『契約者専用』パークタワー晴海

余裕あったら理事会が節約努力しなくなるっていうマイナスポイントもあるけど。いつも意識高い人が理事長とは限らない。忙しかったり、所詮人の金と思う人もいる。予算余らせる必要もないよ。

個人的には先のレスにあったように管理費15％ぐらいはきちんと節約して修繕積立に回し、修繕積立も必ず黒字までは必要なくて85-90％カバー、そうすると修繕積立フラットしても1.5-1.7倍程度で済む。工事しっかりしてれば初回の大規模とかは検査だけでスキップできる項目も多いはず。それでも足りなければ、あとは最悪一時金と借入予定ぐらいにしておいたほうがいいと思う。

保険複数年にするとか、理事会管理組合がが綿密にして後のコスト減らすとかのノウハウももちろん非常に大事だよね。

>>895 匿名さん

いつも意識が高い理事とは限らないだけに、修繕積立金はフラット化すべきですね。早めにフラット化しておけば、その後の理事の仕事は減りますからね。

管理費については、効率化・適正化が必要とは思いますが、このマンションのせっかくのコンセプトを守るための投資はしっかりやっていくべきだと思います。それが資産価値の維持にも繋がると思います。

>>896 住民板ユーザーさん6さん

マンションコンセプト維持については、この記事が参考になりますね。

https://www.sumu-log.com/archives/6919/
ブリリアマーレの管理組合役員さんのコメント
「パークタワー晴海は、共用施設だけでなく広大な庭の管理もしなければならないはずです。もし理事になられたなら、その維持と補植費用に驚かれると思います。もしかして、オリエンタルランドのコンサルティングフィーなどが継続的に発生する契約かもしれません。その時に、悪い意味での主婦感覚を出すか、経営的視点を持ち続けられるか、意思決定を迫られます。そして、自身が経営的視点を持てたとしても、理事会の多数派が主婦感覚に流される方々になると思うように進みません。老婆心ながら、自分を含めた共通の財布の使い道について悩むことが多い物件だと思います。下手にコストダウンに走ると、しばらくすると夢と魔法の国というコンセプトがはげ落ち、かえって資産価値が下がるというジレンマを持ち続けることになるでしょう。かといって、放漫経営もできないわけでそのバランスが難しいでしょうね。」

中古になったときに、クロノやティアロと経年加味した中古価格に明らかに違いがあるのならマンションコンセプト維持のための積立支払いも必要だろうけど、そうでないなら管理費と修繕積立金は低廉なほうが資産価値を維持しやすいのでは?庭の一部のアトラクション？の更新あきらめても、それで管理費とか修繕費に1万近く差が出てくるのであれば、駅徒歩や広さ、価格ランニングコストが主な判断基準となる中古マーケットでは資産価格は優位になると思います。
その意味では残すものは残す、無理なものはあきらめるといった割り切りも必要だと思います。

あくまで三井の今の見積もりなんだから、修繕費とかは。それに必ず合わせて修繕費2倍にする必要はない。
合い見積もり出させるのも理事会の仕事。
私は今の金額の2倍は上げすぎで、よくて5割増しにして、残りは理事会が金額交渉したり、知恵を出していったりするべきだと思う。
はるブーさんのとこも管理費を減らしたり要らないサービスを廃止して修繕費を上げたときいたことがある。

フラット化してもたったの1万円ちょっとで済むならさっさとやって欲しいな
これすら反対するような人には所有者になって欲しくない、心から思う
他の普通のマンションより管理費と修繕積立金がかかるのは当然なマンションなのになんで買ったのかと聞きたい

>>898 匿名さん
本当に契約者さんですか？
庭にアトラクションなんてありませんよ。
契約者でない方は、投稿をご遠慮ください。

>>899 匿名さん

2倍というのは、あくまで他マンションの事例でしょ。そういうマンションもあるということ。実際は、管理組合が設立されてから、理事会中心に分析が必要になりますね。

ちなみに、はるぶーさんのところは、管理費用は減らしたが、それを全て各戸の管理費に反映して値下げしたわけではありません。

修繕積立金に関して、色々な意見があるようですね！意識が高そうな方々ばかりで嬉しいです。

合意形成はなかなか難しいでしょうが、適正な管理費、修繕費の分析を早めにやって、修繕積立金については平準化するのが望ましいかなとは思います。

>900さん
895です
お金の問題じゃなくて考え方の問題ではないでしょうか。フラット化は資金と費用のマッチングでは理想的ですが、私が書いた通り以前に持ってたマンションは修繕費高くて余裕あったのですが、その結果、大規模修繕も住民の関心が薄く、そうすると理事が自分の利用頻度高い共用部分の直しにお金使ったりしてて、でも予算内だから大きくもめずみたいな感じでした。それで10年後ですが、同じ時期にできた管理費と積み立て金ほぼ半額のマンションと見た目有意に違いがあるわけでもなくって感じでした。+１万でフラット化するのもわかりやすいですが、+１万の差は金出さなくても手に入れられる気がします。

>>901 匿名さん
契約者ですよ。何と表現したら良いか分からずアトラクション？と疑問形にしたのですよ。攻撃的な貴方こそ、この掲示板から立ち去りなさい。

>>904 匿名さん

もちろん、管理組合が私物化されないよう注意が必要ですね
三井が作成した修繕積立計画はどうも信用出来なくて、結局は値上げが一番だと思います
広大な敷地の植栽は他のマンションとは一線を画していて子供も多く、台風等の災害でも壊されるでしょうから予測以上の負担になるのでは

>>906 匿名さん
安易に値上げありきで話を進めるのには反対です。暮らし出して不必要な箇所はコストを抑え、必要と目される将来の修繕費などは備えとして積立額を増収していくのが望ましいのでは無いでしょうか？1000戸超の世帯が一緒に暮らすビッグコミュニティなので、いきなりの値上げでは全ての住戸から賛同を得るのは至難だと思いますよ。

>>906 匿名さん

イニシア千住曙町の資料にもありますが、デベの計画は、災害対策など、緊急の支出は織り込まれていません。災害など何かあった時に赤字になる可能性があります。

>>907 匿名さん

安易にというわけではないと思いますよ。

それに、値上げではなくて均等化ですから。
5年しか住まない人も、30年住む人も、期間ごとの負担を同じにするということです。

>>908 住民板ユーザーさん4さん

考えたくないですけど液状化のリスクもありますよね、、、。

>>909 住民板ユーザーさん1さん

均等化って、数十年後のリセール時に、買う側にとって有利ですね。
売りやすくなるのは良いですね。

>>911 住民板ユーザーさん3さん

その通りですね。
リセール時、修繕積立金の負担額が上がらず、ずっと均等というのは非常に有利かと思います。

>912さん
残念ながら、昔不動産業やってた身としては逆ですね
少しづつ変わってきているとはいえ、中古は近隣類似物件との広さ等比較される方が多いです
そこで管理費と修繕積立金が他より高いと動きが遅いです
今景気はよいのでコスト高くても売れますが、景気悪い時は余計敬遠され、値引きの話が入ります
将来上がりにくい説明しても、結局は難しいことが多いです
合理的ではないですけどね

平準化否定しているわけではないです

>>913 匿名さん
同意です。
あまり先行して値上げの話をするのは時期尚早だと思いますよ。購入後数年で売却してしまう方もいらっしゃるでしょうし。

我が家も引き渡し後、直ぐに値上げは反対です。。すみません、、。

>>913 匿名さん

中古売買が主流になりつつあり、これからは中古マンション買う際に修繕積立金の積立状況のチェックはよりされるようになると思いますが。
数年後売却する人？この相場で売却益出すのは到底無理だからかなり少数派でしょう

>>915 契約者ユーザーさん

何故反対なのですか？

>>917 匿名さん
恥ずかしながらお金の問題です。
ここを契約する前にも、管理費や修繕費の話を営業としていたのですが、営業曰くあくまで現時点では多く見積もった概算で入居後に住民同士で管理して下げる事も可能と、聞いていたのでその頭でいました。5年後・10年後と経年で上がっていくのは納得しているのですが、入居後間もなくの値上げでは正直厳しいです。。すみません。

>>918 契約者ユーザーさん

たったの月1万弱の負担でもですか？
駐車場代に比べたらずっと安くて重要なコストだと思いますが。
それに先に書かれている通り値上げじゃなくて均等化です。もちろん足りる足りないは精査してからの話ですけど、個人的には足りないと思いますし、下げるというのはこのマンションのコンセプトが失われる可能性が高いですよ。

仮に払えない人とかが居たとして、その場合ってどうなるんですか？他の居住者でその分負担する形ですか？
そもそも平準化するかどうかは管理組合が決めるのですか？それとも住民一人一人に確認する感じですか？

管理組合が決定後、総会にかけて住民の同意が得られれば管理費の値上げもしくは均等化になると思います。だとしても、入居早々管理費値上げもしくは均等化というのはいささか強引かと。以前三井のタワマンに住んでましたが、5年で売却する際、仲介業者の方が、管理費修繕費かなり貯まってますねとおっしゃっていました。PTHも三井のことだから、金額は堅めにみていると思います。

やはりここでの議論を見ても修繕積立金の値上げはかなり合意形成が大変なのがわかりますね。
これが漸増式や一時金式では、都度の合意形成に加えて未収も発生することが考えられます。
こういったことを考えると修繕積立金の均等割は管理組合運営＆応分負担で考えても妥当かと思います。
一方現時点で購入者は三井が提示した長期修繕計画にのみ合意しているわけですから、いきなりの値上げは
合意できない方も多いかと思います。なのでまずは以下の感じで合意できればと思いますがいかがですか？

１．一定期間での管理費見直しで無駄をなくし、節約した費用を修繕積立金に回す。
２．n年後に均等割りに移行するための議論をし、「ｎ年後に20～30年間の均等割りに移行」とする。
※はるぶーさんの記事だと4期目か5期目でしたね。

ちなみにどなたか均等割りの適正な期間てわかる方いますか？私は手元にに30年の計画しかなかったのでとりあえず30年で試算して以前レスしたものです。

>９２２さん
結局そこのコンセンサスなわけですよ。均等って言っても三井の試算前提・30-35年の均等と例えば他のところに試算してもらうとか、例えば45年とか50年とかの均等だと上下で3割ぐらいぶれても普通だと思います。一旦均等にしてもインフレ年3%になれば20年でショートしますし、均等にした上に不測の天災であれば一時金の支払いで一段と紛糾することも考えられます。私は修繕積立金増やした方が良い派ですけれども、一度に2倍の移行は否定的です。1万円でも多いと思う人もいるようです。ファミリーなら気持ちもわかります。例えば完全均等にこだわらず、早めに5000円程度アップで管理費適正化と駐車場収入見ながら合わせていくのもいいのではないかと思います。人の数だけ意見あると思いますが、なるべくコンセンサス取れればよいですよね。

過去の理事会経験からすると、収入拡大・支出削減は先送りではなくて前倒しする、
逆は先送りするのが積み立て金増やすコツです(当たり前か・・・)
2回上がるようになってたら、1回目のを前倒しして、2回目を後ろ倒しするとか負担を増えないようにみせて賛成もらうなどの手段も必要では?

私は、積立金の値上げは怖いのですが、それ以上にマンションの老朽化が怖いので、積立金の増額には賛成です。子供たちが結婚するくらいまで、35-40年は最低でも住みたいですし、できればその後も住みたいので。。。
他のタワーマンションの事例も調べてみているのですか、湾岸タワーで最長は築19年のシティパークタワーらしいので、塩害や海風の影響でどれくらい修繕費用が増えていくのか、不透明ではあります。ゼネコンの独自技術らしいので、コアな部分は施工主の大林組にしか分からないこともあると思いますし、そうなると相見積もりでの値下げを期待するのは楽観的な気がしますし、どうせなら多少割高でも、大林組にもフラグシップ案件として施工主責任で最後まで面倒見て貰いたいです。
色々見通せないところはありますが、それでも欲しいと思ったマンションなので、大事に修繕して綺麗に保つ努力をしたいですね。

>>919 匿名さん
我が家は富裕層というには程遠い、普通のサラリーマン家庭で、子供も育ち盛りの年頃でして、、。このマンションを購入する前に本当はもっと価格帯の低い中古の物件を検討してました。ただ、家族全員がディズニーが好きというのと、ここのコンセプトが気に入り、頭金を多く入れるという形で今回購入に至った次第です。身の丈に合わず分不相応で購入してしまったのは承知しております。何とか皆様にご迷惑にならない様にしたいと思います。

管理費、修繕費の値上げを考える前に、マンションの共有部の使いかた、備品は壊さないよう無くならないよう、丁寧に使うことを住民全員が心がけて頂けたたら値上げは当面見送ることは可能かも知れません。

>>926 契約者ユーザーさん

人それぞれの価値観でふから、いいと思いますよ。
我が家も将来の家のために今お金を掛けるよりは、子育てに資金をつぎ込んで、少しでも色々な可能性を引き出してあげたいと思っています。
まずは支出を減らすことから始めてからでも遅くないですよ。
今も三井に住んでいますが、理事会の方々のおかげでサービス低下なく、初年度と比べ、30％くらいは修繕積立費に回せるようになりましたから。

>>926 契約者ユーザーさん
なんかさー不公平だよねー
こっちだって高額なローン組んで何十年と払ってく訳で、それはどこも一緒でしょう。

三井の売り方も悪いけど、そもそもたった1万円増える負担が重い人が何でここ購入したわけ？前にも書いてたけど、値上げじゃなくていずれ増額となる分の前倒しで均等化するって事でしょ。貴女みたいな人が一人居るお陰で周りが迷惑するのは納得いかないなー

>>929 匿名さん

>>926 契約者ユーザーさん
迷惑にならない様にすると言ってるし、特定の個人を攻撃する様な書き方は見ていて不快なので控えて欲しい。1000戸超の世帯が入るので色々な家庭があるでしょう。皆が住み良い様に協力し合って、組合で上手く管理運営していくのが良いのでは。

>>930 匿名さん
賛成ですねー。多様な家庭があることを許容できないなら買わなきゃいいとも思います。。どこにいってもみんな同じな分けないんだから、どうやったら快適に過ごすかということに頭を使うべきで、各ご家庭のお財布事情にまでケチつけたり批判するのは行き過ぎた発言と思います。

個人的には平準化は賛成ですが、いきなりあげるのは強引すぎるでしょう。

いやいや。
ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
たぶん、不動産関係者じゃないですよね？

平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

・平準化なし
1年目の修繕積立金 8000円
20年目の修繕積立金 20000円
30年目の修繕積立金 30000円

・3年目に平準化
3年目 16000円
以後、ずっと16000円

よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

>>913

いやいや。
ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
たぶん、不動産関係者じゃないですよね？

平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

・平準化なし
1年目の修繕積立金 8000円
20年目の修繕積立金 20000円
30年目の修繕積立金 30000円

・3年目に平準化
3年目 16000円
以後、ずっと16000円

よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

>>914 住民板ユーザーさん4さん

当初値上ですが、後年度はかなりのねさげになります。
また、数年で売却する人と、長く住む人で、負担が公平でないのは、本来はおかしいことではないでしょうか。

このマンションは、他のマンションに比べれば投資目的の人は少ないでしょう。ですから、平準化のニーズは高いと思います。平準化すれば、最初は値上げになりますが、その後3倍、4倍になるようなことはないからです。

結論としては、1期は無理でも、5期ぐらいには平準化した方が良いと考えています。

以下に平準化した方が良いと考える理由を記載します。

ちなみに、今の三井が設定した長期修繕計画では、

A案→30年目まで均等で、その代わりに15,24,30年目に一時金を徴収。一時金の額は部屋タイプにより異なりますが、15年目に20万、24年目に200万、30年目にも200万、といったイメージ。

B案→段階値上げ。10年目には初年度の1.5倍に値上げ。16年目には2.5倍になり、22年目には4倍になる。

上記のような計画をどう考えるかです。

まずA案については、必ず一時金未回収の住戸が発生します。これは間違いなく発生しますので、かなり非現実的です。リセール時にも、そのような説明を受けて買いたいと思う人はいないでしょう。

B案について、、、
・値上げするには、当初計画で決まっていたとしても、値上げするたびに総会の合意が必要です。これがまず大変です。それであれば、どこかのタイミングで平準化し、その後合意をいちいち取り付ける必要を無くした方が安心ですし、楽です。
・値上げについてこれなくなる人が必ず出てきます。そういった人は、残念ながら、最終的には訴訟を起こすことになります。
・値上げ後のリセールは不利です。ならば、早いうちに適正額に上げておいて、その後の大幅値上げを防ぐ方がリセールに有利です。

>>925 住民板ユーザーさん1さん

修繕費のコントロールについては、仰る通り大林に頼らなければならない部分が多く、難しいでしょうね。

しかし、カモにされないために、こちらも出来る限りの武装をする必要はあります。
他のマンションの管理組合がどこまでやっているのか分かりませんが、なるべく他のマンションの事例を集めたり、専門家の助言を受けたりして、交渉していかなければならないでしょうね。

そもそも世帯年収1千万未満の方は、最初からこの物件買って欲しくなかったわよね。このコンセプト見れば必要経費掛かるの分かってるでしょうに。低金利だからって与信枠いっぱいまで借りて、将来金利上がったらそれこそどうするのかしらね？

>>937 匿名さん

あなたは、契約者さんではないですよね。
必要経費がかかる、かからないといった低レベルな話をしているのではありませんよ。

>>938 住民板ユーザーさん

契約者ですよ。レベルとは何でしょう？そもそも何故契約者じゃないと決め付けて掛かるのですか？そういう貴方こそ契約者ですか？

>>939 匿名さん

そうでしたか。
年収の話を持ち出すような方は契約者にはいないと思っていたもので。

例えば今DINKSで2LDKを買ったけど将来的にはもっと広い所に住み替えたいなど長期保有を前提としていない人にとっては、購入当初から値上げをすることは20年後30年後に発生するであろう修繕費を負担させられると思うのでは？また、三井が最初に出してる修繕積立金が甘いとの話もありますが、如何に現実的でないかのソースも必要と思います。

>>941 住民板ユーザーさん8さん
何度か出てきている論点ですが、値上げではなくて「平準化」です。そもそも、最初安くて後高い、というのがおかしな話です。「値上げ」という意識はどうしてもあると思いますが、そうではないことを理解して頂く必要があります。

修繕費は20年後30年後に発生するという考え方はちょっとおかしくて、1-5年目でも25-30年目でも、同じ5年間同様に建物や共用部が維持された恩恵を被るわけですから（むしろ新しい時期の方が価値が高い）、負担は公平であるべきかと思います。築浅で売り抜ける人が得して、ずっと住む人が損するのではなく、同じ負担にするのが合理的だと思います。

三井の計画が甘いかどうかは、管理組合設立後に検証が必要ですが、例えばH45とH60にかなり積立金が少なくなる計画になっていますので（ただしこれはデベの計画としては普通です）、このときに災害対応など一時的な支出が発生した場合、お金が足りなくなることになります。

>>939 匿名さん

匿名の掲示板だから、成りすましがいてもわかりませんが、同じマンションの住民になると仮定するならば、他者が不快に思うような発言は控えた方がいいですよ。

こちらのマンションを選んだ方でしたら、それなりにコミュニケーション能力も高い方とお察しします。

スマートに相手が納得するようなご意見をぶつけられたらいかがでしょうか。

平準化と公平性は切り離して考えた方が良いと思います。
数年で手放す人も購入時に一時金を納めているわけで、立場によって、不公平に感じる点は様々でしょうし。
未徴収が生じない金額で設定することが大切ではないかと。