ジオ南青山

そだね。あくまで青山の中では下ってだけで。
全体で見れば上の方だわ。

同じ階層なら乃木坂タワーだけど、同一価格で比べたらパークハウス白金二丁目タワー上層と乃木坂タワー低層になる。実際、現地まで電車でいき部屋に入ったときの印象は眺望のよい白金二丁目タワーに軍配が上がるでしょうね。

タワーで低層階はありえない。低層マンションの上層階がいい。

ザタワー横浜北中が人気あるけど！

実需で検討している人は、この物件とパークコート乃木坂との比較はしていると思うが、パークハウス白金タワーとの比較はしていないと思う。南青山と白金とでは、立地の価値が全く違う。

学区で選ぶ人もいるから南青山買えない人でも白金にしたら白金小があるから青山か白金かで検討すると思う。
青南小じゃなくても十分自慢できる。

普通に私立入れた方がいいな。学区のためにこの立地と仕様で我慢するのは酷だなと感じる

そだねぇ

>>208 匿名さん
ディスポーザー愛のために学区を犠牲にする人の気がしれん。

たいした学区じゃないってことだ。

そっ？そぅだねぇ泣

http://www.oshimaland.co.jp

この物件周辺含め事故物件が多いですね。自殺や刺殺など..

表参道駅周辺で歩いている小学生はめったにみないです。

（仮称）ザ・パークハウスグラン南青山4丁目　港区南青山4丁目新築計画
2016/07/18 23:36
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南青山4丁目、根津美術館から徒歩2分に位置する三菱地所レジデンスの新築マンションです。元々はデンマークハウスという賃貸マンションがあった場所を2009年に三菱地所レジデンスが取得し、最近まではザ・パークハウスグラン南青山などの新築マンションのモデルルームとして利用していました。先月周辺住民に対して、説明会を実施していました。

図1

立地
本マンションは表参道駅から徒歩8分、乃木坂駅から徒歩9分に位置します。若干駅から距離がありますが、半蔵門線、千代田線、銀座線が利用できる表参道駅の交通利便性は都内でも屈指となります。表参道駅からは、A5出口を出て、御幸通りを通って青南小学校前を通り、根津美術館前の交差点を左折してすぐになります。乃木坂駅には、青山陸橋を渡って青山霊園の突っ切るルートとなります。

DSC_0325
東側接道より

周辺環境
青南小学校が徒歩2分の距離にあり、南青山4丁目の中でも非常に良い住環境の良いエリアとなります。東側の通りはそれなりに交通がありますが、あまりうるさいというレベルでの交通量ではありません。シャトー東洋と本マンションの間にある南側の通り沿いは非常に閑静な住宅街で港区の中でも屈指の住宅エリアだと個人的に思っています。根津美術館には大きな森林庭園があり、年間パスポートを利用して、子供と散歩するにも楽しいです。

DSC_0329
南側接道から表参道駅方面

あえて難点を挙げるとすると、スーパーが近くにない点になります。表参道駅付近にスーパーあずまと紀伊国屋がありますが、両方とも徒歩10分オーバーになります。西麻布のマルシェは上の二つのスーパーよりも近いのですが、帰りに坂を上ることと、このクラスのマンションの購買層は庶民的なスーパーでは買いものをしないような気がします。

学区
小学校は青南小学校、中学校は青山中学校となります。本マンションから徒歩数分の距離には認可保育園が2つあり、そのうち、最近できた青南第二保育室は1歳児クラスに空きがあるくらいですので、共働きだとしても、安心して引っ越すことができます。

周辺新築時のマンション坪単価
プレミスト南青山 南青山6丁目　468万円→2014年築
オープンレジデンシア表参道est 西麻布2丁目　322万円→2014年築
オープンレジデンシア南青山 南青山3丁目　474万円→2015年築
ザ・パークハウスグラン南青山　南青山5丁目　788万円→建設中
グランドメゾン表参道 渋谷4丁目 596万円→建設中

想定坪単価
あまりにも高価格で販売が好調でないため、新築マンションの供給数低下が見えてきている中ですが、坪単価は800万円は下回らないと思われます。5丁目のザ・パークハウスグラン南青山よりも駅から遠いものの、非常に良い立地であり、一般販売が20戸しかなかったことにもよるのですが、ザ・パークハウスグラン南青山が超高倍率となったため、残念ながら、本マンションを安く販売する理由が三菱地所レジデンスにはないと思われます。

これだけ路線がある都心で駅から遠いだけで
魅力半減だな。ここも含めて
陸の孤島のようだわ

ここを購入したかたはなぜここにきめたのか決め手を教えて下さい。
赤坂や麻布にも似たようた物件たくさんあるので気になりました。

表参道駅徒歩8分の立地は今後なかなか出ないでしょうね。

第一期価格表によると6階86㎡20500万円坪780万円、
５階86㎡19500万円坪740万円でした。

米マンハッタン、「平均的」マンション1戸の価格が1.3億円超に
2015年12月18日 14:57　発信地：ニューヨーク/米国

83㎡の3LDKはルーフバルコニーが2面についていて贅沢ですね。
よく見るとメインとなるルーフバルコニーは北向きでしょうか。
既に竣工しているマンションですし、リビングの採光性はどのようなものか、
しっかり確認できるのは良いと思います。

２００００００００円の部屋はすぐ売れた見たいけど。

緑が豊かで見晴らしが良く、落ち着きのある環境であると思います。
表参道駅にも乃木坂駅にも簡単にアクセスできるのも魅力的ですね。
車のアクセスに関して気になるのは、どこか通りやすい道ってあるのでしょうか？

ここは表参道駅か外苑前駅利用です。

間取りがなあ、、、なんで12Jしかないんだリビング狭すぎて笑える

このアドレスはそれだけ坪単が高いってことか。

公式サイトにアップされている間取りを見る限りでは、ですが、収納がそこまで広くないと言うのは感じられるのかなと思いました。
その分、部屋の広さに転換しているのだろうということは汲み取ることができます。
収納広すぎて部屋を狭くするのと
どちらが良いのかというのはほとんど好みの問題でしょうね。

けっこう収納との折り合いも大切ですよね。
どれくらい荷物がある家族なのかとか、あとでちょっと荷物を減らすとか。
意外にその他の条件でも折り合いとかが気になってしまいますけど。

今後出てくる表参道駅徒歩圏内の新築マンションは最低でも坪800万円からになる。

収納は狭いですか？
間取り図に収納面積は表記されていませんが、3LDK+WIC+SICの601号室は
各居室にウォークインクローゼットとクローゼットがついているようです。
リビングと居室面積を少しずつ削れば全ての部屋にウォークインクローゼットが
設置できたのかと思いますが、居室の広さは確保したいですよね。

随所に快適に生活できる工夫が見られて好感度ですね。
風の通り道が計算されていますし、リビングの明るさと開放感は素晴らしいものですね。
ところで、室内物干しはどの部屋に設置してあるのでしょう。
エアコンのある部屋？リビングの一箇所だけですかね？

港区新築マンションで部屋干しする設定はない。

収納抜群で実用的です。

戸建ての雰囲気もあるマンション。価格、最終2邸が発表されていましたが、3LDKで、16480万円と18080万円。やっぱり2億弱するんですね。

最上階も残っていて、窓も多く、LDKは18.5畳あります。お風呂も1620。収納も広いです。そして、リビング側のバルコニーのほか、ルーフバルコニーも部屋の一部なんですね？コリドーから、ルーフバルコニーだけ独立したドアがあります。柵などあれば子供がプールしたりなわとびしたり、家庭菜園やったり楽しい生活ができるかしらなんて思います。

部屋も明るそうです。

近くの旧フロラシオンはオリンピック取材クルーの宿舎に
改装してますね。オリンピック後に建て替えすることになったので世界が注目する施設になりそう。近隣の資産価値がまた上がりますね！

まだ販売してるんだ、ここ。
3年くらい売れ残ってないか？

どこと勘違いしてるんですか？ここの第1期は去年の12月でしたよ。

オリンピック取材クルーの宿舎なんてものがあるのですか。
大勢の取材クルーが世界中から集まるので、専用の宿舎を用意しなければいけないんですね。
オリンピック後は建て替えとの事ですが、どのような施設ができるか、もう決まっているのですか？

上のほうでだれか部屋干しをどこでするのかって聞いてたけれど、
バスルームでしょう。そこで「乾燥」って機能を使えば、１時間で乾くよ。

マンションの価格は多少高くついてしまいますが、なかなかここまで綺麗な物件なんてありませんので是非購入してみたい物です。駅からも近いですし、なによりマンションが綺麗です。憧れる物件です。

実際みると綺麗というかカッコイイ

三戸まとめ買いした方もいるみたいですね。残り二戸も
もうすぐ売れてしまうのではないでしょうか。

旧フロラシオンはオリンピック後に本格的解体して立て替えするみたいです。どのようになるかはまだ未定らしいです。敷地面積からいうと南青山の表参道駅徒歩圏内で最大級のプロジェクトになります。

外観の画像のリンクとかないのかな？出来がいいなら是非見たい。

まとめ買いされた方がいるのですか。わかる気はします。
ただ凄いなぁとも思いますけどねw
この場所だったら、それだけの価値があるというふうに見る人が多いのだと思います。
残りの間取りも
かなりゆったりとしていて、実需で考えていても
相当いいのではないでしょうか。

とはいっても億ション買える人そんなにいませんよ。

通報しました。

隠れ家的でそれでいて存在感があり重厚感もしっかり持ち合わせていますね。間取りもゆったりしていてワイドスパン、戸建感もありしっかりそれぞれの役割がある感じがします。北向きの部屋ではゆっくり寝られそう。キッチンにも窓があったり外も出られるような。
家具配置イメージは温かみもあり臨場感がわきます

麻布や赤坂の低層マンションは最上階は坪1000万超えてきてるところもあるからある意味バーゲンプライスかもしれない。このあたりでは土地の仕入れは当面できないから
希少価値でると思う。あの時買ってたらなあと後で思ったりして。

マンション自体はとても綺麗でオシャレなデザインをしていると思います。
ただ83J-rタイプとかどこか珍しい間取りのように感じました。
3LDKでかなりワイドな作りになっていますが、これもまた洒落ていて良いですね。
最終二邸とありますが、立地も良いですしそれなりに注目を浴びているのでしょうか。

これはオシャレでいい物件ですね。駅からの距離も非常に近いので快適に生活を送る事が出来そうですね。最近は暑くなってきましたけど、風通しはいいんでしょうかね。

ピーコック近いから便利

表参道スパイラル裏にジオが建つ予感。
建物解体中。

あそこ区の所有じゃないか

とにかく場所が良いですね。表参道も近いですし渋谷へもすぐに行けてしまえます。
山手線の内側というのもやはり魅力を感じる一つです。
この辺の地域性についてあまり知りませんが、治安の方はどうでしょうか？

治安はワルいです。

マンション周囲は治安悪くないですが、4丁目でも外苑西通り沿いの崖下は怖いですね
特に陸橋の辺りは夜は怖くて歩けないです

確かにマスターズハウスの駐車場入り口あたりは怖いです。外灯はあるけど墓に囲まれてるし公園の樹木の影が怖い。あそこのマンションは引っ越す人多いですね。

公園の樹木の影が怖いって！

円安になってきましたね。１ドル120円こえたらまた海外富裕層が一気に都心マンション買いあさりさらなる価格上昇になりそうです。

表参道で周辺の環境がよさそうなので人気が高そうだと思っていました。
人気がある地域だけに値段設定もそれなりになっていましたが、消費税前の駆け込みもあるのでしょうか。
やっぱり、売れていくんですね。
値段よりもクオリティが重視される時代だということなんでしょうか。

平成がおわり新年号になるころから本当のバブルが始まります。3aは海外富裕層が買い占めが始まり今の相場の倍になるでしょう。

最終1戸になったようです

これから中古で出るとしたら、価格はどんな風になるのでしょうね。
販売末期でも、レスが続いているところをみると、注目度が高いのかなと思われますが、そうなると価格も高めになるのではないですか？
売ろうと思っている方には嬉しいことでしょうけれど、買いたい方にとっては少しでも安いといいですよね。

最終の1邸は3LDK＋N＋SIC、504号室だそうですが、こちらは最上階の角部屋ですか？
もしそうだとすれば、とても条件の良い部屋が残っているんですね。
間取りを見ると、リビングインで中央にトイレ、浴室の水廻りが配置される
少し珍しい造りだと感じました。

>>266 匿名さん
LDが狭苦しいし収納も少ない
こんな間取りで買う人はまずいないかと
坪600程度まで値下げしないと厳しいと思います

仕様も立地も残念な感じだが、部屋の間取りも残念な感じですね。
やはり阪急さんじゃこのあたりが限界かと思いました。

504は東京タワービューの眺望もあるので良いんだけど。部屋の間取りがかなり厳しいような気がします。

広いルーフバルコニーから東京タワー見えるならお買い得かも。夏は
花火も見えますね。

眺望を取るか、間取りを取るかみたいな感じだったら、間取りかなぁ
ただ、例えば賃貸に出すとして、東京タワー見えますよみたいなセールストークができるとかなり強そうな感じではある。
長く住むわけではない、という状況だったらそういう選択する人は居るのではないかなと感じました。

なんだかんだでもう選択肢は１戸だけ。
駐車場優先権がついている。
このマンションの中でも特別な物件ということなんだと思います。
値段もものすごく高い。高いけれど、この場所だと思うと仕方がない部分もあります。
ただ、間取り的に
もう少しゆったり目な感じだったりすると
印象はもう少し異なったかもしれません。

最近出て来てる近辺の新築物件が、考えられないぐらい高いから、この金額でも安く見えますね。どこまで上がっていくのやら。。。

>>274 マンション検討中さん

感覚おかしくなりますよね。一昨年と昨年も乗り遅れた感がして見送ったら、こんなに相場が上昇するとは。オリンピック過ぎても上がったら、格差社会が広がったとしか思えません。

グローバルでは依然、人口増加でインフレ継続
10年で1.5倍のマンション値上がりは続きそう
サラリーマンが多摩川や隅田川を越えないとマンションを買えない状況はむしろ自然
でなければ、誰も川を越えないからね

外観がオフィスのようでかっこいいです。コンクリート打ちっぱなしのようでもあり、四角いモダンなマンションで表参道の街にも合っています。価格は高いんだろうと思ったら、案の定で最終1邸3LDKが16480万円。1億超えなのも納得。

憧れる人も多い街なので、買える人とのめぐりあわせがあれば、すんなりと決まるんでしょう。
間取りを拝見したところ、北向きなのがネックでしょうか。ルーフバルコニーが北にありました。日当たりはどうなんでしょうね。西、東にも小さめのバルコニーもあります。横長の特徴ある間取りで個性的です。

デベに聞いたら都心では土地が高騰して採算合わないので地方都市の開発に絞り込んでいるそうです。この先都心では新築マンションは上がることはあっても下がることはないみたいです。

iPhoneの値段が下がらないのと同じですね
3Aの不動産は日本で外国人が欲しがる数少ない商品ですから、庶民の稼ぎが減ろうが国際基準の価格がつきますね

ここの土地の仕入れは2008年で今の土地価格の半額で仕入れてます。建設費は高騰しましたが、これから土地を仕入れて建設すると更に今の３割増し位になるみたいです。そうなると買いたくても買えないけど住みたい人は多いのでこれから建つマンションは分譲より超高級賃貸マンションになる傾向になると思われます。

やはり長期的に見れば、安心して住めることが条件になるかと思います。
無難な環境のほうが、長期的に大切になると思います。
自分でもできる限り、このあたりの環境に注目してみたいです。
そうすれば、のんびり、安心して住み続けることができると思います。

ついに都心は新新価格に突入しましたね。

パークコート青山一丁目
予定販売価格（1,000万円単位） 
1LDK、48.81㎡、11,000万円台、坪745〜813万円（1戸） 
2LDK、69.42㎡、15,000万円台、坪714〜762万円（2戸） 
3LDK、107.59㎡、30,000万円台、坪922〜952万円（3戸） 

最寄り駅が青山一丁目駅の小規模マンションでこの価格ってことは最寄り駅が表参道駅の小規模マンションになおすと
この2割増し位になりますね。

買えない。

>>282 名無しさん
2割増しとか100%無い。
同じ3Aだし、駅からの距離と、三井プランドかつパークコートと差引考えると妥当なところ。

残っている１戸は金額だけ見ると安く見えるけど、間取りが残念

この物件が適正価格なのかはわからないが、青山一丁目のあの場所で、70平米で16000万とかどう考えても高すぎる。3Aの中でも一番価値が低い方の立地なのに。。。

表参道で港区アドレスの物件って、当面出てこないから、そういう条件で買う人はいそう。学区も青南小学校だし。

物件全体で考えれば適正価格（大部分は昨年に売れたので適正）と言っても良いのでしょうが、この部屋は残っているので少し高いのでしょうね。１．６億円までは値引きできるのですかね。

仮に2020年頃にこの付近にパークコートが建ったとしたら土地が既に倍になっているので建設費据え置きとしても@1000からになるでしょうね。

公式サイト消えたので最後の一戸も売り切れたみたいですね。

もう買えないとわかると安かったのかと思うのが不思議ですね。

投資で購入した人もいるだろうから新築未使用で低層階の部屋が二割増し位で売りに出そう。

>>289
あの間取りで買った人いるんですね。。。
賃貸用かな？

ここは土地取得が2014〜2015にかけてだから、まだ上がりきる前のプロジェクトでしたね
これから出てくる2016年以降に土地取得してますから必然的にさらに高くなります

近辺の高級マンションが売れ残ってる中で、このマンションは1年足らずで完売しましたね。やはり表参道という立地が良いということでしょうか。。。

表参道最寄りの南青山アドレスが評価されたと思いますが、単純に近辺のマンションが高すぎるだけなような気がします。

ここの土地取得は2008年です。近隣住民の建設反対がありなかなか着工できなかったようです。当時はリーマンショックのあとだったので今の半額で土地所得できたわけです。将来今の土地が半額まで下がらない限りこの価格では買えませんね。今の所南青山3、4、5、6丁目で新たな土地所得はないので当分は新築建設予定はないようです。オリンピック後に南青山第一マンション建て替えが予定されてますがいまだもめてるみたいですしフロラシオン跡地も賃貸か分譲か商業施設かまったく未定みたいです。

>>296 名無しさん
なぜ知っているんですか？？

近隣住民です。

フロラシオン跡地は分譲なら坪1000万円からで賃貸なら坪35000円からぐらいですかね。

4丁目は高さ17m規制になったので5階建てになります。分譲だと高すぎてしまうので、フロラシオン同様L型に建設された場合、奥は南向きになるので賃貸マンションになり道路に面した方は商業施設になるのではないかと思います。もし分譲ででたら容積率が少ないので、タワーマンションに建て替え予定の南青山第一マンションと互角の金額になると思います。個人的には商業施設になれば近隣が活性化され周辺相場も上がっていくのでよいのではと思います。

鋭い分析ありがとうございました。大変、参考になりました。