4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

だいたい都心3区以外は、資産価値下がるとか、賃貸がいいとか、とんでも理論だな
具体性もないし無視しとけばいんじゃん。
というか、スレ違いといわれて、もう来ないって言ってなかったけ？

郊外も地価は堅調に上がってますから

郊外だとここ1、2年だと上がってる場所と下がってる場所両方だね
都心はまだ基本上がってるかな
ただ駅から離れた中古とかは下がり始めてるね

>>25625 匿名さん
東京の郊外で下がってるって具体的にどこ？

https://tochidai.info/tokyo/

地価を見てみるとまともな郊外で下がってるのは町田と八王子位だね

これみると都内マンションの値下がりは5年はないね
地価あがりすぎ

>>25628
逆じゃね？上がりすぎと考えるなら
上値の伸びしろはなく調整入ってもおかしくない

だから東京オリンピックまでと言われているのでは？

上がるか下がるかなんて、実際誰もわからんのだがな。

§ ランニングコストを踏まえた比較とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた比較

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

現実的には5000万位の戸建が多いですよね

都心物件は購入。
郊外は賃貸。
戸建かマンションかは関係なし。

マンションは購入しても、管理組合という名の大家に、管理費・修繕積立金・駐車場代という名目の家賃を払い続けなければならない「半賃貸状態」。購入する意味がない。

故に購入するなら戸建て。

>>25631 匿名さん

新築マンション価格はおおよそ3年前の地価できまる
つまり3年先まで値下がりはない
オリンピック後に地価下がり始めたとして、安く買え始めるのは2025年以降だろうね
そこまで待てる人は待てばいいかも知れないが消費税も上がるから基本早く買った方がいい

>新築マンション価格はおおよそ3年前の地価できまる

価格調整で設備のグレード下げてるけどね
それでも世田谷辺りのマンションは売れ残ってるけど

設備グレード下げて値下っぽくみせてるのはあるだろうね
でもまだまだ強気の価格設定が続くでしょう
注文住宅の坪単価もどんどん上がってきてる
値下がりの気配がない

世田谷の売れ残りはあんまり値下げと関係ない。
そもそも世田谷の駅から遠い物件の人気がなくなってるだけ。

ただ単に立地で負けてるだけだから、半値ぐらいにするならともかく、10%かそこら下げたところで影響ない。
二子玉のライズのような物件は人気あるんだから、
単に駅から遠いところが売れなくなってる現象についていけてないだけですよ。

10年前は世田谷の駅遠くのほうが江東区とか板橋区の駅近くより高かったんだけど、
すでに逆転しちゃってるからね。

>都心物件は購入。

都心は新航空路の真下になるので、飛行騒音が気になる人は購入しない。
住むにしても当面は賃貸で、購入は騒音問題を確認してから。

>25632
のウソが見抜ければ中級者だね。

こんな営業に騙されて予算以上の戸建てを買う人はかわいそうだね。

>>25641 匿名さん

まぁ、実際マンションのランニングコストがどれだけかかるかは、実際のマンションによって異なりますからね。

先週末にモデルルームに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？
今週末にモデルルームに行かれる方もいらっしゃると思います。

その方のマンションの物件は具体化されているでしょう。

国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。
「本当は戸建はが良い」と思っている方は、

>>25632 匿名さん

を、もとに比較検討してみてください。
戸建てを諦めマンションで妥協しようとしている人が戸建に住む活路を見いだせるかもしれません。

あ、修繕積立金3000円/月と言うのが多いですよね。ちゃんと修繕計画を確認してくださいね。
下手したら10倍以上に跳ね上がる物件もありますので。

＞ウソが見抜ければ中級者だね。
何が嘘なのか毎回書けてない人ですね？

実際に4000万円の物件だと2,500万円程度の差が出ると出てますよ。
批判する人は、毎度思わせぶりな書き込みをするだけですが、
現実はこれだけの金額差があります。

マンションは、戸建てには無い共用部にかかる余計な費用が高額。

貧乏人は戸建ってことでしょ。

>25645
マンションを買ってしまったら遅いですからね。

立地同じなら坪単価、マンションの方が高い。維持費も高い。
貧乏人は戸建です。

金があっても無駄な事に使うのはちょっとねぇ・・・。
貧乏と卑下しないと気持ちが収まりませんか？

無駄かどうかは個人の好みによりますよね。

>>25647 匿名さん
> 立地同じなら坪単価、マンションの方が高い。維持費も高い。
> 貧乏人は戸建です。

いかにも、いんちき営業マンが良いそうなことばですね。

つまり、同一立地で同一価格ならよりグレードが高いのは戸建てとなりますね。

同一価格でよりグレードが高い物件を取得できる戸建て一択ですね。

同一価格なら、価値は一緒でしょ。大丈夫ですか。

>>25651 匿名さん

でしょ。
いかに、

>>25647 匿名さん
> 立地同じなら坪単価、マンションの方が高い。維持費も高い。
> 貧乏人は戸建です。

がいんちき営業マンのだまくらし文句かがわかりますね。

>>25651 匿名さん
> 同一価格なら、価値は一緒でしょ。大丈夫ですか。

ですね。

6000万戸建て
と
4000万マンション＋2000万維持費

が同じ価値ですね。

その通り。6000万戸建すみと60000万マンション住みでは収入が全然違う。

貧乏人は戸建ってすごい時代だなぁ

>25655

戸建て事業者は中小も多いから、人が住む場所じゃないはずのところに平気で家を建てるからね。
駅から15分以上もかかるような場所とか、バスの本数も少ないところとか・・・

でも、バブル時代は東京のマンションより甲府の戸建てのほうが高かったっていうから、
それでもましになったのかもね。

マンションも戸建ても貸してるけど賃料単価は圧倒的にマンションが良い
戸建ては月々の経費は少ないけど、やっぱり流動性低いしやりにくいな

ちなみに４０００万ぐらいの田舎のそこそこの広さの戸建て（特に新築）は選択として最悪
投資は以降アウトだと思ったほうが良い

土地4000万円で建物はマンションのランニングコストで建てる感じがいい。

>>25657 匿名さん

好立地の戸建がそもそも数が少なすぎる
貸す前提での駅近かつリーズナブルっていう戸建は条件が厳しい

>>25657 匿名さん
意外と坪単価はマンションの方が安くなることがありますよ？
なぜかマンションの坪単価って意図的に共有面積と抜くという手口が横行してますから。

>>25657 匿名さん
投資と自宅は別物
投資ならワンルームマンションになる。
スレ違いなので別スレでどうぞ。

そもそも貸す前提で自宅を買う奴は少数派。戸建てだと特に。
家族4～5人で余裕ある延べ床、庭でBBQやプールしたいという要望を満たすには戸建てしかない。

ずっとその土地に住むならリセールバリューも考えなくてもいいが、最悪更地にしたら売れるから流動性も問題ない。

投資の不動産と自宅用の不動産を一緒くたにしてるところがアホ

自宅のマンション、地方転勤中なので月30万で貸してますよ。

割り算ですから狭いほど単価が高くなりますね。

計算に含まれていない共有部分に相当する、
玄関エントランス、客間やガレージ部分の面積を除いたら
当然、分母が小さくなるので単価は高くなります。

>>25653 匿名さん

それで収入レベルは同じくらいですか。
どちらも都内マンションには遠く及ばないようだね。

家に求めるのはストレス無く３０年位家族が快適に生活できる空間ってこと
資産価値はその後の話し
いくら資産価値が高くて立地が良くても家族４人で５０㎡の2LDKでは快適に住めない
無理やりすぎて貧乏くさい

資産価値が下がるようなエリアは周辺住人もそうなっていくので快適に30年なんて暮らせません。

>資産価値が下がるようなエリアは周辺住人もそうなっていくので快適に30年なんて暮らせません。

将来とんでもなく金を持ってるチャイニーズが都心のマンションに大勢住んでるかもね

>25667

貧乏な日本人より金持ちの外国人のほうが隣人として好ましいのは当たり前ですね。
そうなるとますます都心が便利になって近郊エリアは不便になります。

すでにそんな環境になりつつあるんでしょ。

>投資の不動産と自宅用の不動産を一緒くたにしてるところがアホ
自宅を客観的に資産評価できない時点で終わっている
こういう奴は一生奴隷

投資と考えたら立地が全てでいくら安く買うかだからなぁ
つまりマンションなら日当たり最低の低層階
戸建なら駅近の狭小建売になる

>>25662 匿名さん
>自宅のマンション、地方転勤中なので月30万で貸してますよ。

新築4000万以下のマンションで月30万はありえない。
耐震性能の劣る築古マンションでも不可能。

>>25661 名無しさん

アンタ流動性の意味知らないアホだね。現物の土地なんてマンションより遥かに流動性低いだろうが。買い手が少ないから。もっと一般常識学べよw

ワザとアホのフリをしてるだけでしょ

>>25674
>現物の土地なんてマンションより遥かに流動性低いだろうが。

流動性の高い土地は、一般の所得層には購入できません。
4000万以下のマンションは庶民向けですから。

郊外の戸建用土地ってそんなに気軽に捌けないのかなと思うけど、実際に売った人いらっしゃいますか？

まぁ、ここのマンション民は、都心オンリーで

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594986/res/4482
> ニュータウンとか藤沢とか田舎っぺばっかだからな正直ただでも要らない場所
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594986/res/4532
> 鎌倉は街の雰囲気が好きなので、別荘として古い町家を貰ってあげてもいいよ（笑）

と、神奈川・千葉の住宅はタダでも要らない、鎌倉なら別荘としてタダなら貰ってやっても良いと言う富裕層で、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594986/res/4969
>予算的に住めない人が多いから、仕方なく郊外住んでる人が多いの。

と、都心に陶酔している方ばかり(リアルかエアーかはさておき)なので、いつまでたっても話が合わないです。

そう言った「このスレを参照する必要が全くない人」が書かれるレスは「このスレでは全く役に立たない」ですねー。

スルーしたらいいのに。

>>25671 匿名さん
じゃああなたは、4000万の予算なら、家族で都心40平米1LDKにでも住むのかな？

自宅と投資物件は別といったら、資産評価できない？
全然理論的じゃなくて笑えるね

>>25677 匿名さん
都心さんは、自由ヶ丘、下北沢あたりでも郊外扱いだけど、そこらへんはそもそも土地が希少だよね。

普通の人の感覚の郊外であっても、よっぽど過疎化が進んでるど田舎じゃ無い限り、更地なら普通に売れる、急いでるなら相場の9割にすればすぐ売れる。
もっと急いでるなら、相場の7割なら業者が買い取ってくれる。

>>25681 名無しさん

駅徒歩5分と15分じゃ天と地
前者なら当然価値は高い

うちは元コインパーキングだった土地に家を建てたから、売れなきゃコインパーキングに戻すかな。
郊外だけど駅前に駐車場が圧倒的に不足しているから、1時間400～600円でも普通に埋まる。

>>25682 匿名さん
何当たり前の事言ってんの？

>25680
簡単だよ、購入は資産価値最優先する
そこが手狭なら貸して安い広い所借りるかすればいい
郊外の戸建ていくらでも余っているから

利回り高く将来も安心、抵当にも使える
有用な資産は選択肢が広がります

尤もこれだけマンション高騰するとその戦法は厳しいけどね

私なら今4000万なら都心城南で50ｍ２超えた築浅をじっと待つね
というか実は先日も買い付け入れたけどあっという間に持ってかれたわ
優良物件はマジで足が早い

田舎は利回り重視で強硬指値

>>25685 匿名さん
いくらでも余ってて買うより安く借りれる郊外の戸建てってどこだよ。

ずっと住むなら借りるよりも、買った方が得って計算でみんな買うわけでしょ。

１人だけギャンブル性の強い投資目線で語っているので議論が噛み合っていないだけですよ。

>簡単だよ、購入は資産価値最優先するそこが手狭なら貸して安い広い所借りるかすればいい郊外の戸建ていくらでも余っているから

わざわざ郊外にその都度引っ越しするってこと？子供の友達は？近隣の人間関係は？空き家リスクは？
それ机上の空論は無駄だから
そもそもいくらでも戸建が余ってる郊外ってどこよ？(笑)

まず自分の家いくらで貸せるか見積もってください
実績値または固い数値で出すのですよ
郊外のほうが利回りは高くて当たり前ですので
それがより都心の数値と同等か劣るようなら１００％ダメ物件です

当然ですが郊外も都心も幅広いので一意に数字がでるわけではありません
ですが田舎でも新築7%だせればまあリスク低いでしょう

>わざわざ郊外にその都度引っ越しするってこと？子供の友達は？近隣の人間関係は？空き家リスクは？

なんか話が通じてない様な。
自分の想像の範囲外の話になると、とたんに理解力が無くなる様ですね。

>簡単だよ、購入は資産価値最優先する
>そこが手狭なら貸して安い広い所借りるかすればいい
>郊外の戸建ていくらでも余っているから

嗚呼、不動産を転がせる人ってそういう感覚ですよね。
気に入ればそこに住むし、気に入らなかったら人に貸せば良い。
資産性の高い物権を見分ける目利きのある人でないと
出来ないんですよね。

私には無理だなー。

そもそもすぐ貸す前提で家買う人は馬鹿
転勤族なら仕方はないけどね
でも投資前提なら1LDKか2LDKよね
賃貸で儲けて、資産価値下がる前に中古で売りぬけが基本
駅近3LDK買ったのに、自分は郊外の戸建賃貸ってのは流石に異常すぎる

普通に居住する前提なら20年30年住んで仮に売却したときに資産価値が残ってることを考えるくらいでしょう

目利きは必要ですね
私は転売屋でもなんでもないですが
単に長期的にローリスク、高期待値を目指しているだけです
実は自宅で７％って結構大変です
ですが、投資の世界では普通の数字で全然よくもありません
そこに結構ギャップがあるわけです

尤も、こだわりの家に一生住みたいというひとには全く不向きですので
別におすすめはしませんよ

7％以上で回っていたコインパーキングを潰して、戸建を建てちゃったよ。

>25695
土地値に対してですか？
ただしコインパークはもっと高利回りを要求されます
理由は簡単で融資が困難でハードル高いからです

4000万前後のマンションで利回りとか笑えますね
２０年経ったら部屋余りで負動産+維持費の持ち出しでしょ
今、埼玉の南部や横浜川崎辺りの空き地に山ほど賃貸用マンションおっ建ててるよ

今は分譲より賃貸マンションがバブル状態
この建てすぎたアパートとマンションがいずれどうなるのか見ものだね。

> 実は自宅で７％って結構大変です
> ですが、投資の世界では普通の数字で全然よくもありません

自分で答え言っているじゃないですか
自宅で7％目指すぐらいなら、他の投資で、15％とか目指すほうが楽です
なので、自宅は、別に好きなところに住めばよい

手元に現金が必要なら、賃貸で投資すればよいってだけ、不動産転がしで儲けるのは今の時代は素人は手を出すべきではないでしょうね。やるなら海外のほうが良いです

>>25693 匿名さん
>>駅近3LDK買ったのに、自分は郊外の戸建賃貸ってのは流石に異常すぎる

異常というほどでもないよ。
不動産投資家と呼ばれる人達は、所有する複数の物件を人に貸し、自分はその時の生活スタイルに合わせて、賃貸物件を移り住む方も多数存在してるよ。

そういう人にとっては不動産物件も単なるお金儲けの道具だし、消耗品としか考えてないのかもね。

子供がいたら学校の関係で厳しいでしょう

>25699
重大な事が抜けてます

4000万の自宅買う人に住宅ローン以外で
銀行はそんなに金貸してくれません
投資経験ゼロなのがよく分かります

自分にとってしか価値のない不動産こそ消耗品です

ここって4000万以下のマンションでの議論が、ほとんど投資マンションに偏ってるんだよね。
これっていつもの粘着マンションさんなんでしょ。

>25700
そっちの方が勝率高いね

>異常というほどでもないよ。
>不動産投資家と呼ばれる人達は、所有する複数の物件を人に貸し、自分はその時の生活スタイルに合わせて、賃貸物件を移り>住む方も多数存在してるよ。

そういう方いますよね。
私の知っている人は投資物件を購入し、数年そこに住んだ後に次の投資物件を購入し移る形で転がしている人がいました。ちなみに子供は既に巣立った後とのことで、奥様と二人暮らしだそうです。
そこの物件価格は、購入時は4000万円前後でしたが、売るときには500万円程の利益が出そうだったので売却したそうです。そこまで利益が出ないようなら賃貸に回すつもりだった様ですね。

不動産売るときは仲介手数料とれたり税金高かったりとかかなり複雑で面倒くさいけどね
初心者がやると基本失敗する

不動産と税金はそもそも不可分
そんな知識も学ぼうとしない人はまあ論外

ちなみに、マイホームは買うのも売るのもムチャクチャ優遇されてます（なんせ国策です）
これは最大限利用すべき

>不動産転がしで儲けるのは今の時代は素人は手を出すべきではないでしょうね。やるなら海外のほうが良いです

マレーシアでそれやってる友人が居ます。確かに地価は確かにガンガン上がるらしいですが、問題はその価格についてこれるだけの購入者を探せるかどうからしいですね。

不動産に投資としての魅力を感じている人はこのスレにはほとんどいないでしょ。
マンションか戸建てどっちを購入するのか？ってお題に投資用のマンションなんて答えがなんか変だから。

>ちなみに、マイホームは買うのも売るのもムチャクチャ優遇されてます（なんせ国策です）

そうなんですね。
正直、優遇されている感はあまりない（確かに住宅ローン減税は大変助かってますが、、、）のですが、どの辺りの話ですか？

現物とかめんどくさいのより
簡単に売買できるREITがいいよ

>>25711 匿名さん
わざわざ高いお金出して不動産を購入して、自分で住むだけなら、大してなにも生まないただの消費活動だよ。出来るだけ利回りの高い物件を貸して回して、いちばん良い時に売りぬくのが合理的でしょ。

>25714

違うよ。
自分が住みたいところを買って自分で住むなら
大家の取り分がないだけ安く住める＝支出を抑えられる。

なんで、住宅を買って損をする人がいるかって言うと、
自分が必要とする以上に贅沢なところに住むから。
賃貸で今まで十分だった住戸より広いところを買ったりするからそうなる。

欲をかく奴ほど貧しい生活をする

格言

>自分が住みたいところを買って自分で住むなら
>なんで、住宅を買って損をする人がいるかって言うと、
>自分が必要とする以上に贅沢なところに住むから。

売るつもりがないんだったら、特も損も無いんじゃね？

>25717

損するよ。
バランスシートで考えればわかる。

住宅の購入は
負債を抱えて住宅という資産を購入する行為だから、
住宅ローンの返済と支払家賃の削減効果の合計が、資産の住宅の減価を上回れなかったら損する。

>負債を抱えて住宅という資産を購入する行為だから、

全員が負債を抱えて買うとは（ローンで購入するとは）限らないよね？
特に最近は、若いうちからお金を貯めて（遊びをせずに）一括で買おうとする人がいるからね。

>25719

現金一括で買う人は
現金・代替物で持っていたら得られたはずの利益（債券の利息とか、株式の配当金とか）
を失う代わりに住宅という資産を得て、その家賃の削減効果を享受する。

基本的に構造は一緒だよ。

>現金・代替物で持っていたら得られたはずの利益（債券の利息とか、株式の配当金とか)

なぜ現金を利殖をしている前提？
なぜなら、そもそも負債や利益がある前提でしか成り立たない理屈だからだよね。

単に「お金を貯めました・物件を買いました」の人では成り立たない話だね。