ザ・タワーズフロンティア札幌

徐々に出来あがってきてますね。
外壁の大半の仕様は塗装仕上げのようですが、タイル仕上げの方が高級感もあり、メンテナンス費用がかからないのではないでしょうかね？

外壁白っぽいと、結構汚れ目立ちます。
特に排気口周り。

ここは10年後の大規模修繕費、相当かかりそうですね。うちは札幌11階建で１億越えでした・・・。
うちのところは積立金ではまかなえませんでした。
知人に聞いたところ、10階建て全後のところで１億前後かかるようです。
購入時には全く知りませんでした。

>>703
それはどこでもそうなんじゃない？
そのうえで、ある程度グレードがよいなら修繕費も高くなるのは当然。

>>695 マンション検討中さん
参考までにどの程度か教えていただけませんか。札幌じゃないもので。。

大規模修繕費はマンションによって色々ですよ。
積立修繕費を安めに設定する事で買いやすく仕向けて売りぬき、
大規模修繕時に足りないと住民からの一時金や借入金で賄うというケースはまたにあります。
ですが殆どの大手の物件は高めの余裕を持った修繕費にしているので積立金が足りない場合は少ないです。

ただし札幌の某タワマンは連絡通路の維持費だけではなく修繕費がかなり膨らんだそうでかなり揉めてましたね。
修繕工事で冬を跨ぐのが難しい事を含め寒冷地でのタワマン修繕の実績が不足しているので、
費用が想像以上に嵩んでしまったようです。（そのせいか当初からの話のあった連絡通路の維持費まで揉める原因に）

また修繕費は階数などだけでなく戸数や平米、建物の形状や隣地との距離でも大きく変わってくるそうです。
修繕費の積立の計画などは販売時に資料をもらえるので、しっかり確認すると良いと思います。
どのマンションにもいえるのがゲストルーム等の他のマンションに無いような共用部の維持費は、
住民による理事会でいくらでも変わってしまうので揉める原因になりやすいです。

695です。
当日 マンション販売担当者の方から資料拝見したら、遠からず 修繕積立金に 毎月約5万円以上要する状況でした。これとは別に 管理費や駐車場料金などが課金され 合計で毎月「ローン支払いとは別」に 、少なくとも月々8万円程度を要する感じです。ただ この見積もりも 私は 相当に甘い数字であると思っております。

「投資用物件候補」として視察しましたが、皆様の御記載にあるように 筋が悪すぎて却下しました。公の再開発計画にお付き合いするマンションメーカーにとっては、ある種の「交際費物件」であって、適当に売って 逃げてしまえばよいと考えている そのように感じました。札幌では他にも優れた物件が結構あって、ここで火中の栗を拾うまでもありません。新幹線駅完成の頃 ここのバーゲン売りが始まるでしょう。個人の転売は無理筋に見えます。

>>707
購入者ですが、その点は気になっておりました。
実需で必要であったのと、場所が気に入ったetcの理由で購入を決めました。
タワーとはいえ21階なので、修繕自体はちょっと大きめのマンション程度ですむかなと思っておりました。
ただ廊下など共用部分があり、駐車場もタワー、機械両方ともあるのが押し上げているのだろうかと考えておりました。
甘い見通しとのことですが、最大どの程度を予想しますか？

担当には修繕計画はかなり悲観的に見通しており、ここまでかからないだろうと言われましたが、
もう少し突っ込んでおけばよかったと反省しました。
購買意欲が勝ったんですね。

>>707
>遠からず修繕積立金に毎月約5万円以上

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（H23）」に基づけば、月５万円は修繕積立金平均水準からすると240平米相当にもなる超高額ですね。この物件は何にそれほどの金額が必要なのでしょう。

【20階以上物件】
平均：　206 円/m²・月
事例の3分の2が包含される幅：　170 円~245 円/m²・月

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
https://woman.excite.co.jp/article/lifestyle/rid_Limia_77917/pid_8.htm...

ワンフロア買い占めてる人かも
中古で築１０年で240平米
位で積立金5万円くらいの札幌市中央区の物件で見た事有ります

695です。
私が当該マンションの説明を頂いた販売担当者の方に見せて貰ったのは、80平米程度の3LDKです。そこには5万円の数値記載が明瞭に印刷されるいました。
国土交通省のガイドライン値は平成23年リリースで、平成21年頃の市況を反映しており、この分野の以降の資材高騰や人出不足による工事費騰勢を織り込んでいない値です。
「空中歩道の、マンションによる専有部分」や駐車場を含む共用設備の修繕コストは全て所有車負担となり、タワーの修繕工法が未定である中 会社の見積もりは(他のマンションの居住経験からみて)、相当に低めであると考えております。

>>712 マンション検討中さん
なるほどねえ、とも思いますが、本当にそんな何倍にも高騰していますでしょうか。しかも地方都市です。定性的には仰る通りでしょうが、冷静に考えて定量的には理解不可能です。
いまだにたかが年2%の物価上昇率目標に全く届かなくて四苦八苦している国ですよ。しかも再度消費税率をあげて経済に冷や水をかけようとしているところですから、近々デフレ再来で物価下落が起きる可能性も十分ありです。
どこも新築物件の修繕積立金設定が低めであることは長年の業界慣行で、一回目はともかく二回目では不足のケースが大部分の様子な事は認めます。
しかし、です。商売人なら誰でもわかる事ですが、売る側は買う側の財布に合わせるものです。特に大規模修理の様なプロジェクト案件だと客(管理組合)が払える額に合わせるものでしょ。だから1億しか無ければ1億で、3億あれば3億で見積もります。どのみち殆どの管理組合は建築の素人です。どうにでも説得できます。商売ってそんなものです。
もっと言えばアホな役人が民衆に突き上げられて何十年もの長期修繕計画なるものを作成することを昔義務付けましたが、一体どこの誰に10年、20年、30年先の技術や物価が分かると思いますか？それがわかれば大儲けですよ。お偉い経済学者やジャーナリスト達の将来についての発言で当たった事ってあります？
冷静に、合理的に考えましょう。

修繕積立金は月額 ： 5,700円～9,400円　2LDK～4LDK　です。

>>712

確かに私も長期修繕計画をみて、相当悩みましたが、購入を決めました。
いくら１０年は据え置きとはいえ、80m2で５万以上となると許容できない人も出てくるのではと心配です。
このスレを見てこれから購入を検討している人は、ぜひ詳細を突っ込んで内訳を聞いてもらいたいものです。

ここよりもはるかに高層で修繕が困難な物件はたくさんあるでしょうし、
タワーとしては小さいこの物件で、積立費が相場の３倍相当に高額になるのも、おかしな話です。
金額を下げるのは簡単ですが上げるのは困難なので、かなり悲観的な計画にしたのかもしれません。
自分の確認不足ではありますが、良い部屋は早めに動かなければ買えません。
後悔はありませんね。

管理組合でよく検討し、適切な値段設定で積み立てて行くしかないでしょうね。

>>708 匿名さん
わたしも、すごくそのように感じ、やめました。
取り敢えず数年住むにはいいでしょうが、長年住んで行くには、修繕積立金等負担が高額になり、そのため、リセールもしづらくなることも、ゆうに予想出来るから。
琴似物件のように、空中回廊などの修繕費で後々揉める可能性も無きにしも非ず。
再開発物件だけに、価格は安く抑えられており、買いやすいですし、大東案で注目されている地域で将来性がありますが、この物件は、なかなか見通きついと思ってます。

>>711 匿名さん

そんなことないですよ、札幌駅北口（北区）のタワーではないマンションで築10年ほどで90平米約4万でした。
修繕積立金推移表は必ず新築中古関わらず提示されますよね。

>>717
他のマンションが今どうなってるのか気になりますね。
他もすべて上がっているなら仕方ないですし。

設備を考慮すると修繕が割高になるのは仕方ない物件なので、
周辺相場相当かつ、適正な修繕がなされるならそれで構わないんですが。

何度か住んでいる物件で大規模修繕を経験しておりますが、
必ずしも管理組合が払える額に合わせるものではありません。
（1億しか無ければ1億で、3億あれば3億で見積もるという話はネットの中でしか聞いた事がありません）
相場はありますし理由がなければ度を越して高くなる事はありませんが、
ご心配されてる通り、強風で作業が中断するタワマンの改修において、越冬が出来ない寒冷地という事や実績が乏しい事から札幌でのタワマンの改修費用は相場より高額になりがちです。

大規模マンションであれば大規模修繕の際は修繕委員会を設けるでしょうし、
大きいマンションだと建築士の方やゼネコン関係者等の詳しい人間が住民にいたり、
第三者の建築士に入って頂いたり、設計事務所や専門業者にお願いする事も多いです。

既出ではありますが、住民による管理組合でしっかり検討していくのが良いでしょうね。
ただ一部のマンションは複数の関係業者が住民になり、理事会を仕切って業者の好きに進めていくというマンションもあるようなので、注意したいものです。

>>717
皆さん今でも払ってるんですよね
管理費駐車場代入れると7万以上って
普通なんですね

ここは平置駐車場でも月28000円と付近の相場より相当高いので月々の払いは増えそうですね。
しかもこれだけ高いと途中で車を手放す人が増えて近い将来は駐車場が空きだらけになる可能性が高そう。
そうなるとマンションの運営も大変そうですね。理事会がよほどしっかりしないと。

修繕費や管理費が異常に高かったりするマンションは資産価値が低いですね。
バブル期に建った豪華なマンションの中古価格は酷いものでした。
ここもそうならないと良いですね。

札駅周辺は更に、固定資産税もそれなりにかかりますので、ローン払い終わってからの老後の支払いも中々です。
住んでいる札駅西側の方ですが、年間32万ほどですが、ここのあたりは、今の段階ではもう少し低いのでしょうか？

近隣の築浅マンション住んでますが、
管理費、駐車場、積立金や自転車駐車料など
もろもろあわせても3万円行きません。
大規模マンションなのに、
そんなにかかるものなんですね。驚きです。

築浅だと管理費修繕積立は、暫くはどこも変わらないですが、駐車場が自走式作れると安価にすみますよね。
北七のプレミストタワーも自走式で随分手頃なはず。

はっきり言おう。貧乏人は無理して買わなくて良い。後々組合で揉めるのが目に見えてる。

>>720 匿名さん

いえ、そこは空室で、半年間くらいでかなり売価を下げていました。まだ10年には未達でしたが、あと何年かで、修繕積立がそこまで上がる計画表を見せられると、なかなか買い手もつかないのでは。。

分譲マンションの駐車場の維持費は駐車場収入から賄う物件が殆どですので、
修繕積立金を駐車場の維持費に使うのは、駐車場の借り手が少なく駐車場代で賄えない場合です。

また自走式(平置)駐車場は維持する為のランイングコストは低いですが、
その分各家庭の固定資産税が高くなるだけなので、立体式や機械式より安価にすむわけではありません。
（だから地価の高い場所でのマンションは平置駐車場が少ない）
この事は意外と知られてないようですね。

>>728 周辺住民さん
なるほど〜自走式や平置きは、固定資産税に反映されるのですね。知らなかったです。。
この辺りの地区は、一般的には固定資産税はどのくらいなのでしょう。

駐車場の種類により固定資産税に組み入れられるか・組み入れられないかが変わるんじゃなくて、自走式・平置きにすると面積がたくさん必要だから、その分、土地の値段（とそれを維持する税金）が増えるということじゃないでしょうか。

そうです。(平置駐車場として使った)土地の分が各住民への固定資産税に反映されるという事です。
平置駐車場があるマンションは車を使わない住民にも(知らずに)負担増が発生します。

でも平置き駐車場がつくれるくらいの広さがないと容積率的にここにはタワーなんて作れないんだから仕方ないんじゃないの？緑地たくさん作っても維持費かかるし結局駐車場にするのが一番お金かかんないんじゃないかな。

うーん、でも固定資産税併せて費用高くとも、機械式より自走式の方がいいけどな。
車種選ばないし、時間もかからないし。

車を使う人なら自走式が良いですよね。
車を乗らない人には負担増にしかならないですが。

自走式で自分の車まで遠いとこあるから
嫌。戸建が一番いいけれど雪かきと
こんな街中にはこの値段で住めませんものね

此処の敷地は、暫く前までは石炭タールとか扱った北海道ガス工場の跡地ですよね。東京ガスの工場跡地のことを思い起こすと、此処は毒物とかアブナイ化学汚染は全て除去されているのか？分からず不安なので「君子危うきに近寄らず」に則り 見送りました。見学の際に 敷地の周辺部をしばらく散策がてら歩いたら ちょっと煙たい感じがあったものですから。

確かに その点は気になっています。一方で 中国の言葉には「虎穴に入らずんば虎子を得ず」ともあり、清水の舞台から飛び降りる気迫で 多少の汚染可能性には目を瞑って踏み切りました。家族皆が喫煙者や受動喫煙者ですから、元々長生きは期待しておりませんし。

ちょっと煙たいって・・・

煙たいのは別でしょう。
地下水汲み出したりとか、よっぽど特殊なことをしない限り、問題ないのでは。

気にする人はこのタワマンが井水でも利用すると思っているんでしょうか？

ここを検討されてた方々って
なんだか民度が・・あ、なんでもないです。
でも、住むまではよいけど
住んでからは長ーいお付き合いですからね。
常識のある方々であることを願います。

工場跡地だから煙たいとかなんじゃそりゃw

ここ購入後の資産価値の保持は大丈夫ですかね？

>>743 匿名さん
？
ガス工場跡地だからという事を懸念されてるのですか？？そんなの誰も気にしませよ。

2007年5月17日の北ガスの報告では、「検査した結果、汚染はあるが地下水を汲み上げて処理し、地上で排気する」と記載されています。
解りやすい記載ですが、内容的に好ましいか否かは別であって さすがに言葉に窮してしまうところです。

再開発の前にガス工場で石炭を用いていたワケありの場所 ？。本当なのか？
確かに「昭和30年代に工場配管破損があって、水銀や鉛の他様々な毒物が土壌を汚染した」旨 ネット上にに北ガスの報告が出ている。「地下水を処理して地上に排出している」も事実のように書いてある。地上が煙たいとの感想は あながち的外れでないようだ。

鼻のいい人には分かるんですね

元資料はこちらですね。
https://www.hokkaido-gas.co.jp/news_release/2007_0516.pdf

なお、この件については2016年9月13日の都市計画審議会で、以下のようなやりとりがあったとのこと。（北海道リアルエコノミー記事より）

都市計画審議会委員から投げかけられたのが土壌汚染問題。「しっかり調査したのか」と言う委員の質問に、市の担当者は、「予定敷地の北側には自然由来のヒ素が検出されたが、現地の土で処理する方向。また、（ガス生産による）人為的な化合物が検出されたことは聞いているが、北ガス側で処理済みと聞いている」と答えた。

早い話が問題ないということ。

>>748
分かるわけないですよ。

永山記念公園からの一枚。
この公園があるだけでも、買って良かったと思います。

確認したところ、通常デベが買い取ってから地盤整備をするが、こちらの土地は再開発地域でもあり、市が整備してから渡したそう。だから、もし後々汚染等の問題が発覚した場合は市に責任、保障が出てくる訳で札幌市が破綻しない限り大丈夫なんじゃないの。

ここの人たちを見てると豊洲があれだけ騒がれたのも分かる気がするね。

豊洲とは一緒にしたらダメ
普通に考えて汚染されたまま民間に売り渡す訳ないでしょ

>>755
だからここは汚染されてないから大丈夫って言ってるんですけど。
豊洲だって全然問題ないのに頭がアレな人たちが騒いでただけだろ？
気にする必要もないことを非科学的にぐちゃぐちゃヒステリックに騒ぎ立てて税金を無駄遣いして。
ここも煙たいとかバカみたいなこと言ってるやつがいるけど755は豊洲とここについてどう思ってんの？

708さんの御見解が、実に一言で全てを言い尽くしている。

土壌汚染どうのこうの以前に投資用としてはどう考えてもダメでしょう。
永住するならお好きなようにってとこ。

>>758
周囲のマンションよりもさすがに一段格上だし、実需で使う分にはとても良いですな。
投資には向かないかもしれませんが、価値は維持できると思います。
仮にここがバーゲンなら、よそは一部を除いて値が付かない。
でもそんなことは絶対にないでしょう。

>>753
札幌市の都市計画審議会の議事録が残っていますが、それによれば「人為的なもの（汚染）については、北ガス側で処理が済んでおります。」とのことですので、北ガスが除染整備をおこなった筈です。

一句 毒沼に 侘しく枯れる 卒塔婆かな

お粗末さま

フィオレストーンに変更した人います？
初期仕様がどうも気に入らなくて変えたんですが、
高くつきました。。

フィオレストーンはキッチンの天板のことですよね？我が家も変更しました。オプションセレクトは10ヶ所以上変更してもらいましたが、後悔はして…ま…せん……。

みなさん、オプションや内装にどのくらいかけられてますか？

２００万円以内かな～

すぐそのくらい行っちゃいますよね、オプションつけたり内装変えると。
うちも200万超で、ちょっとやりすぎたかなーと思ってたので、仲間がいて良かったです。

入居後披露しましようか！
１９Ｆ角です。

大丈夫なの？それ。

連絡通路つきましたね

連絡通路の写真を見てみたいのですが・・・。

投資案件としては、出口なき 惨憺たる物件で コメントの意欲もない。多いのでヒトはババ掴んだね。

誰も投資案件て考えてないのでは？
つか札幌で投資案件は無理でしょ

札幌でも投資案件は沢山ありますよ。
ここは資産価値は期待出来ないので永住向けと思います。

まぁここは安いですし、我々の様な一般的な庶民サラリーマンでも購入出来る点では良いのかな。数年経過した後に住民の入れ替えなどから資産価値が何処まで保たれてるかは、これからの管理次第でしょうけど。

札幌で投資案件教えて欲しいもんですね

稼働率考えたら、学区や地下鉄への距離など。札幌でタワー投資は無理ですね。

普通にここは永住目的が多いと思うけどね。

>>775 中央区民さん
自分で考えなさい

本日開店のマックスバリュ北1条東店に行ってみた。
マックスバリュ新形態で売場は小型、との事前情報で、あまり期待しないで行って見たが、品揃え、量とも悪くない。
東光のように屋内続きではないが、まあスーパーってそれが普通だし。駐車場は一条通り二条通りどちらからも出入りできる。
東光は戦々恐々だろうと思う。マックスバリュ開店日と言う事もあるだろうが、同じ時間帯にガラガラ。東光って品揃えも品もイマイチなのに価格だけは上等だから⋯
ちなみに店に行く途中現体育館横に三井のマンション建設が始まっているのを見つけた。

東光はレジ以外の接客も良くないし、
店長？的な人もなぜか高圧的
ちょっと奮発して買ったフルーツが
腐ってた！なんてことは日常茶飯事で
魚介も最悪。
スーパーとしてありえんと思ってたけど、
この界隈は東光しかないから日常使いを仕方無くしてた。
これからは、ざまぁみろと思いながらマックスバリュで買い物できます。
東光は今更あせってカード入会キャンペーンしたりとか、
昨日も本部の人や施工屋がいるのを見かけたけど、
今更あせってももう手遅れでしょうね。

東光ストアが手遅れって事は無いでしょう。
これからでも何かしらテコ入れすれば集客は良くなるだろうし、
お互いに切磋琢磨してもらえれば客にとっては良い事しかないはず。
何にせよ選択肢が出来たのはプラスですね。

いやー、マックスバリュすごいね。
小さいから期待してなかったけど
想像以上でした！

マックスバリュー情報いいですね。ありがとうございます。
住環境は益々良くなりそうですね。

この地域にはまともなスーパーが無かったので車で遠くまで行っていた多くの人達が日配、生鮮、最寄品などでは地元で買えるようになりました。
デパ地下との併用で、今後は徒歩圏内でほぼ十分になった感じ。凍結時期はちょっとアレだけど。

パン屋さんが入ってるのが嬉しい
あと惣菜も力入れてるね。
子育て世代も配慮された品揃えでした。
あとは、この界隈で必要なのは書店かな。

100円商品メインのパン屋で大したもんじゃないけど、東光は東光のくせにパン屋入れてくれてない（正確にはなくなった）し、それどころかファクトリー全体にすらパン屋はいま無いですからね。coronはすぐ閉めちゃうし。
普段使いにはまあいいかな。

削除依頼するくらいなら最初から書き込むなって感じですな

最近の話は　スーパーとかの話題ばかり多いですが、敷地のことや修繕費負担が心配です。

>敷地のことや修繕費負担が心配

既知確定済みのことを心配する必要は全くありません。既定内容に対し自分の対処をするだけです。心配すべき事は未知あるいは未定のものだけ。
「敷地のことや修繕費負担が心配」ならそれは既定の事を単に知らないだけなので、関係者に内容を確認するだけで解決します。
勿論既定の事実が長い将来にわたっては変更・変化することはあり得ます。

パンフレットで見た感じより出来上がってきた実物が安ぽく見えますが、タイルがほとんど使われず昔のマンションみたいです、あのまま高く積み上がっていくんでしょうね。

お値段なりに

ペンキの方が修繕費が安く済みますから。

団地っぽいですよねー。
白っぽいと安っぽいよなー。