ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

複合商業施設予定地の向かい側に文具店があったと思うのですが、パン屋さんか何かになったようですね。昨日、車で通りかかったら行列が出来ていました。

>>1042 匿名さん

食パン専門店みたいですよ！

＞＞1042匿名さん　
食パン専用のパン屋さんみたいですね。
開店セレモニーで、食パンを無料で配布したようです。

1043さん
1044さん

食パン専門店なのですね！
無料配布だったということであれば、あの行列も合点がいきます。スッキリしました。ありがとうございました。

近隣の方にお聞きしたいのですが、周辺に月極駐車場はあるのでしょうか？
敷地内駐車場が外れた場合、周辺で借りられるか心配です。

>1046
直ぐ近くには有りません
バス通りを渡った谷戸町３丁目なら有ります
借りられるか否かの空き状況は変動するので何とも言えません

>>1046 マンション検討中さん
月極め駐車場はいくつかあり、だいたい月2万円くらいです。
ただ、レジデンスの周りはマンションだらけなので、どの駐車場へ行くにも少し歩きます。
そして戸建てもマンションも多いので、空きがあるかどうか。。

＞＞1046マンション検討中さん
近くには駐車場がほとんどありません。
　
①東側のバス通りの所：西東京市谷戸町3丁目9-1
　マンションメインエントランスから400ｍ（徒歩５分）
　1.8万円／月

②東側のかなり離れた所：西東京市谷戸町3丁目13
　マンションメインエントランスから900ｍ（徒歩11分）
　1.4万円／月

がありますが、空き状況は　？　です。

　

>>1048です。
はなみずき公園西側の住宅街の中にもいくつか駐車場がありますよ。
空いているかどうかはわかりませんが、40台くらい停められる大きめの駐車場もあったような。。

このあたりは駐車場高いですね！

駐車場は高いですね。近隣のマンションもたしかこの位したかと思います。

古くからあったＵＲ賃貸団地と都営住宅が駐車場をほとんど保有しないので昔から駐車場の空きは出にくく料金は高めになっています。
レジデンスで駐車場を希望するなら売行きがあまり良くないみたいなので、どの時点の契約者で駐車場の抽選をするのか確認が重要ですね。
私が営業に質問した時は１期抽選前だったので未定としか回答を貰えませんでした。

>1041
各種キャンペーンやアンケート、インタビューで前回の購入ではこれだけ貰えました。

来場キャンペーン６０００円相当の選べる景品、登録キャンペーン３万円相当のお食事券、成約キャンペーン３０万円相当のカーテン等オプション品、各種購入者アンケート５千円～１万円を数社分、顔出しＯＫ契約者のインタビューは売れ行きが不調な物件だと購入金額の１％返金もあります。

>>1054 購入経験者さん
「前回の購入」とは、レジデンスではないマンションの購入時ということでしょうか？

>1055
はい。　今回は３回目の分譲マンションを探しています。

>>1056 購入経験者さん
そうですか。各社、色々な努力をされているのですね。それにしても購入金額の1%とは、高額ですね！

ひばレジのある、生活しやすい南口徒歩10分前後では、もう大規模マンションは出なそう。中古の売りもあまり無く。南口徒歩8-20分エリアでみれば、共用部、エントランスの豪華さ、存在感で差別化ですね。また、南端の大規模マンション群は眺望よいし。

とにかく、ひばりは最高ですよね。

めでたしめでたし。

この地域も、ここ15年で大きく変わりました。
大規模マンションが相次いで建設され、ひばりヶ丘駅も改築されました。
このようになるとは当時には全く想像すらしていませんでした。
さらに、来秋にフレスポ（商業施設）が開店し、活気ある街になることを期待しております。
なお将来、ゴーストタウンにならないことを祈っています。

この辺りの学童事情をご存知の方いらっしゃいますか？！

学童情報はなかなか上がりませんね。
中原小学校の向かいにも学童保育をしているような大きな建物がありますよね。民間委託（？）していると以前聞いた事がありますが、どうなんでしょう‥。何か情報があると良いですね。

校区は、谷戸小でしたっけ？選択制だから、中原小でもいいのかな。いまいち仕組みがわからないので、きちんと西東京市に確認しなきゃと思っています。

選択制とは言っても自由選択では有りません。
定員枠があり入学・転入前の前年度秋に募集期間があります。
住民でない方も（レジデンスの）売買契約書があれば可能です。

ここの学区は中原小→ひばりが丘中学校ですよ。
学童はグランジオの向かいの都営アパートの中と、せせらぎ公園の方にあるURの中にありますが、空き状況などは分かりません。

中原小の子ども達は、隣接する児童センター内にある2つの学童に分かれて通っています。
定員は合わせて180人で、定員オーバーでもある程度弾力的に対応してくれると思いますよ。

学童について質問したものです。皆さまありがとうございます！
あまり情報がない、ということは必要な方が少ないんでしょうか？
隣の練馬はかなり学童が充実しているので、ひばりヶ丘もかな、と期待していた&必要なら民間を手配しなきゃと思っていたのですが、、、

>>1067 匿名さん
我が家は子どもが小学校を卒業してからひばりに来たので、学童のことはよくわかりませんでした。お役に立てず申し訳なく思ってましたのですが、情報が上がってホッとしました。ひばりが丘の学童も充実してるといいですね。

>>1067 匿名さん
>>1066です。
中原小隣接の学童に去年まで娘が通っていました。
若干定員オーバー気味でしたが受け入れてもらえました。
１つの学校で180人学童を使っていますから、ニーズはあると思いますよ。

大規模マンション&共働き世帯が多いので学童もそれなりに受け入れ人数を増やしてきており、今後の人口増を見越して、立て替え後の中原小には敷地内にも学童が併設される予定です。

西東京市の小学校学区地図によりますと、レジデンスは谷戸小学校、コスモとブリリアシティは中原小学校になっています。
なお、中原小学校の選択制定員枠は5人となっています。

レジデンス入居後の小学校区は未定とお考え下さい。
永らく郵政住宅跡地として空白地であり谷戸２丁目地区のマンション新設後における住民増で谷戸小学校は受け入れ困難となる可能性が高いので中原小学校建て替えに伴うＵＲ跡地地区の仮移転を睨んで小学校区の見直しが更に行われる可能性があります。

確かに、レジデンスの小学校区は地図上では谷戸小学校です。
しかし、今秋に校区の見直しが行われる可能性があるかと思います。
１クラスの定員は38人で、谷戸小学校の各学年の児童数は次の通りです。
1年54人、2年42人、3年60人、4年61人、5年60人、6年76人で二クラス編成です。
二クラスの定員は76人になりますので、現在は若干の余裕があります。
問題となるのは、これからの少子化に向けて、レジデンスで１学年に何人の児童がいるかです。
20人位でしたら谷戸小学校に受け入れ可能です。

文部科学省の学級編成では小学校は40人（但し、１年生は35人）となっています。

谷戸小自体、そもそも一学年2クラスで児童数も減ってきている中で、谷戸二小と合併したりしないのでしょうか？
中原小、谷戸二小に比べて明らかに児童数が少ないですよね。校庭が芝生で立派なのは良いですが、今後のことを考えると不安になります。

古いデータですが西東京市の小学校の児童数です。
・東小学校　　　　413人
・上向台小学校　　809人
・けやき小学校　　598人
・栄小学校　　　　570人
・芝久保小学校　　434人
・住吉小学校　　　342人
・田無小学校　　　632人
・中原小学校　　　778人
・東伏見小学校　　367人
・碧山小学校　　　576人
・保谷小学校　　　499人
・保谷第一小学校　523人
・保谷第二小学校　448人
・本町小学校　　　288人
・向台小学校　　　873人
・柳沢小学校　　　456人
・谷戸小学校　　　362人
・谷戸第二小学校　592人
となっています。
統廃合は、単学級編成になってから将来の動向を踏まえて検討するそうです。
しかし、谷戸小学校と谷戸第二小学校は密に隣接し、遠い将来（数十年後）に統合の可能性があるのではと思います。

現在、谷戸小学校の一年生は27人×2クラス＝54人となっています。
文部科学省の一年生の編成は35人ですが、「個別の学校の実情に応じた学級編制の弾力的運用」が認められており、40人まで可能となっています。
つまり、レジデンスの竣工に伴い谷戸小学校に転校生がくる場合、一年生が40×２－54＝26人までは現状の2クラスのまま受け入れが可能です。
もし、一年生が27人転入の場合は3クラスになりますが、そんなに多いとは思いません。
小学校区につきましては、谷戸小学校の児童数を減らさないためにも、現状の地図区分のまま変更はないと思います。

今は西東京市ですが、田無市谷戸町と保谷市ひばりが丘の境界線地域なので学区は非常にややこしく入り組んで近くの学校に通えない問題を含んだまま微妙な学区変更が繰り返されました。
全体的には少子化の影響とマンション新設による特定地区だけの児童急増、校舎老朽化の問題とも相まって人数だけでは語れない現状があります。
特に中原小学校の建替えによるＵＲ跡地への一時移転が１２月には実施されますから校区変更はないとは言いきれないと思います。

中原小学校の建替えによるＵＲ跡地への一時移転が１２月には実施されるとのことですが、中原小学校の新校舎は平成３２年度に完成です。よって、平成３３年度に校区変更の可能性がないわけではありません。
少なくとも、レジデンスは１１月に入居予定ですので、レジデンスの児童は現校区の谷戸小学校へ行くものと思います。

中原小学校立替の工事スケジュールは
・第１０中学校建設工事　　：～平成31年３月頃
・中原小学校建設実施設計　：～平成31年２月頃
・中原小学校解体工事　　　：平成31年１月頃～平成31年６月頃
・中原小学校建設工事　　　：平成31年７月頃～平成33年３月頃
・中原小学校仮校舎開校　　：平成31年１月頃～平成32年12月頃
・中原小学校新校舎開校　　：平成33年１月頃
・ひばりが丘中学校開校　　：平成33年９月頃
となっています。

中原小学校の立替工事のからみもあり、今秋にレジデンスに入居するお宅の児童につきましては、現校区の谷戸小学校のままでいくのか、あるいは校区変更のうえ中原小学校にするのか微妙ですね。

レジデンスへの入居児童の小学校区はいつ頃決定するのでしょうか。
それとも、特にアナウンスがなければ現校区の谷戸小学校のままということでしょうか。

通常の年度毎の校区変更等は選択制度が１０月から申請受付するので９月下旬が多いです。
レジデンスの校区は郵政住宅が無くなってから住民無しの状況が長く続いたので児童数の大幅な増加見通しが立たないと変更は出来ないでしょう。
現在の様に２７０戸あっても２割前後しか売れていない状況では児童数も少なく郵政住宅当時のままではないでしょうか。

恐らく、小学校区は旧郵政宿舎のままだと思います。
また、レジデンスの児童は１学年当たり１０人以内と予想します。
販売状況は、２７０戸中９０戸が売れていますので、三分の一売れたことになります。
このままで行けば、三分の一が完成在庫になりそうですね。

>1083
現時点で９０戸売れているとは変ですよ。
第１期販売　６０戸
第２期販売　　５戸
完売せずに先着順販売を続けているままです。
現在出ている要望書の数から販売が確実だと見込まれる第３期販売を織り込んだ数ですか。

いいえ、新しいパンフレットに販売済住戸が色別で表示されていて、その数です。
もしかしたら、正式の販売とは別に、裏での契約があったのかも知れません。
現地でパンフレットを見て下さい。

３LDKのプランの場合、リビングにちょっとした収納があるのは良いのかなと思いました。わざわざ棚を設置することもなくていいのかな、と。
爪切りとかそういうこまごましたものも入れておけたりするので、
生活感が出なくていいのかもしれない、と感じています。
３LDKということですので、複数人で暮らすことが前提となっているのですね。

一般的に、テレビ台とか電話台にも小物を収納します。
３ＬＤＫは３～４人家族用です。
もし、２人だけでしたら２ＬＤＫで十分です。

西東京市の平成30年3月31日のデーターです。（日本人のみ）
世帯数：93679世帯
６歳児：1685人
レジデンスの小学１年生人数予測
（270÷93679）×1685=4.86人となりますが、これは老人世帯も含めたものです。
　若者世帯に限定すれば8～10人位になるのではないでしょうか。

参考までに、西東京市の平成30年3月31日のデーターです。（日本人のみ）
　１歳　　　　1605人
　２歳　　　　1660人
　３歳（年小）1598人
　４歳（年中）1594人
　５歳（年長）1577人
　６歳（小１）1685人
　７歳（小２）1758人
　８歳（小３）1654人
　９歳（小４）1721人
１０歳（小５）1655人
１１歳（小６）1609人

つまり、ここ数年は小学生の人数は微減傾向にありますが、大きな減少は無いと言えます。
マンション建設が人数減少の歯止め目になっているようです。

西東京市の学区と統廃合問題が何年もの間に渡って喧々諤々と続いてきたのは
長期の少子化で減少が続きながら突発的に特定地域だけ大規模マンション開発が起こってきたから。
田無市保谷市の合併問題に老朽化と財政難も加わって自治体的には魅力が無く子育てには厳しい地域です。

>>1090 匿名さん
近隣では市民の高齢化が進み、財政の良くない市も散見されますが、西東京市、特にひばりが丘付近は大規模マンションが複数建ったおかげで住民層が若返り、以前より活気が出たと思います。
オシャレなお店も増えましたしね。
立地的にも交通の便が良く、住環境も整っている魅力的な地域ですし、人が集まってくるのは自然なことですね

人口が減少している自治体が多い中、西東京市は人口が微増状況にあります。
新しく住む方がそれなりに評価している⇒人口が増える
ことだと思います。

違います。

共用棟のタイルもだいぶ貼られていましたね。中庭にも早々に大きな木が２本ほど植えられ、少しずつパンフレットの絵が形になっていくようで楽しみです。

過疎化（大幅な人口減少）は
・生計の基盤がない所
・生活に魅力のない所
と思いますが。

入居時に半分位しか売れていない場合は、管理組合はどのようになるのでしょうか。
その場合、役員の選任をどのようにするのでしょうか。

管理組合の決め方はマンションによって色々あると思います。
私が知っているだけでも「初年度は管理会社から依頼を受けた人が選任され、その後は話し合いの上で継承」とか、「フロアーごとに１号室から順番に１年交代」など様々です。

レジデンスは既に３分の１が売れているという情報が出ていましたが、仮に半分だけでスタートしたとしても135世帯ですから、その内の何軒かが担当し、その後交代することになるのではないでしょうか。先にやってしまえば暫くは回って来ない可能性も高いですよね。
いずれにしても、今から心配する必要はないかと思いますが・・。

管理組合はデベが定めた管理規約・規定に基づいてスタートします。
理事選出は初年度だけは暫定や特例かもしれませんが、立候補と選挙で定員に満たなければ輪番制とか抽選制が一般的です。
例え販売済住戸が少なくても管理費や修繕積立金は所有者であるデベが負担をする状態で居住者で運営する事になるでしょう。

ということは、入居時に半分位しか売れていなくても、残りの部屋の管理費等をデベが負担するので、入居者には何の影響もないということでしょうか。
少なくても、完成後１年以内には完売して貰いたいですね。

そういうことです。
最近は完成後1～2年掛けて売るところが多いですからデべは大変ですね。

>1099
金銭的には表面上はそうですが持ち主の大半がデベという状態は好ましくない事もあります。
デベの瑕疵による共有部の補修を求める場合でも大半がデベの持ち分だったりするとやり辛いかもしれません。

極端な例ですが、半分以上売れ残っている場合は総会を開催しても、過半数がデベのため居住者の意見が反映されないで、デベの意のままになるということですね。

まあ、デベは残す事が本意ではないと思うので、頑張ってくれる事でしょう。

だいぶん外観が出来てきましたが…パンフやHPのグラフィックより色調が明るめだし柵多いし…正直なところかなり期待外れかな。実はサンクレイドルのオレンジっぽいタイル壁、地中海っぽくていですね、元は東レですし、自分の中ではポイント逆転ですね。

配置図は南西、南東となっていますが実際は南南西、東南東です。よって、南側、東側の表記では駄目なのでしょうか。
西の単語が入ると敬遠する人がいるのではないでしょうか。思い過ごしですか。

>1104
柵って何ですか？
共用廊下とバルコニーの柵の事でしょうか。
たしかに周囲のマンションと比べると柵だらけですね。
工事を見てきましたが柵だとクレーンで吊り上げて填め込むだけだから短工期で低コストなんでしょうね。
階段もレゴブロックみたいにパーツ組立てで一気に完成するので驚きでした。

さすがに長谷工さんの技術力は凄いですね。
現場工事は工程表では８月末までになっていますが、１ヶ月前倒しで7月末に終えそうですね。
工期を短縮すれば費用の節約につながりますね。

現地のパンフレットがここ数日置いてありませんが、もう補充はしないのでしょうか？

工期が前倒しになれば、入居時期が早まる可能性があるのでしょうか。

シティテラスひばりが丘のように、完成１年後でも売れ残りがある物件が多くなりました。
最初から、それを見越しての販売だったのでしょうか。
レジデンスはどうなるのでしょうか。

シティテラスの見学にいきました。
営業さんいわく、住友は2～3年かけて売るスタイルだとおっしゃっていましたよ。
プレミストもいきましたが、こちらは値下げやオプションつけたり一切できないので完成前に完売しなくてはなりません。とおっしゃっていました。
会社によって販売スタイルちがうのですね。
こちらはどうでしょうか？会社に資金があれば完売しなくても大丈夫そうですね。

過去に２回購入しました。
初めての時は何も分からずに買ってしまいましたが、２回目は業界の事や販売スタイルもある程度は理解して上手く買えたと思います。
大手デベの中では住友不動産だけが絶対に値引きをせずに何年掛ろうとも当初定めた価格を維持しながら長期戦で構えています。
他の大手デベは販売で苦戦すると公式に値引きして大々的に宣伝する事も多少はありますが、竣工前の最終期を過ぎてからは公然と値引きを表に出す事はしません。個別に個々の契約者と特定の住戸について商談を重ねる中で値引きに応じる事も出てきます。
車の販売で例えると３月末の決算期に営業所に残った特定車種やグレード、ボディカラーの車だけを大幅値下げして在庫処分するようなやり方です。

>>1111 マンション掲示板さん
1年前にシティテラスの見学に行った時は
1～2年で売ると言ってましたよ
思ったより苦戦しているのでしょうか

それぞれの棟に、エレベーターが一基ずつなんでしょうか
外から見たらそんな感じが…

エレベーターの配置は、A棟のやや西寄りに２基、B棟のやや東寄りに１基、B棟の中央に１基で合計４基です。
C棟にエレベーターがありませんが、B棟からの渡り廊下があります。
A棟の2階以上の利用戸数は125戸で２基のエレベータ―、B棟とC棟の2階以上の利用戸数は118戸で２基のエレベータ―になっています。
エレベーターの基数が少なければ待ち時間が長くなり、逆に基数が多ければ管理費にはね返ります。
なお、一般的にエレベーター１基当たりの標準利用戸数は50戸～80戸です。
よって、レジデンスのエレベーター１基当たりの利用戸数が60戸程度ですので、基数は足りています。

エレベーターの費用ですが、例えば総戸数１００戸（２階以上の利用戸数９０戸）の場合
１基の場合、点検費（６万円／月）、更新費（１５００万円／３０年＝４．1万円／月）で
１０万円／１００戸＝千円／戸・月　になります。
２基の場合、２千円／戸・月　が管理費または修繕積立金として必要になります。
便利さと費用のどちらを選択するかによります。

>1114
Ａ棟は２基が同一個所に並んでいます。
Ｂ棟は１基だけ通常の外側に有り、２基目は部屋の中に組み込んであります。
そのエレベータを組み込まれた部屋が狭い２ＬＤＫになっています。
音や振動が部屋に響かないか気になります。

1117匿名さん
エレベーターが住戸の中に組み込んであるマンションに住んでいますが、音は全くしません。
つまり、エレベーターが動いているのかどうかわからないです。　

1117匿名さん
Ｂ棟のエレベーターは２基共に部屋の中に組み込んでありますよ。図面をよく見て下さい。

1117匿名さん
こちらの図面では、B棟のエレベーター２基は東側から４番目と１１番目の部屋の中に組み込んでありますが、この図面が古いのでしょうか？　

住友不動産だけが絶対値引きしない？苦戦すれば値引きするのは住友もかわりませんよ。

>>1121 匿名さん
それがどこの住友物件も値下げしないで、2、3年かけて売ってますよ。

この掲示板を見ていて、ちょっとびっくりしてしまいました。
もうすぐ完成なのに、1/3しか売れていないのですか？
どうして、そんなに人気がないのでしょう？

>>1123 通りがかりさん

開放感がなく敷地が狭く、それなのに高い！！これといった特徴、売りがないからではないですか？

>>1123 通りがかりさん

竣工は11月末予定かと思いますがもうすぐ完成というのはどういう意味でしょうか？

1123、1124はセット？

再開発が進んで魅力が増したひばりヶ丘駅から徒歩10分の新築大規模マンションってだけで
十分な売りだと思うけど建物そのものの仕様が悪いのがちょっと残念。

ディスりコメントが多くて、なんらかの意図または感情を感じますな。

確か昨年11.12月が第1期販売だったと思うから、きちんと説明して、銀行審査とかあるから、成約はこれぐらいのペースなんじゃないかな。成約や見込みの状況は全然知らないけど、今はもっとある可能性もあるよね。憶測で3分の1だけとか数字書かないほうがよいのではなかろうか。

ここを購入候補にしている人は、最終的にはモデルルームで正確な情報を確認するんでしょう。

>>1126 匿名さん

すみません。セットではありません。
1124は個人的意見です。
私も実際こちらとシティテラス、プレミスト検討してますので。

ここじゃない方の2件はバス物件だから解放感を売りにするしかないんですよね。
駅近の立地だけで充分に価格相応の価値はあると思いますが。

1132さん
徒歩15～18分程度、近くはないけどバス物件と言い切るほど遠くはないと思いますが。バス物件というのはガスト付近のマンションのことでは？

15～18分はバス物件ですよ

>>1134 マンコミュファンさん

私は毎日歩いてます！歩くことで健康維持できますし、いいことだと思います。雨の日はバスもありますし♪

>>1134 マンコミュファンさん

バス物件ですね！
徒歩10分超えたらバス物件ですよ。
レジデンスも微妙に歩くには駅から遠い。
ヌーベルあたりまでが理想ですね。
バスもすぐ使えるますしね。
レジデンスはバス停も微妙に遠い、

>>1135 マンション掲示板さん

いまあちらに住んでるってことですか？他物件の検討スレに何の御用でしょう？

>>1137 名無しさん

今はURなのですが、こちらとシティテラス、プレミストで検討中です。
ここからでも十分に歩けるので、レジデンスなら本当に近くかんじますよね。
ただこちらはどこのバス停になるのでしょう？

>>1138 マンション掲示板さん
境03系で、谷戸のバス停になるかと思います。2分程で着くのではないでしょうか。

>>1139 匿名さん
そうですか。２分とは早いですね！！
ありがとうございます。

谷戸のバス停まで、徒歩だと2分では着きませんよ。
小走りだと3分くらいで行けるかもしれません。