オープンレジデンシア西日暮里道灌山ヒルズ［旧：（仮称）オープンレジデンシア西日暮里4丁目計画］

スレ立てした方へ。情報不足ですよ。

構造　RC5階地下1階建
総戸数 16戸
駐車場 無
自転車置場　28台

山手線内側の超隠れ家的ポジションですね。
環境的にもいい場所です。

ただし荒川区内では山手線で分断された高台なので、
保育園、中学校、区民事務所は線路の向こう側へ行く必要があります。
小学校は同じ内側にありますが。

現地案内図だと小学校も中学校も出ていないんですよね。
徒歩何分位で着くのか確認しておきたいところ。
マンション周辺は住宅街になるのでしょうか。
近くにお寺があったりしますし、駅徒歩6分の位置だとしてもこの辺りだと静かなんでしょうか。
線路の音とかはさすがに届かないのかなあ。周辺環境が色々気になりました。
ここのマンション、ファミリーとシングル・ディンクスどちらがターゲットになるんですかね？

オープンハウスさんは最近良い土地を仕入れていますね。

近所に住む者です。
閑静な住宅地で電車の音は大丈夫だと思います。
ただ坂がきついですね。買い物は駅からの動線上にないのです。ファミマを通って、開成を回り込む感じでしょうか。サミットやイオン、ハナマサとスーパーは充実しています。谷中銀座や根津神社、そして上野公園も散歩で行けます。
日能研もすぐです。

近所の住人です。
友人が以前からこの近隣の家又はマンションを
探していたので注目していました。
早速友人には連絡しましたが。
この地域で販売マンションが出たことに驚きました。
この土地を持っていた方が一軒屋でこの地域では貴重なお庭のある
家でしたよ。この地域は大手借地会社が管理していて、販売時にこの土地所有権購入であれば
かなり貴重です。この地域にあるほとんどがマンションが賃貸です。
多分２度と出ないような気がします。理由は山手線から近い、静かで住宅街で、
１０年前に出来たマンションも豪華ですが、５０年の借地権それでも満杯とのこと。
他にも有名進学校があるので地方からの学生さんが入学から卒業までの６年間住むお子さんもいます。
従ってマンション経営からみたら空部屋がでません。
小学校ですが、越境入学するほどあこがれの学校ですよ。
近い西日暮里駅も再開発ですっかり変わることが決まってます。
多分競争率高いことに。買い物は多少不便です。

ご存じの方がいらっしゃいましたら教えてください。向かいにある西日暮里寮というのは、何の寮なのでしょうか？

>>6 匿名さん

すみませんが、このあたりの事をよく知らないので教えていただけますか？

越境入学するほど人気の小学校とはどの小学校なのでしょうか？

第一日暮里小のことじゃない？
・道灌山高台が学区の大部分で住民層が安定している。
・創立130年以上と荒川区では一番歴史があり高村光太郎はじめ著名な出身者が多い。
・私立中学への進学率が高い。
などなど。

オープンハウスだから糞みたいな建物でしょ。勿体無いよ。

第一日暮里小学校って、1学年のクラス数は1クラスなんですかね。来年度受け入れ人数33人ですよ。
最近2クラス(66人)、3クラス(99人)が多い中、珍しいですね。今後、マンションができて学区内の希望人数が増えた場合は2クラスにできるんでしょうかね。
区内在住ですが、これまで人気だった理由は他にもあるような…。噂ですが。

>>10 マンション検討中さん

確かに。

>>12 匿名さん
いい土地は仕入れるけどできるだけ儲かるように建てるから中身がボロボロ。日本上では悪でしかないオープンハウス。

>>14 匿名さん

え、無いんですか？スーモに外観載っていましたが、入口付近に車停まっていましたよ。平置き駐車場かと思ってしまいました(笑)

このあたり、駐車場が非常に少ないエリアです。
そのうえ一方通行が多くて大変。
自家用車利用前提の方にはお勧めしません。

間取りが凄い…

外観イメージ出てました。↓

西日暮里の第一種住居地域でコンパクトM
https://www.re-port.net/article/news/0000053358/

うーん…。オープンはイメージも悪いし、高いだけのよくわからない存在になりつつありますね

見学記ありがとうございます。ゴミ捨て場が地下なのは印象悪いですねぇ。この部屋数だと管理人は巡回でしょうし、地下は臭いがすごそうw

見学記見せていただきました。メゾネットの下の部分は地下なんですね。1階と2階部分で、お庭が少しある感じを想像していました。エントランスにお金をかけて、住戸にお金をかけないで建てるんですかね。オープンハウスは。元々会社の印象が良くないです。
それに、やっぱりこの物件のモデルルームがないのは、なかなか想像しにくいですね。図面を見ると、リビングダイニングとキッチンが離れているものもありますね。使いにくそう。駐輪場、ごみ捨て場などの共用部分も使いにくそうですね。

オプレジの何がダメって金額が大手並みになった今もモデルルームさえ作らない、詐欺る気満々の商法ですね。建物の作りは時代遅れですし、10年も持たないでしょう。現に大量の新築未入居が他社から売り出されてます。

２３区の住宅地基準地価上昇率では、荒川区がトップ。個別地点では南千住８丁目がトップで、次が西日暮里4丁目でしたよ。

それはいいことなのかどうか…本来上るべき場所じゃないところが上がってる気が…

良い場所が無くなれば、そうでない場所にも需要と供給の波が来る
当たり前のことでしょう

いやいや、
ここはいい場所だけど荒川区ということで不当に低く評価されてただけ。
都心や文京区の値上がりで名より実を取る人が増えたの。
今後は北区荒川区の山手線内側やその周辺が正当な評価を受けるようになるね。

例えば、防災には全く関心の無い方ですか？
今年７月の九州北部豪雨など、報道をご覧になっていませんか？
具体的な例を一つあげてみます

江戸川区や葛飾区、墨田区、江東区、足立区など5つの区では大きな災害時に
「広域避難計画」が想定されているのをご存知でしょうか？

将来、大型台風が930ヘクトパスカルで東京を直撃すると予測された場合に
台風が上陸する24時間前までに「広域避難勧告」が勧告されます
鉄道を使って区外へ避難する想定人数、実に100万人規模の大きな計画です

ところが問題山積でやっとスタートしたばかり
上記どの区でも未だ対応は確立されていません

これは一例ですが「正当な評価」を受ける為には、様々な側面から検討されるべき
問題があるのではないか、と私は考えています

金持ちは崖っぷちに住む(小林一郎）という本に西日暮里４丁目の道灌山が載っていました。旧渡辺町といって、大正時代初期から第二次世界大戦中まで、高級住宅・崖っぷち住宅だったようです。

立地が悪い。とにかく悪い。坂がキツくて駅から現地までほとん店舗がないのでは。コンビニは一軒あったかな。
静かで落ち着いてると言えば聞こえはいいけど、狭くて入り組んだ道で住民しか通らない。人通りが少なく高台なので隔離されたような閉塞感がある。

開成高校って酷いところにあったんですね

完売御礼

オープンハウスの物件ってほとんど4〜5ヶ月で完売しますね。特に最後のはけ方が不自然なので、賃貸に出してるんだろうなって思っちゃう。

小規模マンションとはいえ、実質30レスで完売。
ネガの出る幕がなかった感じ。

レスばかり伸びて全然売れない物件もある中、やっぱり良い立地というのは強いですね。