名古屋市内で完売物件あります？

あるですよ。ライオンズ大高フォレストスクエア たしか入居前完売やったかと……

ライオンズ大高は入居前完売だったんですね。
きっと大高も今はいい町になってきてるんでしょうね。
あとは、価格設定もよかったんでしょうかね。

アリーナ　シティが、久々の施工前完売になりそう。

ライオンズの超高層マンションも、施工前完売と思っていたが
億ションが仇となって売れ残った。

アリーナは、それほど高い部屋もないし、
入居前完売は当確でしょう。

名古屋市住宅供給公社の定期借地物件

アリーナ人気あるんですね。
ココの掲示板は荒れてましたけど大丈夫でしょうか？

でも、まだ売れてはないんですよね？

定期借地は考えようによってはいいかもしれませんね。

藤が丘駅すぐ近くの建築中のマンションそろそろ完成するころだけど
すでに完売していたはず。

>>3

アリーナまだ16戸も残ってるじゃん。
何を根拠に？
営業さんです？
でしたら正確な残り戸数教えてください。

>>10
>っていうか『施工』前完売ｗ。

日本語としてはおかしくないと思うのですが、
業界用語としては、おかしいのですかね？

マンション販売の営業って、
コピーライターにはなれないな！

「施工」とは、マンション建設工事の事を言うと思いますので、「施工前完売」と言うと、工事着手前に売り切れたと言うことになると思います。
そんな物件は無いですよね。

>>12
親切な解説ありがとうございました。
たいへん、参考になりました。
もっと、勉強します。

施工と竣工もわからないんだね

匿名はんもどきﾁｬﾝ

名古屋市内で２年以上売れ残っている物件あります？

やっぱりこの時代、そう簡単に入居前完売はないんですね。

竣工するまで待って
値引き交渉がんばったりもありですかね。

販売業者さんの意見も聞きたいですね。
人気の間取りはなくなってしまうなどの周知の情報ではなく
本音の部分を。

こんなとこでは本音難しいですよね。(笑)

個人的な見解として意見を頂戴したい。
是非お願いします。

サンクレーア豊川中央通

建築確認がおりるまで販売、施工は開始できません。
逆に言うと着工した頃から販売は開始しようと思えばできるのです。

しかし施工同時の販売開始となると棟内モデルルームが当然ありませんので、別の場所で棟外モデルルームを設置する必要があり、これには約3000万円以上(規模や場所により大きく変わりますが)かかることが多いのです。名古屋は比較的総戸数の少ない物件が多いので、20戸～40戸規模でこれをやっちゃうと、単純に戸当り150万円(20戸の場合)ほど価格を上げざるを得ません。さらに、名古屋人(特に年配の方)の現物を見ないと買わない文化がこれに合わさるリスクを考えると、工事がある程度進み、低層階で棟内モデルルームが出来る頃から販売を開始し、もともと竣工後数ヵ月後完売目標でスキームを組むデベさんが多いのです。

財閥系をはじめ東京、大阪などで青田売り(未完成物件の販売)に慣れていて、また非常に規模の大きい(棟外モデルルームを作っても差し支えの無い規模)物件であれば最初から竣工完売を目指したスキームを組んでいるところが多いはずです。中には早く売れすぎると怒られる(値段が安すぎたんじゃないか!!という意味で)デベもあるほどです。大体が、売れるかなぁ～というギリギリ高値を設定し、終盤で少しだけ値引いて完売っていうストーリーが理想的な売れ方なのです。

今回のアリーナシティなどはいい例ですね。野村さんの営業力(個人的に名古屋ナンバーワンかと)でなきゃ青田でサクサク決めれなかったことでしょう。こういうモデルルームの見せ方は竣工してからの販売よりも夢が膨らみ、むしろ現物が出来ていないほうが売りやすかったりします(完成してしまうと見せたくないような余計なものまで見えてしまう)。

長文になりましたが、竣工＝そこそこの値引きが期待できる　とは限りませんし、全体の売れ行き、そのデベさんの同時期の販売中の物件の売れ行きなんかも左右してきます。竣工前に完売するメリットは資金のやり繰り的にそのほうが理想的なのと、竣工＝売れ残り　のイメージからガンガン値引きを要求されずに済む、といったところでしょうか。こういう書き方をするとギリ高値で売ろうとしてアクドイ!!と思われるかもしれませんが、もしご自信の不動産を売却するとしたら･･･とお考えください。少しでも高く売りたいでしょうから売れるか売れないかギリギリの価格で出してみて、引き合いが無かったら下げるでしょうし、買うから少し下げて!!と値交渉が入ったら、売り急ぐ必要がなければ応じないでしょうし、早く売らないといけない事情があれば応じて売るはずです。まぁ対個人と話を混同するのは書きながら自分でどうかと思ってきましたが･･･(ちょっとデベさんを擁護したくなったので消さずに残しましたｗ)。

値引き＝得　ではなく、売れない理由があってのことが多いのであまりそればかりを期待されないことをオススメします。とくに今の名古屋は全体的に値引きしすぎです。物件選びだけでなく交渉力も必要な気がして･･･。悪循環のスパイラルにはまってますねｗ値引きしてないところが高飛車みたいな。。。

「最終１邸○○○万円ダウン!!･･･。」残るべくして残ったお部屋がほとんどです。選べる間に本当に気に入ったものをお買い上げください。おせっかいな元デベでした～ﾉｼ

>>20
>今回のアリーナシティなどはいい例ですね。
>野村さんの営業力(個人的に名古屋ナンバーワンかと)でなきゃ
>青田でサクサク決めれなかったことでしょう。

同じ物件を他のデベが売ればどんな展開になっていましたかね。
ライオンズが売った場合、住友が売った場合、及び宝が売った場合等の
設定値段、売り方の違い、販売結果など教えて頂きたく。

わたしがその部分で一番伝えたかったのは企画面ではなく「営業力」です。この規模の物件であれば大京さんや住友さんも棟外で大掛かりなモデルルームを作るでしょう。見せ方は参入している広告代理店の提案や物件担当者の意向でシアターや大型模型などこの規模ならではの潤沢な広告費でいろいろバリエーションがあるかと思います。使用設備レベルはよほど極端なことをしない限りずれることもないでしょう。あとはそこからの売り方です。

まず、「あらたま、あたらし区」のキャッチフレーズは結果的にはまったのではないでしょうか。普通に南区の物件で最寄が新瑞橋というだけではここまでの良いイメージは付かなかったと思います。新瑞橋を知っている人も知らない人もこのキャッチと広告で少なからず「明るい期待感のある街」のようなイメージを受けられたのではないでしょうか。普通に考えるとこの場所でこの価格は高いです。しかし、それが「アリだ」と思える演出(仕様・設備・広告展開)と、それをしっかり伝えられる営業力があって初めて成り立ちます。「煽り営業」と中には批判される方もおられるように聞きますが、不動産購入はある程度の高揚感や勢いがないと買えません。また、値引き物件を順番に漁ってまわって激安物件(＝残るべくして残った住戸)を買うより、「人気物件に入れて良かった!!」と思えるほうが入居後も心地よいと思います(このあたりは私見です)。販売初期段階で売れているというイメージをつければあとは野村さんなら楽勝でしょう。こういったお膳立てがあっても、同じＪＶで入っている地所リアルなどが販売の主導権を持ってたとするとここまで成績は良くなかったでしょう。

営業は、自分の売ろうとする商品に自分が惚れていると良く売れます。いい販社は上司が末端の営業マンに担当物件を惚れさせます。「自分もこの物件が欲しい!!」と思わせて売らせるのです。そうすれば自ずと強気で切れ味のいい営業となり、値引きの交渉もばっさり断れます。また、お客さんもそこまでバサっと断られると「他の名古屋の売れ残ってる物件とは一味違うんだな」と逆に印象としての物件価値が上がります。

最後に宝さんの場合とありますが･･･まずこの規模は宝さんには仕込めないと思うのですが、上記のデベさんより下げたグレードで価格勝負とされたのではないでしょうか。これは基本的に　マンション＜一戸建て　という認識が非常に強く残っている名古屋の地場のデベさんの考えです。他の大都市圏だと　マンション＝一戸建て　というかそれぞれのメリットデメリットがあり、並列で見られているところがほとんどです。しかし名古屋はまだまだ一戸建てが上でマンションはその一戸建てを買えない人があきらめて買うものというような感覚をお持ちのかたが多いです。なので周辺で供給している一戸建てより大きく安くして価格勝負で「ね？マンションは安いでしょう？」と売られていたのではないか、と分析してみました。

私も全デベ全販社全広告代理店に通じているわけではありません。人づての情報もありながらなので７０％くらいで受け止めてもらえればいいかと思います。あくまで一個人の観点ということで。