プレミスト千早タワー ツインマークス(ロイヤルアーク千早・ザ・タワーズ)Part3

ダイワブランド以前に、ここは破綻によって払い下げされたマンションであることは周知の事実なので。

私も予想通りなのを確信してます。
早く価格が出ませんかね。

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137です。

ちなみに数年前までは周辺のマンションはその価格でした。
3LDKなんて1000万円代もありましたし。
それが駅前マンションの高騰で、同じ広さで1000万以上高くなっているのが事実です。

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そんなに安くなったら、
フィットネスルーム・キッズルーム・シアタールーム
ランドリールーム・ゲストルーム・展望ラウンジ
なくなってしまわない？

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>>142、143

共に信頼できる情報ではなく、ただの予想（143は願望か？）。

間違いないのは、このマンションの何階に住んでいるかによって職業やお金に対する意識が全く異なるということ。

それがいいかどうかは、その人次第。

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No.144さん

マンションってデベによって価格が大きく違うのではないですか？
特に耐震偽装以来、大手への信頼が高まってるのが、現実ですよ。

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>>147さん
はい。なので私はD'グラフォートと同じくらいと予測してました。
D'グラフォートは数年前の駅前の立地としては妥当な値段だったと思います。
ここ数年で地価がかなり上昇したものの、再販ということもあり同じくらいになりそうかな、と。
MJRは高過ぎな感じですし。

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>>148さん
確かに再販物件ではあるでしょうが、MJRという周辺物件の実績があるのも事実ですよね。
大和が１地方デベロッパより大きく価格を下げてくることはなさそうですが。

実際、この物件が倒けて大和に決まる迄には、色々なデベロッパに引継ぎの話があってたんではないでしょうかね。
大和だけが手を挙げたのかな。
それならとことん買い叩いているでしょうが、複数いたのなら、大和が高い価格を提示したんでしょうから、それなりには取ってくるかと思います。

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スレの流れ的にはもう解体濃厚という雰囲気だったから、
最後の最後に大和のみが底値で買ったと予測する。
経済状勢もちょうど底だった。


値下げの原資はたっぷりあろうが、利益をどれだけ取るかは売り主次第

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こちらの物件とプレミスト西新、どちらか迷っています。
４月中旬ぐらいにはどちらも価格がわかるといいのですが。

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NO.150さんが言われることがその通りだと思います。
結局は大和がどの程度収益を取るか。
実際、去年の春くらいには解体の方向に流れてたのは事実です。
大和ハウスが手を挙げた時も、さすがに520戸という戸数にビビってたそうなので。
数年前周辺マンションを購入しましたが、MJRがかなり高いのも事実です。

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結局、大和が千早の今後をどのように占うかによって価格が決まりそうですね。

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ここに限らず、大手の物件ってどれも割高なんですよね。

安心料が含まれてるから、仕方ないけどね。

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複数入札ではなく、結局大和が一か八かで責任の一端をとったのでしょうけど、もはや千早は開発実績がある大和が商業開発も含めて尻拭いさせられてる感が否めず、JRは美味しいとこ取りで、漁夫の利を狙ってるのは間違いない。

その証拠にJRが作ったのは中規模マンションのみで、アミュプラザなどの開発を千早に展開させることもなく、近隣に520戸のタワーができれば、所有土地へのJRの新マンションの着工も随分遅れることになるでしょう。もしくは、土地を売るか。

さらに、タワーが完成してもこの不景気（と言うより地方経済の疲弊と社会構造の不況）で、東区の一駅前に継続的にマンション開発が行われる可能性は極めて低く、後続のデベロッパもないまま、大和マンション自体も息切れして、千早は結局便利だけど魅力がないアンバランスな街になるでしょうね。今も既にその兆候ありますからね。

結局マンションと車屋さんとパチスロと大型店…。計画性ゼロ。そもそも何年経っても街の全容が見えないままの千早なんて、まさに価値が定まってない土地に大開発なんかして大和はババを引きましたね。博多駅前以外に街作りをする気がない地場のJRの方がやはり一枚上手ですね。

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どうみてもババを引いたのは栄泉で
上手いこと底値で手に入れたのはダイワだと思うが

JRが漁夫の利と
千早の未来が不透明なのは認める

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2009年の九州・沖縄の県庁所在地および政令指定都市における新築マンションの平均坪単価は約125万円だと1月末のＡ新聞に載ってたな。

今年の景気は横ばいか、年末にかけてやや上向き加減らしい。

さて今年の坪単価はどうなる？

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大和ハウスさん　お願いがあります。

マンションギャラリーの２ＬＤＫ－１４４㎡は
あまりにも現実的ではありません。
一戸しかないのですよね、それにオプションが多すぎて・・・
３ＬＤＫ．４ＬＤＫをもう２部屋ふやして
低層階仕様・中層階仕様・高層階仕様で見たいと思っています。

宜しくお願いします。

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ここの千早の評価はひとつの意見として読んでますが、
実際は私の周囲は千早、大人気ですよ。
もちろんこのマンションも今、話題の的です。
実際、マンションの売れ行きが好調なことからもわかると思いますけど。

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無印・ユニクロ・アカチャンホンポの
そこそこ品揃えがいいほうの中型店舗が３つ千早にできると
ファミリー層にはうれしいです。
お金持ちには関係ない店舗かもしれませんが。

そういえばIKEA福岡進出はどうなったかな？

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コルテオ終了後の跡地にLoftやVIVREがきたらいいなと思う。 もちろん無印やその他雑貨屋や衣料系の店でもいいと思う。

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コルテオ跡地は東市民センターの予定です。
コルテオは市が千早活性化のために貸してるようです。

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誰かれの周辺でそのエリアが人気というのは、
それはそれでそんな話はごまんとあると思うが、

本当の人気というのは、実際の住宅不動産の流動実績から判断されるべきで、
千早駅周辺のマンション販売実績からみると、堅実な販売基調ではあるが「人気」
というほどでもない、と言ったところが実感ではないだろうか。

数年前からある物件の売れ行きは、価格にも納得感がありそこそこの実績だったが、
相場よりかなり高めに価格設定されたMJRなんかは、いまだ完売に至らず、
ほぼ同時期に販売されたMJR春日が数ヶ月前に完売したのを見ても、
あれほど力を入れた物件にもかかわらず、とてもよい成績とは言えない。

やはり千早駅前のマンション相場は2500～3200万（3L～4L）程度であり
大和タワーが、それこそ割高な物件を500戸以上作っても完売は難しいと見る方が
現実的だ。当然、今後の街づくりが段階的にせよ良い方に進めば、
もう少し資産価値も上昇するであろうが、サーカスくらいしか誘致できない
現在の経済状況からみれば、企業誘致がある程度成功した百道のような街には
到底ならないし、使えない大型店とマンションと駅では、価値上昇は
絶望的と言っても良い。

だったら、マンション価格はもっと下がるべきだし、ベッドタウンとして
安価な住宅を大量生産、供給することで人口増加を図るべきだろう。

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LoftやVIVRE、無印…。

雑貨が好きなら駅から博多駅にどうぞ。
車でルクルでも良いですね。

近隣にたくさん商業施設あるじゃないですか。

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でもLoftや無印あたりなら別に悪くはないと思うが…。

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価格はかなり引き下げるみたいですね。
JRが割高だっただけでしょう。

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もしかしたら11日のコルテオ上演時にﾌﾟﾚﾐｽﾄ千早ﾀﾜｰで看板か、壁に張り付けるかなにかで宣伝幕を取り付けしそうな気がします。

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MJRが９割まで来て完売できないのは、ここが再開するからじゃないの？
ここ待ってた人多いですし。
別に千早に企業誘致なんていらないと思うし、千早に住みたい人は誰もそんなこと望んでない。
百道に勤めてる人にとってあそこがどれだけ不評か知らないでしょ。
千早を望む人は商業施設もだけど、交通の利便性が主な目当て。
逆に千早に企業ができたら百道よかずっと便利だと思いますけどね。

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北九のＤＣタワーの価格が一つの目安になるそうですよ。

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千早という立地、共有スペースの充実、一応大和の物件という点を考慮すると

10階までが2000万台（3LDK）
11～20階が3000万台（3LDK）
21階以上が4000万～9000万台

というところが妥当なラインだろうね。

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>>171さん
まさに妥当な値段ですね。

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ここ待ってた人多いんだ。知らなかった。

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>>171
それぞれ500〜1000万円くらい高い価格で出してくるような気がするが。
そんな便利な土地なら、2000万円台なんてあっても2〜3階の低層のみじゃないのかな。

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>>171
それぞれ500〜1000万円くらい高い価格で出してくるような気がするが。
そんな便利な土地なら、2000万円台なんてあっても2〜3階の低層のみじゃないのかな。

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千早に企業誘致が必要かとの話がありますが、不動産開発の視点からみたら当然必要だと思います。

というより、本来なら博多駅や福岡空港からのアクセスからいえば、オフィスビルの開発案件があってしかるべきで、逆にそんな話が一切ないこと自体が、今の千早の価値と考えるべきでしょう。

マンション開発が頭打ちなら企業でも誘致して、駅利用や商業利用を促進させなければ、千早に人は集まらず、結局さびれてゴーストタウン行きです。千早に住みたい方はそれなりにいるのでしょうが、今の価格帯で利便性だけなら都心に住んだ方がマシですからね。

一部の方は千早に企業誘致が要らないと感じてられるようですが、街の発展は、特に千早のような副都心計画の街なら、オフィスや商業、住宅、教育機関、自然環境をバランス良く総合的に包括しないと、それこそJR利用が便利なだけのシンプルな駅前タウンになりますよ。まあ、今の様子ではあまり好材料は見当たらないし、大和にそれができるとも思えないけど。

このスレッド見てると、単なるタワマンマニアが興奮して千早を美化しているようにしか見えませんね。当然ご自由ですが、冷静に見渡したら、本来にたいした街ではないけどね。

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5階までが2000万台
5〜15階まで3000万台 16〜25階まで4000万台 26階以上が5000万台〜1億

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ここの小中校区はどこになるのですか？

近所のマンション住人ですが、名島小と松崎中に子供が通っています。　１年後のここの完成を考えると相当の生徒さんの流入が考えられるのですかねぇ。

今現在でも、名島小学校は結構きゅうきゅうみたいですが・・・

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で176はどこならお勧め？
詳しそうだし興味あるなあ

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>>178さん
たしか千早小、香椎一中ですね。
私もかなり増えそうで心配してます。

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176はたぶんどこかの営業。

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金融機関かもよ

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>>170
ということは立地とグレートからして千早は小倉の1.5倍ぐらいの価格がひとつの目安かな。

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偉大だからね・・・

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今日、モデルルーム向かいの駐車場の前を通りましたが、
アスファルトが綺麗に補修されてました。
１年前に出来た駐車場ですが、使われることなく破綻したので草が伸び放題でしたから。

モデルルームの方はまだですが、何か動きがあるんでしょうかね。
まったく違ってたらすみません。

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「興奮して美化する」ようなタワマンはまだひとつもないと思うが...
まだ何もない更地状態だから期待もあるってことでしょ。

千早で唯一のタワマンだから注目も浴びるのです。

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>>171さん､>>177さん

やっぱりそれくらいしますかね。
一度破綻したしたとはいえ、売主・施工業者は全く問題ないし、他のマンションより華がありますからね。
安くなってほしい気持ちもありますが、仕方ないかな。

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>>188
MJR購入者？

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>>189
タワマンマニア？

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MJが興奮してまいりました

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こういう人が住むMJRって買いたくない･･･。

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