津田沼 ザ・タワー

>>194さん
>>199さん

外廊下=二流という考えは、余りにも稚拙というか勉強不足だと思います。
原宿表参道ヒルズのゼルコバテラスも外廊下だったと思います。
一流か二流か、などという評価はそう簡単に出来ません。
見識を広める事をおすすめします。

>>180 匿名さん
習志野市教育委員会の議事録を読んだら、平成40年で津田沼小学校の定員がいっぱいになると記載があったのでマンション出来るのかもね。
今のところサングランデ津田沼以外の新規物件が出てないのにそのような予測が出てるということは可能性高そう。

現地見りゃわかるけどね、土地はまだいっぱいあるんですよ
２０２２年にはもう一発ドカンと人口が増加すると思いますよ。

廊下よりも津田沼っていうだけで二流。

>>201 マンション検討中さん
意味不明です。ゼルコバテラスは低層マンションかつデザイン的に日当たりを求めるために外廊下にしているのであって、タワマンの廊下とは異なりますよ。なぜそんなことを例に出しているのか、検討者を混乱させるためにやっているとしか思えません。
タワマンでコストがかかるのは外廊下より内廊下です。管理費も余計にかかりますので、高級タワマンには内廊下が採用されますがファミリー、庶民がターゲットになると外廊下です。

噂の東京マガジンでも取り上げられてしまうぐらい小学校がパンクしてるのにさらにタワマンはやばくないかな?
子供がいる人はよく検討してください。
私立に行かれる方は購入どうぞー。

>>207 通りがかりさん

>>207 通りがかりさん
パンクしているのは谷津小でこのマンションの指定小の向山小は全地域から通学可能なほど小規模なので問題はありません。
今、津田沼小学校も大久保小も鷺沼小も平成40年には定員いっぱいになりそうという予測が習志野市教育委員会からでているところです。奏の杜の時も見積もりより児童が増えて大変になったようなので心配なんですよね。

>>208 マンション検討中さん
住環境も考えずにマンション建設認可を出してしまうのはいつも通りの習志野クオリティ。みなさん気をつけましょう。

建築基準法に合致してたら認可出すしかないんじゃないの？

このマンションの高層階の購入を真剣にねらっています。
一応、ここで予想されているような金額であればキャッシュ一括で支払える状態です。
そこで質問なのですが、高層階が希望ですが、そこまで部屋数はいりません。部屋数少なめな物件も高層階に出ますでしょうか？
また、最上階になると、一般向けの販売はなく、地権者が優先されてしまって購入できないことは予想されますか？

>>212 マンション検討中さん

ありがとうございます。
一般の人間が最上階を狙える可能性がありそうで安心しました。
また、人気、競争率が高いであろう高層階を確実に確保できるよう努力できる点などはありますでしょうか？
営業マンに早い段階で接触、一括購入の意思のアピール等、意味があることはなんでもやろうと思っています。

>>211 匿名さん

うちも、真剣に購入を考えています。
資金に余裕があるとして、方角はどちらを希望されていますか！？

ネットを見ると、タワマンでも南が優勢のようですが、
暑くて夏場はクーラーが欠かせないともあります。
また、不動産屋に聞くと、タワマンの一般論として、
北側あたりが比較的お求めやすく、
案外売り物件が出にくいという話も伺いました。

間取り、景観の条件を無視した場合、
どっちの方向がいいのかわからなくなってしまいました。
もし、差し支えないようでしたら、ご意見お伺いしたく。

なお、当方は、最後まで住み続けるつもりですが、
資産保全の観点から、①売りやすい物件、②自分にとって住みやすい物件
の優先順位で考えています。

一般論はともかくとして、この物件の場合は北向きと南向きで景観に圧倒的な差があるね。

一部は千葉工大の一号館二号館ビュー、ダイエービューになるので景観は厳しそうと思います。

南東であれば海浜幕張の花火もギリギリ見えそう、南船橋の方でやってる船橋花火大会も見えそうですよね。

モリシアが近々ダイエーに変わると聞いてウキウキしています。

>>214 匿名さん

ざっくりとですが、海と夜景、どちらも望めたらベストだな、とは思っています。
やはり現時点で眺望や間取りが読めないから楽しみですし、でもなるべく早く確約して、高層階を確保したいですね。
うまく手に入れば、ご近所さんかもしれませんね。よろしくお願いします。

南と西が花火や富士山ビューでしょ。

タワマンの北向きが人気なのは都内や神奈川で夜景が綺麗に見える場所です。
高層でお見合いなければそれなりの明るさもありますし、角部屋のように通風出来る間取りなら夏でも涼しい時が多いです。
ここの北向きは住宅地ばかりで夜は寂しい眺めになりそうですので、南北の価格差が結構あるかもしれませんね。
北西角辺りはリビングから湾岸エリアの夜景が望めて価格も抑えめとなれば人気出るかもしれません。

近隣にお住まいの方でしょうか？
津田沼は意外と風が強いので気をつけてください。
モリシアのオフィス棟入口の横や、ベルクと奏マンションの間、オレンジロード辺りは平常時でもビル風を感じます。
知り合いが奏のマンションの中層階に住んでいますが、中住戸であっても、リビングの窓を開けたままうっかり玄関をてしまい、勢い良くドアが締まり歪んだと言っていました。
また台風の時に、窓が割れた部屋があったと聞きました。原因は風そのものなのか、飛来物があったのかわかりませんが、管理費から直したと聞きましたので、その家由来の被害ではないということですよね。
また、海からの潮風が吹くので、窓には潮がつきます。角部屋に有りがちなはめ殺し窓だと自分では掃除ができないので、そこは注意が必要ですね。
どこのタワーマンションも高層階は風は強いと思いますが、津田沼はより覚悟されたほうがよいかとと思います。

高層階の北向き、寂しいビューが、お買い得かもですね。
私のような庶民には、それでも思いっ切り贅沢で、買えるかどうか分かりませんけど。

>>217 匿名さん、みなさま

ご返答ありがとうございます。
ご近所になるかもしれませんね。よろしくお願いいたします。

なるほど、いろいろ考えちゃいますね。
ビューを重要視しなければ、割安路線もありですね。
東西の低層階とか、モリシアが邪魔しないレベルの中低層階北側とか。

2L南側を希望していますがあるのでしょうか？さすがにまだ分からないですよね〜？

教えてくれなさそうだけど思い切って電話で聞いてみてはどうでしょうか。
あとは資料請求したらHP以外の間取りが資料に出ているかも。早い人は今月中に届くはず。

＞２２０
海から離れているのに意外と潮風が強いんですよね
窓際はベトベトするし自転車は錆びるし、住んでみてびっくりしました。
それでも、潮風の心地よさのメリットのほうが大きいですけどね。

>>225 匿名さん
JR津田沼駅まで夏は潮風で臭いですね。

工大脇の歩道はビル風が酷くて歩くのが大変なので河合塾の隣でもビル風はきっと酷いでしょう。

モリシアのイオンの名称が、9月1日からダイエーに変更に成るらしい。
総合スーパーから、食品スーパーの名称変更の為。

ダイエーって屋号としてもなくなると思っていたわ。

東京まで30分位で行くのに、津田沼って泥臭いというか、田舎臭いですよね。
このタワマンの購入者は、この近辺には在住か、土地勘のある人じゃないと
無理な感じですね。

オリンピック前に買うか、オリンピック後に買うか、悩ましいところですが、マンションの買い時って、人それぞれですよね。
ライフステージとか、財政的事情とか、色々ありますからね。。。
津田沼駅は鉄道の便がいいのが魅力ですね。

>229
海浜幕張や浦安に住もうとする土地勘のないイメージだけにとらわれる残念な地方人たちより、よっぽどマシだと思いますけどね。

始発があり、天下の総武線、そして京成で成田も羽田も便利。
高速のICは都内より近く２ヵ所。
１４号山の手側は地盤も良い。
駅前は飲食店商業施設が集まる。

これが津田沼。

とはいえここの土地の一部はやや液状化しやすいエリアのようですよ。
http://www.city.narashino.lg.jp/kurashi/bosaibohan/bosai/hazard-map/cc...
もっとも海浜幕張周辺よりはましだと思いますけどね。

>>231さん
海浜幕張や浦安となんて比べてないですよ。
先日初めて、津田沼駅に降りて、南口周辺と北口付近も歩いてみた時の感想を述べただけです。
横浜から東京まで30分位だから、余りの違いにチョット驚いたんですよ。

>>234 匿名さん
気持ち悪w
なにしにきたのwwwwww

奏の杜の住環境は、横浜より良いでしょ。徒歩圏で、あの綺麗さはなかなかないよ

天下の総武線wwww
総武線しか乗ったことないのかな？

横浜と奏の杜を比較？
巨大都市全体と小さな街をどうやって比べるのかな。
JR横浜駅周辺のことだとしても全く無意味な比較。

街（南側限定）は綺麗だけど、ちょっと前のナビが全然役に立たない。。
駿台の場所も移動してるし。
昨日えらい目にあった。

>239
それはナビのデータが古いだけで・・・

街並みはきれいなんだけど、使えるお店がないんだよね。
できるのは歯医者、美容院、学習塾、整骨院。
気の利いた店の一つや二つできないもんかねえ。

>>241 匿名さん
個人経営の飲み屋とかちょっとしたイタリアンは北口に行かないとないね。
前原にあるマッセリアみたいな店できないよね。奏じゃないけどシェコモも閉店しちゃったし。

>241
ほんそれ。
個人的な好みもあるだろうけど、スーパーは別として使えるのはパン屋くらい。
イタ飯は使えるのか？
開発エリア外だけど、周辺部で本屋と電気屋は満足。
少し離れるが、ラーメン屋は充実。

千葉の人に限ったことではないが、ローカルな街を大都市や都内の一等地と比較しても負けない素晴らしさだと、おらが街自慢する輩がわくのはどうして？
わが街が良いと思う気持ちは理解できるが、荒らし目的の書き込みとしか思えない。

成城石井やカルディみたいなのが欲しい。

ここは津田沼なので成城石井とか気の利いた店とか求めるなら都内のタワマン買われた方がよろしいかと思いますよ。

>>244 名無しさん

いや、純粋に津田沼が優れてると思ってるのではないですか。
典型的な田舎者。

ま、去年ミラクルで住みたい街ランキング10位に津田沼入りましたからね。都会ではないが田舎過ぎず快速停車で始発での座って通勤可能。綺麗な街並みで店もソコソコ揃っているなど色々バランスがいいとは思いますよ。

本家ムサコが無理な方が千葉のムサコを！ですってよ。
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/193303

まあ街の絶対的な評価ではなくＣＰ的な要素もあるだろうから、津田沼が上位にくることもあるのでしょう。
アンケートを実施したデベがどこの物件を売りたいのかも影響しているのかな。

超高層タワマンが、乱立している様な所を、「高嶺の花」と
崇める気にはなりません。今の津田沼こそ、私にとっては、
「高嶺の花」です。特に南口は、整然としていて好きです。

経済状態が許せば、このマンション検討したいと思っていますが
どこを見ても、信じられないくらい高くって、ため息がでます。

スーパーに関しては、高級志向じゃないので、新鮮で安い商品が
有れば幸せだし、無農薬も扱ってくれれば、大満足です。

＞244
津田沼はヘタな都内より便利だと思う。
幕張・船橋の一大商業地やオフィス街、空港・舞浜、どこともつながっていて総武線は鎌倉まで行けてしまう。

新宿から羽田が現状50分もかかるが(しかも乗換不便)、50分もかかるなら成田も羽田も行けます。

>>246 匿名さん

カルディってあまり都心限定ってイメージないな
海浜幕張にもあるし

バトルスレみたいなところで過剰な津田沼上げならちょっと痛いけど、津田沼の物件検討スレなら津田沼で良いと感じている事を書き連ねるのもありでしょう。
この物件に限らず、津田沼エリアの物件スレでは津田沼上げのコメントに対して全く別の地域を持ち出してネガる人が出てくるんだよね。
（東京北区とか江東区や江戸川区とか）

色々な意見を言い合えばいいと思いますよ。嫌な意見はスルーすれば良いし。

気になるのは価格です。事前説明会は11月で販売は1月でしたよね。
完成は3年後か―。先が長いですね。

>>254 匿名さん

それ、どこ情報でしょうか!?
年明けモデルルームオープン、３月販売開始かと思ってました。

>>251 周辺住民さん
成田は電車のみですが、羽田だと高速バスがあります。
これが朝四時から運行しているのでとても便利でありがたいです。
湾岸も空いているので朝早い時間であれば遅延するどころか早く空港に着くので津田沼に住んでからバスしか使ってないですね。

だって都内の一部より良いのは事実だし、
田舎者が憧れる東京の西部なんてイメージ以外に良いところないじゃない。
都心も湾岸も空港も遠いうえに、街並みは延々と雑多。
店も狭いものばかりで買い物しづらい。
それでも東京の西側にしがみつく人は浦安ミーハーと変わらない思考回路。
わざわざ津田沼スレにようこそ。

>>251 周辺住民さん
新宿から羽田空港は40分以内で行けるよ。都内と津田沼を比較しないほうがいいよ。都内は電車で何分とかよりも、タクシーが重視されますからね。
湾岸のマンションが銀座、日本橋までタクシーですぐだから人気があるわけ。買い物して電車使いたくないし、メシ食ってわざわざ満員電車の中千葉まで帰りたくありません。
ここは羽田、成田、東京ディズニー、と一時間以内で移動できるから、民泊用で投資で買う予定です。
都内の人が多いところは最近ツーリストの外人が好まなくなってきてるからね。

というか　カルディは津田沼にもある＠津田沼イオン
（八千代）緑が丘イオンにもあるし、それこそどこにでもあるイメージだけど。

民泊や商売が禁止されてなきゃ、購入見合わせだな。

>>255さん
勘違いです。ごめんなさい!

>>261 匿名さん

了解しました。
確認、有難うございます。

>>257
構ってちゃん思考の痛い大人

>>260 匿名さん
民泊はOKだと思いますよ。高付加価値で高値で売りたいでしょうし、民泊は投資先として魅力的です。ここはそうやって売るべきマンションです。

民泊なんて冗談じゃない。セキュリティーの面で危なっかしくてしょうがない。
管理規約にしっかりと、禁止条項入れて貰いたい。

>258
都心と比べても仕方ありません。
上の人がいっているのは吉祥寺や練馬や杉並、世田谷辺りの郊外では？

>>265 マンション検討中さん
低層と高層に民泊フロアは作るかもね。
民泊OKのマンションは資産価値があがりますよ。

投資目的だと賃貸に出されるんだけど、賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクになる。民泊も一緒。

資産価値的にはマイナスだよ。

民泊の宿泊客ってせいぜい数泊。旅の恥は掻き捨てってことでやりたい放題、賃貸住民よりトラブルリスクははるかに高い。

騒音気になりますが、どうなんでしょうか？

民泊なんて、考えただけで気持ち悪い。

管理規約で営業行為は禁止って規定が通常ある訳だから、本来、民泊はそれでカバーされるべき。アベノミクスで海外からの観光客誘致しておいてホテルが足りないから民泊を推奨、民泊は管理規約で禁止が明記されない限りOKってとんでも理論。ひどい政策。

>>272 匿名さん

ということは、管理規約で「営業行為は禁止」と書かれているほかに、「民泊禁止」と明確に記されていないと、民泊は認められることになるのですね。要チェックポイントですね。

後、長期修繕計画についても要チェックですね。あるマンションでは、12年おきに大規模修繕があることになっていて、一方で修繕計画は30年までしかないものがありました。24年目はカバーしてるけど、36年目の大規模修繕のことは知りません、ってな感じ。
700世帯以上もあると、後から修正、調整は至難の業ですものね。

長期修繕計画については、国土交通省のガイドラインで３０年後までを作成、５年ごとに見直してその時点から３０年を計画するってなっている。

実は、当初の計画の３０年目以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換といったそれまでにはない大物の修繕が控えている、当初の計画以上の値上げは必至なのでローンぎりで買うと破綻するよ。

あと、住戸内の配管は各住民でメンテナンスってのが一般的な決まりなんだけど、実家のマンションでは各住戸に任せるとちゃんとメンテナンスしない人が出てきて水漏れ事故多発なんて懸念があったんで、これも管理組合でまとめてやるってことになった。実家のマンションは積立金に余裕があったので、それで充当したんだけど、今後のこともあるんでそれを契機に値上げした。

費用が上振れするリスクは考えておいた方がいいよ。

あっ、それから修繕積立って段階的な値上げと、定期的な一時金徴収が設定されているケースが多いんだけど、それだと将来の未納リスクがあるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

ただ、定額積立にすると、販売時に表示する入居時点での修繕積立が跳ね上がるんで売る側はそれをしない。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が計画通りに値上げできずに、積立不足で修繕もママンあらないなんてケース。売る側は売った後のことは知ったことではない。

おまけだけど、管理規約が成立するパターンは２つあって、入居後の管理組合設立総会で議決するパターンと、販売時に管理規約（案）を売主が提示して、契約時に承認印を集めて、全戸の承認が集まった時点で成立するパターン。

後者の場合、契約の時に管理規約（案）を渡して説明することもなしに承認印を求められるなんてことがある。管理規約（案）は早い時点で提示を要求して確認しておくのがいいよ。

あと、重要事項説明書と契約書もかな。長期修繕計画って重要事項説明の時にさらって説明されるだけ。さらに言うと管理計画も提示を要求するのがいいかな。管理計画って管理費を算出する根拠なんだけど、要求しない限り提示すらされない。

マンションの場合、修繕積立があるからと見落としがちだけど、長期主膳計画でカバーしているのは共用部分だけでなので、住戸内のリフォーム費用は別に格のしておかないと。

設備は１０年も過ぎたら交換が必要になる。ユニットバスやキッチンはもう少し先だけど、交換となるとそれぞれ１００万単位の費用が掛かる。

ここは民泊大丈夫ですか？
まだ決まってない？
もし大丈夫ならパスしないといけません

私も民泊は絶対容認できませんから、その点が曖昧なら購入しません。

ここで意思表明されても。。
ライバル減るからいいけど。

幕張のタワマンは民泊の余地ありそう。あの場所で4000戸とか無謀でしょ。
あちらを購入する気は全くないけど完売できるのか心配してしまう。
坪平均180でも苦戦しそう。

民泊の件の扱いは、まだ、案の段階だから、デベが販売時に作成する管理規約でどう対応するかはこれからの話。

まあ、モデルルームができたら、営業に方針を確認するのがいいかな。ちなみにこういったことは口頭だけでなく文書で回答を求めるべき。口頭だけだと後で言った言わないになるのがオチ。

本契約前に、暫定の管理規約で確認できますよね。
曖昧な表現だったら、加筆修正してもらう事も可能だと思います。

管理規約（案）からの変更はたぶん無理だよ。変更したら再度、全員に提示して確認してもらわなければならない。

登録時に説明あるでしょうね。それで登録辞退ならそれで結構ということでしょう。メリットと思う人が多いですよ。

登録の前って、抽選についてや当選してからのスケジュールとかの説明があって慌ただしい。

説明があるとしたら、契約の前の重要事項説明時じゃない。ただ、あれって内容が多岐にわたっているし、専門的な記述も多いから、事前に入手して熟読しておいた方がいい。

重要事項説明って野村みたいに登録の前にやったほうがいいと思うけどな。

＞＞284匿名さん

過去に加筆して貰った経験あります。白から黒ではなく、飽くまでも曖昧な
表現であり、私自身が別解釈もできると思われる箇所で、売り手側の真意を
明確にして貰うための加筆でした。

>288

個別に加筆してもらったところで意味ないよ。営業が売りたいがためにごまかすだけの対応にしか思えない。どこのデベだろう。

>>289匿名さん

大手デべでした。重説の時でしたから、資格のある担当者が対応しており
双方が加筆部分に押印し、加筆何文字と欄外に明記し、そこにも押印して
いますから、形式としては叶っていると思います。

貴方の仰るような、職業倫理に劣る営業マンが居るとすれば残念ですが、
いずれにしても、自分の身は自分で守るしかないので、私は契約書関係
には、慎重に対処しています。

>290

文書修正の形式が正しいだけで、管理規約としては効力ないでしょ。

解釈に食い違いが生じるような記載だったら、管理規約として変更しないと入居後に違った解釈をする人が出てくるかもしれない問題のようにおもうけど。

>>292匿名さん

あの時点で、取り敢えず自分ができる事をしたという事です。
貴方のご意見も、謹んで拝聴しておきます。

2，3年前ならかなりの人気物件となる確率が高かったと思うけど、タイミング的には微妙な感じ。
各種指標や意識調査では現時点でも経済面は悪くはないようなので、ここから大幅な景気減速がなければそれなりの需要はあるのでしょうかね。

千葉県ではこれ以上の物件はありません。
海浜幕張は最寄り駅まで数十分も歩きますし京葉線利用がネック、
新浦安はそもそも昔から問題外、
流山や柏の葉はまだ街が成熟していない、
千葉市内は遠すぎ、
市川は落ち着いた感があります。

以前どなたか坪250という話が出ましたと思います。
遅くなりましたが私も賛成します。

>>296 マンション検討中さん

じゃ、多数決で、そういうことに。

マンマニあたりの予想通りで、中層階坪290でいいよ。チープにしないでくれ。

千葉ニュータウンあたりは民泊に目くじらたてる閉鎖的な村社会が広がっているらしく、嫌がらせもままならないらしいですよ。あそこは異質で視野の狭い住民が集まっていますからねえ。
そこと違いここはオープンで、さすが発展してきている街だと感心します。というより心の広さかな。

民泊、民泊って気持ち悪いですね。まともな購入者が、闇民泊業者に加担するわけないですよ。気持ち悪い!