ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣

>>520 匿名さん
ここをその値段で買ったら、死ぬまで住むでしょ。

>>520 匿名さん
都心へのアクセスを考えると立地も悪くありませんよ。パークビューは一般的に眺望が良いとされますよ。さらに高級感のある外観です。

>>522
建設地まで歩いてみましたが思いのほか駅から遠く、パークビューというよりは川べりという印象で、トヨタの大きな工場?!のようなものがあって、それほど特別感のある立地には思えませんでした。それに、すごく疑問に感じているのですが、物件ホームページで見る限り、スペックの良さが感じられる情報がどこにも見当たりません。皆さんはどうやって情報を知り得ているのでしょうか。あと坪400万円とか価格に関する情報も流れいますが、これは実際の売り出し価格に割安感が感じられるよう売主側からリークされるなんてことはないのでしょうか。

皆が４００万と言っているのは、HP等から得た情報からの推測。
HPの作り、公園に２面隣接、ルーフバルコニーに植栽のある贅沢なプラン、植栽の管理を行う会社、廊下になるべく面さないように個室を配した造り、各個室の広さ、近隣マンションの坪単価との比較等々、高額な物件となる要素を数多く兼ね備えているからね。
ただし、これが高輪や麻布とかだったら、場所と建物が調和してたんだけど・・・・（デザインは最高だと思うよ）
東陽町だからね。
地域特性を無視した団地ビュー＆ビルビュー＆高額物件でどこまで勝負できるか・・・

>523
横レスですがパークビューは盛り過ぎだし、
サイトのCGのイメージのままで現地を視察したら愕然とするだろう、って気はしますｗ
確かに通りから一本奥まった角地で公園に面した希少な立地と言われれば全くその通りですが、
門仲や清澄白河界隈と違って、アドレス的に地元受けの良い、知る人ぞ知るエリアって訳でもありません

相場予想については駅近の周辺物件が300とも330とも言われてますので、
その仰々しいネーミングや高級感溢れる外観CGから坪350は下らない、400もあるかも、
ってのはまあまあ想定の範囲かと思われます、もちろん実際の設備仕様次第で、
仮にハリボテで中身が長谷工仕様なら坪300でも驚かないｗ

スペックについては慣れた人なら専有部分の図面からある程度は予測できるだろうし（当方は無理）、
サイトの出来やそのネーミングからグラン並みに仕上げてくるだろう、って予想する人もいるし、
他物件の営業や知人との世間話（リークってほど大袈裟ではない）で知り得ることもあるだろうけど、
基本全ては未定で、公式サイト以上の確定情報はありません
このサイトはマンションフリークも少なくないだろうし、買う気はなくても、
（車でも何でも）今の時期に侃々諤々やるのが一番楽しいからねｗ

ちなみに地所やここがどうかは分からないけど、
大手企業でネット部隊を外注（その要望は多種多彩）してるところは少なくないですｗ

>>525
ありがとうございます。大変参考になりました。ホームページはどこも上手に作りますからね。やっぱり空撮と実際に足を運んでみるとでは大違い。本当にわからないものですね。どちらにしても、もう少し情報が得られるまで待とうとは思いますが、私的には70㎡台6000万後半を超えたらあり得ない感じでしたね。

>>526 匿名さん

確定情報が出るまではわかりませんが坪300前半はさすがにないでしょう。高級仕様や地所ブランドをばかにしてませんか？
ここよりは駅近ですが大した仕様ではないプラウドが坪300超えており、人気のない間取り以外は売れてることを考えるとあり得ないと思います。

プラウドは駅近だからね。
ここはあの草むらみたいなパークビュー、団地ビューにどれだけ高いお金出す人いるか興味はある。
プレミアムプランは流石に300半ば以上かもしれないけど、1LDKからあるんだし、向きや広さによって坪単価は変わってくるでしょ。
駅遠だし、駅からの途中に宗教施設もあるし、あまり綺麗でない飲食店も沢山あるし、庶民的な街並みだからね。
富裕層好みの街並みではない。

>>528 匿名さん
立地って景観や駅距離だけではなく地盤等も影響します。ここはそういう意味での立地は非常に優れています。また駅距離10分未満は駅遠は言わないでしょう。
坪単価は平均の話をしています…普通のプランで300半ばは超えるんじゃないでしょうか。それに今のマンション市場だと300台を買う層は富裕層じゃないですよ。

私も富裕層ではないので安ければ安いほどありがたいというのが本音です。でもね、ここはかつて東証の迎賓館で、名前を聞けば誰もが知っている錚々たる財界人が出入りした極めて地位の高い場所なんですよ。他所の方は東陽町ってひとくくりにするんでしょうけど、地元に長く住む人間からすれば小さい頃から見上げていた、憧れ、恐れていたとんでもない立地なんですよね。ですから東陽町に長く住む、よく知っている人間ほど高値を覚悟してしまう、そんな物件だと思います。加えて、個人的にはそれほど気にしませんが（専有部なんて所詮はハリボテ）、このご時世に逆行するゆとりある間取り、厳かな外観、豪奢とも言える共用部や専有部の仕様やデザインを見てしまうと、ここは安くないな、的外れな期待は持てないなと強く思います。地所さんはブランド戦略徹底しており、ここも惜しくもグランとはならなかった（上原や恵比寿ですらノーマルなザ パークハウス）ようですが、竣工したらそのシルクのシーツのような設えをぜひ見学に行きたいなと思っています。長文大変失礼いたしましたが、地元に長く住む者の正直な意見としてご参考まで。

いわゆる江東区のなかでもこの立地は別格
江戸時代からの陸地なので坪400万超えるのは湾岸との相対感からすると当然
日本橋の浜町なんかと並んで東陽町のこの辺りは大名の江戸藩邸が多くあって、結果として区割りが大きかったので戦後の高度成長期に中産階級の住宅地として団地やマンションの建設が進んだ
この20年は東京の中心が西へ西へと広がったので結果として開発から取り残されたが、日本橋や八重洲、湾岸がこれほどに再開発されるなかで東陽町はまさに再評価されている最中で、将来的には青山や広尾といったまさに前の東京オリンピックで変貌した街のように姿を変える可能性があるよね

>>530
地元に長く住む人間からすれば小さい頃から見上げていた、憧れ、恐れていたとんでもない立地だとしたら、東陽町って一体どういう所なんでしょう。実際に周辺を歩くと、団地と会社ばかりで格の違いを実感できる雰囲気は残念ながら感じられませんでした。ただ、現地近くの駅に向かう道の途中に、しまむらさんや西友さんがあり便利そうなので、お値段次第では検討してみたいと思いました。

えぇ…それはちょっと言い過ぎな気が。。

すみません、533は531に対するリアクションです。

日本橋最下層の浜町あたりと並んじゃうの？そんなにダメ立地じゃないよ

>>531 匿名さん
おいおい、地所が急に東陽町推してきたな。
東陽町にその昔あった立派な建物の跡地かも知らんが、それを誰に力説するんだい？
どこにお住まいと聞かれて、東陽町だけど、そんじょそこらの東陽町ではないと言うのかいな？
過去を知らない人が現地見たら、いつもの東陽町で代わり映えしないとおもうよ。
あと、第二の青山や広尾も、結構無理があるんでないかい
人口が減少していくなか、東陽町にこれ以上に人を集める街の魅力があるのかいな。
せいぜい、団地の建て替え事業や、ビルの跡地がマンションになっていくくらいじゃないかい。

本当に529、530、531は、売手のゴリ推し感満載で笑っちゃいます。長く東陽町に住んでますが、周りでそんな事言ってる人は誰1人いないよ。
地所がここを由緒ある地として高く売りたい気持ちが、この3連投でよく分かりました。
江戸時代だって大名屋敷が多かったのは、門仲・清澄白河辺りだし。ここら辺の江戸の古地図見たけど、武家屋敷なんてなかったな。誰のお屋敷？
急に東陽町に高級感を持たせようとは、近隣に住んでる身としても恥ずかしい。青山とか広尾って…⁉︎

東陽町に東証の迎賓館があった、って言われても金はあるだろうに随分貧乏臭い所に、、としか思わない

>>538 通りがかりさん
至極同感です
要は仕入の段階で高値で摑まされたんでしょ。
何を言っても東陽町は東陽町。

地所よ、やっちまったなぁ

高く売りたい人と安く売りたい人の攻防がどのように決着するか見物ですね

>>531 匿名さん
江東区の中で別格なのは門前仲町のみ。それ以外はここ20年で急激に宅地化が進んで、都心への近さから、アドレスに拘らない若い都民から一定の評価を集めてるだけ。
同じような駅距離で中央区至近の門仲プラウドディアージュが坪単価300〜350だったわけで。

さて、ここがそれを超える水準で、東陽町在住の富裕層の需要のみで早期完売できるか関心が尽きないです。開発に取り残されたけど、地盤もポテンシャルも青山並みですからね笑

（門仲ディアージュ買えばよかった。。）

近隣新築物件購入者としては相場の底上げに繋がるから、高値で売り出してくれれば助かる。

同じく。。門仲ディアージュエアコン距離の割に高いなぁと思ってたのですが、今思うと希少性もあり適正だったのかもしれません。あっさり完売してますし。
清澄白河リバーサイドのモデルルーム行ったときも、
門仲ディアージュは大変人気があり早々に完売しました。同じような条件のこの物件も好評いただいております。
と言われましたよ。
結局、私はどちらも買えず今に至ります。
ここも価格が合えばいこうと思いますが、厳しいのかな。

公園に隣接した南東角地
それだけで素晴らしいのは間違いないけど、
>530-531 はあんまりだねｗ

門仲、清澄白河は別格として、
今は地味で忘れられた存在だけど、地歴地位でいくと東陽より亀戸のほうが断然上
亀戸天神を中心に、あの辺りは古くからの陸地だからね
（余談だけど、サンスト跡の再開発で吹くというか見直される可能性も高いと思う）
wiki見てみな？東陽町なんか役所がある以外で触れるとこないからｗ

ただもちろんここは見に行くし候補だよ、立地と建物のCGみただけでワクワクするもんｗ
土地の過剰なヨイショや過大評価には吐き気がするけどね

門前仲町も東陽町も川が氾濫したら水没する恐れがあるからなぁ〜 バザードマップ見てガッカリしたわ

確か野村さんはここの入札で財閥系に負けたと言っていたので、お高く仕入れたのでしょう。立地には全く興味ありませんが、やっぱりデザインは本当に素敵だなあと思います。モデルルームの前を通りましたが、すごい気合いを感じました。見た方いませんか？モデルルームにこんな気合い入れるの！？と思いました。

私もモデルルームの前を通りましたが、外観、すごく素敵でびっくりしました。
隣のモデルルームが霞んで見えるくらいに。

最近、東陽町は新築マンションの建設ラッシュですが、やはり８号線延伸を見込んでというのもあるのでしょうか。

実現すればそれに伴う駅前の再開発で、街の雰囲気ががらりと変わりそう。

＞東陽町は新築マンションの建設ラッシュですが

手頃な土地がないからでしょ
都心や目ぼしい立地はホテル業者を筆頭に奪い合いらしいからね
仮に8号線ほぼ確定という読みなら、今じゃなくて寝かすでしょｗ

>>548 匿名さん

江東区は人口が増加し続ける区という予想もありますし、延伸含めてインフラが整備されていくといいですね。

ホテル用地の奪い合いは都心じやなくて交通の便がいい安価な駅近だよ。錦糸町に乱立してるのがいい例

カッシーナなんて共用部使わないからそんなのいらない。植栽に日比谷にアゴラ造園、そんなところで管理費高くなるならいらない。

>>552
高級マンションなんやから当たり前やろ！そないセコイこと言わんといてや。庭先やロビーには金をかけなあかんに決まっとるやないの。由緒ある土地に相応しいもんを造らんとしゃーないやろ。

>>553 匿名さん
由緒ある土地は置いといて。
坪単価は、地所が仕入れた値段でペイする金額を逆算して設定するしかない。
なんで、どうしてもその坪単価に相応しい仕様にする以外の選択肢はないから、アゴラや日比谷も入れるし、庭先やロビーにも金をかけざるを得なかったというのが、本当のところ。
それがために、東陽町の相場とはかけ離れた値段設定になったというのが真相かな。

メンテナンスコストがかからない共用部にお化粧するのはいいけど、まずは価格に見合う構造、耐震性、環境性能、劣化しにくい躯体など建築にこだわってくれよ。ただでさえスーパーゼネコンではない、中小企業を起用してるんだから。。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47491/

>>555 マンション検討中さん
施工会社で構造、耐震性、環境性能等が変わると思ってるんですか？
それにそういう口コミはどの会社でもあります。さらにいうと建設するのは会社じゃなくて職人です。

ゼネコンなんてどうせ下請け孫請け出すんだから、大切なのは売主のチェック体制でしょ
その点でチェックアイズが機能してる三菱は世の中に絶対はないものの信頼に値すると思うが

まさかまさか青山のコア抜き事件でチェックアイズが無能だったこと知らないの？

言わせんな笑 青山で機能しなかったから相当引き締め図ってるでしょ

何かあった時に財力のある大手は安心感がありますね。

>>561
それはそうかもしれへんが、何ぞあった時の信頼感より何も起こさへん信頼感の方が絶対大事やろ。高い買い物をするんやから、そこんとこ頼んますわホンマ。

>>562 匿名さん
それだと中古買うしかないですよ。大手だろうが中小だろうが作る職人によるのでわからないですよ。

>>563
それを言うたら元も子もないねん。そりゃ叶うものなら、馴染みのないここのゼネコンより、もっと実績のある長谷工さんとかに造ってもらいたかったちゅうのはあんで。造ってきたからわかるこやって、きっとあるはずだしぃ。せやけどそれはないものねだりなってしまうしぃ。ややこしいもんやな。

長谷工って、、

長谷工さんは企画から施工までやるからデベによる中抜きがない安心感があります。各方面で揶揄されるよう高仕様ではないのが玉にキズですけどね^^;

これはいいところにマンションが建つんですね。親水公園があるから、ここのエリアにはマンションが来ないとわかるし、近くには区役所は文化センターもある。なんならツタヤ、西友まであります。

文化センターは何がやっているのかイベント調べてみました。ばんばひろふみコンサートがありますね。

https://www.kcf.or.jp/koto/event/

11月14日からのこども文化祭が気になります。コンサートや文化行事も行われるみたいで、ここも利用できそう。

>>566 匿名さん

デベではなく長谷工が中抜きに変わっただけなんだけどね。そして長谷工丸投げでもデベも当然マージンは抜いてる。儲けがないマンションなんて企画する意味がないから。

メジャー7+長谷工ならそうだね。地方の鉄道系+長谷工なら実質長谷工がデベだからちがうんじゃない？名鉄とか西鉄とか阪急とか

長谷工の話は他で頼む。
それよりも、ここを建てる木内建設、更には東京支店とは何なの？
申し訳ないが、聞いたことがないので

>>570 匿名さん
え？

何が、え？なの。
私も聞いたことないけど。
こんなデザインだから竹中でも使うのかと思ってたけど、、、、
立地といい、施工といい、残念な感じかな。

既出だけど
こんな感じ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47491/

木内建設って都心部の比較的高額な物件の実績も豊富で比較的良い方だと思ってたのですが、ここでは違うんですかね。
鹿島建設とかの一流どころはこのご時世坪単価400～500万の低層マンションじゃ無理でしょう。。

もしかして、静岡出身？
ここ以外でもあんまり聞かないよ。

団地型の人手をかけない、低廉なマンションを得意としているようだね。
http://www.mec.co.jp/j/groupnews/archives/mec140801_PC.pdf

直近でもプラウド芝公園とかザ・パークハウス本郷とか都内の億ション普通にやってるし、これらを『団地型の人手をかけない、低廉なマンション』なんて到底言えないでしょ(笑)

>>572 匿名さん
こんなデザインだから竹中でも使うってどういう意味ですか。

最近の三菱地所物件は木内施工多いです。
白金や文京小石川のパークハウスも木内です。

そないに高級物件を手掛けとったとは、全然知らなんだな。せやけどそれは安心材料やね。あとは値段のことだけやな。いきってあまり高くし過ぎてはあかんで～。しっかり勉強してな。

勉強不足は誰やねんっちゅー話やで

>>573 匿名さん
読んでみると、相当な中小だね。

この界隈だと、プラウド門前仲町ディアージュもそうですね。
野村と三菱の物件が多いみたい。

>>577 匿名さん
竹中は、大手ゼネコンのなかで唯一、土木を手掛けていません。
彼らは、自分達の建築物を建造物ではなく、作品とよんでとても愛しています。
そこで、当物件のようなデザイン性の高い物件は、竹中のようなゼネコンに任せるのかなと思った次第です。

>>573 匿名さん
木内建設って、かなりイケてるね

城内建設は三菱の実績が豊富ですよ。
最近では高額物件の白金長者丸の設計・施工も手がけてます。こういったマンション作れるのだから、安心して良いと思いますけどね。
https://kenrent.jp/s/search/vacancy/184530/

木内建設は三菱の実績が豊富ですよ。
最近では高額物件の白金長者丸の設計・施工も手がけてます。こういったマンション作れるのだから、安心して良いと思いますけどね。
https://kenrent.jp/s/search/vacancy/184530/

地所、木内推しキタ〜
静岡ケンミンかっっつーの。

>>587 匿名さん
都内はゼネコンは、マンション建設受注してくれないからね～
だから、静岡本社の木内と組んで安値受注させてるんでしょ

>>588 匿名さん
土地の仕入値も高かったでしょうし、そこで帳尻合わせてるんでしょうね

長谷工だったらみんなどんな反応してたんだろう

長谷工じゃ無いだけ良いじゃないですか

長谷工を批判すると近隣プラウド民に荒らされますよ。

>>591 匿名さん
長谷工も、デベの金のかけ方で全然違うよ。
安く作れと言えば安く作るし、高級路線でといえば、ちゃんと高級に作るよ。
長谷工が安っぽいというのは、金かけずに作らされてる物件

そんで、木内はどうなの？
地所の御用達の建設会社のようだけど、えらく評判悪いけど。
白金作ってるとか、どこ建てたとか抜きの話で。
すんでる人の話、聞いたことないから。

もうええやんけへんか。地所さんの御用達やったら間違いひんやろ。問題がないからこそ日本を代表するデベさんが使っとるちゅうことや。

>>595 匿名さん

ほんまやな。まちがえあらへんな

>>595 匿名さん
へんな関西弁。地所の火消し役か？
世界中の大企業が御用達の神鋼が、あれだからね。
個人で億出そうってんだから、慎重の上にも、慎重になるだろ。

>>597
言いたいことは分からんでもないが、ならしゃんと造るかどうか君に調べる術があるのかっちゅうことや。予算の低いわいらが言うならともかく、億の予算があるっちゅう割に、えらいちっさいこと言うんやな。

しゃんと造れるかどうかは、調べる術はあるようだね。
経営審査事項で確認することができる。
https://www.sumu-log.com/archives/2897/

調べてみたら、木内建設は総合評点が1500点程度だから、やっぱり大したことないことがわかった。

大手との決定的な差は超高層その他の特殊技術や、
工期やクレームに耐えられる資金力じゃない？
この規模の建物すら造れないゼネコンを探すほうが難しいと思うｗ
逆にこの規模だと大中小の差はつきにくいんじゃないの？
グランもパーマンも施工は様々だし気にすることもないと思う

ただね・・・
時代が時代ならスーゼネが請け負った可能性もある訳で、
（その場合はデベも全面に押し出してアピールするはずｗ）
長期的な資産性を考えると地味に影響はあるかもね
気にしない人は気にしないんだろうけど、やっぱり印象が違うってのはある

鹿島も三菱の物件で施工不良ありましたし。

>>599
君の言うしゃんと造れるかどうか調べる術は、そないなもんかいな。何だかちょいちょい上から来るけど、そないなこと誰でも調べられることやし、それをもってここを造る木内さんが頼りにならんかどうかなんてわからへんやろ。まぁ嫌ならやめとくことや。

やっぱり買った人の評価が一番正確だと思うよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47491/

どのゼネコンだって所詮造るのは下請け。
東名高速の犯人みたいな人でしょう。

>>604 マンション検討中さん
そんなしょーもない話、説得力無いよね。
だったら、ゼネコンはどこでもいいと言う話だよな。
三流ゼネコンのお安いところで、下請けがしっかりしてるところ探せるのか？という話かい？

どこを経由しても最終受けは地元の土建屋なんだから探せるかって意味では一緒。違うのは幾らで受けて貰えるかってとこ。

久しぶりにHPをのぞいてみると問い合わせ1200件とあるのですが、平均はどのくらいなのかご存知の方いますか？
『17.10.20おかげさまで、約1,200件を超えるお問合せ・資料請求のご要望を頂いております。』

>>607 周辺住民さん
うーん。平均はわからないなぁ。
でも、関心は多高いけど、あまりに東陽町の相場感とかけ離れた値付けになるからなぁ。
誰も買わないでしょ。

>607
来場者の歩留率（契約まで至ること）が10パーセントと言われるからね
戸数120で資料請求が1200だとまだまだって感じじゃない？
販売もまだ先だし焦るほどでもないんだろうけど、
問い合わせが殺到してたら一旦打ち切るか前倒しにするだろうから、芳しくないのかもね
資料請求から実際の来場の割合ってどのぐらいなんだろう？半分ぐらい？

来場者の契約率は１割とは大手デベの方から聞いたことあるのですが、歩留率というのですね。
勉強になりましたありがとうございます。
モデルルームオープンも価格発表もまだですので、問い合わせ数はまだまだ伸びると思うのですが、
１２００件と言われても多いのか少ないのかよくわからなかったので新築マンションの１棟あたり、もしくは１戸あたりの平均問い合わせ数はどの程度かと思い質問してみましたが、業界の中の人でないとなかなかわからないようですね。。。
問い合わせ殺到すると、資料請求打ち切りや販売前倒しもあるんですね。
最近の若い夫婦ですと、資料請求せずにHPを見てそのまま来場予約するパターンも多そうですね。

>>610 周辺住民さん
↑地所の親切な解説。
わかりやすいね‼

>>610 周辺住民さん
自問自答形式ね

おかしなことするもんやね。おかげさまで１２００件の問い合わせ言うたって、そないなもんの基準を誰がわかるっちゅう話や。ホンマ無茶なことしますな。数が多いのか少ないのかさっぱりわからんへんな。三菱さんあんまりがっかりさせんといて。せっかくの高級マンションが台無しなるで～。

ここに住む人は月曜から夜ふかしに出た世田谷区の「リッチピープル」の女の人みたいなタイプなんですかね。

>>613 匿名さん
自信の無さか、販売者の焦りを感じますね

三菱がなんで東陽町にこういうコンセプトの物件を登場させたのか？
少し不思議

お問い合せと資料請求を合わせて1200でしょ
来場者はその半分にもならないでしょ
むしろ焦ってるはずですよデベは

不動産屋じゃないから1200件が多いのかどうかも全く分からないけど、そんなに凄い反響数だというなら、煽ってこれ以上増やす必要もないよね。と考えれば、やはり焦りの裏返しと読むのが妥当かな。それに本当に高級路線で行くというのであれば、随分と安っぽい販売手法じゃない。どうせその内、モデルルーム見学へのお誘いＴＥＬがバンバンかっかって来るんじゃないの。

>>618 匿名さん
マンション価格の下落が見えてきているから、相当苦戦するでしょう。
地所だから、強気の姿勢を崩さないだろうけど、冷静に考えて売れ残ると思うよ。

駅徒歩8分でそこまで駅近でもないし、そんなに強気な値段で行くのかなぁ？土地の取得原価が相場よりも極めて高かったとかそういう事情があれば下げるにも下げられないのかもしれないけど。。