クオン流山おおたかの森ってどうですか？

２１９６ですが、前回記載した数字は数少ないものを除外しましたので、
全てで比較すると以下のようになります。

（あくまでも参考としていただき、ご自分で検算してください。）

各部屋の　　専有面積の比率／議決権の比率　を計算すると（賃貸部分を除く）

　　元の議決権　　最小の部屋０．７６　　　最大の部屋１．１２　　　
　　変更後　　　　最小の部屋０．９４　　　最大の部屋１．１２　　


なお、賃貸部分（スターツ所有）合計の議決権は以下のようにほとんど同じです。

　　元の議決権　　１０．７１％
　　変更後　　　　１０．０８％

スターツさんにはこのような数字の説明をいただきたいものです。
また、すでに述べましたように、このように厳密に調整するのが公平かどうかは
難しいところがありますが、各所有者の気持ちの問題とも思われます。

追記
（賃貸部分を除く）というのは最大と最小の部屋を比較するのに
賃貸部分を除いたという意味で、各比率の計算では賃貸部分も
含めて計算しております。

何度も追記で申し訳ありませんが、
専有面積の比率／議決権の比率は逆で
議決権の比／専有面積の比率です。

各所有者一人の議決権は4〜5%程度でしかないので、
意見が自分と同じ傾向の方の議決権が多くなることが
自分にとって良いかなと思っており、今回の僅かな差の
調整は自分にとって有利か否かはよく分かりません。
議決権の比が面積の比に近い方が多くの方にとって
気持ちがいいという意味で、今回の変更には賛成します。

>>2218 匿名さん
各所有者の議決権は4〜5%ではなく
0.4〜0.5%ですね。ほんの僅かで、協力しないと
スターツさんにはかないませんね。

私も今回の変更に賛成です。

最小の部屋0.76の人の気持ちを考えると、なるべく公平にした方が、住民間で仲良くできそうかと思いました。
また、0.76って事は本来の比率より大幅に損しているってことですよね？だとすると、多くの住民はその分だけ得してるんじゃないかと。後で議決権比率に問題があるから修正しようと組合の議題になっても、その多数の得している人たちは反対するから否決されますよね。
管理組合結成前に議決権はなるべく公平にしておくべきでしょう。

問題なのは、初めにそんな雑な設定した管理会社でしょうね。まぁ、そのまま強行せずに修正したことに一定の評価はしますが。。。

皆そんな権利って行使するもんかね？選挙とか議決権の行使率見てるとなんかね

>>2219 匿名さん
私もスターツの持ち分の大きさに、管理組合の運営上、驚異を感じています。
なにしろ規約上、理事を出すことも可能なのですから。
管理会社の親会社が、10％を超える議決権を持った理事になれるわけです。
一般所有者の協力ができるといいのですが。

総会への参加が少なければスターツ（＝管理会社、賃貸事業者、売主、施工者）の議決権は１０％を大きく上回ることになります。このような分譲マンションは非常に稀だと思いますので、このマンションの入居者は一般のマンションより組合への関心を高く持たないといけないでしょうね。

各入居者は自身の僅かな議決権の差を気にするのではなく、スターツさんを監視する上で総会に熱心な入居者と協力できるようしたいですね。スターツさんとは利害が異なるケースが多そうなきがします。

スターツにとってこのマンションは手放せないですからね。

スターツさんを組合で監視牽制する必要があると書ましたが、良きパートナーとして互いに協力することが基本とはなりますね。この皆が注目する官民一体開発を企画する力を持ち、免震にいち早く取り組み大手を凌駕する実績を積み上げている点にも光るものがあると思っています。スターツさんがこの開発でステップアップできるこを応援し、WIN－WINの関係を築きたいと思います。このように書くと反論も想像されますが、マンションはどこも運命共同体ですからね。

複合開発のfacebookが更新されてました。
ホテルの部屋の中(家具なし)の写真もアップされてます。雰囲気分かりにくいけど。

https://m.facebook.com/nagareyamasiyuutikatuyou/?locale2=ja_JP

隣のホテルの外壁とガラス窓は平らなので太陽光をかなり反射しますね。夏は目障りだけど他のシーズンはむしろ太陽光が入って良いのかもしれません。多目的ホールの屋根も金属なので太陽光を反射するかもしれませんね。いずれにしても太陽は時間とともに動きますので影響は短時間でしょうけど。

2228ですが、多目的ホールの屋根については憶測ですので未確認です。

>>2229 匿名さん
太陽光の反射はこんな感じです。眩しいと感じる程度です。

反射の影響は大したことないかなぁ。それよりは、ホテルで朝日が遮られそうなのが心配ですね。モデルルームのシミュレータは8時くらいからでしたが、6時7時くらいの影響はどうなんでしょうね。

マンションは位置が近くなり、カメラの露出調整もあって実際は写真より影響が大きいかもしれません（夏の悪影響、冬の好影響）。写真を拡大すると反射の度合いが強く見えます。なお、シミュレーター（太陽から見た画像）の印象では、早朝の朝日は夏は遮られ、冬は日の出は遅くなりますが夏より遮られにくくなっているように思いました。当然部屋の位置により違いますのでMGが閉鎖される前に確認してみてはいかがでしょうか。

おおたかの森を東西南北1時間散歩してきました 笑
感想としては、街めちゃくちゃ綺麗ですね。あと、意外と多くの人が既に住んでる。だけど、土地も意外と余っているという印象です。
駅前から東西南北を見渡すと計画性がないなーって思っていましたが、一つ一つの建物や道はすごくお洒落に綺麗に作られているんですね。
あとは余っている土地に何が出来るか。アパートやマンションでもいいのですが、植栽を植えるなどゆとりをもって建てて欲しいですね。シティテラスの裏のB35には湯舞音という温泉施設が来るみたいですが、南口や西口駅前も楽しみです。あらためて、なぜクオンがこんなに安かったのか理解出来なくなりました！笑

こちらはもし引渡しが延びるとなるとキャンセル住戸出ますかね。
延びない可能性もありますが、業界のダンパーの生産性が落ち、現在工事中の、完成時期が引き延ばし困難な建物（五輪関係、官公庁、医療施設等)との競合となった場合最大で年単位の延期もあるのでは？と思ってしまいます。
入学・入園もからみますし、キャンセルする人いるかな

昨日、通勤をつくばエクスプレスで試したらものすごく混んでて驚きました。
下手したら女性子どもは怪我するのでは‥？
ちなみにKYBのダンパーの件でキャンセルする場合、手付金はどうなるのでしょうか。
引渡しが遅れない限りは手付放棄のキャンセルになりますか？

>>2236 名無しさん
おおたかの森朝6時13分頃発だとそんなに混んでないけど。皆意外と出社遅いのね

>>2236 名無しさん
私は7:30分頃の電車に乗りました。
混雑で荷物などが挟まり、何度も扉が閉まらず、秋葉原には5分以上遅れての到着でした。（事故などの遅延ではありません）
無理に乗車しようとする人に対して、舌打ちや文句が聞こえたりと車内の雰囲気もあまり好きではありませんでした。
物件価格の安い路線なので、若い人が多かったりと仕方ないのかもしれませんが‥。
現在は千葉在住の総武線ユーザーなので混雑には耐性がある方かと思っていましたが、つくばエクスプレスには本当に驚きました。
キャンセルについて詳しいことは担当に確認してみます。
ご丁寧にお返事いただきありがとうございました。

同じ時間帯のTXで通勤しておりますが、他の首都圏の路線と比べて同程度かむしろ
もっとひどいところが多いと感じておりますけどね。

>>2238 マンション検討中さん
近々、キャンセル物件が発生するって事ですね。どの間取りでしょうか？
凄い抽選倍率になりそうですが、早い者勝ち何ですかね。

首都圏混雑路線のランキングではTXよりひどい路線が多くあり、総武線よりましになっておりますが、通勤の混雑だけでキャンセルするのですか？

>>2240 マンション検討中さん
90Eの中層階です。

>>2242 マンション掲示板さん
角住戸なら人気だし、キャンセルせずに、購入して売った方が良いんじゃないですか？

>>2243 マンション検討中さん
そこは手付金と売却損のどちらがマシかですよね。手付金放棄で終わらすほうが安全な気が

>>2244 マンション掲示板さん
90Eの中層なら売却益でしょう。最後に抽選倍率17倍とかなってたようなので。

どちらにしても喜んで買う人いるでしょうね。まあこの話が本当ならですが…冗談ですよね(^^;

売却の場合、両者で合計６％の仲介手数料が必要になり、不動産取得税を短期間で２回支払うことになり、ローンを利用する場合手数料もダブりますね。買主の費用は売主には直接は関係ありませんが、その分購入費が高くなり理屈上は売値に影響しそうです。また、売れるまでの管理費、修繕積立金も売主が負担しなければなりません。
一方解約の場合はオプションを注文している場合原状回復費を考慮する必要があります。
なお、売却の場合は益が出る可能性がありますが、短期売買による高い税率での所得税や住民税も考慮する必要があります。
損得は慎重に考えた方がよさそうですね。

不動産関係者は車での移動が基本で電車なんて乗らない。

こちらの線路沿いで無いところの、6階以上70㎡の中部屋って、いくらくらいでしたか？

>2248
ホテルに近いところで4200万円からくらいでしたかね。離れるごとに値段は上がる感じで、マンマニ氏のブログにだいたい書いてありますよ

抽選に外れた身からすると、ここの引渡しが1〜2年延期になるなら、売主側から手付金倍返しですべてキャンセルしてもらって、設備も古くなるので新たに仕様変更して、ついでにディスポーザー付けて、販売金額も400万くらい上げて全戸再販売して欲しいです。

>>2249 匿名さん

無茶苦茶言いますなぁ(笑)

70㎡でも、そんなに安かったんですね。買えた人が羨ましいです(*_*)予算は4500万くらいなので、うちも手が届いた、と思うと残念で仕方ないです。スターツさんももっと高く販売してくれれば諦めもついたのに、もやもやします。なんでそんな安く設定されたのでしょう？うーん、不思議です。

>>2251 匿名さん
クオンは部屋の位置によってメリハリのある価格設定だったので、4500万あれば検討できる部屋はそこそこあったようですね。
最も顕著なのが、踏切前の90Eが階層によって坪単価178～237万円と差が大きかったです。
このようにメリハリある価格設定のため、どこを購入しても何かしらのメリットがあるので、最後まで勢いよく売れたのかなと思っています。
まぁもう少し高く設定しても売れたでしょうけどね(^^;

まぁあと2年かけて売るなら一部屋400万円ずつは上乗せ出来たと思いますよ。何でこんな価格設定になったのかは誰にも分かりません不思議です。

>>2253 マンション掲示板さん
結果論ですね。官民一体開発等比較的特殊な要因があり、
価格に織り込むのはむづかしいのでしょうね。

>>2255 マンション検討中さん
官民一体開発でマンション以外からも収益が取れるのと、クオンブランドを広めるための先行投資っていうことですかね。

>>2255 マンション検討中さん
官民一体開発でマンション以外からも収益が取れるのと、クオンブランドを広めるための先行投資っていうことですかね。

クオンのせいで他のおおたかの森の物件が全てハズレというか、割高に見え、買う気がなくなってしまいました。

>>2258 匿名さん
クオンが特別なだけ…と頭では分かっててもついつい比べてしまいますよね。でも、クオンはおおたかの森だけじゃなくて千葉県全体で見てもなかなか見られない異常値です。異常値と比べて他が平凡に見えるのはマンション選びだけではないですよ。

>>2259 マンション掲示板さん
そうですよね。なんか、もやもやが晴れなくて、もっと早く行動できなかった自分を悔やんでます。悲しくてなりません。手が届く予算で理想の物件でした。なんで、自分はついてないのだろうとか、なんで、いつも人生思い通りにならないんだろうとか、色々考えてしまいます。
ソライエか、ウエリスにするしかないようですが、クオンと比べると条件的には割高すぎて、お金を出すのがもったいないように感じます。
去年に戻ってクオンを買いたいです。

>>2260 匿名さん

悲観し過ぎ。周りからネガティブオーラ出てるって言われない？
おおたかの森より、隣の柏の葉キャンパスオススメですよ。

>>2260 匿名さん
クオンも完璧ではないですから、そこまで悲しまないでください。

条件のいい部屋は高倍率の抽選で、早く動いても当選できる可能性の方が低かったですから。かなり割安だった線路沿いなんて、電車はともかくあの踏切の音は相当な破壊力ですよ。
しかも角部屋なんて至近距離ですから・・・

ちなみに上階層は差が無かったので、割安なのは低階層の野田線側だけのようですよ。

>>2260 匿名さん
シティタワー品川に比べたらクオンも割高ですよ

http://mansionmania.blog.jp/archives/1052078281.html

時間は戻らないので、これからじっくりと検討して、ご自身が納得できる物件に出会えると良いですね。