プラウド湘南藤沢テラスってどうですか？

>>421 マンション掲示板さん
マンション広告にも使われていましたね。少なくとも花火の日は夜解放されるんでしょうけど。
どのように管理するか聞かれた方いますか？

なるほどですね！
土地が安いからなんですね。
シエリアみたいな汚染工場跡地ではないですし、ボーリング好きだし、問題ないです！
横の小さな提供公園？は近所の子供が遊んでましたが、近隣住民とのコミュニケーションもとれるとより良いですね。

>>422 匿名さん

普通に考えたら住戸の鍵と共通で基本は出入り自由。
混雑する花火の日なんかの運用は管理組合で決めてね、になるかと。

図面見た限り屋上の一角が広場になってるだけで、特にベンチがあったり遊具があったりではなさそうでした。

>>422 匿名さん

基本的に管理人が滞在している朝から夕方（確か４時か５時）までの時間のみ出入り自由。
夜間は立ち入り禁止ですね。

花火大会などのイベント時は許可が出て出入りOKになるようです。

日中は出入り可能だったはずです。
夜間は花火など特別な日以外は入れないと思いますよ。
夜間騒がれたり、事故があったりしたら問題ですからね...。

詳しく知りたい場合は直接確認をおすすめします。

屋上テラスの使用時間は管理員勤務曜日の午前9時から16時まで、年末年始は利用不可。
イベント開催時は臨時開放あり。

手付け10%ってたかくないですか？
皆さん500万も用立てできるんですね。
竣工前だから５%が妥当だと思いました。

>>428 匿名さん

宅建法の上限は20%なんで、一概に高いとも言い切れないです。
安すぎると買い手の手付け放棄解約が容易なので、不動産屋としては出来るだけ高く取っておきたい。

契約→手付け放棄、でケチがついた部屋は買い叩かれる懸念あるからねえ。
(通常の販売期以外に不自然な先着順住戸が売りに出されるとか。)

因みに手付けが5%以下だと売り手は保全措置取らなくていいので(まあ野村不動産レベルでは起こり得ないけど)、手付けだけ持って売主がトンズラみたいな事もリスクとしてあります。

>>428 匿名さん
買う側からしても手付金が高いことで他の契約者のキャンセルが少なくなるメリットがあります。
竣工直前にキャンセルが多数出て売れ残ったりしたら、再販時の価格に影響がでることもあります。
以前手付金が安い物件を見に行った時は1回目の来場で申し込みが入っていた部屋が2回目の来場時には売り出し中になっていました。

屋上テラスについて教えていただいた皆様ありがとうございました。

海から四キロ離れてますが、海風による塩害は気になります。ここに限らず藤沢の駅周辺の物件にも言えることですが。
建物の劣化が塩害で早まり、修繕費用に悪影響を及ぼすリスクはありますでしょうかしら？
建物に防サビしてるとか対策してくれてるのかな？

車や自転車が錆びやすいとかであれば許容範囲ですが、建物自体の寿命が縮むのは勘弁被りたい。
海から四キロ圏内に住んだことがないので杞憂でしょうかね？
ご教示頂きたく存じ上げます。

>>430 マンション検討中さん
なるほど参考になりました。

>>432 匿名さん

正確なところは誰もわからん、なんでしょうが。

帰納法的には湘南地区のみならずもっと海近な立地にポコポコマンション建設しているところを見るにつけ、もう最近の建設技術で建てた建物自体は塩害でどうこうという問題は起きないのでは？というのが一つ。

あとはプラウド湘南藤沢に関して言うなら、おっしゃる通り海から相当距離があり、かつ間に丘が2つあることから、そもそも何らか影響が懸念されるレベルの塩分は飛んでこないのでは？というのもあります。

個人的な経験としても、幼少期住んでいた海近マンションが今日も元気に建ってる(今年で築35年。まあ施工は長谷工じゃなく天下の竹中工務店様でしたがww)みたいなので、中規模以上のマンションについて「塩害」ってのはさほど心配はしてません。

>>434 マンション検討中さん
丁寧に回答頂き感謝します。
塩害は大丈夫そうですね。
私も調べましたが二キロ離れてれば大丈夫そうでした。
安心できました。

>>431 匿名さん
イメージ写真だと屋上テラスからは海が見えそうですね！

Googleマップの航空写真が更新され、ボウリング場から建設中の絵に切り替わりました

>>437 eマンションさん
部屋位置がよくわかりますね。

今回の販売期で中層階以上は売り切るようですね
残りの低層階はグレーシアの価格発表後に一気に売る計画でしょうか

>>432 匿名さん
近くの住人です。
車は海からなのか、丘からなのか分かりませんが砂埃が。
自転車はサビがビックリするほど早いです。悲しくなるほどです。
あとは、窓が海風の影響かなかなか汚れやすいです。
こちらのマンションの駐車場内に洗車場はあるのでしょうか？そしたら少しは楽かもしれないですね。
窓は綺麗に保ちたい方は、集合住宅でも使用できる音が静かなタイプのケ○ヒャーなど、購入を検討してもいいのではないかと個人的には思います。

>>439 通りがかりさん

既に実質先着順で、前回の販売期以降に購入意思を示した人からの
正式申し込みを受け付ける儀式だけではないでしょうか。

先着順と言って売れ残り感が出るのを避けつつ、
抽選になって機会損失になるのも防ぎながら、
常に販売期ごとに「全戸供給」を達成する常套手段かと。

数年来藤沢駅周辺の新築マンションを検討していますが、
それらと比べても全く必死な感じがせず、淡々とやっている印象がします。

>>440 通りがかりさん

私も近くの住人ですが、自転車の錆は速いですね。

屋根有りの駐輪場でも、安物の自転車はこまめに汚れを拭きとらないと、
数か月で錆が進みます。以前住んでいた横浜の内陸部とも差を感じるので、
それだけ海からの潮風が届くことが多いのでしょう。

このマンションには洗車スペースはないようです。
ささっと洗いたいときにあると便利なのですが、あるマンション少ないですね。

>>442 マンション検討中さん
近場だと32号線沿いのガソスタで洗車をする感じになりますね

>>441 マンション検討中さん
第１期では販売する住戸が決まっていて、その中から選ばないといけないようになっていましたが、第２期はまだ残っている住戸から自由に選べるようになっているのですか？

>>444 匿名さん

今日明日が登録の締め切りって事は、もうあらかた商談煮詰まった人たちの最終意思確認会みたいな感じでしょう。
ここまでに誰がどの部屋買うかはもう決まっていて、そこを「第2期」としてるだけかと。
そうすれば「第2期分完売御礼」と出せますからね。

これから検討始める人には、公式で次期以降販売〜となっている住戸が選択肢になるんだと思います。

>>445 マンション検討中さん
詳しくありがとうございます。
先着順販売をしているところが多い中、ある程度見込み客が付いているのはすごいですね

>>446 匿名さん

実際営業的には「ここまででやっと半分」て感じじゃないですかね。
数だけはあと十数戸ですが、ある程度は売り手の意図があったにせよ、残りはここまで申し込みがなかった住戸って事なので。
(その証拠に妻住戸や上層はほぼ第2期までで売れてる)

あとは某S不動産みたいに完成在庫上等で買い手が出るまで気長に売り続けるのか、ここまでの顧客の反応見て目に優しい値付けにして売り切りにくるのか。

先に買った人たちにとっても、あまり安売りされるのも気にくわないけど、ここまできて売れ残りの不人気物件みたいなレッテルも貼られたくないし。と悩ましいとこですね。

>>447 マンション検討中さん
もう値段は下げないのではないかと。
理由は十分安いからです。
ただ、こちらの物件は高層階の割安感が高過ぎて9階以上の高層階を買えたかたはラッキーだと思います。天井高も9階から2600ありますし。

>>447 マンション検討中さん
入居は来年2月末とまだまだ時間があります。
それまでに10戸程度であれば、今は値下げするような段階ではないです。値下げ云々の話が出るとしたら年明けにまだ残っていたり、キャンセルがでた場合でしょう。（手付金が400万以上なのでキャンセルは発生しづらいでしょうが）

>>447 マンション検討中さん
ここって今回の販売期で１３部屋売られたら残り１２部屋ですよね？
そうすると全体の９割以上の部屋は買い手がついたことになりますが、
「ここまででやっと半分」
というのはどういうことですか？
販売から半年で９割以上売ったなら藤沢の物件では好調な方だと

>>450 匿名さん
心理的な部分で、まだ半分っていったんでしょう。行間を読もうぜ。

しかし、もう終盤も終盤じゃないか。竣工前完売だなぁこのペースだと

過去の書き込みで長谷工施工を理由とした批判が多くありますが、神奈川の物件って長谷工ばかりですよね。
藤沢のシティテラス、グレーシア、エアヒルズ、クラッシィも長谷工だし、辻堂のプレミストも長谷工。
このマンションが長谷工だからって批判されてたのはなぜでしょう。

>>452 匿名さん
他物件からの嫉妬でしょうか。
割安感はありますからね。
購入者としては長谷工さんの職人さんに素敵な物件を作ってもらうように期待してます。

安いと感じれる人が羨ましいです。

まだ上層階は残ってますか？

>>455 名無しさん
公式ホームページに販売状況が載っています。二期二次の販売結果ももう直ぐ反映されると思うのでそこをみるのが一番確実です。

>>456 通りすがりさん
ありがとうございます。

早く３月にならないかな

>>458 評判気になるさん
エントランスの完成が楽しみです。

>>459 通りすがりさん

エントランス格好いいですからね！
楽しみだな藤沢ライフ

ホームページみたら上層階は完売ですね。
5階の84平米一戸だけ。
あとは４階以下なら11戸残ってる。

人気だなぁ。

ここは階数によって天井高やサッシの高さも変わるのでその影響もあって3.4階が残ったんですかね。
貰った図面を見ると2階の天井高が270で220のハイサッシ、9階以上が260で215？のハイサッシ。どちらも既に供給済。
天井高などを重視される方は2階か9階以上でキャンセルがあったらそこを狙うのもいいかもしれませんね。聞くと意外にキャンセル住戸はあったりするので。

でも3.4階も天井高250と低いわけでもないですし、安いし日当たりも良さそうなので売れそうですね。

3、4階も激安ですよ。
藤沢駅で10分圏内プラウドが4500万以下ってあり得ないよ。向こう10年新築でこの価格はでないね、きっと。
二重天井二重床、全体平置駐車場で割安感凄い

土地仕入れが相対ってのが、効いたかもね

>>463 マンコミュファンさん
徒歩10分圏内とちゃうで

>>463 マンコミュファンさん
天井が高いと同じ広さでもより広く感じるからいいですね
新築マンション色々見ましたがよくある245が多かったです。250でも
高い方ですね

>>462 マンション検討中さん
ここは手付金がそこそこするのでキャンセルは出にくいかも

>>465 通りすがりさん
天井高あると空間が見違えるほど広く感じる。
それもここを買った理由の一つ
あとミライフル
リセールに強い

>>467 マンコミュファンさん

家というのは平面ではなく空間を買う訳ですからね。
天井高もとても大切な要因だと思います。
クローゼットの天井高も高くなって収納が広くなるのも◎

>>468 マンション検討中さん

天井が高い=広く感じる、って人が多いが、実際『広く感じる』じゃなくて『広い』ですからね。

ざっくり縦横6ｍ✕12ｍ=72㎡の部屋で天井高が10cm違うと、6ｍ✕12ｍ✕0.1ｍ=7.2㎥。
1辺1ｍの箱7個分のスペースが違う。

こんなふうに垂直方向の広さ意識するようになって、マンションの見方変わりました。

>>469 名無しさん
なるほどね。確かに。
盲点だったな
南向きだし、眺望は抜けてるし
設備がいいし、見た目が格好いい
機械式駐車場じゃないから修繕費が安くなる
バランスがよいところが買う決め手になったなぁ

>>469 名無しさん
わかりやすいご説明ありがとうございます！納得しました！

ここは一番最初はいつから売りに出されたのですか？
もう高層階が買えないので残念です

>>472 マンコミュファンさん
去年の12月頃だったとおもいます。
当初から上層階希望が多いと言ってました。金額差より天井高と眺望の魅力が大きい感じはありますからね。
でも日照はあるので低層階もぼちぼち売れてしまう気はします。

私も高層階がいいなぁと思ってましたが私がみたときには希望の間取りが埋まってしまってました。

9階以上は眺望とお部屋の天井高で開放感は素晴らしいと思いますが、9階からお値段はそれなりに上がってました。

ここの低層階は日当たりがよく目の前が道路でもなく、社宅ともかなり離れてるので人の目や圧迫感はないと思います。なので割安感や地震が怖いなどで低層階を好む方にもそれなりに人気あるのかもされません。

>>474 マンション検討中さん
低層階も売れちゃうでしょうね。

上層階や角住戸プレミアが乗ってないという意味では、9階の中住戸が費用と物件のバランスは最強。
そこから上は好みの問題ですね。
（13階以上は一部住戸でバルコニー手すりがクリアガラスになったり、いろいろ細かい変更点がいじらしい）

単純にグロス抑えたい人にとっては3〜8階も十分選択肢として有りでしょう。
前の社宅気にするならば、視界が抜ける東側よりの部屋が良いのでは？
（最終期に残っているかは見ていませんが）

>>476 検討板ユーザーさん
9、10階がよさそうですよね。
4800万くらいだし。

モデルルームで想定階高で撮影した東(部屋タイプHの位置)の眺望見ました。
東側であればそこまで社宅は気にならない印象でした。
8階から9階の差が200万だったので、私は4,400万〜4,500万台で5階〜8階の東側はありだと思いました。グロス抑えたい人は8階の東側がベストではないかと。
東側も4階まで下がってしまうと、前のマンションが気になりますね。

>>478 通りがかりさん
すでに5階以上の3LDKは完売していますね
残りの4階以下は価格を抑えつつで日当たりを確保できるのが利点かなー

>>479 評判気になるさん
私がいま買うなら４階Eタイプ一択だなぁ
間取りが素晴らしい。梁、柱が少ない

>>480 マンコミュファンさん
たしかにきれいなアウトフレーム。
専有面積には柱の面積も入るので、そこは重要ですよね。

私は次点でCかな。
洋室3の方に少し柱が出てるけど洋室1.2にほぼ完璧に柱がなく収納も多めで価格控えめ。

でもエレベーターから少し遠いかな。

>>482 マンション検討中さん

AKの角住戸は2面採光やコーナーサッシでグレード1段高いが単価もグロスもいいお値段。

B〜Eはアウトフレーム完全で居室形状綺麗だが、ほぼ最上階に近くないと視界に社宅が入ってくる。（抜けは9階からでしょうが、意識から消せるレベルになるには、という意味で）
当然上フロアは単価が高い。

G〜Jは低層階も社宅被らないが、アウトフレームが不完全。

Fがアウトフレーム完全で社宅被りもなく攻守最強かと思わせて、よく間取り見ると廊下が長すぎて居住空間がほぼ一部屋分死んでる。
間取り図持ってる人は他タイプと比べてみて。
（平米数デカイのに、各部屋の畳数見ると他と大差ないか少ないぐらい）


以上は僕が間取り図とパンフから想像した各タイプのイメージです。

意図的に各タイプこんな一長一短作ってるとしたらかなりのやり手だわ、このマンション作った人。

売り手は、何も聞いてこない客にはメリットだけ強調すれば良いし、先に客に欠点指摘されても『ただお客様〜』って長所の説明してやればマイナスイメージ持たれにくい。

ここは完売が早そうですね。
南向きで手頃な値段。
プラウドブランドのマンションに住みたい人も多いでしょうし。

問題が起こるとしたらこの梅雨〜台風シーズンで境川氾濫とかかな。
そんなことでもない限り、多分秋前には完売でしょうね。

もうちょっと早く気付いてれば上層階狙い目の部屋あったんだけどなあ。

藤沢界隈、まだ値段出てないのはグレーシアか。
まあ駅近＆鵠沼アドレスで坪単価300超えとかだろうなあ。

>>483 検討板ユーザーさん

あと意外に皆さん気付かないので階段やエレベーターの位置。
エレベーターの目の前の住戸とかは人がよく通るので通路に面した部屋はストレスになるかもしれません。
あと、対面にエレベーターと被ってる住戸は通路側の部屋が暗くなり気味ですね。ここでいうとHですかね。

>>485 マンション掲示板さん
私も気付くのが遅すぎました。
12階以上が欲しかったなぁ

実際目の前の社宅が気にならずに抜けるのは11階以上だと思うので予算がある方はそれくらい高層希望ですよね～。
羨ましい。

>>488 マンション検討中さん

9階より上は1階ごとの値段差が大きいんですよね。
西側は確かに11/12階以上がベターですが、Fタイプあたりより東なら最上階にこだわりがないなら9階でも十分かな。

今はもう無い物ねだりですけどねｗ

>>489 マンション掲示板さん
無いものねだりなんですよね。
一期で購入したかったなぁ

メリット
天井高260（上層階）、二重床二重天井、藤沢駅徒歩圏内、ミライフル、連窓ハイサッシ、ディスポーザー/食洗機/トイレ手洗いカウンター標準、南向き

デメリット
川そばの立地、液状化懸念（山側除けば藤沢どこも一緒だけど）

悩ましいが、まあ『買い』と言ってもいい物件かな。

>>489 マンション掲示板さん
高層階と一番天井が高い2階は1期の2次までにほとんど売れていました。
人気ですね。

>>491 検討板ユーザーさん
川沿いも単にデメリットばかりではありませんよ。
夏は風が抜けて涼しいし、川側に建物が建つ心配もない。

>>493 匿名さん

それはあるんだけど、一回どんぶらこしちゃうとね、、、売ったりすること考えるとやっぱりリスクではあるかな、と。
清流ではないので少なからず臭いはあるでしょうし。

まぁリスクはありますよね。
においも。

私はどちらかと言うと地震が来た時の揺れが怖いです。高層階がいいけどここや藤沢は地盤が緩く揺れやすい地盤なので高層階はめちゃくちゃ揺れそうで、踏ん切りがつきませんでした…。

>>491 検討板ユーザーさん
もう低層しかかえないけどね

>>496 マンコミュファンさん
低層階にもよさはありますよ
エレベーター使わなくて済めば時間短縮になるし、住宅費用を抑えればその分教育資金や娯楽に回せるし

ネクストパス10はいります？
26万もするんで迷ってます

>>498 eマンションさん
入りました！
どこかしら故障すると思うんで。

>>499 通りがかりさん
ですよね！私も保険として入っときます。
野村不動産グループクラブゴールドカードも入っときます！

>>492 匿名さん
やはり、一期で高層階は履けてたんですね。皆さん目ざといなぁ。もう少し早く気づいていたらなぁ。人気ありすぎ。二期でカスカスって藤沢駅や辻堂、大船戸塚と比較してもぶっちぎりて１位人気なんじゃない？こりゃ低層階も三期でなくなるな

>>501 匿名さん

ここから売り切るまでが大変だよ。

明確なウリや他所との差別化要素が少ない部屋が残ってる訳だから。

ふらっとやって来て『なんだ上の部屋ないのか、、、じゃあほか見に行きます』みたいな人も多いでしょうし。
一歩踏み込ませて商談に持ち込むのがしんどくなるのが最終期。

残りが夏の間に売り切れたら、結果的には人気物件だったって事になりますね。

>>502 検討板ユーザーさん
いづれせよ竣工前には完売でしょう。

>>502 検討板ユーザーさん
二期三次でどれだけ売れるか注目ですね

>>485 マンション掲示板さん
グレーシアも予定販売価格はでてますよ。あちらの掲示板にちらほら書き込みがあります。

次は残り全戸申し込み受付けて、成約したところを第二期3次として『供給御礼』に。
最後まで申し込みのなかった数戸を最終期として、夏休みの7月下旬〜8月辺りから売り出す感じでしょうね。

このペースはほぼオンスケのはず。
仮に値引きがあるとしても、最後に残る1か2の低層階中住戸だけでしょう。

>>506 マンコミュファンさん

値引きをする必要がないと思いますよ。
混乱を招きますので。

>>507 匿名さん

状況と相手次第でしょうね。
当然最初から「ここいくらになりますか？」みたいな人は相手にされないでしょうが、残り1,2戸で「○○万円なら即決します。」という客には、それが現場裁量の範囲内で、確かな（与信や職業が）相手なら十分あり得る。

住友不動産みたいに完成在庫上等な営業戦略じゃないですからね。

>>508 マンション検討中さん
完成は来年1月ですので、値引きは十分あり得るというにはまだ早くないですか。

>>511 匿名さん

競合との兼ね合いがあるので、夏の間には売り切りたいんだろう、という推測です。

もし秋を過ぎて年末あたりまで未成約があるようなら、相手次第でって意味です。
もちろん野村不動産サイドが『値引きしまーす』と広告して売るみたいな事は無いと思いますが。

予想好きが集まっているので、ここまでの供給数のまとめ。
時期はうろおぼえ。

17年12月 第1期1次 72
18年3月上旬 第1期2次 20
18年3月下旬 第1期3次 10
18年5月上旬 第2期1次 15
18年6月上旬 第2期2次 13
18年7月予定 第2期3次 ?? (残り12)

最初の72戸、その後も1か月間隔でまだ新規申込を10～15件
集め続けているのも目を見張る点かと。

ただ、第2期3次で初めて供給可能になる住戸はないし、
ぎりぎりまで粘っての値引き狙いもそうそう数はいないだろうし、
さすがに怒涛の12戸供給は難しそうですね。
キャンセル住戸も出るから、まだまだ続く感じで。

>>514 匿名さん

戸数から考えるといいペースじゃないですか？

>>515 匿名さん

営業さんのお仕事的には「まだまだ」なのかなと思って書きましたが、
いいペースですよね。

高層の所と比較すると当然差は出ますが、単独で見た場合
特別くせのある住戸が残っている感じはしないので、
ペースが多少落ちる位では？という印象を持ちました。

>>514 匿名さん
すごいペースですね。
素晴らしい、お手本のような販売ペースだ。

https://manmani.net/?p=9356
ミライフルなどについて紹介されてました

物件紹介されてました
http://mansion-madori.com/blog-entry-5397.html

マンションオブザイヤー2017で西の前頭二枚目でした
http://mansion-madori.com/blog-entry-4623.html?no=5432&sp

>>514 匿名さん

ベスト
　→次期で今夏に全戸完売

ベター
　→次期10戸程度契約成立。残り2戸ぐらいが最終分譲として売出し価格で契約成立。（秋口ぐらい？）

グッド
　→残った2戸ぐらいを価格交渉に応じつつ最終期で契約成立。（晩秋までには？）

バッド
　→残った2戸ぐらいの値引き幅が大きくなるが、契約は竣工前に成立。

ワースト
　→竣工後も未成約の部屋がある状態。

番外
　→キャンセル出て買い叩かれるパターン。（手付10パーが事実ならローン落ち以外は無いか）


営業的にはこんな感じでしょうかね。
根拠は以前に某デベロッパーで販売計画立てた経験上。