津田沼 ザ・タワー

重要事項説明の予告的なものは、先日の登録事前説明会で受けました。
野村の権利は事実として記載されていましたが、ペデストリアンデッキがどうこうとはもちろん記載なし。
でも、そういう可能性があるってことですよね。

>>2151 匿名さん

あれ？なんか記載はあったような気がしますが。。。
無くなる可能性があります的な書き方だったような。
手元にないので、うろ覚えですみません。

ペデストリアンデッキは、
なくなる可能性がある、
と書いてあるのですね！？

眺望と同じ様な扱いかな

>>2153 マンコミュファンさん
昨日もらった重説の案のようなものに、そんな感じの記載ありました。
事前説明会行かなかった人多いのかな？

な、なんだと！！
ここの一番の売りじゃないですか！

それが、なくなる可能性があるとか
販売員から全然聞いてない。

どうして言わなかったのか、
不信感が募ります。

>>2152 マンション検討中さん

記載ありましたね。
モリシアの建替えの可能性の件も、書いてありました。

ペデストリアンデッキの件は、他者の持分（市、モリシア）がある以上、100%の確約が出来ないから記載しているだけで、ロータリーのバス停接続や、本物件からモリシア駐車場へ抜ける通路を作ってる以上、99.9%なくならないと思いますけどね。

さすがに野村も通路撤去なんて意地悪してこないでしょう、と思いたい。

モリシアは私有地なので、可能性があるかないかでいえ
ば、あるでしょうね。

仮に野村にその気がなくとも、例えばモリシア建て替え後のマンションの管理組合が、自分達の土地を通らせたくないと言って接続拒否の特別決議を行えば、繋がらなくなります。

ただ、極めて可能性は低いとは思いますが…

とはいえ、限りなくゼロの確率でも、可能性があるならあると書いておかないと将来デベが訴えられたら負けますから、ペデストリアンデッキを強調している以上、リスク回避のために重説には書くでしょうね。

>>2107 匿名さん

雨になったら休みなんてコン打ちのみだから躯体上がるまでしかないし、他の業者は仕事してるし。てか雨休み含んでの週休1日ってめちゃめちゃブラックでは？

ペデストリアンデッキはほぼなくなると聞きました。
聞いてない方多いんですね、小さな字で何かな書面に書いてあると思ってました。

将来的に、ほぼなくなるんですか。
モリシア再開発のためか。

この問題は大きいです。

ペデストリアンデッキ無くなるんですか。
おととい重説案の説明受けましたが無くなる可能性がある、のみでそこまで聞いてませんでした。
重要ですね！
うちはほぼ確実に抽選ですが、落ちたら購入やめてもいいかな。後悔したくないし。

なくなる可能性がある
と
ほぼなくなる
では全然意味が違いますよ。

「ほぼなくなる」なんて書いているんですか？
そんな斬新な重説があるんですね。

連投ですみません。
「ほぼなくなる」というのは、モリシアの信託受益権者の野村不動産が、
・モリシアを再開発する
・ペデストリアンデッキの接続を拒否する
の２点を言ったことと同義ですからね。

仮に野村がモリシアの建替えを決めていなかったり、又は決めていてもペデストリアンデッキの接続を認めていたり、若しくは接続について結論を出していなかった場合には、「ほぼなくなる」という言葉は使わなくて、「将来接続されなくなる可能性がある」という言い方になります。

野村不動産が、そこまで意志決定を進めているとはまだ聞いていないのですが…

ペデストリアンデッキ売りにしてるマンションでペデストリアンデッキが将来的になくなる可能性があるなんて重説に載ってるなんて聞いたことありません！
本当になくなる可能性が高いから載せているんじゃ

野村が現段階でそこまで検討してるとは思えませんよね。共同事業者なんですし。
モリシア駐車場へのペデストリアンデッキはタワー住民には不要と思います。それでもタワー側負担で接続させるのは、再開発後の施設間回遊性を想定して。としか考えられません。完全に個人の意見ですが。

>>2166 匿名さん
『ペデストリアンデッキが残る可能性がある』とは野村も書けないからねー

>>2167

極めて一般的ですよ
モリシア部分を分譲してしまったら最早コントロールできなくなるので。

>>2167さんはペデストリアンデッキで駅までの間に別途の私有地を経由しているマンションで、重説に将来なくなる旨を書いていない例をご存じということでしょうか？

是非教えてもらえると嬉しいです。

そういえば少し前にテレビで、どっかの高校が私道を廃止して、グランドの一部にしちゃって周辺住民を締め出しちゃったというのがあったね。高校側の言い分は、廃止届を提出したので問題ありませんだったような。

ペデが無くなる可能性は有りますよね。
だって間に高層建物が立つ敷地(微妙な公園はどうなんですかね)が充分ありますし、今回のタワーにつなげる理由は無いですしね。
公開空地として通路は作ると思いますが、それをぺデで残してくれる可能性は大きいかもしれませんが区分聞いていると無くなる可能性も否めないですね。地上からの駅のアプローチになってごく普通の駅近タワーマンションになる可能性もありますしね。これをキッカケに申し込みやめる人増えるかもしれませんね。うちは、1階からのアプローチ覚悟で購入しますけどね。ペデ無くなると価値は下がるのが嫌ですねー。

まだ、モリシアは全く計画はないと言われたましたが、流石にそんな事はないです。今は混乱するので2年後には何か動きが出てくるでしょうね。

キャンセルかな？

不安なら
共同事業者である野村不動産も、ペデストリアンデッキで直接駅に繋がることをこの物件の売りにして、この物件を販売しているのですよね？
とMRで確認して、その回答をボイスレコーダーで録音しておきましょう。

万が一野村がモリシア再開発時にこのマンションをつなげなかったら、その回答を証拠にして野村（あるいは野村に意向を確認せずに虚偽の回答をしたとして、担当についた販売会社）を詐欺で訴えましょう。

勝てるかは知りませんが。

>2175

一番確実なのは書面で回答してもらう。

ホームページをよく見たら、小さい字で
書いてあります。
これは見送るかどうか。
公道利用で駅徒歩５分だ！

<本物件2階部分とモリシア津田沼をつなぐ屋根付きのペデストリアンデッキがお引渡時に新設される予定です。ペデストリアンデッキは行政との協議等により変更となる場合がございます。掲載の情報は2017年11月時点のものであり、ペデストリアンデッキは将来に渡って通行を保証するものではありません。なお、公道利用ルートは、徒歩5分となります。>

>>2177 マンション検討中さん

可能性がある、としか書いてないですね。
ごく普通。

ほぼないと言ったというのはデマだったのか、日本語が不得手な国の人だったのか。

ペデストリアンデッキは、行政との協議等により変更となる場合がある…と記載されているので、文面通り了解しています。

行政との兼ね合いがネックになっている案件だと承知しています。

地上から二階に繋がって住民以外の人も利用できるエスカレーターが
あるので、そのところは市側との協議で
ペデストリアンデッキと切り離される可能性は低いと思いますが。

モリシア立体駐車場とのペデがなくなるかもしれない話は昨日聞きました。取り壊す費用を組合から出すとの話でしたが、予定は今はないけどもし壊すことになったらっていうお話でした。

どうして組合から出すことになるのでしょうか？
詳しく教えてください。

モリシア関係は、
今はうさんくさい話ばっかりで。
現時点で買うのは気持ちが良く
ないなあ。

困りました。

噂の現場東京マガジンに知らせよう

>>2183 匿名さん
詳しいお話は営業の方に聞いていただけるとわかると思いますが、売主が組合にペデを壊す費用を先にある預けておくそうです。
いくら預けるのかはわかりませんが、その預けた費用から捻出してくださいとのことでした。余れば組合で使い、足りなければ組合が出すみたいなお話でした。

>>2286 匿名さん
となるとなくなる前提ということかな？
壊すときに売り主が出せばいいとなるのに預けておくって意味がわからない。
あとで、売り主側に追加徴収されたくないから責任を組合に丸投げしておく流れ？

>>2187 匿名さん

東歩道橋は組合が維持管理するからでは。
ちなみに西歩道橋は習志野市が維持管理。

モリシア建替後にタワーを建てた場合、総合設計制度を活用するので、今以上の空地を確保することとなります。
また、習志野市所有のホールがあることから、市の意見も介入するでしょう。

クレーム窓口の役所が、わざわざペデ連結を拒否して759戸を敵に回すとは思えず、駅からモリシアのペデの繋がりを考えれば、再開発後も2階に人工地盤を作るのが素直だと思います。

再開発中は通行止めになることはあるかもしれませんね。むしろ、通行止めにして綺麗なペデに整備して欲しいくらいです。

ペデストリアンデッキはお金がかかるものです。TTTの住民数なんて市民数のごくわずかであり、市民の多くがTTTへの接続を望めば市税を使って工事するでしょうが、そんなに優しくありませんよ他人に対して。野村にしても、売り切ったマンションの資産価値なんて気にしません。売り切ったマンションの資産価値をあげるために野村がプラウド周辺を再開発！なんて聞いたことありません。売ったらそれで終わりですよ。あと、ペデストリアンデッキがなくなる可能性について書いてあるのはただのリスクヘッジ文言でしょというのは少し違うかと。ペデストリアンデッキ直結のマンションをいくつか見ましたがそんなリスクヘッジ文言は見たことないです。それを言い出したら、最寄り駅は廃止になる可能性がありますとか、総武線は廃線になる可能性がありますとか全部書かなくてはいけなくなる。つまり、記載するということはかなり可能性が高いということなんだと思う

>>2195 マンション掲示板さん

その通りだと思います。
可能性が小さいと思いこむのは、
呑気すぎる。

津田沼駅徒歩５分のマンションとして評価して考えたい。

徒歩５分はまあまあ良いとは思う。

>>2195 マンション掲示板さん

重要事項説明書は言われるように全て書き出すとキリがないので、「こういう内容を書きなさい」と宅地建物取引業法で決まっているようですね。

登録が近くなると倍率を上げたくなくて
ネガティブキャンペーンうつ人いますよね

効果ないのは他の人気マンションを知ってれば分かるはずなのですが

>>2195 マンション掲示板さん

第三者所有のペデを通過する他事例の重要事項説明を見られたと言うことですか？

ペデストリアンデッキの件は、物件のホームページに記載されているので、当方は承知していました。

何れにしても、不動産の購入には、何らかのリスクを伴うものです。よく考えて、購入を決めたら良いことです。

アップダウンあると、駅直結もうたえなくなりますし、ベビーカー、車椅子の利用も不便になります。この物件の最大の強みが少し無くなるのは残念です。
私は子育て環境も重視です。幕張も見に行ってきます。建物のグレードはあちらの方が良いとのことです。値段も安いと聞きましたので。

>>2199 匿名さん
そうです。場所はどこかと聞かれそうなので先に差し支えない範囲で答えますが、八王子物件と流山の物件です。両物件とも第三者である市がペデストリアンデッキを保有しています

>>2202 マンション掲示板さん

それは比較対象にならないですよ。
公共性の高い自治体や鉄道会社所有のペデと、モリシアのそれとは性質が全く違います。

>>2203 匿名さん
だから、ここのペデがなくなる可能性はないって事が言いたいの？それとも逆？

>>2204 マンション掲示板さん

日本語が少し苦手な人ですか？

行政が関与していない私有地だと、将来に渡って接続が保証できるかは分からないので、重説では保守的に書かざるを得ないという話でしょう。

民間が管理してると重説に書かなくてはいけないというのは違うかと。スーパーの撤退可能性とか載ってないですよね？重説に載せなきゃいけないのは『現時点で一定の情報を保有しているものの、現時点では断定出来ない事象』についてですよ。なので、ペデストリアンデッキが繋がらなくなる可能性がある程度では載せる必要ありません。

>2198

倍率下げ狙いのネガは実は厄介。自分だけ当選すればいいって輩が将来のお隣さん候補。

まあ、そういうのも検討には重要な情報。

>>2206 マンション掲示板さん

では100％無くなるということで宜しいですか？

>>2204 マンション掲示板さん

重要事項に書いている以上、無くなる可能性がないとは思いません。

あなたが載せた情報が、根拠がありそうに言い方だったので、購入検討者に有益な情報かどうか、確認しただけですよー。

2718万からですね。高倍率なんでしょうね。

今日もMRはすごく混んでました
まだ一期に間に合いますしね

しかし、間取りはどれも酷いですね…
アルコーブもないし、柱めりこんでるし、キッチンはチャイルドロックもなくて賃貸みたいな包丁置きだし、ミストサウナもないし。
LDK以外の部屋にはドアストッパーすらないのは目を疑いました。こんなの郊外の長谷工でも見たことなかったです。

でも共用施設は豪華で立地が良くて上層階と下層階との価格差が殆どないので、狙うなら第一期で上層階（またはエレベーターが両方止まる29階）の１択だし、倍率も相当高くなりそうだと思いました。
値上げしなければですが、竣工間前に余裕で完売しそうです。

ミストサウナは出初めのころ一時期はやったけど今はないほうが多いと思うけど。

便利さが実感できないからかな。過去に外断熱が売りのデベが、体験宿泊ってのをやってたけど、そういうのやるところないのかな。

>>2208 マンション検討中さん
100％であればあのような書き方はしないでしょうから、50％だと思います

>>2213 マンション掲示板さん

＞ペデストリアンデッキが繋がらなくなる可能性がある程度では載せる必要ありません。

と書いてあったので100％かと思いました。

改めて仕様をみていたところ、ここはT-1サッシなんですね…。
タワーマンションだと都内ではT-2サッシが標準ですが…。

タワマンでなくてもサッシの遮音等級はT-2が普通だった。あと、音は吸気口やレンジフードのダクトを通じて入ってくる。そういったところの対応もないしね。

タワマンに特徴的な設備・仕様は、LOW-Eや24時間換気の全熱交換かな。ここはダイレクトウィンドウのところは夏は酷暑だろうね。

ダイレクトウインドウは、複層ガラスではないんですか。

複層ガラスは対流による熱の移動を防ぐ断熱でしかない。太陽光の直射による輻射の熱移動は防げない。

おまけだけど、熱の移動は対流、伝導、輻射によるものがある。

大手デベには、利益追求に走るばかりでなく、積極的に省エネ対策してもらいたいです。

住宅性能評価の省エネ等級は要確認。次世代省エネ基準が2020年に義務化されるんだけど、現時点で基準を満たしているケースって少ない。義務化された後、達成していないマンションは、耐震基準の旧基準物件みたいな扱いをされる可能性大。

まあ、住宅性能評価って評価値を確認すべきなんだけどね。評価を受ければ評価済みマンションだけど、実はオール１なんてこともありうる。

ここは省エネ対策等級は4ですよ。

>>2216 匿名さん
昨日モデルルームに行きました。
ダイレクトウィンドウのみLowEみたいですね。特に西向き高層階はキツそう。。。
100平米以下ならプレミアム含め何処でも買える価格は魅力でしたが、妻は東京までの時間が掛かる点。私はリフォームでどうしようもないLowE無しを始めとした構造面のコストダウンが気になり辞退しました。

相場より安めだし、リセールも高いのは解ってるんだけど、儲けより生活の満足度を優先しました。

>>2204 マンション掲示板さん
ペデストリアンデッキはTTTの為でなく、TTTが提供する市の駐車場と駅とのアクセスが目的です。TTTの敷地を通るので、ついでにTTTと繋げたという理屈かも。
とはいえ、習志野市もオカネ無いから駐車場含め建設はTTT負担。維持管理は市という感じでしょうね。

>>2222 評判気になるさん

アルコーブや室外機隠しが全くないこととか下がり天井がきついこととかサッシ等級が低いこととかはリフォームでは対応不可能ですからね。

ドアストッパーやキッチンのグレードの低さはそんなにお金かけずにリフォームですぐ対応できるのですが。

low-E　ペアガラスは遮熱と断熱の二種類があります
使い分けによって、西日を食い止めることができます

なにより　24時間全熱交換式の換気がないところと50センチにもなる
下がり天井も気になりました

>>2225 特命（あいぼう）さん

非常に参考になります。
全熱交換型換気は、
タワマンだと普通なんですか？

>>2225 特命（あいぼう）さん

low-eは角部屋だけだったはずなので、中住戸は期待できないですね。

中廊下のタワマンやここの角住戸みたいに共用廊下側の部屋に窓がないと風が抜けないからエアコンフル稼働になる。全熱交換式の２４時間換気でないと夏とか熱い空気を換気で取り入れちゃうから電気代がすごいよ。

>>2228

日射熱は輻射熱なので、換気での熱損失（伝導熱だと思って問題なし）を防ぐ全熱交換があっても意味ないよ。

というか、そもそも換気での熱損失は殆どない。

それよりはLow-Eの遮熱、断熱タイプを正しく選択すること（北側、南側（バルコニーが庇になるので、実は殆ど日射熱は入らない）は断熱タイプ、東側、西側（日射熱が厳しい）は遮熱タイプ）なのだけれど、多くのマンションで馬鹿の一つ覚えに北側にまで遮熱のLow-E使っているのが気になります。

更に言えば、全熱交換の前にそもそもここは断熱材の厚みが少ないです。壁が20mmって長谷工クラスだよ。（しかもCO2発泡で熱伝導率が悪いタイプのもの）
断熱をしっかり気にするデベロッパーでは、39mmとか施工するので、半分の厚さしかない。

>>2229 匿名さん

買う気なくなってきました。。

壁が、39㎜の所もあるのに、ここは20mmしかないって、ショックです。
断熱だけでなく、強度とか大丈夫なんでしょうか？不安でいっぱいになって来ました。

>>2231

すみません、20mm、39mmは断熱材の施工厚さの話です。
壁の厚さは100mmのALCです（check eye's bookのP14のDのところ）。

>>2229 匿名さん

断熱性能の等級が4ですが、良質マンションは等級4で必要とされている厚さの倍もあるのですか？

安いだけあるな、、。津田沼とはいえタワーマンションであの値段。材質を徹底的に安いのにしてるんですね。

>>2234 マンション検討中さん
そうですね。
ただ、住んでみて案外気にならないかも知れませんし、損しない程度のリセールは期待できますから試しに買うのはアリかも。
希少な立地なのは間違いないですし。

そんなに気にする程悪い性能値ではないですよ。
感覚的にわからないと思いますよ。

キャピタルゲイン狙えますか？

>>2233 匿名さん

そうですね。
省エネ対策等級自身、1999年に作られた基準（次世代基準と当時は言われてましたが）から変更がないので古いと言われてます。

戸建てではZEH基準とか、更に上の省エネ基準が出てきています。

23区内の長谷工以外のマンションでは30mm以上が当たり前でした（最近はコストダウンマンションが多いので微妙かも）
デベでは積水ハウスが39mm施工を行っている例が多いです。

>>2237 匿名さん
高倍率が付く部屋なら狙えるかもしれません。
安い部屋より、最上階の高い部屋の方が狙えそうな。相続対策の人が買ってくれそうな。
前に相続対策で買うという人が複数いたので。
中途半端な価格帯は、中古を高値で買う人が少なそうな千葉には厳しいかと。

39mm施工の例です（いずれも積水ハウス。施工会社は長谷工ですが）
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150175_011.html
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150249_011.html

これが、長谷工の標準タイプ
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/160250_011.html

ここは後者です。

ただ、私もこのマンションはキャピタル狙える（南向きを除く。）と思っています。
ここまで書いておいてなんですが、中古で売るときにLow-Eの有無、断熱材の厚さ、建材の仕様は殆ど価格に影響しません（気にする人も殆どいません。だからこそ、この価格高騰期ではデベも徹底的にこの辺をコスト削減して安物を使うのですが。）

不動産は立地と価格が全てです。
ここの東向き（モリシア駐車場棟の再開発があっても影響しない高層階限定）、西向きはかなりいけると思います。
北向きも価格的には最強ですが、モリシアの再開発の影響が大きすぎるので、不確実要素が大きいです。

どなたか、壁の厚さや床の仕様（二重床とか直床）がお分かりになる方がいらしたら教えて頂けないでしょうか？
もしくは、この資料に書いてあるということでも構いません。
昨夜、気になって貰った資料を見ていたのですが、記載を見つけることができませんでした。。。

>>2241 マンション検討中さん

check eye's bookにだいたい書いてあります

>>2240 2238さん
東向き最上階はキャピタル狙える可能性ありますか？

>>2242 匿名さん

情報ありがとうございます。
check eyes bookですね。
この掲示板でその名前があったので、貰った資料を探してたんですけど、冊子がないんですよねー。
もう一回探してみます！ありがとうございました。

>>2243 匿名さん

2238です。
市況やモリシアの再開発状況に大きく左右されるので何とも言えないですが、その下の階よりは難しいかもしれません。

最上階というだけでかなり坪単価が割り増しされているので。

津田沼で最高高さ、というのは大きな売りなのですが、モリシア再開発がそれ以上の高さになるとその優位性は消えますし（2番じゃなくて1番であることに意味を見出だした坪単価になってると思います。）、将来買う人が「中古で良いから欲しい」と思うかどうかですね。8000万円オーバーだとここに限らず選択肢は色々ありますので。

一方で、津田沼最高邸宅の立場をモリシア再開発後も維持できれば、お金持ちだけれどこのエリアじゃないと駄目な人（総合病院の勤務医等）には魅力的であり続けると思うので、需要は残り続けると思います。

あと、蛇足ですが、外廊下の最上階は廊下に雨風が吹き込むので、鉄部や塗装は下の階よりも痛みやすいです。
定期的な修繕で塗装し直すので致命的ではないですが。

>>2240 2238さん
そうなんですね。たしかに最上階とその下の差が大きいですね。
キャピタル狙い目の部屋はどのあたりだと思われますか？

二重床のボイドスラブ厚300mm以上も不安です。
ここもパークハウス同様、騒音問題が頻繁に起こりそう。

>>2244 マンション検討中さん

>>2248 マンコミュファンさん

写真入りでご丁寧にありがとうございます！
参考にさせていただきます。

戸境壁はこの構造で遮音性が保たれるのでしょうか？
食洗機なんかいらないから、構造までコストダウンしないで欲しいです。