専有面積に含まれるから、実際に使える空間である内法面積は確認しておいたほうがいいよ。

西にしたけどやはり夕日の日差しが気になりますね。南も一緒かな？

>>2630 匿名さん

1m角の柱が住戸のど真ん中にある家はそれだけで1㎡損してるからね。知ってて買うんだと思うけど。

>>2631 評判気になるさん

南向きは仰角が高いので、日差しが部屋の奥まで入ることは少ないです。

のらえもんさんが出した「本当に役立つマンション購入術」のp80のとおり、高層マンションの西向きは遮るものがなく長時間西日が入り続けて夏は灼熱になってしまうので、分厚い遮熱カーテンをひきっぱなしにするのがデフォルトになるでしょう。

反面、冬は暖かくて蓄熱されるので、夜になっても快適だと思います。

最近のマンションはバルコニーが広いので、夏は仰角が高いので日差しが部屋の奥まで入ってこない一方、冬は仰角が低くなって日差しが部屋の奥まで入ってくる。

日本の伝統家屋って南側に縁側があるでしょ。あれと一緒。南向き信仰って合理的な根拠がある。

タワマンの西向きと東向きでLOW-E使わないって、夏は灼熱地獄。

>>2634 匿名さん

どうしても気になるなら遮熱LOW-Eの内窓を入れれば解決します
値段は数十万円程度です

ちなみに東向きは日差しが入ってくる時間帯は１日の最低気温の時間帯なので灼熱ではないよ
西日という言葉はあっても東日という言葉がないように。

更に余談で、マンションの価格下落率が一番高いのは南向き。価格が高く乗せられ過ぎているから。

日射と価格下落率の双方を気にするなら西向き+LOW-E内窓かな。

>>2635 匿名さん

LOW-E内窓はオプションで付けられる物なのでしょうか？

>>2636 マンション検討中さん

オプションにはありません。
引き渡されたあとに自分でLIXILやYKKAP、地場のガラス屋さん等に連絡します。
リフォーム業者でもできると思います。

内窓は専有部なので自由に設置･取り外しができます

マンション建築中にサッシのガラスをlow-eに交換するのは、オプション工事にありますか？
角部屋以外は安いガラスとここの掲示板にあったので、心配です。
　内窓は面倒なので、直接ガラスを交換したいと思っています。管理規約集の第２２条及び
専有部分等の工事施工細則によれば、住宅の性能の向上等に資する、、、。とあるので入居後
共有部でも交換可能なのでしょうか。

ヘンな質問ですいません

サッシは共用部分になるので基本的に交換はNG。なので、やるとしたら内窓。

>>2638 匿名さん

オプションにはありません

>>2579 マンション登録さん

我が家には未だに届いていません。
皆さん届いているのでしょうか？

>>2641 マンション検討中さん
届いてますけど・・・
直接確認したほうがいいですよ。

>2635

ヒートアイランドで気温下がらないところに朝日がしっかり当たってくれるから、朝から暑いよ。

高層階のエレベーターは2機？それとも非常用エレベーターも使えるから3機？ですかね。