津田沼 ザ・タワー

>>11163 通りがかりさん

未だ成約してないですよって、この21階南は最近出たばかりですよ。

https://www.nomu.com/mansion/id/E53W3018/

こっちはもう3ヶ月弱成約していないですね

>>11168 匿名さん
南の14階ですよね。そこは、分譲価格+11%ですね。

中古購入者視点だと、それに更に3%の仲介手数料乗っかってくるので、なかなか手が出ないと思うんですよね。
分譲価格より高く買いたくないっていう、心理的な壁もあるでしょうし。

南の14階は中古の中で1番興味ある。
早く売れると思ってたのでまだ残ってるのは意外。

仲介手数料を満額払う方ってどのくらいいるんですかね？専任持ってる業者に両手作らせれば交渉できるのでは？

南の14階、私も良いかなって思ったんですけど
中古探すと、同じ奏の杜で、築4年11階南向き似た間取りの中古が800万安く買えるんですよね。
そうゆうの見ると、うーーーん、、ってなっちゃいましたね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_216/pj_93689982/?kbn=2

でも、南の14階が売れないなら
正直他の部屋ももっと単価的にアレなところばかりで今後も売れないですよね

これ見ると、北側の売り出し価格がほんと強気だなと感じますね。

転売してもあんまり売れてないんだから転売目的さんはキャンセルしてくれると嬉しい。
本当に住みたい人だけなら健全な倍率になりそうですね。

個人的には、南東角部屋92Aオプション満載の25階と32階がどうなるのか気になります。

>>11173 検討板ユーザーさん
同じ悩みです。
新築、徒歩4分、モリシア直結に800万出すか否か。

>>11178 マンション検討中さん

1日あたりの短縮可能な移動時間が往復で8分、夫婦であれば16分、駅またはモリシアに行く頻度が年300回、今後の人生を50年と考えると4000時間に相当します。自分達家族にとっては1時間の価値は2000円を超えるため、800万円の追加投資は妥当だと考えました。

>>11179 マンション検討中さん

都内では駅距離が1分縮む毎に180万円値上がりすると長嶋修さんが仰ってました。仮にその価値が検討者様にも当てはまるならば、今回の比較であれば奏の杜の方がお買い得と言えそうです。築年数の違いを無視してしまうことになりますが。

>>11173
テラスは坪単価250万で適正価格です。
5490万⇒5300万くらいで指値が通れば相場より安く買えるのでそっちの方が良いと思います。
待っていたら適正価格の奏中古から先に売れてしまい、残るはTTTと奏の割高部屋だけになってしまう。

あと、一部の方から新築時の購入価格より高い値段で心情的に買いたくないという意見がありました。
その論理だと中古マンション買えないですよ。
奏のマンションは今から５年前の販売時は坪220万くらいです。
築５年くらいのマンションが新築時より少し高い値段で売り出されているのです。
こっちは築１年の未入居だから+15%前後の上乗せです。
個人が売主の中古で高く買わされるのか、デベが売主の新築マンションで高値掴みするのか
それとも買わないで借りて、買うより高い月払いで戻らない金を失うだけの賃貸にするのか
どれも養分になるのですが、相場より安く販売されたTTT購入者はウハウハな結果。
青田買いでリスクを早めに取ったのだからリターンを得るのは当然というえば当然。
駅から更に離れ、免振でもなく、デッキで駅にももリシアにも直結ではないバウスはTTTと同単価ですよ。
売主がぼっているとでも？　土地の仕入れから最も高い時期に仕込んでいるのです。
時期が時期だけに仕方ないですよね。
かと言って新築の原価が下がったものが形になるのは早くて４年・５年後ですよ。
モリシアタワーを待っていても早くても７年先だと思います。
TTTも事業計画が発表されてから完成まで７年はかかりました。
それが駅前の複雑な総合設計計画のモリシア再開発と新津田沼はセットに近い内容ですから相当設計を練るだけで時間がかかります。
次の新津田沼かモリシアに完成するタワーは坪300万超の世界になってもおかしくありません。
これにお金を出せるのは奏やTTTで含み益を抱えた２次取得者が住み替えのメインになるでしょう。
次の再開発は相当なお金もかかるので、習志野市としてもデベにある程度の負担をさせるように動くでしょうから安くは作れませんよ。きっと。
船橋の西武タワーも安くは売らないでしょうから待っていて良い話は期待しにくいのもある。

立場上、ご近所さんのことにコメントするのはよろしくないような気もするのですが、奏の杜テラスでもそのお値段になるんですね・・・。

現地にいけば良くわかるのですが、テラスのつかないほうの「ザ・レジデンス津田沼奏の杜
」が目の前にどんとあるので、いつもその影を見て過ごすような形になります。南西向きの写真（？）がありましたが、リビングから正面を見た時の写真がほしいところですね。眺望良好は主観なので、そう主張したいならばいいと思いますが、オーシャンビューはちょっとムリがあるような。。。

また学区も、バス便の谷津南小が割り当てられる物件になります。（特認校の向山が指定のTTTとどちらが良いかはさておき）奏の杜の最後発の物件で、販売も中々苦戦していた記憶があります。

5500万円だすなら、地元民としてはこちらのパークハウスの19階のほうが良いかなあ。（公園の声がうるさいとの話も聞きますが）
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz193...

しかし久々に奏の杜の物件みましたけど、TTTに流れるぶん、提示価格も下げてくるのかなあとおもったら、全然そんなことないですね。まったく中古に見えない価格帯だ...
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_narashino/oz_12216024/

>>11179 マンション検討中さん
800万円をJリートに投資して、過去平均の3.7%で運用すると50年後に税引き後で3450万になります。
保守的に見積もって2%でも、1770万です。
4000時間と比較するのは、これらの金額の方が合理的だと思いますよ。

>>11183 マンション検討中さん
では、移動時間も将来価値に評価し直してから計算する必要がありそうですな。

>>11183 マンション検討中さん

与信が余っておらず800万円現金で拠出しないと買えない人であれば、それによってその後800万円で得られていたであろう運用益の期待値を失うのはその通りなのですが、住宅ローンで買う想定でしたので、仮に800万円の運用資産を持っている人であれば、どちらを買っても同じ運用パフォーマンスを得られますよ。

>>11185 マンション検討中さん

低金利化で信用枠をフル活用するという発想は良いと思います。
ただ、その理論であっても800万円ローンが追加されるということは、例え金利0%としても35年ローンの場合毎月1.9万円CFが悪化しますよね。
その1.9万円を毎月リートに投資出来てたらと考えると、35年で利息だけで600万増えますよ。

つまり、
800万円高い物件を買うと　往復時間が8分短縮される
800万円安い物件を買うと　往復8分余計に歩く必要があるが、35年間で600万円貰える

が、正しい比較軸かと。

まあ、時間の節約でも何でも良いですが、将来に得られる効用と現在の投資を比較する時には、両方を現在価値にするか、あるいは将来価値にして、時間軸を合わせないと判断を誤る事があるかと。

あと、マンションの価値は複利では増えないですが、投資は複利で増えますからね。
まあ、家ってのは投資ではなく、なんていうか満足感とか快適性をかうものなので、投資の観点を強く持ちすぎない方が良いかなとは思いますね。こんなこと書いといてなんですが。。