クオン流山おおたかの森ってどうですか？

>>2194 匿名さん
10%強ってどんな計算ですか？理解できませんでした。

議決権=専有面積にすれば一番平等なんですけどね。

ご指摘の通り専有面積を議決権にすれば平等なんですが、どうも議決の計算をするのが煩雑になるからとのことです。この専有面積の比率との乖離がどの程度かを計算してみたところ最大と最小で１０％強の差が出るということです。元の議決権ではこの差が２０％以上なので、改善はされています。

>>2196 匿名さん
確かに、議決権が小数点まであると集計が煩雑そうですね。修正後は、住民は角住居と中住居の二種類になってるので分かりやすいですね。

詳しい計算は良く理解できませんでしたが、修正前は65Fのお部屋が不遇すぎる気がしてました。計算上も格差が小さくなっているのであれば、全体としては良い修正だったのでしょう。
修正ではなく、はじめから適切に決めておいてよと思いますけどね。

>>2193 通りがかりさん

後で揉めるのを避けるのなら、議決権に関する規約変更の検討をしてることを、変更前に教えて欲しかったです。
一部の人の意見で変更の検討が始まり、一部の人だけが規約変更が検討されているのを知り、残りの人は出来上がったのを提示されて始めて知る、というやり方が好きじゃないです。

押印しましたけど。
変更内容自体はまあ合理的な範囲だと思ったので。

住民同士は仲良くやっていきたいですね。

>>2198 匿名さん
そうですね、変更内容は合理的でも、事前の連絡は欲しかったですね。

住民同士は仲良くしたいものです。宜しくお願いします！

面積に関係なくすべての住戸の議決権を１とする方法もあるようで、何が最も平等かは難しそうですね。
原案の決定根拠はどうなっていたかも含めてもっと丁寧な説明が欲しいですね。。

>>2200 匿名さん
全て議決権1にするのは、全住戸の専有面積がほとんど同じ場合ですね。
クオンの場合、賃貸部分の狭い部屋があるので、かなり不公平になりそうですよ。

最も平等なのは、間違いなく専有面積=議決権でしょう。ただ、運用が面倒ですけど。

こんな記事ありました。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4184-30

>>2201 通りがかりさん
もし50%超の所有者がいた場合、その人の意向だけで一般の議題は
議決されてしまうという事態になることがあるため、所有者1人
に議決権1つということもあるとのことです。
要するに10〜20%程度の差を厳密に調整することが最も公平とは
言えないのかもしれないと思った次第です。

>>2202 評判気になるさん

記事には全162戸と記載されてますが、本当は全192戸なので歩留まり率は192/560=34%ですね。
抽選にハズレて買えなかった人が多数いたことを考慮すると、来場した人のうち40%以上が申し込んだということでしょうか。それが凄いことなのか素人の私には判断できませんが、普通のマンションの歩留まりってどれくらいなんでしょうね。

>>2199 通りがかりさん

こちらこそよろしくお願いします！

>>2202 評判気になるさん
去年の年末にここの価格表見たときは本当に何かの間違いではないかと疑ったのを思い出します

一般的に不動産業界では歩留まり10％が売れ行きの好不調を示す目安とされているようです。
30%(40%?)以上とか異常値ですね。

歩留まりの意味は十分には理解できませんが、この物件の場合広告宣伝が非常に控えめで、買う気があまりないのに（冷やかしで）来場する人が少なかったということも影響してはいないでしょうか？

すみません2208を書き込んでから思い直したのですが、これも売れ行き好調の証ということですね？

スターツさん、ここまで注目を浴びているので期待を裏切らないでしっかりした施工とその後の管理を徹底していただければ、分譲事業の信頼性を高め更なる発展が期待できますよ。

>>2208 匿名さん
冷やかしではないですが、買う気があまりないのに見に行った結果欲しくなって、予算を1割以上も越えたけど契約してしまいました。

ここは来場者から評価の高いマンションという事ですね。

>>2211 名無しさん
私も同じような買い方をしました。

>>2211 名無しさん
何が事前の想定を越えたのですか？

>>2213 マンション掲示板さん
・想定していたより安かった。
・HPで公表されていない間取に気に入るものがあった。
・HPに記載されていない細かな仕様もしっかりしていた。

後は、このスレで良く見かける駅およびSC直結の魅力を再認識して、住みたくなりました。また、他の周辺マンションの購入に否定的だった相方が、ここなら良いと言い出したので。

２１９６ですが、前回記載した数字は数少ないものを除外しましたので、
全てで比較すると以下のようになります。

（あくまでも参考としていただき、ご自分で検算してください。）

各部屋の　　専有面積の比率／議決権の比率　を計算すると（賃貸部分を除く）

　　元の議決権　　最小の部屋０．７６　　　最大の部屋１．１２　　　
　　変更後　　　　最小の部屋０．９４　　　最大の部屋１．１２　　


なお、賃貸部分（スターツ所有）合計の議決権は以下のようにほとんど同じです。

　　元の議決権　　１０．７１％
　　変更後　　　　１０．０８％

スターツさんにはこのような数字の説明をいただきたいものです。
また、すでに述べましたように、このように厳密に調整するのが公平かどうかは
難しいところがありますが、各所有者の気持ちの問題とも思われます。

追記
（賃貸部分を除く）というのは最大と最小の部屋を比較するのに
賃貸部分を除いたという意味で、各比率の計算では賃貸部分も
含めて計算しております。

何度も追記で申し訳ありませんが、
専有面積の比率／議決権の比率は逆で
議決権の比／専有面積の比率です。

各所有者一人の議決権は4〜5%程度でしかないので、
意見が自分と同じ傾向の方の議決権が多くなることが
自分にとって良いかなと思っており、今回の僅かな差の
調整は自分にとって有利か否かはよく分かりません。
議決権の比が面積の比に近い方が多くの方にとって
気持ちがいいという意味で、今回の変更には賛成します。

>>2218 匿名さん
各所有者の議決権は4〜5%ではなく
0.4〜0.5%ですね。ほんの僅かで、協力しないと
スターツさんにはかないませんね。

私も今回の変更に賛成です。

最小の部屋0.76の人の気持ちを考えると、なるべく公平にした方が、住民間で仲良くできそうかと思いました。
また、0.76って事は本来の比率より大幅に損しているってことですよね？だとすると、多くの住民はその分だけ得してるんじゃないかと。後で議決権比率に問題があるから修正しようと組合の議題になっても、その多数の得している人たちは反対するから否決されますよね。
管理組合結成前に議決権はなるべく公平にしておくべきでしょう。

問題なのは、初めにそんな雑な設定した管理会社でしょうね。まぁ、そのまま強行せずに修正したことに一定の評価はしますが。。。

皆そんな権利って行使するもんかね？選挙とか議決権の行使率見てるとなんかね

>>2219 匿名さん
私もスターツの持ち分の大きさに、管理組合の運営上、驚異を感じています。
なにしろ規約上、理事を出すことも可能なのですから。
管理会社の親会社が、10％を超える議決権を持った理事になれるわけです。
一般所有者の協力ができるといいのですが。

総会への参加が少なければスターツ（＝管理会社、賃貸事業者、売主、施工者）の議決権は１０％を大きく上回ることになります。このような分譲マンションは非常に稀だと思いますので、このマンションの入居者は一般のマンションより組合への関心を高く持たないといけないでしょうね。

各入居者は自身の僅かな議決権の差を気にするのではなく、スターツさんを監視する上で総会に熱心な入居者と協力できるようしたいですね。スターツさんとは利害が異なるケースが多そうなきがします。

スターツにとってこのマンションは手放せないですからね。

スターツさんを組合で監視牽制する必要があると書ましたが、良きパートナーとして互いに協力することが基本とはなりますね。この皆が注目する官民一体開発を企画する力を持ち、免震にいち早く取り組み大手を凌駕する実績を積み上げている点にも光るものがあると思っています。スターツさんがこの開発でステップアップできるこを応援し、WIN－WINの関係を築きたいと思います。このように書くと反論も想像されますが、マンションはどこも運命共同体ですからね。

複合開発のfacebookが更新されてました。
ホテルの部屋の中(家具なし)の写真もアップされてます。雰囲気分かりにくいけど。

https://m.facebook.com/nagareyamasiyuutikatuyou/?locale2=ja_JP

隣のホテルの外壁とガラス窓は平らなので太陽光をかなり反射しますね。夏は目障りだけど他のシーズンはむしろ太陽光が入って良いのかもしれません。多目的ホールの屋根も金属なので太陽光を反射するかもしれませんね。いずれにしても太陽は時間とともに動きますので影響は短時間でしょうけど。

2228ですが、多目的ホールの屋根については憶測ですので未確認です。

>>2229 匿名さん
太陽光の反射はこんな感じです。眩しいと感じる程度です。

反射の影響は大したことないかなぁ。それよりは、ホテルで朝日が遮られそうなのが心配ですね。モデルルームのシミュレータは8時くらいからでしたが、6時7時くらいの影響はどうなんでしょうね。

マンションは位置が近くなり、カメラの露出調整もあって実際は写真より影響が大きいかもしれません（夏の悪影響、冬の好影響）。写真を拡大すると反射の度合いが強く見えます。なお、シミュレーター（太陽から見た画像）の印象では、早朝の朝日は夏は遮られ、冬は日の出は遅くなりますが夏より遮られにくくなっているように思いました。当然部屋の位置により違いますのでMGが閉鎖される前に確認してみてはいかがでしょうか。

おおたかの森を東西南北1時間散歩してきました 笑
感想としては、街めちゃくちゃ綺麗ですね。あと、意外と多くの人が既に住んでる。だけど、土地も意外と余っているという印象です。
駅前から東西南北を見渡すと計画性がないなーって思っていましたが、一つ一つの建物や道はすごくお洒落に綺麗に作られているんですね。
あとは余っている土地に何が出来るか。アパートやマンションでもいいのですが、植栽を植えるなどゆとりをもって建てて欲しいですね。シティテラスの裏のB35には湯舞音という温泉施設が来るみたいですが、南口や西口駅前も楽しみです。あらためて、なぜクオンがこんなに安かったのか理解出来なくなりました！笑

こちらはもし引渡しが延びるとなるとキャンセル住戸出ますかね。
延びない可能性もありますが、業界のダンパーの生産性が落ち、現在工事中の、完成時期が引き延ばし困難な建物（五輪関係、官公庁、医療施設等)との競合となった場合最大で年単位の延期もあるのでは？と思ってしまいます。
入学・入園もからみますし、キャンセルする人いるかな

昨日、通勤をつくばエクスプレスで試したらものすごく混んでて驚きました。
下手したら女性子どもは怪我するのでは‥？
ちなみにKYBのダンパーの件でキャンセルする場合、手付金はどうなるのでしょうか。
引渡しが遅れない限りは手付放棄のキャンセルになりますか？

>>2236 名無しさん
おおたかの森朝6時13分頃発だとそんなに混んでないけど。皆意外と出社遅いのね

>>2236 名無しさん
私は7:30分頃の電車に乗りました。
混雑で荷物などが挟まり、何度も扉が閉まらず、秋葉原には5分以上遅れての到着でした。（事故などの遅延ではありません）
無理に乗車しようとする人に対して、舌打ちや文句が聞こえたりと車内の雰囲気もあまり好きではありませんでした。
物件価格の安い路線なので、若い人が多かったりと仕方ないのかもしれませんが‥。
現在は千葉在住の総武線ユーザーなので混雑には耐性がある方かと思っていましたが、つくばエクスプレスには本当に驚きました。
キャンセルについて詳しいことは担当に確認してみます。
ご丁寧にお返事いただきありがとうございました。

同じ時間帯のTXで通勤しておりますが、他の首都圏の路線と比べて同程度かむしろ
もっとひどいところが多いと感じておりますけどね。

>>2238 マンション検討中さん
近々、キャンセル物件が発生するって事ですね。どの間取りでしょうか？
凄い抽選倍率になりそうですが、早い者勝ち何ですかね。

首都圏混雑路線のランキングではTXよりひどい路線が多くあり、総武線よりましになっておりますが、通勤の混雑だけでキャンセルするのですか？

>>2240 マンション検討中さん
90Eの中層階です。

>>2242 マンション掲示板さん
角住戸なら人気だし、キャンセルせずに、購入して売った方が良いんじゃないですか？

>>2243 マンション検討中さん
そこは手付金と売却損のどちらがマシかですよね。手付金放棄で終わらすほうが安全な気が

>>2244 マンション掲示板さん
90Eの中層なら売却益でしょう。最後に抽選倍率17倍とかなってたようなので。

どちらにしても喜んで買う人いるでしょうね。まあこの話が本当ならですが…冗談ですよね(^^;

売却の場合、両者で合計６％の仲介手数料が必要になり、不動産取得税を短期間で２回支払うことになり、ローンを利用する場合手数料もダブりますね。買主の費用は売主には直接は関係ありませんが、その分購入費が高くなり理屈上は売値に影響しそうです。また、売れるまでの管理費、修繕積立金も売主が負担しなければなりません。
一方解約の場合はオプションを注文している場合原状回復費を考慮する必要があります。
なお、売却の場合は益が出る可能性がありますが、短期売買による高い税率での所得税や住民税も考慮する必要があります。
損得は慎重に考えた方がよさそうですね。

不動産関係者は車での移動が基本で電車なんて乗らない。

こちらの線路沿いで無いところの、6階以上70㎡の中部屋って、いくらくらいでしたか？

>2248
ホテルに近いところで4200万円からくらいでしたかね。離れるごとに値段は上がる感じで、マンマニ氏のブログにだいたい書いてありますよ

抽選に外れた身からすると、ここの引渡しが1〜2年延期になるなら、売主側から手付金倍返しですべてキャンセルしてもらって、設備も古くなるので新たに仕様変更して、ついでにディスポーザー付けて、販売金額も400万くらい上げて全戸再販売して欲しいです。

>>2249 匿名さん

無茶苦茶言いますなぁ(笑)

70㎡でも、そんなに安かったんですね。買えた人が羨ましいです(*_*)予算は4500万くらいなので、うちも手が届いた、と思うと残念で仕方ないです。スターツさんももっと高く販売してくれれば諦めもついたのに、もやもやします。なんでそんな安く設定されたのでしょう？うーん、不思議です。

>>2251 匿名さん
クオンは部屋の位置によってメリハリのある価格設定だったので、4500万あれば検討できる部屋はそこそこあったようですね。
最も顕著なのが、踏切前の90Eが階層によって坪単価178～237万円と差が大きかったです。
このようにメリハリある価格設定のため、どこを購入しても何かしらのメリットがあるので、最後まで勢いよく売れたのかなと思っています。
まぁもう少し高く設定しても売れたでしょうけどね(^^;

まぁあと2年かけて売るなら一部屋400万円ずつは上乗せ出来たと思いますよ。何でこんな価格設定になったのかは誰にも分かりません不思議です。

>>2253 マンション掲示板さん
結果論ですね。官民一体開発等比較的特殊な要因があり、
価格に織り込むのはむづかしいのでしょうね。

>>2255 マンション検討中さん
官民一体開発でマンション以外からも収益が取れるのと、クオンブランドを広めるための先行投資っていうことですかね。

>>2255 マンション検討中さん
官民一体開発でマンション以外からも収益が取れるのと、クオンブランドを広めるための先行投資っていうことですかね。

クオンのせいで他のおおたかの森の物件が全てハズレというか、割高に見え、買う気がなくなってしまいました。

>>2258 匿名さん
クオンが特別なだけ…と頭では分かっててもついつい比べてしまいますよね。でも、クオンはおおたかの森だけじゃなくて千葉県全体で見てもなかなか見られない異常値です。異常値と比べて他が平凡に見えるのはマンション選びだけではないですよ。

>>2259 マンション掲示板さん
そうですよね。なんか、もやもやが晴れなくて、もっと早く行動できなかった自分を悔やんでます。悲しくてなりません。手が届く予算で理想の物件でした。なんで、自分はついてないのだろうとか、なんで、いつも人生思い通りにならないんだろうとか、色々考えてしまいます。
ソライエか、ウエリスにするしかないようですが、クオンと比べると条件的には割高すぎて、お金を出すのがもったいないように感じます。
去年に戻ってクオンを買いたいです。

>>2260 匿名さん

悲観し過ぎ。周りからネガティブオーラ出てるって言われない？
おおたかの森より、隣の柏の葉キャンパスオススメですよ。

>>2260 匿名さん
クオンも完璧ではないですから、そこまで悲しまないでください。

条件のいい部屋は高倍率の抽選で、早く動いても当選できる可能性の方が低かったですから。かなり割安だった線路沿いなんて、電車はともかくあの踏切の音は相当な破壊力ですよ。
しかも角部屋なんて至近距離ですから・・・

ちなみに上階層は差が無かったので、割安なのは低階層の野田線側だけのようですよ。

>>2260 匿名さん
シティタワー品川に比べたらクオンも割高ですよ

http://mansionmania.blog.jp/archives/1052078281.html

時間は戻らないので、これからじっくりと検討して、ご自身が納得できる物件に出会えると良いですね。

シティタワーは土地が定期借地権のようですね。安いのは当然で単純比較はできません。当然地代も必要になっているはずですが。クオンの土地は所有権です。

>>2260 匿名さん
いや、戻れたとしても抽選だからどっちにしても確実ではなかったよ

線路側低層は安かったけど、人気があって抽選だったのは上層階でしたね。条件が良い部屋は買いたくても運次第でした。

踏切音については、通常の部屋はバルコニーのガラス壁と窓の二重でブロックだけど、南東角部屋はダイレクトウィンドウのみだから低層で踏切目の前だとどうなのかなと思います。まあその部安いけど。

>>2267
それで一階の角部屋も倍率高かったんですかね？その部屋だけ二重だったはずです。二重だとそんなに防音効果があるんですね！

>>2268 匿名さん
1階の倍率は把握してません。何倍だったのでしょうか？

1階だと確かにバルコニーのガラス壁ありますが、踏切の警報器が上の方にあるから、物理的にあまり効果ないかもですね。人気があったとすれば、単に安いからからか、1期で90Eはほとんど売り切れて、2期では1階だけの販売だったからかと思います。3期の9階は17倍でしたしね。

踏切音は低層高層関係なく、想像以上に届くということを実感してます。
クオンの方々が実際に住まわれて、どのように感じられるかいずれ知りたいところです。
無理だとはわかっていますが、出来ることなら音量下げてほしい・・・

>>2270 西口よりさん

ですね。そもそも子供が多い街で踏切ってのもね。。不便になりますが安全を優先してあげて欲しい。

完売した物件なのに盛り上がるって…

2260です。慰めのお言葉ありがとうございます。
4500万の予算なら、ここが買えたという事実が衝撃的で投稿してしまいました。ほとんどのお部屋が抽選だったのですね。それでも、190戸あったら、自分も入れたのではないかと悔しい思いでいっぱいです。
駅直通のペデストリアンデッキ、憧れでした。毎月住宅情報誌やマンマニさんのブログなどをチェックする大切さを実感しました。不動産は一期一会ですね。もう何もかもおそいですが…
どうしても前向きになれずにいますが、子供が小学生に上がる前に決断しないといけないので、つらいですが他をあたります。
クオンを買えた方が羨ましいです。思うのですが、不動産取得を成功されるのは、人生を成功されるようなものです。勿論、他にも要素はありますが、重要なファクターになるのではと、今では思います。…だめだ、暗くなる一方です

>>2273 匿名さん
1000万円分くらいの機会損失にはなってしまったかもですけど、50年で考えればたかが年20万円ですよ。そんなもんです

買った人が暇つぶしに書き込んでるだけですよ

>>2274 マンション掲示板さん
そこに住めるという満足感はプライスレスだし、実際には2000万くらいの機会損失だと思います。リセールバリューが、凡庸マンションは20年で半額。クオンは部屋によっては、同じ値段で売れると思われます。

具体的に考えると、ソライエとクオン、同じ値段4500万で買ったとします。20年後、ソライエはよくて2300万、クオンは4500万か、それ以上で売れます

クオンは、首都圏と言う範囲で戦える素敵なマンション

>>2277 匿名さん
今の時点ではそうなるような気がしてますけど、駅遠ブームとか非免震ブームとかが来たらクオンは終わりますよ

>>2279 マンション掲示板さん
そんなブームまず来ないですよね

ディスポーザーがないのが、残念で仕方ないです

>>2281 匿名さん

完売状態で今さら後の祭りだけど、安いマンションだもの、それくらいはみんな妥協して買ってますので心配頂かなくて大丈夫ですよ！

ディスポーザー別にいらないし。ディスポーザーのために、他のマンション買うなんて馬鹿みたい。

ディスポーザーで選択肢から外した人はいないと思いますが、もし付いてたら、いくら増額だったのでしょうか。

>>2284 匿名さん
ディスポーザーなくても勝負できると踏んだのでしょう。他のマンションは、ディスポーザーないと、うれないでしょ。

ディスポーザーがないくらいで、資産価値が下がる事はないですね、満足度は下がるけど

>>2286 匿名さん
他に満足するポイントがたくさんあり、この程度では満足度も下がりません。

>>2287 マンション検討中さん

人それぞれ。満足度が下がる人も当然いる。

私は是非買いたかったけど、妻はディスポーザー無しの生活に戻るのは考えられないということで、却下されました。
多数派はディスポーザー無しでも気にしないということで早期完売でしたから、うちは少数派なのでしょうね。買い替えさ層よりも一次取得者層の方が多かったのでしょうか。

私は、必要性を感じないディスポーザーを強制的に使わされて初期費用や維持費を払うのは納得できなかったので、ディスポーザーが付いてない点は寧ろプラスに働きました。

>>2289 匿名さん

年齢層に依存しニーズがないのだと思います。つまり高齢な方、30代の初期購入者比率が高くディスポーザー使用歴無しでニーズが高くない。ある意味でこの街はターゲットが明確なのでデベロッパーが賢いとも言えると思います。私もそうです。

>>2289 匿名さん
クオンなら、20年後、同じ価格で売れるよと、説得すれば良かったのではないでしょうか？

まさか購入者の方は本気で20年後も同じ価格で売れるなんて思ってないですよね？いくらなんでも夢見すぎですよ。

>>2288 匿名さん
おっしゃることは当たり前であくまで私の意見はです。
あると便利ということほぼ当たり前と思いますが、他に
満足できる点が多いのでこんなことは私の満足度に影響
しないということです。