シティハウス品川サウスってどう？

>>320
今が売り時！と判断したのでしょう

× 売り時
○ 買い時

投資物件としての購入も結構あるのかな。

投資物件としてはどうなんでしょうね。
もっとわかりやすく品川駅に近いとかだったらありなんだろうけれど
ここは最寄りは新馬場駅とか天王洲アイル駅
でも空港にも近いから需要がある、という見方もできるということなので、やはり投資物件としてはおいしいのかな。難しいですね

>>325 匿名さん

経験談だが規模は関係ないよ。結局、周辺相場対比で割安な部屋を買うことが肝。大規模が勧められるのは、大規模の低層階は割安な可能性が高く、素人にも分かりやすいというだけ。

>>326 匿名さん

新築は相場に比べて割高なので、投資用なら中古で

近隣の小規模で新築時より高く売れる物件はありますか？
サンウッドやラグナは築10年過ぎても新築時より、高く売れているようだけど。資産価値の維持を考えるなら大規模タワーがいいと思います。小規模で特徴がない物件は資産価値の維持が難しいかと。

ランニングコスト高いよここ
15年で修繕積立金が3倍に
投資なら20年以上の世界だから後々苦しいかも
羽田新ルートで価値下がる可能性のあるエリア

共用施設は宅配ボックスと駐車場、駐輪場程度ですか？
不要な施設は排除し、管理コストがかなり抑えられているように思いますが、それでも修繕積立金は段階的に値上げしていくんですね。
総戸数が100戸に満たず、全体的な戸数が少ないからでしょうか？

>>328 マンション検討中さん
これまでのマンションの計画が安すぎて、組合が破綻気味だから、会社として積極的に見直してると思います。共用部も少ないし、整形だし、他より高い要素は無いはずです。

品川ってオフィスが多いイメージで、新幹線の乗継に楽そうと思っていました。

マンションのホームページには、北品川本通りの商店街、T.Y.HARBORの写真が使ってあって、住みやすそうでおしゃれな街を提案しています。商店街には行ったことがないんですが、使い勝手はいいですか？

最寄駅が新馬場駅なので、品川駅付近とはまた違った街並みになりそうです。近隣に住まわれている方の口コミがあれば知りたいです。

>>331 匿名さん
新馬場も天王洲アイルも買い物はイマイチですね。まいばすけっとやマルエツブチでいいなら問題ありません。
商店街も使えるお店は少ないかも。

自転車移動するなら、品川、大井町、青物横丁、シーサイドなども使えるのでそこそこ便利だとは思います。

>>333 匿名さん
港南や勝どきも同じでしたよ。
大型スーパー欲しければシーサイドや青物横丁ですが十分近くないですか？

>>331 匿名さん

333さんが仰る通り、日常の買い物は大型スーパーが新馬場駅～この物件の間には無いので、マルエツプチとまいばすけっと使いになります。子供がいらっしゃるならシーサイドのイオンに週末まとめ買いする感じになりそうです。大井町はここからはちょっと遠いし不便ですね…。
この物件のウリはやはり品川駅まで何とか歩ける距離な事かと思います。
あ、あと新馬場周辺（北品川～青物横丁）の素朴な趣ある街並みは個人的にすごく好きです。祭りの時は大勢の人が集まり圧倒されますよ。歴史ある街の良さを体感できます！

郵船ビルのまいばすけっとはかなり広いので普段使いには重宝しますね。

すみふの営業の人が書き込んでいると思われるコメントがいくつかあるように見えるけど、売れ行きがよくないのかな？

買い物がイマイチなことを除けば、ファミリーにとってとってもいい立地だと思う。子供の一時預かり施設がまわりにたくさんあるし、公園も児童センターも小学校も近い。都心通勤も楽だしね。
狭い住戸ばっかりでターゲットを間違えたのかな？あるいは単に高すぎる？

>>330 匿名さん

その通りだと思いますね。「15年で修繕積立金が3倍」の長期計画は普通だし、もちろん途中で見直しも出来る。
某ブランドの「修繕積立金30年間同額」とか、そっちの方が私は心配です。

キッチン全体がリビングから見えない設計になっているのは女性としてうれしい。
オープンキッチンにはあこがれるものの、いざ利用して
みると掃除を常にしないといけなかったり、
見えてしまうのでシンクに食器があるだけで見た目も悪くなってしまったりしますから、
機能的にも水跳ねや油跳ねの防止にも良いと思います。
内装の色味が変わっていますがこれは選択可能なのでしょうか？

この物件、何だかまだ地味な存在だけど、今の値段だったら結構悪くない市況になってきてますよね。天王洲のスミフ物件は今値段を上げながらゆっくり販売しているところをみると、次はここを合わせて上げていきそう。2020年になると嫌でも品川駅周辺の盛り上がりを世間が知ることになるので（以外と関心の無い人はまだよく知ってない）、そうなったらこの値段では販売しなくなるでしょ。「品川駅徒歩圏」はかなりインパクトが強くなりそうな気が…。北品川～青物横丁～品川シーサイドあたりで今後新規物件出てきそうですかね？

>>340 検討板ユーザーさん
スミフの営業の方ですか？
売れ行きはいかがですか？

山手線内側の高輪は坪650万以上
北品川のここはその約半分

当たり前だが伸びしろは北品川だろう

>>341 匿名さん
私、不動産業界の者ではないですよ。天王洲の物件の売れ行きは良すぎて困ってるってマンマニさんのブログに書いてましたよ。

>>342 通りがかりさん

うん、私もそう思います。この辺りは都心に近いのにまだ値上がりが少ない（供給も少ない）狙い目エリアな気がしてます。下町の風情もあって、特にファミリーの実需にもってこいじゃないですか？

かなり建ち上がってきましたね。

いま何階を売ってるんですか？
3Lいくらですか？

第3期販売は来年3月下旬予定。

>>第3期販売は来年3月下旬予定。
ちょっと先のような気がしますね。年明けくらいかと思っていました。

今からだと年末年始の休みに入ってしまうので、1月とか2月かなとも思ったのですが、3月ですか。

マンションの間取りはコンパクトで、2LDKと3LDKが掲載されています。少人数の家庭だと2LDKも使いやすいのかなとか、ファミリーだと子供が巣立った後の住みかえも気になるので、その点はいいのかなとも思います。

スミフは入居時期が５月だからファミリー的には授業開始の公立小学校とか厳しい
先着順が残ってるので３期はゆっくり３月からの設定です
焦る必要もなく営業さんは余裕の表情でした

この物件、いまいちパッとしませんね
3路線利用可で利便性も悪くはないし、建物もダブルアウトフレーム、湿式壁、防音サッシ+窓など、仕様はいいように見えますが・・・
注目度が低いのはどうしてなんでしょう？

単純に、新馬場から徒歩7分で100戸未満というのが地味なのでしょう。最近流行りの、駅近、タワマン、大規模、駅力のどれかがあれば違ったでしょうね。まあ、この流行りに乗っかることが正しい選択とは思えませんが。

品川神社に初詣、七福神巡りも楽勝じゃないか。
いいところだね。

>>351 匿名さん

なるほど、勉強になります。モノレールはラッシュと逆方面ですし凄く魅力的に見えたのですが、たしかに新馬場はあまり便利ではないですし流行りとは逆行しているのかもしれませんね
私は駅7-8分でも遠いとは感じないので一般的な考え方とはずれているのかもしれません

品川まで17分だと日常的に徒歩で利用するのは難しいですが品川勤めの人や出張族には響きそうですね。
サウスゲート計画の恩恵を受ける地域なので将来的な資産性には期待できるかも。

修繕積立金が11年目から38000円くらいに激値上げなんですよ
管理費もディスポ無しで㎡250円の16000円超え
更にネット代やら何やら足して55000円以上をローン以外で出費
これが維持費のかかるタワマンだったら理解できるのですが

特にローン控除が切れる11年目から一気に毎月の負担が激増する計画なんです
固定資産税足したら毎月の22万くらいの支払いですよ？
これなら10年住まないで売却か賃貸と大して変わらない負担なら賃貸で良いじゃんとなる
どうせランニングコストかかるなら豪華共用施設のあるイーストシティタワーを選ぶ人が多いのは納得した

イーストシティの修繕積立金計画はどんなもんなんでしょう？
10年で3倍は割とよくあるとも聞いたことがあります。

タワマンでもないサウスは初期の修繕費から4.4倍くらい値上がりします
板マンで4倍超は聞いたことが有りません

同じタワマンでもイーストシティよりパークフロントは激安維持費でした
ただし、場所が微妙に不便です

比べてしまうと品川サウスゲート周辺では相対的にイーストシティが選択されやすくなります
サウスはイーストシティを売るためのピエロとさえ勘ぐります

シーサイドもほぼ売り切れたので選択肢激減です

なんでここまで修繕積立金が高くなるんだろ？
小規模だから、では説明しきれないくらい高いね。エレベーターも一台だしよく分からん。

>>360 匿名さん

そもそもタワーの方が建物にお金をかけている分、小規模よりも修繕費が嵩むはずなんだけどね。ここの修繕積立金の高さは要確認だね。

当初の修繕計画が甘々で後になって大幅値上げするよりも、当初から高めの計画を立てていた方が良心的だよ。将来さらに値上げするのかもしれないけど(笑)

>>362 匿名さん
その常套文句はデベの営業マンさんが実際に言ってたよ
でも、周辺の築古板マン中古の修繕費がいくらか検索したら分かるよ
70㎡未満で2万前後が殆どです
築30年以上でもそのくらい
何故タワマンでもないのに11年目で38000円になるの？？

転売する時に買い手がランニングコストが55000円以上かかりますと分かったら余程のオンリーワンな魅力がない限りは退きますよね？
共用施設もない普通の板マンですよ
イーストシティのランニングコストを安く見せるために利用されてるか、管理会社が儲かる構造なのか、それとも前にあったビルの基礎をそのまま使用しているので老朽化した基礎に将来金がかかるのか？カラクリがありそう

修繕安いのは嬉しいけど、中古で修繕安いところはしっかり管理されてるんでしょうか。
安くて管理が行き届いてないのなら嫌ですし、
先々追加でお金取られるとも聞いたこもがあります。

眺望を期待できる立地。綺麗な間取り。躯体や設備仕様。ディスポーザーはないけど他にこれと言った欠点もない。
山手通りと、羽田空港の新航路が心配だけど、都心からの物理的な距離の近さは代え難い。
上層階が欲しいけど、どれくらい売れているんでしょうか？広告なども見かけないので情報が少ない・・・

品川駅にバスで出るにはイーストシティより便利で良さそう。

カタログには一部住戸のみT-3サッシと書いてありますが、実際には全でT-3サッシで殆どの窓が防音合わせガラスだと営業マンさんが言っていました。

エレベーターホールに窓をつけて階段を見えなくするくらいなら、内廊下にすればよかったのに

>>369 匿名さん
管理費が更に高くなる
ディスポーザー無しで㎡250円から更に負担が増えてしまう

修繕積立金のことばかり言ってる人いるけど、最初安く見えて後で足りなくなるよりはいいでしょ。
積立金が足りずに修繕が出来ていないマンションが多いと言われている中で、現時点から一定程度の金額を確保できる積立計画を立てていることは悪いことじゃないはず。
裏に何かありそうみたいなことを言うのは簡単だけど、そんな事をしても誰も得しないし単純に計画の問題だと思う。

他と比べて維持費が高いのは事実なんだよね
得しないから売れ行きが鈍いのかな？

物件自体はいいんでしょうが、環境が・・・・
京浜急行ですからね・・・・正直、住民のガラが良くないです（＾＾；
数年前、夫が新馬場駅近くで盗難に遭いました、被害額は７万円を超えました。
商店街には「ひったくり多発地帯」との不名誉な張り紙があります（＾＾；
商店街もさびれるばかりで。
教育面では品川学園が頑張っていますから良くなってきましたが、台場小学校では教師が認めたほどのいじめがあり問題になりました。
でも、何といっても交通がとても便利で、新幹線は勿論、羽田も近いので、それでずっと住み続けています。

>>373 地元民さん
そうそう！
特に70代以上ですぐ切れて見ず知らずの人間にいきなり怒鳴り付ける嫌な爺さんが昔から沢山いる。条例違反で歩行喫煙や自転車喫煙するのも商店街近くに住んでいる爺さん連中。老害だよ。

>>374 匿名さん
老害も後10年待てば解決ですよ
イジメ問題は心配です
子供は親を選べ見て育つ連鎖ですから

子育てでは、ここに住んで後悔しました。
今は良くなっているとは思いますが・・・・
マザーバッグをこの近くで置き引きされたママ友がいました。
中には運転免許証やキャッシュカードが入っていて大変だったそうです。
小さな子供がいるって分かるのに酷い人がいますよ。
実は私も被害額は１万円未満でしたが、子どもが小さかった時にこの近くで置き引きされたことがありました。
いじめの件ですが、今は分かりませんけど、親がいじめをするので教師がいくら頑張っても駄目でしたね。
保健室の先生が「親の顔が見たい」と言った子がいますけど、
母親はここで生まれ育った人でＰＴＡでいじめをするボスママでした（＾＾；
ですから、今もそうですが、地域とはあまりかかわらないようにしていました。

治安悪っ

急に若葉マーク出てきたけど自演かな。
せっかく荒れてない掲示板だったのに残念です。
前向きな情報が欲しいな。

373,376は私ですよ。
こちらの建物が以前どういう状態で建っていたか、大体どんな建物だったか、裏の私道（私道だと思います。）がどういう状態だったかもよく知っていますよ。
地元じゃないと知り得ない情報は持っていると思います。
私自身、やっぱり後悔する部分もあるので、高い買い物ですから余計なお世話でしょうが、良くないことも書いたわけです。
もっとすごいことも知っていますが、それは１５年以上前ですし、いたずらに不安にさせるので書いていません。東急線沿線とは比較にならない事は普通は分かっているでしょうし。
前向きな情報がほしいなら、私はもう書き込みません。
本来ならマンションが出来て新しい住民が増えるのは明るくなって街が活性化するし、地元民としては歓迎なんですから。ここは病院も選び放題（近所に千葉病院といういい病院がありましたが、今はマンションです。それでも港区、文京区などの大学病院などの通院が便利です）だし、何しろ通勤が便利です。

やはり京急は民度も海抜も低いので京浜東北線に行くしかないですね

>>380 マンション検討中さん

京浜東北線も大差ないだろ

京急の三崎マグロ切符おすすめだよ。

ここを購入する決め手がない…
天王洲のイーストシティタワーと大して価格差ないし
当て馬かな

>>384 匿名さん

イーストシティタワーは、長い橋を渡らなければならないこと(常に風が強く、雨の日や寒い日は辛すぎる)、保育園や小学校が遠いこと、周辺が工業地域という点が大きなネックなんですよね。こちらは決め手に欠ける一方で、致命的な欠点もないので、消去法的に選ばれる感じでしょうかね。

ココを検討するくらいなら、すでに品川シーサイドの3物件に流れたと思う。今となれば時すでに遅しだけど。
イーストシティタワーとはコンセプトが違うかな。
そんなことよりも、379さんの言う15年以上前のもっとすごいことが知りたい…

この辺も、高輪G駅の恩恵があるんじゃないかと思ってる。
懸念点は、建物前の道路が意外と交通量多い。
後はこの辺のエリアの共通かもしれないけど、羽田新ルート。
値段次第かな？

>>386 匿名さん

品川駅も含めて、この辺は15年で大きく変わっているので判断材料にはならなそうですけどね。

お洒落な天王洲が近くて良い。

イーストシティタワーは天王洲アイルから近いけど人が住むにはちょっと・・・な場所。
エントランスは大規模なりの華やかさはあるし、駅からも外歩く時間は半分くらい。だけど長谷工だし、タワマンだからしょうがないとはいえ乾式壁だし、細かいところの仕様は良くはない。

サウスは天王洲アイルからは遠いけど2駅3路線で品川もぎりぎり徒歩圏内。
構造も仕様も間取りも悪くない(この高さでは珍しい湿式壁)けど共用施設は全くなし&エントランスもチープ。

コンセプトが全然違うから検討する層もあんまり被らないんじゃないかな。品川勤めの私はサウスの方が魅力的に見えるけどイーストの方が万人受けするとは思う(笑)

実際にイーストシティの方に人気が集まり入居は完成してるのに１年待ち
中古でも目立つタワマンが有利にならないか？
売値も変わらないし、リセールバリューが高いのはイーストシティ

まぁ66戸の小規模物件ですし、すみふ物件の完売目安となる竣工後2年までまだ3年もありますから、ゆーっくり売れてくんじゃないですか。
・品川駅に出来るだけ近い新築分譲マンション
・品川ベイサイド希望だが埋め立て地は嫌
・未知数ながら品川浦再開発の恩恵に期待
などをポジ要素にする人もいると思います。

関東鉱油跡地を始め周辺には賃貸マンションが多いから賃貸目的の購入者もいそうだね。

>>390 eマンションさん
>細かいところの仕様は良くはない。

イーストシティタワーは乾式壁の他に、例えばどういった細かい仕様が良くないのでしょうか？
すいません、まだまだ住宅に疎い者で比較ポイントをぜひ参考にしてみたいです。

>>394 マンション検討中さん

横やりだが、ハセコー施工の時点で推して知るべしでしょうね。

長谷工だからって悪いわけではない。二重壁はいただけないが、最近はどこもそんな感じ。長谷工以上を望むならスーパーゼネコン施工のマンションになり、こことなら同等以上だよ。
ちなみにシスコンが施工しているけど、シスコンの施工って珍しくないの？

>>394 マンション検討中さん
これがいいのでは？
https://manmani.net/?p=20053

>>397 匿名さん
イーストシティタワーの「細かいところの仕様は良くない」
旨は書いてませんが。

むしろ「単価なりの文句を言わせないものとなっています」
と書かれてます。

品川勤務で出張の多い私からしたら最高の立地です。契約しようと思っています。
イーストやシーサイドの物件も見ましたが、電車バス徒歩のどれでも通勤できてバランスがいいと思います。
大規模ではないのでファミリー層からは支持されないでしょうし、他の物件とは棲み分けされているように感じます。

Aタイプがよさそうだけどキッチンと寝室の窓が開かないんですね。

18階で高さが57mでかなり余裕があるけど、エントランスが高いんですかね？

>>400 マンション検討中さん
そうそう、逆にA'タイプはキッチンと寝室は開くのにリビングの東側がFIX窓みたいです。
Aタイプでキッチンが通風窓だったら最高でした。

最上階はいくらですか？

リビング妻側の窓はテレビ置くから開かなくてもよいですが、キッチンは開いて欲しいですね…

契約しました??内廊下や共用施設などは不要だと考えているので、このマンションはほぼベストな選択でした。家にパーティールームやホテルライクを求めてないので。
強いて言えばディスポーザーはあってもよかったかなあ。

ディスポーザーはあった方が良いけど、使った経験がないならなくても全く問題ない。奥さんが必要ないと言うならOK。

>>405 匿名さん

ディスポーザー使ったらやめられませんよ。面倒なネット処理や匂いから解放されて楽。

>>406 匿名さん

確かにそうですね。でも、10秒くらいの時短にしかならないことにお金払うことを、どう考えるかですよね。家選びでディスポーザーなんかより重要なことが沢山あるとは思いますね。

「ディスポーザーなんか」と考えるのは個人によりけり。ただ今の新築分譲マンション市場では重要な仕様になってきてるのも事実。

ディスポーザーの有無が決定打になることはあまり無いのでは、と思います。
今の家はディスポーザー付きですが、別にないからと言って致命的だとは思わなかったです。
でも本当に408さんが言うように人によりけりでしょうね。

目の前の道路の交通量はどんな感じでしょうか？音よりも排気ガスが心配なもので…

>>410 匿名さん

排気ガスをが多いと感じたことないです。山手通りのなかでは、この地域の交通量は少ないです。中目黒、松涛、初台などで排気ガスが気にならないなら問題ないとおもうけど・・・
幹線道路沿いはバルコニーが汚れやすいとか、換気フィルターがすぐ真っ黒になるとかあるらしいです。

山手通りと言ってもほぼ終点だからね。
海岸通は大型トラックが多いけど、山手通りはそうでもないよ。

シティハウス品川サウスにシティタワー品川パークフロント、シティテラス品川イーストに品川イーストシティタワー・・・
もうスミフは品川を付けまくってどれがどれだかわからん・・・
あっ、シティタワー品川もあったか！

品川にそれだけ分譲されているとは知りませんでしたが、シティハウス、シティタワー、シティテラスと様々なシリーズがあるのですね。
この中でシティハウスは駅近の都市型集合マンションでコンパクトタイプの間取りが特徴になるのでしょうか。

品川もいろいろだからね。区名なのか、駅なのか。
ここは場所がわかるように「東品川」か「新馬場」をつけてほしかった。

シティハウス新馬場
じゃ誰も買わないでしょw

先日見に行った時は16階以下の高層階はほぼ売り切れでした。地味ですが好調みたいですね。

>>417 マンション検討中さん

16階以下の高層階とは何階からのことですか？

>>418 名無しさん

11階か12階から16階までは全部売れていたと思います。まあスミフなので見せてないだけかもしれませんが。

京急が空港線の運賃大幅値下げを発表したのも空港アクセスを重視する検討者にはプラスですね。