ザ・パークハウス 神戸タワーってどうですか？

ここの掲示板、もめてますね。
そのうちわかるんじゃないでしょうか。
資産価値目減りするマンションはどれなのか。

ここでネガレスしてる人は、土地感や知識がないから、自分のイメージだけで語ってるんだよね。「中途半端」「ロレックス」「活気がない」ってどれもこれも具体性ゼロ。

君たちの感想文はいらんから客観的事実や有益な情報を書いてくれ。

ここは兵庫区の香りがしますから注意が必要
元町通商店街をみればわかる

>>2043 匿名さん
兵庫区の香りって具体的にどういうことです？
元町商店街を見たら何がわかるんですか？
どんな注意が必要なんですか？

兵庫の香り…わかりやすい表現だと思います。神戸駅とumie辺りの1km位の範囲だけが地価が少し高くて、東以外の全方角が安い地域に囲まれてる感じ。
少し高い所に凄く高いマンションだから、差がすごいんですよ。
まさにここだけが浮いてる。

>>2045 検討板ユーザーさん
それでどういう注意が必要なんですか？

>>2046 名無しさん
言いにくいことですが、
治安の良さは地価に比例します。

>>2047 検討板ユーザーさん
神戸市の犯罪率は中央区がダントツ1位ですが、じゃあ中央区が最も地価が低いということでよろしいんですか？

>>2048 名無しさん
言い方が悪かったですね。
繁華街を除く住宅地でにしといて下さい。
利便性もあるので同じ区の中で比べたらいいと思います。
中央区内で神戸駅周辺は下のほうです。

それで結局何が注意なんですか？
治安の良くない住宅街（兵庫区犯罪率2.7％）に近いから、将来的に地価が下がるかもしれない、ということ？

中央区の繁華街（犯罪率4.5％）に住むほうがいい人が多いんですね。

あぁ、揚げ足取りさんか。
真面目に返答して損したわ。

>>2051 検討板ユーザーさん

揚げ足をとっているつもりはないですよ。私は
1.兵庫区の香りって具体的にどういうこと？
2.元町商店街を見たら何がわかるのか？
3.どんな注意が必要なのか？
を聞いていて、それに対する明確な解答が欲しいだけです。


1.治安の良くない住宅街（兵庫区犯罪率2.7％）である
2.不明
3.治安が良くない住宅街に近いので、将来的に地価が下がる可能性がある

ということで合ってます？

三宮元町の商業圏は、元町一番街まで。３丁目が境界線で4丁目から西に進むほど様子が変わってくる。ハーバランドを除いた神戸駅周辺はみんなが思う神戸とは別世界。

>>2053 匿名さん
それが具体的にこの物件にどういった影響があるのか教えてください。
あと、みんなが思う神戸とは何でしょうか？

極端な例だが神戸駅から西に数百メートル行けばこうなってしまう。
http://e-kansai.net/2017/12/13/kobe-shitamachi/

一生懸命探したんですねw ただ神戸駅から西に数百メートルって、このマンションからだと遠いし故意に行こうと思わない限り駅の西の方に行く用事はないです。ネガスレしている人は検討していないので現に神戸駅から南東方向マンション近辺歩いてみたり調べたりしてないですね。
地価の話も無茶苦茶。治安の悪い所は地価が安い?　繁華街を除いた住宅地? 住宅地でない繁華街に住むのが一番治安悪いじゃないですか。三宮に住む以外は考えられないと言ってるくせに矛盾してますね。書き込みしている間にボロが出そう。そのスレを見て買わないと決めた人がいたらその人は元々縁がない人ですね。嫌なら買わなければいいだけ。ここなら他に買う人いっぱいいるでしょう。

>>2055 匿名さん
こんな世界が広がっていたんですね。このマンションの周辺は整備されて綺麗なマンションも多いので近所はこれだと残念です。でも都市部ってどこもこんなかんじかなと思います。三宮もとても住めないような場所もありますし。

神戸の都心部は狭いし、むしろ都会な面と下町な面が楽しめて良いと思う。湊川の商店街とか楽しいよ。メトロこうべも味があって面白い。

三宮もちょっと東に行くと雰囲気変わるけど、それはそれでいいと思う。無菌室的なきれいな都会に住みたいなら神戸は向いてないからこのスレから早々に立ち去ればいいよ。

すぐ近くの低層マンション賃貸で貸してます。ここは２号線、43号線、阪神高速神戸線が近く囲まれて空気が悪いですよ。エアコンフィルターが真っ黒になります。
高層階からの景色以外に魅力感じませんね。
ただダンパー問題をクリアして完成完売して欲しいです。
元町から西側が少し華やかになりますから。

今は工場や大型トラックに起因する大気汚染はほぼなくなり、交通量が多い幹線道路から50m以内を避ければ平地も山手も都心部も郊外もほぼ汚染物質（PMやNO2二酸化窒素）の濃度は殆ど変わらないレベルになった。のでフィルターってどこにいても黒くなるもんだと思いますよ。

>>2059 評判気になるさん

実際に住んでる人がタバコでも吸われているのでは？

エアコンのフィルターなら室内の空気が悪いんでしょうね。窓を開けてエアコンを使用することもないでしょうし。カビの可能性もあるけど。
それか換気口のフィルターの間違いかな？

三宮シティタワー前の高架下も激ヤバですよw

ここは負けず嫌いの＊＊ですな(笑)

最終的には好みの問題だけどローン払い終わる頃には6割くらい値段下がってるんじゃないかな

>>2063 入居済みさん

太陽と虎以外何かありましたか？

ここはよく通るけど、空気の悪さはそこまで感じないよ。
騒音も通常時はひどくない。ただ緊急車輌と暴走族が頻繁に通る。それはめちゃくちゃうるさい。
静かに暮らしたい人にはおすすめしない。

35年後誰も分からんやろ 他所も同じ

なぜ三宮シティタワーの住民さんがずっと張り付いているのですか? 満足されていれば今さら他のマンションなんて興味ないでしょうに。。

シティの北側住んでますがココに比べて間違いなくうるさいし高架下も汚い。早朝の電車の爆音住民なら知ってるはず。東側もゴーストタウン見たいだし歩行者もコンビニもベトナムと中華ばかり。。

シティータワーの住民もきてるんですね！それだけここは注目されているタワーマンションということでしょうか。今のところの売れ行きがどうか気になるところです。

俺の知り合いもシティータワーの電車の爆音が嫌になって1500万円も儲けて引っ越ししたよ。
北側の高層階は多少の対策してもダメみたいね。

＞2072
シティタワーの南以外の高層階だと、今は販売価格より50パーセントUPで取引されてるから、よかったんじゃあない。結果オーライで。

シティータワー買ってた人本当に羨ましい。先見の明がありましたね。

今から思えばあの時期が一番安かったからね～

一番安かったのは2004年前後のミニバブル前。Ｄ’グラフォート神戸三宮タワーが建てられたころ。すでに築13年で旧世代の制振タワマンなのにシティタワーと変わらない価格。室内は一時代前だけど、エントランスの高級感は今でもある。三宮再開発に加えて、そごうや市役所の建替えがあるからこれからも資産価値は落ちない。

D.グラ十五年落ち買うんなら、ココがいい。

あのときにシティ買っとけば今高く売り抜いてこっち買えたかも。うらやましい。でも申し訳ないけど神戸人としては足を踏み入れたらいけない地域だったので買えなかったな。。
やっぱりシティは線路のすぐ側なのでうるさいんですね。少し離れるだけでも全然違いますけどね。摩耶ステーションも電車の騒音に悩まされるのでしょうか。でもあそこも便利だから売りたい時にすぐ売れるでしょうね。

>>2078 マンション検討中さん
線路からさえぎるものがないとちょっと離れた位だとけっこうダイレクトに音が聞こえます。高層階は見通しがいい分遮るものがないからね。
うちは内窓つけました。効果は物凄くありましたよ。つけてない線路側でない部屋より静かになり、意識しないと聞こえない位になりましたよ。

＞2078
高層階だと少々離れても騒音は一緒だよ。騒音気にする人は2重窓、2重サッシが無いと生活無理。

24時間列車が通るJRの線路沿いにある摩耶シティも、二重窓、二重サッシ、防音換気口で普通に生活している。
最新の摩耶フロントも駅1分というだけで、スーパーなどの商業施設が全く無いのにあっという間に完売したし、駅近の人気は外の騒音とは関係なくすごいものがあるね。

>>2081 匿名さん
ですね。
なんとなくですが、騒音は楽観視されがちな気がする。

かくいう私は国道沿いの某タワーに住んでましたが、色んな理由で引っ越しました。騒音もその一つです。窓を開けるとテレビの音が聞こえなくなるレベルだったので。かといって、年中窓を閉めてエアコンで過ごすのもなんだかなーと思いましたし。

なので、長くは住めないと思いますよ。

国道沿いじゃなくて駅前ならまだ住んでたかもね。

摩耶物件でも二重サッシなどで対策すれば大丈夫なのですね。しかしここを国道沿いや鉄道沿いのマンションと一緒にするのはどうかと。例えばハーバータワーの南側はやはりかなりうるさい(景色は完璧)。こことは全然違います。いくら高層でも同じという事はないでしょう。
たとえ閑静な所に住んでも逆に時計の音や冷蔵庫のモーター音さえ気になる人もいるらしいので、音に関しては人それぞれですしね。

ベランダの真前に高速ビュンビュン走るハーバータワーや線路に直接面してるシティタワーとは全く違うと感じました。朝から晩にかけて何度も周りをウロウロしてみましたが。

近所住人です。存在感があってかなりイイかんじになりそうですね！

神戸マラソンにて。

えらい暗いけど、日当り悪いの？

でも、JRと阪神高速とバイパスに挟まれてるから挟み撃ちだよ。

朝昼晩現地よく通りますが、このマンション周辺になるとガクッとうるさくなくなります。ここの工事の音が響いてますがね。

最強の立地のタワマンは鉄道、高速道路、坂道、そしてハザードマップ外のD'グラ。意外と静かな環境でJRや阪急三宮にも近いのがいい。

Dグラ?ゴミですねw

日当たりは時間帯で変化しますね。早朝かな？上の方は日が照ってますけど

コンシェルジュサービスとか不要ですよね？こういうのはいずれなくなってしまうものですよね。管理費を圧迫するだけのものですから。

このレベルの格式のタワーならコンシェルジュ無いと可笑しいでしょう。あとここの購入者のレベルでコンシェルジュケチるほど管理費気にする人もいないでしょうね。

大規模タワーのスケールメリットの醍醐味の一つがコンシェルジュですので、外すとか有りえないでしょう。板マンとたいして変わらない管理費でファミリーマンションに無いホテル並みのサービスとハイクラスを演出できますからね。

今時、コンシェルジュがハイクラスの象徴とか笑わせる。ファミリーマンションでも最近はコンシェルジュが普通にいるよ。

そしてタワマンだろうが板マンだろうが絶対に、管理組合で「コンシェルジュは管理費の無駄遣い」って議題が上がる。

特にタワマンは管理費や修繕費が高いから、無駄遣いには結構シビアだよ。

ちなみにコンシェルジュは定時が早いし、昼休みもあるし、巡回に行ってたりもするので、席をはずしてることが多い。

ホテル並みのサービスなんてとてもじゃないけど期待できないよ。必要なものは目の前のコンビニに行ったほうが早いよ。タクシーもアプリで呼んだほうが早いよ。

別に笑える話違うやろ　用務員のオッサンみたいなコンシェルジュはそうとは呼ばず管理人やし。コンシェルジュ外す議題出るのは変わりもんが居るか安い時期に建てた古事記タワーやろね。ここの客にそんなん居らんやろ。もしおったら顰蹙者やねw

本当の金持ちほど不要なものにはお金を出したがらないものですよ。成金は別ですね。

巡回に出るコンシェルジュ？　
タワマンは防犯ｾﾝﾀｰのある24時間管理の物件を選ぶべきだよ。

2101　訂正　→　24時間有人管理の防災センター

管理費けちらないで、high-class演出お願いしますw

ゲストルームや来客駐車場の予約のときくらいしか用事ないよコンシェルジュ。
いる時間限られてるからあまり当てにできないし。
そんなことのために管理費払いたくない、という案がでるのは貧乏だからでも何でもなく、単に無駄なことは排除したいという考え方。
既出だけど、最近の大規模マンションはコンシェルジュがいることがデフォだから、いるいないでステータスが決まる時代はとっくに終わってるよ。

無駄を贅沢とも言う。

共働きなのでクリーニングは助かってます。
あとは年数回たけどダスキンさんかな。
人のいる安心感って大事だよ。

私は人がいるのが煩わしいから、通用口から出入りするタイプ。コンシェルジュがいる時間帯は殆ど不在なので使うこともなく。

、という人が少なからずいるので管理組合の議事には上がると思う。ただ全く無しにするとかではなく、勤務時間を短くしたり、二人体制を一人にするとかそういう縮減になるんだと思う。

特に入居したてはコンシェルジュさんも手際が悪いから、尚更不要！みたいな雰囲気になるんだよね。

ちなみにクリーニングは神戸駅の西口に、当日にできるお店があるよ。

コンシェルジュ便利だよ、南青山のタワーだと24時間いるしタクシーも手配してくれるし、郵便宅配も取り来て出してくれたり、かなり色々対応してくれた。
日中だけでも居たほうが便利だよ、嫌なら違うマンション検討すればいいかと
管理費が高くて問題になるのはジムやプール付きでしょ

ここは共用設備等としては日中時間帯のコンシェルジュ、ゲストルーム、ゴルフシミュレーター、カフェラウンジ、スカイラウンジ、各階ゴミステーションですね。あまりお金が必要なものはないと考えて良いでしょうか？

スカイラウンジ以外は料金徴収されるものでしょうからたいした負担にならないでしょうねー

ここは24時間365日有人管理体制ですよ。

知事が万博のサテライト会場を誘致すると発表しましたね。メリケンからハーバーランドだと旅客船ターミナルもあるし、夢洲と結ぶのに最適ですね。

オリンピック後暴落とかも無さそうw

大阪万博も決まりオリンピック後も引き続き建築費は高騰したままだと思う。みんながみんな予想したような展開にならないのが常。なのでマンション価格暴落のタイミングは2020年でないとみる。

>>2111 マンション検討中さん
コンシェルジュは日中のみ。夜間は警備員が常駐でしたっけ？

そもそも暴落のタイミング自体が来ないのでは？僻地は下がり続けるでしょうが。

ここは買ってもそれほど損はしなさそうだけどな。プラウドタワー明石でも中古で坪250-280くらいで取引されてるし、神戸で新築価格として高すぎる値段設定でもないような気がする。立地は断然神戸だけど、明石は、駅直結だし図書館もあるしいいマンションだよね。
ちなみに大阪のグランドフロントオーナーズタワーは中古で坪500くらいで取引されている。神戸なら大阪まで30分で行けるし安いと考えてもいいかもね。

>>2115 マンション検討中さん

そうです。夜間はずっと警備員が常駐するようです。

>>2114 マンション検討中さん
確かに。国はオリパラ後の景気後退対策の一つとしてウメキタ二期の再開発スケジュールを決めたんだろうけど、万博IRまで重なると逆に加熱して、2027年頃が、やや心配。

やっとダンパー検査データ改ざん問題の対応が決定した旨の連絡がありました。
第三者機関立ち会いのもと合格した製品のみ使用し、引渡しも当初予定通りとのこと。
後日書面で報告されます。

もうそんなハナシ忘れてましたw

来春開業のＪＲの新型特急「らくらく播磨」が神戸駅に止まりますね！♪
大阪まで三宮しか止まらない♪
（芦屋も尼崎も止まりません）
さすが東海道本線と山陽本線の終起点だわ。扱いが違う。

お喜びのところ申し訳ないが、らくラクは姫路から大阪に通勤の利便性向上目的として導入するのでは。指定席は別途料金が発生する。尼崎などは大阪に近いのでその必要がない。
何より本数は朝に上り1本 、夕方に下り1本。姫路通勤御用達列車です。

停まる事はイイ事です。姫路からだろうが料金かかるなら平等ですし急ぎなら利用したいです。

>>2133
Ｊ-WEST会員なら大阪まで700円少々で乗れるはず。
神戸駅の特権。ぜひ利用したいね！

>>2133
尼崎などは大阪に近いのでその必要がない。
↑
その発想いいですね！
新今宮とか大国町とかもいいじゃない？

高槻のジオタワーも便利だよ。

一日一本の通勤特急なんか三ノ宮に止まらんでもいいよ。そのほうが遠方の通勤客は大阪に早く着く。

神戸が好きなんで高槻はチョット。。

新快速停車駅以外話題なしかな

神戸市はどんどん人口減少し続けているようですね。川崎市にも抜かれる勢いだとか。このままでは資産価値に影響してしまいますね。

2045年の予想人口1,295,786　2015年比-15.7％
川崎に次ぎ京都にも抜かれてる。
神戸市東部は良いとしても、神戸市西部と北部は厳しい。人口減でインフラが切り捨てられゴーストタウンになるとか、外国人労働者の在住外国人集住地域になる可能性がある。

中央区は増え続けるから無問題

やっと動き出した三宮の再開発がうまくいかなかったら、神戸は大阪のベッドタウンに成るしかない。それを防ぐために、議論百出だが市長も三宮にはマンション規制かけるし。
でも神戸駅はすでにベッドタウン化してるから時すでに遅しというか、今更だけどね。

近年タワマンが乱立している武蔵小杉が含まれる川崎より人口が少ない、、と心配されておりますが、それぐらいが丁度いい。

武蔵小杉の朝の通勤状況酷いですよ。。
改札通るまでに並ぶんですよ、10分位。異常です。関東に昔住んでいましたが、人口密度が高すぎて、ストレス溜まりますよ。
タワマン乱立の豊洲も子供のスイミングは週末４年待ち、、クリニックの予約は朝イチにログインして予約取らないとクリニックにも行けない。。
結構大変ですよ。。。

近くに駅があり、必要なスーパー、クリニック等があり、大手のタワマンであればある程度資産価値は安定するのでは。

働き方も多様化して行くでしょうし、地方都市の快適さをうまくアピール出来れば神戸市は魅力的だと思います。
その中でこのマンションはなかなかではないでしょうか。





人それぞれでしょうが、神戸市のそこそこ便利で混み過ぎていない位の感じが丁度いい。

これを見ると、全国的にも三宮、元町近辺は地価上昇率が高いですよ。

http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=0&tidata8=&tidata4=&tida...

確かに人口が多すぎない方が住みやすいですが、不動産の価値と言う面では人口が増える所が上がり、減る所は下がります。神戸市も中央区だけは唯一横ばいで推移しそうなので、上りもせず大きく下落もせずと言う所でしょうか。
大阪万博も決まったので是非とも神戸市長には積極的な改革を進めて欲しいと思います。

横ばい？上がっとるやないかいw

そもそもマンションだしここに住むのを目的に購入してる人は資産価値を重視するのかな
資産価値資産価値うるさいのは買いたくても買えないor買うつもりがない勢の戯言だろうなぁ

>>2139 マンション掲示板さん
若い方や初めての方はそうかもしれません。でも黒田バズーカーで美味しい思いした人は二匹目三匹目のドジョウを意識してしまうし、年配の方は高齢者向けの入居資金などのため、出来るだけ目減りしにくいマンションを探します。