プレサンス ロジェ 京橋IIってどうですか？

ここならば、住環境としては十分整っている、という風に言っても良いということなのかしら。
自分の目で確認していかないとならないとは思いますが。

間取りを見ているとフリールームってあるんですが
普通のお部屋として使っても大丈夫なものなのでしょうか。
広さがある程度ありますから
物置にしておくにはもったいない感じがしてしまって。

現在マンション建設予定地近くの寝屋川沿いのマンションに住んでおり、買い替えを検討していますが、寝屋川沿いでも私のマンションからは臭いが気になります。風向きによって変わってくるのではないのでしょうか。

また坪単価が200万円はいくらなんでも鴫野では高いように感じます。JR、京阪、鶴見緑地線が利用できる京橋駅周辺よりも高く、ただ単におおさか東線で新大阪まで繋がるだけでしたら、京橋駅周辺のマンションの方が圧倒的に利便性が高いですよ。売主もそういう事情を踏まえて、マンション名を京橋Ⅱにされているのでしょう。

もう第1期は期待できませんが、第2期でこの辺りの標準価格にまで大幅に下がる事を期待しています。

>>9 マンション検討中さん

最低価格の部屋は購入出来ないのですね。残念です。鴫野なのでもっと安いかと思っていました。
>別のプレサンスの最低価格の２６００万円の部屋を買いにいこうと
>ＭＲへ行くと「その部屋は抽選です。」って言われて
>「じゃ別の安い部屋を紹介してください」ってお願いすると
>４０００万円近くの部屋を提案されました。
>本当にその金額は安いのでしょうか。

この立地で3,000万円を超えるのは高すぎますね。ましてや4,000万円を越える部屋はお話になりません。また京橋駅まで遠いのがネックで、中古で売りたい時、買い手が見つからないかもしれないと思って迷っちゃいます。

所在地： 大阪府大阪市城東区鴫野東一丁目36番1、36番2、36番3（地番）
交通： 大阪市営今里筋線 「鴫野」駅 徒歩5分
価格：2,300万円台予定～4,200万円台予定
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：56.67m2～71.03m2
販売戸数/総戸数： 6戸 / 56戸

ホームページに掲載されている間取りは２ＬＤＫのみなのですが、
実際には３ＬＤＫも販売されるようで、価格も2,300万円台～4,200万円台とのこと。
駅に近くて便利な立地のマンションなので、内容を期待している人は多いはず。
詳しい間取りが掲載されるのが楽しみです。

2300万円台の部屋は抽選で、購入することはできません。4200万円台の部屋を売るための囮のようなものでしょう。

でも一度でも連絡してしまうと、プレサンスの営業は本当にしつこいです。昼夜問わず電話がかかってきます。

この部屋が気になってる。と伝えると、安くしますよ！いつでもおっしゃってください、お見せしますよ！ と言うわりに、最終的には高い部屋をめちゃくちゃ推してきます。

あれ、さっきの話は？というのが度々あります。プレサンスは歩合高いみたいですね。ご自分でおっしゃってました。

これに懲りてもう二度と連絡しません。

私は管理費が気になっています。このマンションは管理会社が2社ありますね
こんな小さいマンションで管理会社が複数あるなんて聞いたことがない

子会社のプレサンスコミュニティというのが入ってるけどここに手数料とか取られるのかな？
日本住宅管理というのは普通のマンション管理会社みたいだけど

2社体制で両社が利益を確保していくと、随分と余分に管理費を支払わなければならなくなりますね。

ホームページを開いたら、変な音声が出て（と書くとよくないんでしょうか）驚きました。

自動再生の音をなんとかしてもらいたいです。駅が2駅使えるのはいいです。ただ、京橋は「自転車で」4分。これは近いのかどうか……？大阪ルールの自転車で〇分って徒歩〇分に統一してもらえるとわかりやすいです。

間取りはAとBがありました。どちらも2LDK＋F。Fがフリールームなので実質3LDKとして使えるような気がしました。

>>76 匿名さん
そんなに高くないです

管理会社は日本住宅管理株式会社と株式会社プレサンスコミュニティの2社が
担当しているようですが、実質日本住宅管理株式会に委託という形を取るのでしょうか。
別のプレサンスロジェの管理体制を調べると、こちら同様プレサンスコミュニティと
他社（その物件はグローバルコミュニティ株式会社）の2社体制でした。

両方の管理会社ががっぽり利益を確保するという構図になるかと思われます。でも管理費で月々五万円くらい余分に支払っても、大したことは無いでしょうけど。そんな小さな額を気にする人が住むエリアでは無いでしょう。

Aタイプ、Bタイプどちらもフリールームがついていますが、
Aタイプのフリールームには普通に窓がついているようです。
部屋の面積は5.2畳でクローゼットもついていますし、
採光が十分でないだけで居室としての利用可能なのですよね？

>>82 匿名さん

営業さんの話だとYesとのことでしたよ

徒歩圏内ですべてまかなえるのではないかなと感じるくらいに
便利な立地にあるマンションだと思います。
でも、狭い間取りしかないのが残念だなと感じました。
ファミリー用のマンションだったら、もっと人気が出るのではないかなと思います。

うーん、完全にファミリーよりにしても良いものか、というエリアですし
一人っ子のファミリーと、DINKSと両方ターゲットになっているような、このコンセプト自体は正しいベクトルなのではないかなと思います。
あまりに偏ってしまうよりは
デベ的にはリスクは低いでしょうし、例えば賃貸に出します、リセールしますというときにもしやすいでしょう。

京橋駅から徒歩１５分も離れているので、この辺りの地価は大幅に安くなっているようです。それにもかかわらず３ＬＤＫで４２０００万円台ははっきり言うとぼったくり価格です。

１年近く第一期が終わらないという明らかな販売不調にも関わらず、なぜそのような高い価格での販売を継続しているのかがよくわかりません。

マンションの販売価格が地価に見合ったものになってくれば、それ以外の要素は悪くはないので、少なくとも第一期は終えることができるかと思います。

>>86 匿名さん

低層階でもそんな高いのですか？！

３ＬＤＫの間取りもあるようですが
面積の広さから考えると、２ＬＤＫとして考えたほうが良さそう。
そう考えると、ファミリー向けではなくｄｉｎｋｓや単身者向けの物件かしら。
ここまでの価格帯であれば、もう少し面積があればよかったかなと思いました。

収納がもう少しあればいいけれど、フリールームを居室として使うか、物置として使うかで、収納に関する感想は大きく変わってくるのかもしれないですね。
クローゼットなども各居室にはありますので、普段のお洋服をしまっておくのには、特に問題はないのかなぁなんて思いました。
フリールームに荷物をおいておけたならば、すごく便利だと思います。

リビングにせり出してきている部屋も、入り口がリビング側にないことで、
きちんと独立した居室になっているのだなぁと思いました。
廊下が長いので、正直空間効率は悪いですが、
その分、独立性を取ったということなんだと思います。
ものすごく広い専有面積だったら、両立しますが、実際はそれは無理ですからね。

全体的なグレードはとても高く作ってあるのだな。という風に思います。
折り上げ天井とか、そういうのって作る方としては面倒だと思いますが
細かい所の造作も手がキチンと入っていますから…
値段は決して安くはないと思いますが（特にライオンズマンションですし）
それでも納得の作りなのではないでしょうか。

構造面のページを見たのですが、ここは直床ということでいいのでしょうか。直床で、ボイドスラブと言うかたちをどうやら取っているようなのですが。
遮音性の高いシートフローリングを採用しているということなので、
階下への音の響きはある程度防がれると思いますが、
ボイドスラブというのは、
遮音性に対して助けとなるものなのかしら？

間取り見ました。

Aタイプ、Fタイプが掲載中です。Aタイプを見ましたが、2LDKとフリールーム。69.03㎡の広さです。ちょっと狭いかなと思いました。フリールームは1部屋として使えそうなので、実質3LDKですね。

マンションの定番の玄関近くに洋室、バルコニーとLDKの間取りです。もうちょっと1部屋が広いといいかなと思ったのですが、洋室は5畳から6畳ありますし、そこまで狭すぎるという気分にはならないかもしれないとも感じています。

間取り図を見ていると、もっと引き戸が多ければいいのになと思いました。
この片開きドアのタイプだと、
空間効率がとても悪くなる、と感じました。
こういう変更っていうのはすることは可能なんでしょうか。
オプションでお願いすると
高くなってきてしまいそうですが・・・　

毎日、現実的に使う駅とすると、鴫野駅になってくるのかな。と思います。

他の駅も色々と使えるみたいですが
実際に使いやすいのって、駅まで徒歩１０分以内の駅になると聞きます。それ以上になると、暑かったりする今の時期とか、雪が積もったときなどは使いにくいでしょうから。

蒲生４丁目もそういった意味では次に使いやすそう。

間取り図を見ていると、メリットと、デメリットとまでは言わないけれど、もう少しっていうところはある。
メリットは柱が本当に間取りの邪魔をしていないところです。
そのせいで部屋に圧迫感が出るみたいなことはない。
少し物足りないとするならば、収納ですね。
大型収納はあってもよかったのかなぁ。

敷地自体はL字型で、土地の形としてはとても中途半端感があるんだけれど、
でもここの場合は幸いにも道路に4面、面しているっていうのがあるので
出入りがとても楽になっています。
ランドプランを見た時に、人と車の経路がわけられているし、考えられているなぁという感じになってきます。

価格は、市内の他のプレサンスシリーズと比べてみたときには、スタート価格は真ん中くらいのいちにあるみたいです。
特に高級物件というかんじじゃないですから、コレくらいが値付けとしては妥当なのか。
買う方としては安ければ安いほど素晴らしいように感じられます。

ロケーションが完全に鴫野のど真ん中で京橋駅からは程遠く、土地価格も下落が著しい場所ですから、これらを勘案すると、価格も随分と高いように見受けられます。過去にこの辺りで販売されたマンションの中でも、相当高い部類に入るのでは無いでしょうか。

京橋駅も徒歩表示で出ていますが、毎日の通勤通学で使うには、少し負担感がある距離かもしれません
鴫野駅だったら、かなり近いので、
駅までのアクセスも全然大変じゃないところは良いと思いました。
電車がすごい混んでいるので、せめて駅までは楽に行きたいでしょう。

Fタイプは、実質３LDKで65㎡ということみたいですね。
あまり狭苦しいように見えないんですが、どこで帳尻を合わせているのかというのが、見ててとても不思議になります。
収納もまあまああるようです。
少しずついろいろなところを削っていっているのかしら？

居率をリビングインの部屋にしないんですね。珍しい。こういうところだとリビングインの部屋にして、リビングを広く使わせるみたいな感じにすることが多いのになと思いました。
独立性が本当に高いから、
子供がリビングインの部屋になってしまって、
なんとなく嫌だーみたいなことがないだろうなと思いました。

2019年4月まであと3か月しかない
プレサンスにしては苦戦してるのかな？
まだ1期だし


プレサンス ロジェ 京橋II（物件概要）

販売スケジュール
第1期
先着順申込受付開始 : 2018年10月21日（日）～

モデルルーム
2018年10月21日（日）10:00～ 第1

第1期
価格 3,190万円～4,260万円 最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。 専有面積 60.24m2～71.03m2
販売戸数 3戸 管理費（月額） 6,140円～7,250円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 3,920円～4,620円 修繕積立基金（一括） 391,600円～461,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、自治会費 : 200円（月額）

情報公開日 2017年07月14日 次回更新予定日 2018年12月28日

2300万円の部屋が売り切れたら、次の部屋は3200万円ですか。価格差が大き過ぎますよ。同じ2LDKで㎡もほぼ同じなのに。鴫野で3200万円は随分とお高い値段です。2300万円で買えたのに3200万円も鴫野のマンションに支払うのは馬鹿馬鹿しいですよ。

階が上がるごとに値段も上がっていくと言うのは聞いたことがありますし、
角部屋なのか中住戸なのかでも価格はかなり変わると聞きますので、価格差がマンションの安価で生じても仕方がない部分はあると思います。
角部屋が極めて良い眺望を持っていていたりすると特に高くなるのかもしれません。

おおさか東線が開通しましたね

マンション名についている駅が遠いのは、プレサンスではよくある。
ここも京橋駅は遠いのが残念。

京橋駅に広告が出てましたが、「当駅から4分」と書かれていましたよ。自転車ですよね？

>>108 住民板ユーザーさん

自転車ですね
誤解をまねく広告の書き方は、
後味が悪いのに、どうしてあのような記載をし続けるのか理解に苦しみますね

良く見ると小さな字で自転車って明記されていますね。こんな小さくて誤解を生む表記は初めてです。朝は通勤の人通りが多くスピードを出すととても危ないのと、さらには京橋駅前には駐車場も無いので、停めておく所まで行くのでも10分近くかかるのに、どうやって京橋駅まで4分で行くつもりなのでしょうか？鴫野駅までも自動車で4分は厳しいでしょうに。

このマンションの立地からすると、京橋駅からは遥か遠く、完全に鴫野エリアのようですね。
でも鴫野駅周辺は適度に寂れてて、住みやすいですけどね。私は寂れた町が好きですよ。
一方で地価の減少は著しく、投資目的で購入されると、凍死家になってしまいますけどね。

駅周辺に実際に行ってみました。
街並みは古くて低階層の建物が多いですね、
京橋から離れていますが、
もう少し栄えても、良いように感じます。
新たな路線の開通にあわせてか、
マンションも増えてきましたので
これから徐々に変わっていくでしょうかね
期待はしています

民家の側にあるので周りに高い建物が無く見晴らしが良さそうですね。
駐車場が平面で安いのと鴫野駅から5分以内と近いのもポイント高いです。
気になるのは近くのタカラスタンダードの騒音ですが、その辺りはどうなのでしょうか？

竣工前完売は出来なかったけどついに最終1戸のようです
何階かな？


プレサンス ロジェ 京橋II 最終分譲
販売スケジュール 先着順申込受付中
完成時期 2019年3月竣工済
入居時期 2019年4月上旬
今回販売戸数 1戸（最終分譲）
価格 4100万円（最終分譲）
最多価格帯 -
管理費 7250円／月(インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金 2万円（一括払い）
修繕積立金 4620円／月
修繕積立基金 46万1700円（一括払い）
その他諸経費 自治会費：200円／月、サービスバルコニー面積：4.41m2
間取り 2LDK(2LDK+F)
専有面積 71.03m2
その他面積 バルコニー面積：9.26m2
所在階 -
向き -
制限事項 準防火地域
その他 -
その他
情報提供日 2019/05/01

プレサンス ロジェ 京橋II（物件情報）
物件共通情報
所在地 大阪府大阪市城東区鴫野東１丁目36番1、36番2、36番3（地番）
交通 地下鉄今里筋線「鴫野」駅徒歩5分
JR学研都市線(片町線)「鴫野」駅徒歩6分
地下鉄長堀鶴見緑地線・今里筋線「蒲生四丁目」駅徒歩9分
JR大阪環状線・東西線・学研都市線「京橋」駅徒歩14分
京阪本線・中之島線「京橋」駅徒歩17分
地下鉄長堀鶴見緑地線「京橋」駅徒歩20分
総戸数 56戸
用途地域 準工業地域
敷地の権利形態 所有権の共有

会社情報
＜事業主・売主＞
国土交通大臣（3）第7042 号
(公社)全日本不動産協会会員　(公社)不動産保証協会会員　(公社)近畿圏不動産流通機構加盟　(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟
株式会社プレサンスコーポレーション
〒540-6027　大阪市中央区城見1-2-27 クリスタルタワー27F
＜販売提携(代理)＞
国土交通大臣（2）第8061 号
(公社)全日本不動産協会会員　(公社)不動産保証協会会員　(公社)近畿圏不動産流通機構加盟　(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟
株式会社プレサンス住販
〒540-6028　大阪市中央区城見1-2-27 クリスタルタワー28F
＜販売提携(復代理)＞
京都府知事（1）第13669 号
(公社)全国宅地建物取引業保証協会会員　(公社)京都府宅地建物取引業協会会員
株式会社T・Mコーポレーション
〒600-8494　京都市下京区四条通西洞院西入ル傘鉾町54番 光月堂ビル5階
施工 (株)松本組
管理 日本住宅管理(株)・(株)プレサンスコミュニティ

7階の中古が売りに出されてます
未入居のままなので転売投資家でしょうか？
利益や節税効果とかどれくらいあるのかな？

1LDKの表記になってるけど個人的には1LDK+Fとか1LDK+Nでもいい気がするけど窓が無い部屋だから納戸やクローゼット扱いだから表記できないのかな？
宅地建物取引士法をよく知らないので何とも言えない

平米単価は57.7万円
新築の残り1部屋の平米単価も57.7万円と同じだけど同じ7階だとしたら辻褄が合う
ただ中古は仲介手数料3％が必要になる
逆に個人が売主だと消費税が不要になる
どちらがお得なのかはよく解らないな


https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashijoto/nc_91908711/

プレサンスロジェ京橋II 3480万円（1LDK）
中古マンション
新着情報提供日：2019/5/4次回更新日：情報提供より８日以内
3480万円
大阪府大阪市城東区
地下鉄今里筋線「鴫野」歩5分
(株)長谷工リアルエステート関西営業センター

■２０１９年１月建築、建築後未入居のお部屋です！
■約６帖のお部屋には、ウォークインクローゼットがあり、フリールーム（納戸）にはクローゼットが2か所御座います。

物件名 プレサンスロジェ京橋II
価格3480万円
間取り1LDK
販売戸数1戸 総戸数56戸
専有面積60.24m2（壁芯） その他面積バルコニー面積：10.37m2
所在階/構造・階建7階/RC15階建
完成時期（築年月）2019年1月
住所 大阪府大阪市城東区鴫野東１
交通
地下鉄今里筋線「鴫野」歩5分
ＪＲ片町線「鴫野」歩6分
ＪＲ大阪環状線「京橋」歩14分

80万下げてた
単身か夫婦までの間取りは使いにくそうだし京橋じゃなく鴫野だし
私見では3,000万までかな


https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashijoto/nc_91908711/
物件名
プレサンスロジェ京橋Ⅱ
販売価格
3400万円
所在地
大阪府大阪市城東区鴫野東１
沿線・駅
地下鉄今里筋線「鴫野」徒歩5分
専有面積
60.24m2（壁芯）
間取り
1LDK+S（納戸）
バルコニー
10.37m2
築年月
2019年1月
所在階/構造・階建
7階/RC15階建

単身者向けというか独身貴族向けの間取りっぽく見えた
城東区って家族住みが多いからこういう間取りは人気ないのかな？


https://www.athome.co.jp/mansion/1046086327/
中古マンション プレサンスロジェ京橋Ⅱ 7階 １ＳＬＤＫ
価格 3,280万円
階建/階 15階建 / 7階
築年月 2019年1月(築1年未満)
専有面積 60.24m2
間取り １ＳＬＤＫ

平米単価 54.45万円
管理費等 6,140円
修繕積立金 3,920円

プレサンスロジェ京橋II
価格3880万円
1LDK+S（納戸）
63.84m2（壁芯）
2階/RC15階建

今年２階の中部屋でも4000万円以上で売却されたのにこの金額は低すぎです。
南東角部屋でこの金額はありえない。売主さん早く損することに気づいて。

安くて4080万円からですね。