ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

＞＞921匿名さん　
庇にしては変ですね。庇としての用をなさない所についているし、他の箇所にはついていないし。

駅ビルも大規模建て替え工事が行われるようですね

>>923 匿名さん
そうみたいですね。私も今日初めて知りました。
どんな感じになるのでしょうね。

交番も移転するようですし、あの踏切り、少しは広くなって通りやすくなるのでしょうか…。

ホント、そうなると良いですね。
でも北口側の建物があのままだと、それは難しいのかなという気もします。

>922
長谷工だから一般の方が見ると変な設計でしょうが設計上の庇で寸法も位置も設計図に記載があります。
お客様に配布する資料の間取図にも庇と説明書きまであります。

ひばりヶ丘駅ビルのエミオひばりヶ丘は交番が移転しても地上２階建てと小規模のままです。
北口はエスカレータとエレベータが設置されますが、こちらも敷地は狭いので期待薄です。
踏切自体は改良工事がされますがパルコ前の道幅が基本となりますので広くなったと体感できる変化は無さそうです。

＞＞927匿名さん　
庇とのことですが、
①庇の下に雨がかかると不都合な部分があるのでしょうか。
②他の箇所に同じような庇がついていないのは何故なんでしょうか。

>>929 周辺住民さん

927ではありませんが
建物デザインのアクセントだと思います。
西側にエントランスがある設計なので、建物西側にだけ付けているのでしょう。

エントランスに対して主張し過ぎることなくデザインされていて、個人的には綺麗だと思います。

＞＞930マンション検討中さん
まさにその通りだと思います。
のっぺらぼうな壁よりもアクセントがあり、綺麗に見えます。
それで、東側についていない理由が分かりました。　

現地の画像を見て思ったのですが、
こんなにマンションが密集しているのに歩道とかガードレールとかは無いのでしょうか？

車の擦れ違い不可になりそうな道路幅なので設置は難しいでしょう

都営住宅側は片側にある為か作られませんが、ブリリア側とコスモ側にはレジデンスの私有地を提供する形で歩道が作られるようです。ガードレールについては道路を管轄する自治体の判断になるのではないでしょうか。

今回南側に設ける自主管理歩道と同じ幅のものを西側にも設けて貰えたらよかったのですが残念です。

>935
建設時の地元住民向け説明会に参加しましたが、当初は西側はもっと建物が広かったです。
隣地のブリリアシテイ管理組合からの要望に応える形で設計変更を行い
８０ｃｍだけ確保して歩道設置となりました。

＞＞936ご近所さん　
そのような説明があったのですか。
では、西側の現縁石の私有地側に80cm幅の自主管理歩道が設けられると理解してよいのでしょうか。

>937
設計変更前の敷地境界線と建物の空間に
８０ｃｍ建物を下げた分を加えたやや広めの空間に
植樹と歩道を設けて車止めを打つ事になりました。

＞＞938ご近所さん
つまり、現縁石位置を80cm敷地側に引っ込めて、その部分を歩道にするのでしょうか？　

現縁石位置は道路境界線なので何ら変化はありません。
現縁石に沿って車止めの杭打ちを行い
建物との間の空間に植栽と歩道が並びます。
なお南側の歩道よりも西側の歩道の方が設計図を見ると若干広くなる逆転現象が生じています。
参考までに南側は自主管理歩道と呼んでいますが西側は自主管理公園となっています。

＞＞940ご近所さん
西側が自主管理公園とのことですが、近隣住民がこの部分を生活道路として歩行してよいのでしょうか？

向かい側ブリリアのエントランス前の空間も自主管理公園なのでしょうか？
だとしたら、ご近所の方たちも通っていますよね。
柵がないということから、誰もが通れる場所なのではないかと思います。
あくまでも個人的な判断ではありますが・・・。

＞＞942匿名さん　
ブリリアのエントランス前の空間に、マンション関係者以外無断立入禁止の看板があるのですが・・・。
ただ、立入禁止の範囲がどこまでかわかりませんが。

942です。

そうでしたか、立て看板があったのですね。
それは知りませんでした。失礼いたしました。

そうなると、実際のところどのような扱いの空間になるのでしょうね。
個人的にも気になります。

＞＞944匿名さん　
ブリリアのエントランス前の空間の「マンション関係者以外無断立入禁止」の立看板です。
　ただ、エントランス前の全ての空間を指しているのかどうか不明です。

＞＞944匿名さん
　追加ですが　
ブリリアのエントランス前の空間の、別の角度からの写真です。
　レジデンスの西側の自主管理公園もこのようなイメージになるのでしょうか。
　

確かにエリアは限定しにくい看板ですが、逆に言うと全てを指している可能性もありますよね。
無断立ち入り禁止だったとは・・・覚えておきます。
写真まで撮っていただき、ありがとうございました。

ブリリアシティの「マンション関係者以外無断立入禁止」と「防犯カメラ作動中」の
看板は車進入路を主に指しています。
車進入路は誰でも自由に入れ駐車場の車、二輪車、自転車すべてに触れる事も可能です。
またグラウンド側の裏口までの通路も自由に外部者が立ち入れます。
過去に警察に通報した車や施設の破壊事件も発生しているので防犯カメラを各所に多数増設して無断立入りに対して警告しています。

＞＞948匿名さん　
ブリリアシティの2枚の立看板（写真左側：マンション関係者以外無断立入禁止、写真右側：契約車両以外進入禁止）がありますが、これは部外者が駐車場の方へ入るのを禁止するためなのでしょうか。
つまり、エントランス前の空間を部外者が歩行してもよいのでしょうか。

エントランス前は分かりませんが、角の場所は自主管理公園という立ち位置のようです。

http://www.bc-hibari.com/commons/

＞＞950近隣住民さん
上記の資料があったのですね。
写真でも分かるように、休養施設（ベンチ等）があり公園としての条件が備わっているようですね。
自主管理公園は、おおやけの園であり、マンション住人以外に開放されている公園のようですね。
役所への申請書類には、自主管理公園の範囲、面積が明示してあると思いますが、その部分は第三者であっても自由に使用できることになっています。
なお、自主管理公園の範囲は、境界標識がなくても現地を見れば類推できるものと思います。
よって、レジデンスにおいても休養施設（ベンチ等）が設置されることになります。

予定外の工事が入ってしまった模様です。
郵政住宅解体後の整地で中島航空金属時代の遺構が出てきましたが
またまた地中に埋まっていたのが見つかったらしいです。

＞＞952匿名さん　
まだ地中の作業が残っていたのですか？
もしかしたら機械式の駐車場のことでしょうか。

ご近所さんであれば見えますので、工事の進捗状況がわかると思いますが・・・。

Ａ棟とＢ棟の向きは正確には南南西向きです。（南向きに近い）
Ｃ棟の向きは正確には東南東向きです。（東向きに近い）
よって、南向きと東向きの表示が実態に則していて分かり易いのですが、もし、そのようにすると何か不都合があるのでしょうか。
なお、南を180°とすれば何度～何度の範囲であれば南向きとして表示できるのでしょうか。
160°～200°位の範囲は南向きと言っても構わないような気がしますが・・・。
因みに、Ａ棟とＢ棟の向きは202.5°位になるのでしょうかね。

午前中に前を通ってきましたが、特別な重機が入って埋蔵物と撤去作業をしている様子は見受けられませんでした。

A棟南側は庭づくりのための小型のパワーショベル。 B棟北側は立体駐車の土台を作るのか、コンクリートのブーム車なるものが止まっていました。

中庭はよく見えませんでしたが、いつもの大型クレーンくらいだったと思います。

取り敢えず午前中の状況は、外からはそんな感じでした。

＞＞954匿名さん　
工事の進捗状況は、現場に掲示の週間工事予定で分かるかと思いますが。

来週の工事予定に、埋設物の撤去はなかったかと‥。

方位につきましては、４方位、８方位、１６方位と、ほとんど使われていない３２方位があります。
３２方位の方位間隔は11°15′で、南と南南東の間が南微東、南と南南西の間が南微西となります。
マンションの向きは個人的には上記の間であれば南向きとしてもよいかと思いますが如何でしょうか。
つまり、南を180°とすれば、南向きの範囲は180°±11°15′となります。

>959
埋設物撤去は終わり昨日コンクリート打ちまでされました

>>961 匿名さん
そうですか、大きな滞りがなかったようで良かったです。情報ありがとうございました。

半年後に完成となりますが、販売は完成までに小刻みにやるのでしょうか。一気に販売したほうが手間がかからないような気がするのですが。

ここの物件は駅に近いですが設備や仕様が十分ではないのに価格だけは高級感があるので第１期の成績を見ても相当苦戦すると思います。　第２期も第１期の売残りをさばくのが限界みたいでしたし常時先着順で小出しするのが無難な気がします。おそらくこのままでは竣工時に大量在庫を抱え住友みたいに何年も掛けて長期販売するかこっそり値下げをして処分してくるかと思います。

販売開始時はかなり人気物件のようでしたが実際はそうでもなかったようですね。
もし、駅歩８分以内でしたらかなり売れたのではないでしょうか。
８分と10分では心理的にかなり違うと聞きましたが。

価格は思ったより全然安かったです。プレミストとさほど変わらない。
あちらは大人気でこちらはさっぱりということは駅からの距離というより設計や仕様がターゲット層のニーズに合致してないんでしょうね。

プレミストひばりが丘
専有面積63.02m2～76.5m2
価格3769万円～4649万円

レジデンスひばりが丘
専有面積58.77㎡～85.35㎡
価格3800万円台～6600万円台

とあり、同価格帯もありますが（面積が異なる）、プレミストとさほど変わらないことはないのでは。

プレミストの人気すごいですね！
担当のかたがおっしゃるには、初めて視界が開け眺望が望める物件。ということで皆さんに大人気だそうですよ！
おなじように住友のグランジオも眺望を望めるのですぐに完売したそうです。
個人的には眺望よりも道路沿いが嫌なので魅力を感じませんでした、、。

バス利用になるような距離が嫌でプレミストはやめました。。。そんなに人気なんですね

プレミストひばりが丘が人気とのことですが、2018年2月完成済で、先着順で18戸売り出しがあります。

現在のプレミストは眺望もよいですし、道路沿いでも気にならない方はいいと思いますがもうひとつのシーズンビューが売り切るのに大変かと思います。
正直立地もよくないですし駅からも遠くなるので、、。

>>970 匿名さん

人気人気言ってるのは営業かなにかなんですかね？

人気があれば完成在庫にはならないのですが、人気があると営業が煽っているのでしょう。

プレミストの人気とは似たような時期に販売していた物件の中での相対的なものでしょう。
世間一般には竣工前の相当早期に完売しないと人気物件とは言えません。
もろに競合した近隣のシティテラスがあったからだけでしょう。

昨日の13:30頃のA棟です。
幕が外れて最上階まで見えてました。

上の写真ではバルコニーの手摺が3種類あるように見えます。
１種類だけでは全体がのっぺらぼうに見えるので、デザイン的にこのようにしたのでしょうか。

>>975 マンション検討中さん
足場が外れると意外に存在感がありますね。
でも現地で見ると圧迫感はなく、キチンと計算の元に設計されていることがわかります。

コスモさんの桜と新緑を借景に、とても素敵に撮れてますね。

>>977です。
「借景」は表現がちがうかな？
桜と新緑と共に‥に訂正します。失礼しました。
写真ありがとうございました。

　Ａ棟は15列あります。強度の関係で一般的には８列程度で一つの建物にし、それ以上の場合はエキスパンションをいれて列数を増やすのが一般的です。
　写真では見えませんが、Ａ棟は一つの建物ですか、それとも二つの建物ですか？　もし、一つの建物であるならば耐震等を含めて特殊な工法で施工したものでしょうか？

Ａ棟は物理分割無しの１棟建です。
サスペンジョンは無しです。
制震構造でも免震構造でもない普通の耐震構造です。

西隣のブリリアは分割してサスペンジョンも道路から目視でハッキリ判ります。

そうすると、向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの更に大きな建物のようですが、これはどうなっているのでしょうか？

https://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/news/2010/news206.html

グーグル画像を見ましたが
西隣のブリリアは7列、8列で分割していますね。
よって、レジデンスの１５列 は特殊な設計のように思えました。
設計が進歩したということでしょうか。
当然のことですが、分割すれば建設費が割高になりますので。

向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの１４列です。

立派な仕上がりですね。
これで、コスモに視界を遮られなければ、申し分ない眺望が得られたのですが・・・。

誰もが眺望を重視しているわけではないと思いますよ。眺望を優先するのなら、他の物件を選べばよいのですから。

眺望眺望うるさいのはプレミストさんですか？

>>986 マンション検討中さん

眺望よくても目の前道路じゃ、、。
私は嫌です！

眺望、眺望とうるさいのはプレミストさんの営業戦略だと思いますよ。

低層階では目の前の道路が気になりますが、高層階だと、灯台下暗し、のように全然気になりません。

この立地で眺望が良ければもっといいのに、とは私も思います。
コスモが大きすぎる。。

販売開始直前は凄い人気だったようだが、いざ蓋を開けて見るとそうでもなく、苦戦をしいられることになった。
つまり、大きすぎるコスモ（19階建て）が視界をさえぎっており、現地を訪れた購入検討者が眺望に問題があることがわかったので、検討物件から外すことになった。
眺望を望まないのであれば格安戸建でもよい。郊外マンションの売りは眺望に尽きると言っても過言ではない。

>>991 職人さん

そういう方はバス利用の奥の方のマンションを検討すればよいのではないでしょうか？
何目線のコメントか分かりませんが、気にいるポイントになるはそれぞれなのにすごい言い切りですね

あんなプレミストでさえ眺望での販売戦略が効いた訳ですね
近隣のシティテラスは正面に本願寺の墓地が広がるのが痛かったんですね。

このエリアの大規模マンションでは、コスモが一番いい位置に建てたように思います、単純に駅距離だけでなく眺望、スーパーまでの距離、奥まり感など総合的に考えて。コスモが出来て、ヌーベルから富士山が見えなくなったと嘆いている方がおられました。ただ、このあたりのエリアから団地エリアのマンションに住み替えた方も何人か知っています。団地URからレジデンスに引っ越される方はどのくらいおられますかね、値段が上がってますからね。

>>993 匿名さん
あんなプレミストとは、プレミストの住民や検討をされている方に失礼ではないですか？

やはり、郊外マンションの売りは眺望と駅近です。
ある雑誌によると、将来の売却をも考慮すると、理想は駅歩８分以内とのことでした。
なお、駅歩８分と二けたでは大きく違うと述べてありました。恐らく、感覚の違いなのでしょう。
この二つが揃っていて、更に価格的にリーズナブルであれば良い買い物をしたということになります。
そのような物件がそんなには出回りません。
因みに、駅歩１分当たり100～150万円の価格差になるとも言われています。

A棟とB棟の間が思いの外狭かった。
子ども達が中庭で遊ぶようになると、声が反響しそうですね。

＞＞993匿名さん　
眺望での販売戦略が効いたプレミストですが、完成在庫が18戸あります。
営業の言葉の鵜呑みは危険です。

＞＞997匿名さん
中庭は四方が建物で囲まれているので、音の逃げ場がなく、子ども達の遊び声がかなり反響しそうですね　

　今秋にレジデンスが竣工し、更に来秋にはそこから徒歩２分の所にフレスポ（商業施設）が開業して、活気溢れる町内となりますので非常に楽しみです。

【第3期】2018年5月下旬販売開始予定
とのことですが、何かを待っているのでしょうか？

>1001
何かを待っている？
で、思わず失礼ながら笑ってしまいました。
確かに売主は待っていますよ。首を長～くして一人でも多くのお客さんが来る事を。
分譲マンションの正式販売期間とは事実上の登録受付期間になって本当の商談はそれ以前に繰返し行われるのが普通です。
人気物件なら第１次でかなりが売れてしまい、ほとんど間を置かずに第２次が始まるものです。
不人気物件ならばその逆で長い宣伝集客期間を設けて第〇次を延々と繰り返すものです。

つまり、不人気物件であるので5月下旬販売開始予定なのですね。
それまでは宣伝集客期間なのですね。
ただ、それまでに商談とありますが、価格交渉（つまり値引きの打診）をやるのでしょうか。

>1003
通常の販売では最後のモデルルーム販売くらいでないと値引き交渉には応じてきません。

初訪問で一通り説明を聞いてモデルルームを見る。２回目で希望の棟、階層、間取りを絞り込む。３回目で必要書類を用意してローン仮審査を受ける。４回目で細かい条件とか疑問点を無くして購入意志が固まったら要望書を出す。こんな感じて数週間を掛けるお客様が大半です。
特に土地勘が無かったり保育園、幼稚園、学校の事とかが気になる方などは慎重になります。

＞＞1004買い替え検討中さん
私の場合は
1回目：モデルルーム見学と資料受取り
2回目：申し込み
3回目：抽選会、契約
4回目：ローン契約
5回目：内覧会
6回目：確認会
7回目：鍵引渡し
8回目：転居
でした。　

第３期は５戸の販売予定になっています。全戸数は２７０戸ですので少な過ぎではありませんか。
何期に分けて販売するのか知れませんが、仮に１０期に分けるとしたら３０戸単位の販売になるのですが・・・。
もしかしたら販売戸数を増やしても購入希望者が現れないことを恐れているのでしょうか？
それで売れ残ったものを先着順住戸として売り出すのでしょうか？
これでは人気のない部屋がどんどん溜まることになりませんか？

>1006
第１期６０戸販売　５日現在７戸先着順販売中
第２期　５戸販売　６日から４次２戸先着順販売へ
第３期　５戸販売予定
全２７０戸中　５６戸程度が成約と推定されます

販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は恐れます
第〇期として販売しても売れなかった時は先着順住戸として販売に回されます
人気の無い住戸だけが残らない様に人気／不人気の匙加減を考えた期別販売戦略がされます

>>1007 匿名さん

モデルルームの成約されたばらの数を数えたのですか？詳しいですね

＞＞1007匿名さん
詳しい情報ありがとうございます。
では、
　第１期の売れ残り7戸
　第２期の売れ残り2戸
は、人気のない間取りの住戸なのですね。
確かに、販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は避けたいですね。
しかし、色々織り交ぜて期毎に販売しても、人気のない間取り住戸はどんどん増えていくのではないのでしょうか。
新期の販売対象戸数よりも先着順戸数が多いのは異常です。
なお、これまでに全体の2割の成約ですがこの先厳しそうですね。　

＞＞1007匿名さん
かなりお詳しそうなのでお教え願います。
販売開始前は個人的には凄い人気物件だと思っていたのですが、それほど人気がなかったのは何が原因なのでしょうか？　

最初から人気物件というほどではなかったと思うけど。。。

私も販売開始前は立地条件が駅から徒歩圏内であり、ＵＲ跡地物件とは大きく異なる人気物件になるだろうと期待を持ちました。
ところがモデルルームで内容と価格を知ると期待外れでした。
理由はこれまで多くの方々が書き込んでいるものと同様です。
一言で語るなら高価格に対して内容が貧相です。
高級感もお得感もどちらも無い中途半端さが不人気だと思います。

>>1012 ご近所さん

ひどい言われようですね(笑)営業のかたが見たら、泣いちゃいますね。購入した方にも失礼ですね。

<ザ レジデンス ひばりが丘>
☆駅から近い、共用施設が揃っている、コンシェルジュがいる
★建物のわりに価格が高い、敷地が狭く圧迫感がある、棟間隔が狭いため日陰の部屋も出てくる

<シティテラスひばりが丘>
☆敷地面積が広く自然豊かで解放感がある、ディスポーザーがある
★建物がシンプル、立体駐車場、西側には墓地が広がっている

<プレミストひばりが丘>
☆建物がおしゃれでいろんなタイプの部屋がある、バス停が目の前
★道路が目の前、東側は日陰になる部屋がある

以上３つのマンションを見学しましたが、どのマンションも良いところ、そうでないところとありました。あとは皆さんの好みですよね。
私はシティテラスの自然に癒されましたが、主人は駅近にこだわり、こちらを前向き検討しています。
これ！という決め手がなかなかみつかりません。やはり３つのマンションのうち駅から近いのが利点でしょうね！
すぐちかくのサンクレイドル？は順調なのでしょうか？

>>1014 匿名さん
ウチも夫の強い希望でレジデンスです。
ウチはマンション購入は三軒目ですが、これまでの夫の判断に間違いはなかったので今回も信じようかと‥。

サンクレイドルは何軒か入居されてるみたいですね。

1010周辺住民です。
皆さん、それぞれの評価ありがとうございます。
良いところあり、悪い所ありですね。
結論としまして、売れない＝人気がない
人気物件＝先着順住戸なし＝完成在庫なし　となりますので、かなりの数の完成在庫になる恐れがありますね。

レジデンスの抽選で外れた方々がサンクレイドルに流れるものと思っていましたが、そうではないようですね。
今後、サンクレイドルはどうなるのでしょうか。

サンクレイドルはまたターゲットが違うのでは

サンクレイドルは今夏で竣工後１年になりますが、その頃は何割位埋まっているのでしょうか。
竣工後１年が過ぎますと、新築物件として販売できなくなりますよね。

武蔵野市の駅から遠いバス利用で借地の物件が８千万円以上でも売れています。
価格をもっと上げて高級さを前面に出せばもっと売れたかもしれません。
人気のＪＲ中央線＆武蔵野市でなくても私鉄急行停車駅で徒歩圏内と十分アピールできるはずです。

■「駅から8分」が売れる限界

マンション販売も、業者間の競争は熾烈度を増している。販売業者も「駅から近ければ売れるのはわかっている」のだ。ところが、用地を仕入れられない、どうしても大手デベロッパーに力負けしてしまう。
客の見る目は、厳しくなっている。かつて、マンションの坪単価は駅から1分離れるごとに8千円下がると言われてきた。今では倍の1万6千円だ。業者の間では、「駅から8分」が売れる限界とされる。圏外の用地には仕入れ担当も食指を伸ばさない。