津田沼 ザ・タワー

>>11163 通りがかりさん

未だ成約してないですよって、この21階南は最近出たばかりですよ。

https://www.nomu.com/mansion/id/E53W3018/

こっちはもう3ヶ月弱成約していないですね

>>11168 匿名さん
南の14階ですよね。そこは、分譲価格+11%ですね。

中古購入者視点だと、それに更に3%の仲介手数料乗っかってくるので、なかなか手が出ないと思うんですよね。
分譲価格より高く買いたくないっていう、心理的な壁もあるでしょうし。

南の14階は中古の中で1番興味ある。
早く売れると思ってたのでまだ残ってるのは意外。

仲介手数料を満額払う方ってどのくらいいるんですかね？専任持ってる業者に両手作らせれば交渉できるのでは？

南の14階、私も良いかなって思ったんですけど
中古探すと、同じ奏の杜で、築4年11階南向き似た間取りの中古が800万安く買えるんですよね。
そうゆうの見ると、うーーーん、、ってなっちゃいましたね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_216/pj_93689982/?kbn=2

でも、南の14階が売れないなら
正直他の部屋ももっと単価的にアレなところばかりで今後も売れないですよね

これ見ると、北側の売り出し価格がほんと強気だなと感じますね。

転売してもあんまり売れてないんだから転売目的さんはキャンセルしてくれると嬉しい。
本当に住みたい人だけなら健全な倍率になりそうですね。

個人的には、南東角部屋92Aオプション満載の25階と32階がどうなるのか気になります。

>>11173 検討板ユーザーさん
同じ悩みです。
新築、徒歩4分、モリシア直結に800万出すか否か。

>>11178 マンション検討中さん

1日あたりの短縮可能な移動時間が往復で8分、夫婦であれば16分、駅またはモリシアに行く頻度が年300回、今後の人生を50年と考えると4000時間に相当します。自分達家族にとっては1時間の価値は2000円を超えるため、800万円の追加投資は妥当だと考えました。

>>11179 マンション検討中さん

都内では駅距離が1分縮む毎に180万円値上がりすると長嶋修さんが仰ってました。仮にその価値が検討者様にも当てはまるならば、今回の比較であれば奏の杜の方がお買い得と言えそうです。築年数の違いを無視してしまうことになりますが。

>>11173
テラスは坪単価250万で適正価格です。
5490万⇒5300万くらいで指値が通れば相場より安く買えるのでそっちの方が良いと思います。
待っていたら適正価格の奏中古から先に売れてしまい、残るはTTTと奏の割高部屋だけになってしまう。

あと、一部の方から新築時の購入価格より高い値段で心情的に買いたくないという意見がありました。
その論理だと中古マンション買えないですよ。
奏のマンションは今から５年前の販売時は坪220万くらいです。
築５年くらいのマンションが新築時より少し高い値段で売り出されているのです。
こっちは築１年の未入居だから+15%前後の上乗せです。
個人が売主の中古で高く買わされるのか、デベが売主の新築マンションで高値掴みするのか
それとも買わないで借りて、買うより高い月払いで戻らない金を失うだけの賃貸にするのか
どれも養分になるのですが、相場より安く販売されたTTT購入者はウハウハな結果。
青田買いでリスクを早めに取ったのだからリターンを得るのは当然というえば当然。
駅から更に離れ、免振でもなく、デッキで駅にももリシアにも直結ではないバウスはTTTと同単価ですよ。
売主がぼっているとでも？　土地の仕入れから最も高い時期に仕込んでいるのです。
時期が時期だけに仕方ないですよね。
かと言って新築の原価が下がったものが形になるのは早くて４年・５年後ですよ。
モリシアタワーを待っていても早くても７年先だと思います。
TTTも事業計画が発表されてから完成まで７年はかかりました。
それが駅前の複雑な総合設計計画のモリシア再開発と新津田沼はセットに近い内容ですから相当設計を練るだけで時間がかかります。
次の新津田沼かモリシアに完成するタワーは坪300万超の世界になってもおかしくありません。
これにお金を出せるのは奏やTTTで含み益を抱えた２次取得者が住み替えのメインになるでしょう。
次の再開発は相当なお金もかかるので、習志野市としてもデベにある程度の負担をさせるように動くでしょうから安くは作れませんよ。きっと。
船橋の西武タワーも安くは売らないでしょうから待っていて良い話は期待しにくいのもある。

立場上、ご近所さんのことにコメントするのはよろしくないような気もするのですが、奏の杜テラスでもそのお値段になるんですね・・・。

現地にいけば良くわかるのですが、テラスのつかないほうの「ザ・レジデンス津田沼奏の杜
」が目の前にどんとあるので、いつもその影を見て過ごすような形になります。南西向きの写真（？）がありましたが、リビングから正面を見た時の写真がほしいところですね。眺望良好は主観なので、そう主張したいならばいいと思いますが、オーシャンビューはちょっとムリがあるような。。。

また学区も、バス便の谷津南小が割り当てられる物件になります。（特認校の向山が指定のTTTとどちらが良いかはさておき）奏の杜の最後発の物件で、販売も中々苦戦していた記憶があります。

5500万円だすなら、地元民としてはこちらのパークハウスの19階のほうが良いかなあ。（公園の声がうるさいとの話も聞きますが）
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz193...

しかし久々に奏の杜の物件みましたけど、TTTに流れるぶん、提示価格も下げてくるのかなあとおもったら、全然そんなことないですね。まったく中古に見えない価格帯だ...
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_narashino/oz_12216024/

>>11179 マンション検討中さん
800万円をJリートに投資して、過去平均の3.7%で運用すると50年後に税引き後で3450万になります。
保守的に見積もって2%でも、1770万です。
4000時間と比較するのは、これらの金額の方が合理的だと思いますよ。

>>11183 マンション検討中さん
では、移動時間も将来価値に評価し直してから計算する必要がありそうですな。

>>11183 マンション検討中さん

与信が余っておらず800万円現金で拠出しないと買えない人であれば、それによってその後800万円で得られていたであろう運用益の期待値を失うのはその通りなのですが、住宅ローンで買う想定でしたので、仮に800万円の運用資産を持っている人であれば、どちらを買っても同じ運用パフォーマンスを得られますよ。

>>11185 マンション検討中さん

低金利化で信用枠をフル活用するという発想は良いと思います。
ただ、その理論であっても800万円ローンが追加されるということは、例え金利0%としても35年ローンの場合毎月1.9万円CFが悪化しますよね。
その1.9万円を毎月リートに投資出来てたらと考えると、35年で利息だけで600万増えますよ。

つまり、
800万円高い物件を買うと　往復時間が8分短縮される
800万円安い物件を買うと　往復8分余計に歩く必要があるが、35年間で600万円貰える

が、正しい比較軸かと。

まあ、時間の節約でも何でも良いですが、将来に得られる効用と現在の投資を比較する時には、両方を現在価値にするか、あるいは将来価値にして、時間軸を合わせないと判断を誤る事があるかと。

あと、マンションの価値は複利では増えないですが、投資は複利で増えますからね。
まあ、家ってのは投資ではなく、なんていうか満足感とか快適性をかうものなので、投資の観点を強く持ちすぎない方が良いかなとは思いますね。こんなこと書いといてなんですが。。

>>11186 マンション検討中さん
なるほど！納得しました！確かにCF良化させることで更に利回りを得ることができますね
それにしてもリートが好きなんですね笑

南口は相変わらず人気なんですね。
バウスも7割販売が進んでいるようです。
エクセレトシティの価格が気になるな。

>>11187 マンション検討中さん

ネットの掲示板とはいえ、丁寧な言葉を用いるのがマナーかと思っていますが、この会話の流れで最後が「リートが好きなんですね笑」て終わるのは少し残念でした。
少しな嫌味を言って終わりたかったのであれば、その意図は達成されています。

>>11181 匿名さん

津田沼で坪300なら市川は400ですかね？
千葉じゃないみたい

>>11190 マンション掲示板さん
落ち着いて！
取らぬ狸…は自由ですがここは習志野です^^

習志野ですが、奏の杜みたく綺麗な場所は駅近ではあまりないですから、そこにある不動産は価値があるのですよ。

住みたい街として津田沼南口の評価が高まっているのは事実だよ。
徒歩７分のバウスでも１期で７割供給ですよ。
新築の販売ペースを知っている人だと分かると思いますが普通は中規模で３割台です。
唯一南口で駅前が綺麗ではないのだけど、モリシア再開発で生まれ変わると世間の評価は更に上がると思うよ。
人参畑が公園と住宅に生まれ変わっただけでも中古マンションが坪245万で流通しているのだから駅前が生まれ変わるともっとだろう。

>>11193 名無しさん

千葉県内の同じ快速停車駅である市川や船橋にしても、駅周辺は津田沼南口の奏の杜のように整然としてはいないですし、今後もそのようになる可能性は低いですよね。
そういう意味では津田沼南口は確かにまだ伸びしろがありますね。

津田沼南口を習志野の一括りにするのはナンセンスということですね。たしか、奏は街並み大賞も受賞していましたし、ある意味人によっては、市川、船橋より価値があると思う人もいるでしょう。

近くにある奏の杜の存在は大きいです。
綺麗な歩道だし、ランニングや散歩などにも良い。子供が遊ぶのもごちゃごちゃしてるところよりもよっぽど安心感ある。
電柱も地中に埋めていて美観が整ってる。

後は、バウスモデルルーム跡に何が立つかですね、まさか、マンションじゃないですよね。

>>11198 マンション掲示板さん
お怒りなのはよく伝わってきますがやってることは他のところを批判してて同じ。同程度の人間であることも同時に伝わってきます。同じ言葉返されますよ。
自画自賛しといてくださいって。

>>11198 マンション掲示板さん
めちゃ怒ってますねー
ベイパークの掲示板見てきましたけど、TTTの話多すぎw嫉妬の嵐、完全にライバル視してるじゃんww
逆にこちらではベイパークの話が一切出ない完全に眼中になしwww
掲示板なんてそんなもんだよ。
コンセプト違うし、どちらも良いマンションってことでよくないですか？w

ここのマンション良いし、津田沼も良い街だと思ってますけど、これからも津田沼の価格が上がっていくと考えるのは流石に願望が過ぎるかなと思いますね。
価格上がったら嬉しいですけど、上がるためには買う人が必要ですからね。皆さん、ここから更に値上がりしたも津田沼のマンション買いますか？

自分では買おうとは思わないけど、買う人は誰か出てくる。って事にはならないと思うんですよね。

https://mobile.twitter.com/ridil_jp/status/1222445465460805632

まあ津田沼のイメージってこんなもんしょ
パチンコ屋、風俗、飲み屋
おっさんの街

>>11201 マンション検討中さん

私は買いません（買えません）。
でもまだまだ高くなると考える人がいるから投資で動いてるんでしょう。
津田沼は再開発計画が今後も続きますし、街の魅力は高まるのではないでしょうか。

>>11204 匿名さん

誤爆？ここ津田沼の板なんだけど
こちらって何？動画のこと？
ややこしいわ

幕張新都心素敵な街ですね。
パチンコ屋や飲み屋や風俗店があるどこぞの街とは違うねー

幕張はじめて知りました。
凄い壮大な規模の計画ですね。

でも、検討外かな。。。


私はTTTキャンセル狙い→だめだったら転売検討します。

街はいいですね。でも駅徒歩15分は嫌だなぁ。あと液状化リスク。

>>11208
>>11206へのレスです。

>>11207 マンション検討中さん
そういう人、多そう。

＞11201
津田沼なら期待しても良いと思います
再開発がいくつかあり新京成線の踏切撤去新津田沼駅高架化
など様々な計画がありますので

総武線と京葉線ではそもそも検討者層と価値観が違います。
京葉線の海浜幕張や新浦安に共通することは駅近は関係ないという事。
東京方面への通勤の利便性は気にしないですね。車持ちも非常に多いです。
また、所得が高くて教育熱心です。ここだけは若干奏住民にも近いものがあります。

総武線快速に住む人は東京への近さ、強いては駅近への価値感です。
ですから京葉線には興味がないというのが本音です。
京葉線がダメというのではなく、価値観の違いですから京葉線のマンションスレに出張してネガる必要もないのです。

凡その予測で言うと、幕張でネガしている人はTTT住民ではなく、幕張と津田沼を対立させて楽しんでいる人だと思いますよ。
マンコミュでは有名な小石川と武蔵小山を対立させてわざと煽っている人がいます。
そんな人達が千葉にもいるのだと思います。

>>11212 匿名さん

たしかに、誰かが投稿してくれるまで幕張の存在を忘れていたし、見に行ってもなんとも思いませんでした。
売れないものは売れないとまでは言いませんが、ここの板で宣伝されても響く人は僅かだと。

>>11204 匿名さん
幕張のタワマンとか興味ないし、眼中にありません。
営業は別でやって欲しい。

ここチャレンジするのやめてシントシティにしようかなと揺らいでいます。目先の資産性やステータス性はこちらがいいかもしれませんが家族のこと考えたらシントシティなのかなぁと。

>>11215 検討中さん

あちらとこちらでは周辺環境も異なるでしょうし、ご自身の生活に合う場所であれば、どちらを選択しても間違えではありませんね。素敵な新居ライフが送れることを祈っております。