ローレルコート上本町石ヶ辻公園ってどうですか？

１フロアに２邸というのは、戸数が少ない小規模マンションだからこそな気がします。
戸建住宅の感覚で住めるのかなと思います。
駅までが近くて、複線利用出来る好立地のマンションは割と少ないです。
自由な設計プランというのも気になります。価格はどれくらいになるかですね。

南面が公園ですので日当たりや眺望がほぼ永久に保証されており良い土地ですね。
駅からも５分ですし、近くに商店や飲食店も数多くあり便利そうです。
清風高校が近いので多少クラブ活動などの音などはするでしょうが夜は静かだと思います。
ただ音に神経質な人には事前に確認は必要ですね。
懸念は価格もさることながら、戸数が少ないので管理費と積立金がどの程度になるかですかね。
恐らく最低でも７０００万円オーバーからでしょうから、月々の維持費はあまり気にしない富裕層向けの物件かもしれませんが。

金額がまだ公表されているのですが、やはり２さんが書かれているように
７０００万円台にいくのかもしれないですね。
戸数が少ないのが、ちょっと気にはなりますが
駅に近くて利便性の良さから人気出そうかなと思いました。

>>3 匿名さん

7000万円どころか、8,000万円からの
物件です。

>>4

そうかもしれませんね。
８０００万からでも驚きませんね。
土地価格的には天王寺区は高いですが、特に上本町付近は高いですから。
広さ的には８０００万～１億２０００万円付近という感じでしょうか。

>>5 通りがかりさん

ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘が
90〜100平米の広さで
中層階以上にて
8,500万円〜1億3,000万円でした。
今後出る土地もないかもで
希少価値ですね。

ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘も南面が開けていて駅から徒歩４分ですから立地的にはここと近いかなと思いますが、駅力的には上本町の方が上なのでさらに金額が上がってもおかしくないかもしれません。
ただルネグランの方が環境的に静かなうえ土地が３倍ほど広くて平面駐車場も完備ですから、好みは分かれそうです。
近くを通ると意外に清風高校からの声が聞こえてきたり、昼間は人通りもあってざわざわした感じですが、ターミナル駅から徒歩５分で静寂を求めてはいけないので仕方ないですね。

上本町駅と四天王寺夕陽ヶ丘駅では比べるまでもありません。
次元が違いますし、＠300からのスタートでしょう。

>>8

ルネグランの９１㎡は坪２７０－３２０ですよ。
次元が違うなら３００は安いでしょ。
３５０スタートくらいじゃないと。
現実的には近くのグランドメゾンより少し高いくらいに収まると思いますけどね。

>>8 マンション検討中さん

坪単価300は、公園南向き、幹線道路から奥に入った立地で上本町駅徒歩5分以内は安いですね。

坪単価３００で８３００万～ですね。
３５０なら９５００万～です。
１００㎡の方が同じ坪単価からでは始まらないでしょうから１億越え～って感じですか？
そんな金額でこんな小さな土地のマンション買うかな。

まだ公式サイトは情報は出ていないですが物件概要を見ると

総戸数 26戸
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 91.19㎡・100.47㎡(ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ面積含む)

ということになっています
14階建て。
規模はあまり大きくないですが基本的には複数人で暮らすための家を想定されているのだなという印象ですね。
子供がいる人向けになってくるのかどうか。

近鉄ってのが引っかかります

近鉄はあまり利用したことがないのですが
乗り換えすればよいので、やはり駅に近いのは便利だと思います。
間取りから考えるとファミリー向けのような感じはします。

買い物も便利ですし、
私学ですが学校も近いので住んでみたいと思う人は多いでしょう。

ここの　近鉄百貨店食品は　かなり高いですが、隣の　近鉄グループ　ハーベストは使えますよ。

お好みで、KOYOもあります。

とうとう来るか、全戸億ション。グランディオーズの再来。

100㎡はわからんけど91㎡で億はない。
数年後はわからんけど、大阪はまだそこまでいってない。

>>16 マンション検討中さん

京都御所は、7億円です。

90平米 7000万円以上からです。

この前電話して聞いてみましたが、最低でも8500万以上するみたいですね！
相当高いですね！本当に売れるんでしょうか？

隣の積水が　狭い場所でごちゃつき感、７５００万円完売ですから

すぐに８割方は
８５００万円　公園前ですと　売れるのではないでしょうか。

もちろん住設は積水より上ですね。



付帯設備あるタワーより高いですよね。

1フロアあたり2戸だけなのかな。
３LDKと４LDKが中心となっていて、
91.19㎡・100.47㎡という専有面積であることから
高級物件系なのかなという印象は受けますよね。
この辺りで高級物件だとどれくらいになるのだろう。
億は流石にいかないんじゃないかと思いますが。

まだまだ詳細が出てきていないですし
お値段もまだ外に出せるという段階ではないのではないでしょうか。

物件価格

91.19㎡　価格　低層階～高層階

---------------------------------

坪単価280万円　27.63坪　7736万円

坪単価320万円　27.63坪　8841万円

坪単価350万円　27.63坪　9670万円

---------------------------------

>>22

思ったより安いね。
即売れかな。

ここ良いですが間違いなく買えないです。
専有面積が広くて1フロア－２戸もポイント高い。
永住するつもりならタワ－よりこれ位の規模が一番良いのではないでしょうか？
あちこちにタワ－が出来すぎてタワ－のプレミア感が薄くなって来ていませんか？

>>24

タワー住んでいましたが、世間的には　見た目のエントランス、設備でハッタリ感が強いです。

竣工から10年たつと設備の古さも目立ち、タワーは10年までに　売り飛ばして　引っ越しが基本ですね！

75㎡だと安くなるのでしょうが、75、80、85㎡と　そのぐらいの間取りは　もう少し土地が広くないと
難しかったかな？


商業地域・準防火地域　　建蔽率80％

敷地面積が637.62㎡しかありません。

永住するには、こんなところがいいですね。

タワーは高い土地を仕込んで高く売るがディベの基本のようです。
もちろん　コストカットで　仕様はOPつけないと低いです。



鉄格子みたいな鉄線入りの防火窓になるのかな？

窓は二重サッシのスケルトンがいいけどね！

そもそもタワー検討しないか、嫌いなお金持ちが買うのでは？

＞＞２６

これまでタワーに住んでいて　エレベーターの昇降、景色に飽きた、上下の太鼓なりの音が五月蝿い

そんなオーナーが検討します。

>>21 匿名さん

高層階は完全に億越えですね。
ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘の14階
（105m2）が1億3500万円でした。
1億以上の部屋は既に完売です。

完売？
まだ販売開始されてないでしょ。
要望書も受け付けてませんが。

>>29 マンション検討中さん

文脈からしてルネグランの話としか読めないでしょ。
日本語不得意ですか？

>>30 マンション検討中さん

ルネです

まだ販売開始になっていないのと、
詳しい間取りなどが一切ホームページに記載されていません。
どんな感じのプランなのか、買えない金額だったとしても
気になっている人は多いのではないかなと思います。
価格の記載されている方は、資料を取り寄せられたのかしら?

>>32 匿名さん

11階以上は自由設計です。決まった間取りはありません。
ルネとは比較にならないのでは。
価格も書いている方がいますが、ただの坪単価換算を書いているだけで、意味は無いです。

6500万円だとあり得ないですし。

当たり前の話ですが
普通に価格は7000万円を超えますよ。

>>32 匿名さん

予算8,000万ないと 無理ちゃいますか。

>>35 検討中さん

ん？これはルネのEタイプ(だったかな、90数平米のタイプ)ですよね。モデルルームにも行ったのでわかります。

現時点で、請求した資料にも価格は載っていませんので、電話してお尋ねになって答えを引き出されたんですかね、価格を書いてる方は。
どちらにせよ、もうすぐ本広告が出るんじゃないですか。

坪単価 320万円で出してくるか
プラウド真田山より、高いね。

>>37
プラウドはまだ価格未定だね。

真田山だからここまで高くはないとは思うが、この感じだと坪２８０〜２９０辺りは固そう。

>>38 匿名さん

そうですね。

清水総合開発の天王寺真田山が5000万円超え
でしたので 決め付けですが5500万円以上は価格 出してきますね！

70平米に対して 5000〜5500なので
間取りが広くなれば 高いです。

価格、発表されましたね

>>41 通りがかりさん
説明会の案内の封書には8,000万円〜の記載がありました。
まあ、「最低8,000万円も出せない人は来ないでね。」という意思表示でしょう。
当然、私は出せないので行きませんが.....

>>42

ボトムが坪単価２８０万円　２０１６年-２０１７年価格で

ここは　２０１８年価格なので　坪単価３００万円以上という予想でした。

ほぼその通りですね。

うーん、こんなことならグランドメゾンかルネグランの広い部屋を買っとくべきだったかな。
去年売り出しと比較しても１０％くらい上がってる感じですもんね。
こりゃオリンピックが終わっても外国人観光客が減らない限り土地も箱も人件費も下がる事はないな。

>>44 口コミ知りたいさん

ニュースで
関西 外人流入にて 京都 伏見は、地価上昇率 日本一で 30パーセントUPですよ。

>>44 口コミ知りたいさん

関西は、外人が日本人 ミナミ見ていただければ、超える勢いで ウハウハです。

坪単価350万円で 落ち着けば。

>>35 検討中さん

予想 当たりましたね。

>>46

落ち着け。外国人のこと語ってるあんたの日本語がめちゃくちゃだ。

>>46 匿名さん

難波は、観光客の流入で日本人より外国人観光客が増えた。
と見るのが正しいかな？

道頓堀や心斎橋通りは、10年前と比較すると
ほとんど外国人観光客だね。

場所はええと思うけど８０００万～と考えるとどうなんやろ。
現地見たら敷地に食い込んでるみたいな一戸建ても気になるし、仕方ないけど全体的にちょっと狭い感じ。
清風高校からの声が多少うるさいかもしれんし、購入予定の人は平日・休日と何度か足を運んだ方が良いかも。
ただ南面が抜けてるのは何事もに代えがたいので結構売れてしまうのかな。

＞＞５０

狭っ苦しい東隣のグランドメゾンより立地はいいでしょう。
グラメは交通量多くて夜も排気ガスが凄いからね。

上本町は、魅力的な街ですが8000万以上、高い。
上本町界隈の戸建も見ましたが、日当たりが悪い。
一生住むつもりなんで一生部屋に日が差し込まない所に住む事を
考えたら・・・・・
皆さんどうでしょうか？

プラウド真田山の価格が気になります。

>>51

そりゃあそことは値段も違うから当然やろね。
ここも含めてリバー・ルネグラン・グランドメゾンと天王寺区は軒並みファミリー向けの８０㎡ー９０㎡以上の高額物件出してたけどどこも売れちゃってるんだよな。
ファミリー層の天王寺区での需要は強いし富裕層も多いからリセールも落ちないね。
最近は上本町あたりのタワマンの供給もないからなおさらかな。

>>52

同じ近鉄ローレルでも　南側の　近鉄　ウェリスローレルタワー上本町が安かったのでは？
坪単価１８０万円ぐらいではなかったですか？
https://www.livable.co.jp/kounyu/m/library/mansion-219844/


さらに南側　駅から遠いですが　団地っぽいです。
ロビー、内廊下、住戸内はそこそこ。

近鉄　ローレルタワー　夕陽丘イーストレジデンス
https://www.livable.co.jp/kounyu/m/library/mansion-231209/

＞＞５３

夕陽ヶ丘イクスの北東側　広大な造成地ありますが、どんな建物が建つのでしょうか？
住宅街の中で周辺の道路が狭いんですよね。

近鉄上本町石ヶ辻が、6〜８棟は建ちそうな広大な土地です。
４０階建てタワーマンション建っても道が狭くて車は抜け難いですし、大型ダンプが入り難いからタワマンは無理かな？

>>55

住宅街の中で周りの道路が狭いんじゃ容積率の緩和がないからタワマンは建たないでしょ。
タワマンなんか商業地か準工で幹線道路沿いくらいしか無理です。
近くのリバー夕陽ヶ丘だって３０００㎡超える土地でも１９階しか作れなかったんですから。

ここは場所はいいと思うけど、
清風のお経、石ヶ辻公園の夏休みにやっているラジオ体操や禁止されている花火等の騒音がありますよー

>>57 通りがかりさん

期間限定 時間限定の騒音だったらいいね。

>>56 検討者さん

戸建てにするより 集合住戸がいいのですか？

北山町はマンションです。関電

ここいつ頃から販売開始になる感じですか？
遠方なので、気になってます

>>61 マンション検討中さん
高層階はすでに話が進んでますよ。

>>62 マンション検討中さん

最初の申込契約が10月下旬くらいだっけ？

DMきましたが、下々の者の低層階はこれからです。
91平米、2階で8,000万円〜と書いてあります。
絶望です・・・

91㎡の2階で8000万～とはなかなかのお値段ですね。
そこまで行くと仕様への期待もそこそこハードル上がると思うんですがどうでしょうね。
天井高260㎝以上・2重床・天カセエアコン・天然石のキッチン天板くらいは期待しますが、値段だけ高くて仕様が低いとがっかりですね。
躯体の雰囲気があまり高級物件に見えないので不安なところですが。

>>65 検討者さん

期待してください。
値段が高い分、大阪の過去5年内物件の中でも
最高の仕様です。

他物件より数段高い価格は、嘘付きません。
ご期待ください。

>>67

まじっすかー。
となると全室床暖で玄関から廊下まで大理石みたいなレベルかな。
けどその割にはと言うかベランダか狭いね。
出幅が狭いのか縦長の間取りなのか。
いずれにしても南向きなだけに残念仕様です。

仕様はモデルルームに行けば分かるかと思いますが、そもそも土地の仕入れ値が高かったため、高額になってると聞きました。
土地の仕入れに際し、他のデベロッパーと競合したようです。

価格は、８８００万から１億４０００万高い。
でも売れるんでしょうね。

諸費用込み60平米4000万で待機中

間取：3LDK・4LDK
面積：91.19平米・100.47平米
売主・事業主：近鉄不動産
施工会社：三和建設
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

ここは隣りの町が鶴橋ですが大丈夫ですか。

>>72


石ヶ辻町の境界までは大丈夫です。

実際は、東の坂を下って行くと　鶴橋エリアになります。

正味感じるには、上本町ヒルズマークまでが、大丈夫という　回答になるでしょう。

普段、夜に四天王寺から上本町界隈　走っています。

東は　あと　ザ上本町タワー周辺あたりですね

1フロアに２邸のみって、
プライバシーが守られる感じがして良いと思います。
大規模なマンションは１フロアの戸数も多いため
ご近所付き合いも大変なので、ここなら住みやすそう。

駅までも徒歩圏内なのも魅力的です。
設備や周辺環境などをトータルで考えると、
安くはないけれどこの価格帯は納得だなと思いました。

４０戸前後だと　特に近所付き合いないです。

タワマン３００戸でも付き合いなかったです。

>>75

マンション価格が高い天王寺でも頭一つ抜けた金額ですが設備は良かったんでしょうか？
ホームページでは情報が全然更新されないので、良かったら教えてください。

最高値100㎡で14700万は恐れ入りました。
坪単価485万・・・。

>>77 通りがかりさん
ほんとに
恐れ入りました。
足元にもおよびません。
購入考えてましたが、恐ろしくてモデルルームにもいけそうにありません。残念

五条校区で

駅近+南側公園

閑静ではないが最強だと思う

設備は…どうでしょう。上層階しか二重床じゃないんですよね。四天王寺横のルネは二重床だったのに。まあ比べても仕方ないですが、この価格帯であれば二重床は当たり前かと思ってたので、少し驚きました。
この世帯数でディスポーザーがあるのは流石ですが。
その他は…普通…でしょうか。設備云々より、この立地にお金を払う感じだな、と感じました。

>>77 通りがかりさん
ルネグラン四天王寺前夕陽ヶ丘も最上階（14階）の105平米は1億3000万円で坪単価400万超えでした。

>>81

ですね。ルネグランも坪単価は最高430万くらいだったと思います。
ただルネグランの方は大阪でも最大規模？のルーバルと平面駐車場付きでしたからね。
もちろん立地が違うのでなんとも言えませんが、インパクトはこちらの方が大きかったです。
南面が公園で良い立地とは思うけど駅直結とかでもないし、そこまでかなーと現地見ると思うんですけど。

上本町駅徒歩圏内は、他の天王寺区物件と比較して@100万up効果。

>>82 通りがかりさん
ルネグランはディスポーザー無しで、決定的な違いはお墓の真ん前なので比較対象外だと思います。土地の価値が全然違いますよ。

>>82 通りがかりさん


ルネグランとは 比較できないと思います。
土地は そこそこありますが、ルネグランは
設備がそこまで よくありません。

上本町の駅近立地は、土地自体 今は高いですし、比較にならないと思います。

>>80 匿名さん

ディスポーザーの浄化槽作るだけで 5000万円かかりますから。
毎月の点検保守料も発生します。

>>85 なるほどさん

そりゃルネグランより２割以上高いんだからこっちの方が断然良くないとおかしいでしょ。
天井高も270センチくらいはあるんですよね？
この金額で柱とか食い込んで下り天井とかさすがにないですよね？

たとえ天井高や下がり天井があったとしても、上本町と四天王寺では比較になりません。
上本町駅徒歩圏、五条小、南向きで圧倒的に優勢です。デパ地下、複数スーパー、外食環境に恵まれ、ライフだけでは相手になりません。
狂信的ルネ信者は、sickpuppyと言わざるを得ない。

>>88 匿名さん

いやいや値段が違いすぎるから比較にならないって言ってるんじゃないですか。
単純にこの値段で天井高250センチとか下り天井とかあったらびっくりしますよって話ですよ。
その前に二重床でないことに驚いてますけど。

あの南面にある食い込んでるみたいな戸建も買収したら土地もきれいだったのにね。
なんか一体化して気の毒やわ。

>>88 匿名さん

熱いねー。

>>88

sickpuppyってどんな意味ですか？

>>89 マンション検討中さん

狭い方には結構下り天井ありますよ。狭い方って言っても91平米の8600万からなのにね…
100平米の方は下り天井もあまりなく、キレイな感じでしたけど。
天井高も低層階はそこまで高くなかったです。2550とかだったかな。

隣接してる戸建も、築浅っぽいし、なかなか買収できなかったんじゃないですか。私があの戸建のオーナーなら手放したくない…あの立地ですもん。

>>87

さすがに、それは　セキスイ　グランドメゾンです。

柱が食い込んで、生ゴミ処理機なし、自転車置き場はセキュリティなしでも
専有部が悪くても、セキスイブランドで　モデルルーム見れなくてもパンフレットで抽選ありきの
メクラ買い、ブランド力で青田買いのセキスイ信者ですから。

グランドメゾン大手前タワーのイメージで即完売、売れます。

今は、スチール製　非常階段でコストダウンをしています。

積水ハウスのマンション「グランドメゾン松ヶ枝町」1期は即日完売
投稿日: 2016年8月20日
北区松ヶ枝町では久しぶりとなる新築分譲マンション、積水ハウスの「グランドメゾン松ヶ枝町」第1期販売は、31戸（総戸数38戸）即日完売と好調なスタートとなりました。
平均5,500万円台の高価格帯マンションで7月初旬に販売開始し、販促面も大きな露出は無かったにもかかわらず、小規模とはいえすでに全体の80%超が売れたというのは驚きです。最近の南森町の新築マンションとしては、プラウド大阪同心に次いで速い売れ行きだと思います。

松ヶ枝町の角地という魅力的な立地で、グランドメゾンというブランドのマンションであれば「価格はともかく買う」という需要があるということだと思います。紅梅町や与力町、同心1丁目も同じで、この地に地縁・血縁があり、このエリア限定でマンションを買いたいという層が一定数存在しているようです。

総合するとここは高層階と低中層階ならびに９１㎡と１００㎡のタイプは同じマンションでありながら別物と
言うくらい設備仕様に差があるということですかね。

近くをよく通りますが公園前ってだけでそんな絶賛するほど良い立地ですかね？
男子高校生の野太い声はよく聞こえてきますし、敷地は狭くてなぜか戸建ても食い込んでるし、誰が見ても最高１億５千万もするマンションには見えないでしょ。

土地の価格が全然ルネとは違いますよ。ルネは行き止まりの細い路地に入った土地ですからね。辛うじて検討できるマンション以外の商業系などとの競合が無いですから。容積率も幅員制限含めて違うでしょう。お墓を気にしない需要キャパにはまったのでうまく売却出来たのでしょう。ここはマンション前以外も活用も出来る値打ちのある土地ですよ。

買える財力があるなら低層階でも欲しいのが本音ですが・・・・

近鉄は、近鉄沿線のお金持ちの顧客を持っているので売れると思います。

タワ－は、あちこち建設されていて珍しくなくなったのでこういうマンションが
今後売れるのではないでしょうか？
価格帯が高いと属性も良い方が多いでしょうし、それも含めての価値があると思います。

ルネグランは、離合はできますが　車１台がやっと通れる細い住宅街の路地の奥にあります。

四天王寺への地元の方々の抜け道として繋がっています。


夏には、お盆でろうそく祭りや七夕や盆踊りの河内屋菊水丸の河内音頭が聴こえます。


近鉄が、地元上本町にはなった最高立地の小規模マンションのリーダー格となるフラッグシップ？物件です。

ルネ信者はいくつもの板に発言されますけど、私はあの立地はあり得ないと思いますけどね。駅から近いだけでしょ。総合地所もそこを分かってそこそこの建物にしたんでしょう。

敷地面積600㎡そこそこのペンシルマンションに最低８６００万～とか出すやつおるん？
しかも隣は高校のグラウンドで放課後や土日まで騒がしいのに。
２６戸で将来の修繕どうすんの？
最初は１万円そこそこやけどいくらまで上がるんよ。

で１期はあまりの金額にたいして売れずで広告だしてやりだしたわけね。

駐車場１１台しかないっていうのがねー。
ここは平面駐車場ですか？

ローレルは立地でしょう。細かい事は許容できるお金出せる人が買うマンションでしょう。

この立地で戸あたりの面積が贅沢ですね。そういう物件でしょう。

間取りのわりにバルコニー面積が狭くないですか？
せっかくの南面公園なのに。
もしかしてワイドスパンのハイサッシじゃないんですかね？

機密性重視でしょう。　

戸建をこの辺で買おうと思っても１億以上はする。

であればマンションも選択肢の一つとして、防犯性も増し、間取りは戸建より狭いけど

安住の地として　窓を閉めていれば　廃品回収車が真下でスピーカーで鳴らさない限り　学校の音はうるさくないでしょう。

上本町駅徒歩圏内で五条小区かつ南向きで狭小じゃない戸建を建てるとなると、2億は用意しないとね。

>>106

あの食い込んでる戸建ても２億ですかね？
なんか周りを完全に固められた上に毎日すごい騒音だろうし見ててかわいそうでね。
なんか地上げに反対して取り残された家みたいでしょ？

特定出来る侮辱は駄目でしょう。失礼を超えてますよ。商品じゃないんですから。

>>108

侮辱じゃないです。
同情してるんです。
そもそもあなたも他のマンション事をどうのこうのさっきから侮辱してますけどね。

うちの家の噂しているのかい？

この書き込みはひどいね。
最上階より高額ですよ。

>>88 匿名さん

ラブホ街やパチンコ店が近くにあり、鶴橋に近い上本町か良いって⁉️❓⁇？⁇

>>111 通りがかりさん

戸建を買い取ろうとか

戸建の主人の気持ちを考えてみてください。

>>112 通りがかりさん

近くないよ

玉造近くにある 真田山公園はどうなる？

道路が境界だから。

>>112 通りがかりさん

上本町は一等地ですよ。
谷町9丁目、鶴橋の商業地とは違い
住める エリアです。

>>95 通りがかりさん

御意‼️
私も期待して現地を見に行きましたが、緑の少ないしょぼいチープな公園で、周りの雰囲気も期待はずれでした。
公園、公園と騒ぐからにはせめて靱公園位の雰囲気がないとね。
まあ、カタツムリ不動産の域を出てませんね。期待したのに残念。

＞＞１１６

グランドメゾン上之宮町も周りは古い？戸建の住宅街

ツインで建つローレル夕陽ヶ丘も市営住宅が隣にあるし、タワーと言いつつ団地系タワー？

しょぼい公園だったら　　　太古歴史ある四天王寺さんの広大な敷地の方がいいとも？


桜の咲く　上汐公園の方がいいのかな？


千に３つで　不動産は　三拍子はないよね。


靭公園は、森だらかね。

グラメは筋向いで　賃貸デザイナーズかジオタワー　靭公園しか選択肢がないよね。

こういう狭い敷地に建つペンシル物件は要注意ですね。
柱が食い込む確率が格段に上がるしそれに伴って下り天井もきつくなります。
バルコニーも狭くなる傾向にあるし、小規模物件ならではの修繕費問題も後々出てきます。
閑静な住宅地にある低層の高額マンションならありでしょうが、商業地に建つペンシルマンションでの高額物件はしっかり吟味する必要がありますね。

>>118

>>こういう狭い敷地に建つペンシル物件は要注意ですね。


等価交換で地元の地主と交渉して狭い土地に小規模マンションを建設する積水グランドメゾンの小規模戸数は
典型的な例です。
グラメ信者さまがおられるので　完売はします。

どうしても各部屋強烈な柱の食い込みでバルコニーの出幅も1.5m以下で。　

間取りをホームページに記載すると　すぐに見抜かれるため、グランドメゾンは間取りの公開を止めました。
評論家からの批判が多いので絶対に公開しません。

各部屋の下り天井はハリを隠すため、天井高が1.85m-2m前後と低く抑えられ、バルコニーにも出られない
腰高窓と制限されます。

ハウス系メーカーさんなので、グランドメゾンに続けと　ハウスの強みは出しますが

おっしゃるように、　敷地面積は制限されますので

建蔽率による建物制限　インポール仕様の下り天井は　出てきますね。

カタログ上では、９０とか１００平米とか記載しますが　そこまで恩恵を受けているのか

モデルルームへ訪問された方のみ知るところです。

>>116 通りがかりさん

公園って言っても普通の児童公園ですからね。
周りも行ったらわかりますが、裏寂れた雰囲気のする小さい商店がある程度の商業地ですよ。
これで坪単価最高480万以上？
ご冗談でしょ？って笑っちゃいますよ。

坪単価500万近くって大阪でも最高値の部類ですよ。大阪のマンションどこでも買えるのにあえてここにする理由を見つけられませんね。

アンチが多いのは、良質な物件の証左ですね。上本町駅の五条エリアは、大阪市内屈指の都市的、文化的な生活を享受できる環境を保持します。歴史的、地歴としも恵まれ、大阪市内で暮らす富裕層には最も適しています。

>>120

どんな豪華マンションになるか楽しみです。

エントランス外壁、１階ロビー通路は、風合いが良い天然自然石で覆われることになると思います。
もちろん梅田リッツカールトンホテルと同等の風合いです。
木目シールはありえません。
突き板から無垢素材の木材になることでしょう。

玄関周りやバルコニーはもちろんタイル貼りです。
注目度抜群の物件ですから、外壁や玄関周りは１００％吹き付け塗装はありえないですから。

>>121 匿名さん

ってことは購入されたんですよね？
このエリアでもマンションは色々あるのに、この激高なマンション選んだ理由はなんですか？

>>121: 匿名さん

新歌舞伎座も移転してきました。
上本町駅は、駅直で名古屋、伊勢志摩、伊丹空港、神戸三宮、難波、天王寺、梅田
タクシーでも心斎橋周辺、難波　縦横無尽に短距離で行ける立地です。

この場所を批判されても、便利な立地には変えられないです。

＞＞１２３

キャッシュがあれば高額でも視野に入るのよ。
金持ちは金があるから買うんですよ。

>>125 匿名さん

あなたは買ったのか？って聞いてるんです。
金があるから高いマンション買うなんて理由になってませんね。
高くても買ったのはなぜか？
って聞いてるんです。

>>123

上本町の良さわかりませんか？
大阪の人でもわからないから一度居住なさってください。

>>126

ここって　第1期　何戸販売なのだろう？
次回は2期抽選なので　買いたい人がいるようですよ。確実に売れています。

鉄筋コンクリート造 地上14階建 なので　天井高も２５５ー２６０cm ありそうです。

敷地面積 637.62㎡
建築面積 317.53㎡

建物にゆとりありますよね？

以前話を聞きに行きました。
結論から言うと見送りました。
上本町から徒歩圏内の広い間取りで良いなと思いましたが、間取りも設備仕様も特筆するものがないのに価格だけが高くて金額には見合わないと判断しました。

低層階でも坪単価320万ほど高層階で500万近くの物件となると大阪でも最高値圏と思われるのですが、それでもここにしたいと思わせてくれる要素は見当たりませんした。
どうしても上本町に住みたい富裕層以外には積極的に選ぶ理由はないかな感じた次第です。

どうしても上本町駅徒歩圏内、五条小エリア、南向きに住みたい富裕層ファミリーが26組いますので、心配はご無用。

>>129 検討板ユーザーさん


そうでしたか。
結論は、地元民しか買う要素が少ない物件なのですね？
なぜ 価格をピンハネしているのでしょうか？
かなりのピンハネですよね。

>>130 匿名さん

営業マンさん 登場。

>>130 匿名さん

本当に良いものなら26戸くらいとっくに完売しています。
実際これで100平米が1億5000万なんてどうかしてるなと思いましたから。
シークレットで売り切ろうとしたけど思ったほど売れなかったので広告を出し始めたんでしょうね。
あなたはマンションサロン行かれてお買い得だなと感じましたか？

ようするに
五条校区の地価の高さを理解できない人がたくさんいるということ
間違いなくすぐに完売しますよ。
分からない人は分からないままで良いと思います

>>133

>>100平米が1億5000万

誰が見ても規模と仕様で法外な気が狂った価格ですね。

タワーマンションの１００平米　付帯設備が付いた最上階プレミアでも１億二千万円ですから。

ネガレスはクレヴィアやプラウド関係者でしょうか。買い替えあるいは購入したかったけど無惨に散った検討者でしょうか。
上記の方以外に、物件の販売状況や価格に対して難癖つける理由がありません。

>>134

で、もう一度聞きますがあなたは買ったんですか？
返事ないですねー。
買ってもないのにここを押しまくってる理由は？

>>134

>>五条校区の地価の高さを理解できない人がたくさんいる


五条校区　毎日いるが、値段を上乗せするのはいいとしても

特に、普段生活の中では　五条区　何も感じない。

日中子供たちが元気良く騒いでいる、夜も子供たちが塾通い、男臭い男子高生が行き交うぐらいだ！

そんな感じの日常。

>>135 マンション比較中さん

共用施設はなにもありません。
エントランスもいたって普通です。
外観が高級仕様ですごくハイセンスなのかといえばそうでもありません。
かといって部屋が高級仕様なのかといえばそうでもありません。
それでいて直床で天井高が高いわけではなく柱が完全アウトポールになってるわけでもありません。
これで大阪最高値物件と言われて買いましょうとはなりませんでした。
土地の仕入れにお金がかかったらしいですが、それで仕様を下げて大阪最高値価格で売ろうなんてバカにしたもんだなと思いました。

＞＞139


さすがそれでは　ため息のみで買う気がうせますね。

価格に見合うものがなければ、見る目をもった購入検討者は離れていくというのが一つの答えなのでしょうか。

価格面で西日本一が先走り、関西物件の恥ですね。

まともな値付であればですが、不動産に詳しくないユーザーが購入されるのでしょうね。

同じ五条校区の真法院町は住宅地価西日本一ですので
不思議ではないですよ
又
同じ石ヶ辻町のグラメと比べても地価は1.5～2倍くらい違うのでは？

ネガ厨のイライラ理由が理解出来ない。仮に価格が高いにも関わらず、仕様が低いとしても、購入者がいるから販売するだけ。
まぁ価格も適正で仕様も全く悪くないので、天王寺区の中でも最優秀組の購入者様は相手にする必要はない。

ディスポーザーがあるのはありがたい反面この規模だと今後の維持費が心配ですね。
今でも管理費と修繕積立金その他入れて約３万５千円。
駐車場の３万５千円も入れると約７万円。
１０年後には駐車場入れて早くも月１０万円オーバーでしょうか？
２０年後・３０年後は？

>>143 マンション検討中さん

いいのではないですか？

月収200万、500万の 小金持ちは
都会に星の数ほど、沢山いますから。
高くても、節税対策の一環です。

>>144

節税対策なら上本町にこだわる必要はないから北浜のタワマンの方が良いでしょうね。

あなたは買ってもないのにいやにこのマンションおしますよね？
何者ですか？

年収1,000万足らずで、現在は戸建てに住んでいますが、いずれはマンションに移りたいと思うてます。でもここは環境は良くても高すぎ。とても手が出ない。

これほどの価格になると、ローン組むとかではなく、即金で買える人ばかりなんでしょうか。

高い高いと書かれてるけど、何年後かにはあの頃は安かったと言われてるかも。

恐らく売り値の半分ぐらいは現金投入する方が多いのではないでしょうか。
ほかには節税対策での検討者もいるでしょうし、医師も半数ぐらい購入するのではないでしょうか。

上本町近辺は高級感はあるとはいえ、商業地としての魅力は天王寺・あべのの方が断然上ですよね。上本町の近鉄百貨店は昔からあるけど、昔からショボいし、そもそもここにデパートがあるのも不思議なくらい。近鉄の発祥の地だから頑張ってるんでしょうけどね。

近隣マンションの住民からすると、日常使いには上六近鉄のデパ地下ぐらいのスケールが程よい。
また昨今の上本町ブームのあと押しによって、デパ地下は以前に比べて相当レベルが上がっています。

>>150 匿名さん

デパ地下のレベルが上がったって具体的に何がよくなったんですか？
ちょくちょく行きますがお店はたいして変わってないと思いますが。

上六の近鉄、今は高級スーパーの北野エースが入ってますよね。成城石井も近くにあります。

>>149

そりゃ上本町と天王寺駅じゃ格が違うでしょ。
天王寺は近鉄百貨店の本店に日本一のハルカスもあるしQ'sモールには大きなイトーヨーカドーもあるからね。
一番違うのは地下鉄は御堂筋線あるし環状線も併設のターミナル駅ですから。
上本町は言うても近鉄のローカル駅の一つですわ。

誰かが上本町と四天王寺夕陽ヶ丘じゃ格が違うとか言うてたけど天王寺と比べたら上本町も格が違うよ。

近鉄で通勤する人以外は上本町は意外に不便。

天王寺とは違うビッグターミナルのメインではなくセカンドと呼ばれる街　上本町には

上本町には、高級食パン屋があるでしょ。
シェラトンホテルもある。
新歌舞伎座のコンサートホールもある。
大きな結婚式もできるビジネスホテルもある。
大きな２０席以上の美容院もある。

小洒落たカフェバーもある。
少し安いラーメン屋だってある。

>>154

そのセカンドの駅上本町から徒歩５分のちょっと寂しい裏路地に大阪で一番高額のマンション建てちゃうローレルって・・・。
１００㎡のルーバルなしで１億５０００万ってよ。
ちょっとやんちゃしすぎやろ。
グランドメゾン上之宮の高層階９０㎡２邸買えるやん。

>>155

なぜ　価格設定が高いか　　関東に触手を置いた　積水グランドメゾン

明らかに、近鉄ローレルは　セキスイを意識して　ブランドで肩を並べようと思って　社長の方針で　
ハウスメーカー同士横のライバルを意識した価格設定で打って出たということですよ。

セキスイにはまだまだこの小規模物件のカテゴリーではセールにしても共通仕様のコストカットセキスイですが
まだまだ及ばないのは事実なのです。

>>154 ケーキ職人さん

上六にはちょっとレトロなハイハイタウンもおまっせ。

規約見ました？
恥ずかしい人は無視ですよ。
捲ったら、嘘！？って人かも知れませんね。

天王寺は、高級店はないけど遊びに行く街。住むには・・・と思います。
ややこしい場所とも隣合わせですし。

このマンションの間取りが普通過ぎ。カウンタ－キッチンではなくてフルオ－プン型にして
最高級のキッチン・キッチン収納を備えてリビングを広くとる。

建具も最高級の物を導入し高級感を最大限に出さないと価格に似合わない

そんな設備や仕様にすれば、今の価格の1.25〜1.5倍になります。

大阪都心の最高級マンションは、東京都心の最下級マンションと同レベルなのです。ちなみにグラフロは大したマンションではありません。
メジャー7はじめ大手は、大阪のマーケットなんて眼中になく購入層に資金力がないことを承知して、価格を抑えるために賃貸に毛が生えた物件をつくるしかないのです。
すなわち舐められているということです。

>>134 匿名さん
五条、五条って何を崇めてるの。
普通の公立の小学校でしょ。

>>141 ご近所さん
それは昨年までのお話。
今年から、住宅価格西日本一は夕陽ヶ丘の上汐エリアです。
ご参考まで。

>163

まだ真法院町が西日本一ですよ。

https://mainichi.jp/articles/20170920/ddl/k27/020/313000c

>>159


>>このマンションの間取りが普通過ぎ。カウンタ－キッチンではなくてフルオ－プン型にして
最高級のキッチン・キッチン収納を備えてリビングを広くとる。


ここの間取りは、壁につけた　キッチンが付いているということですか？

アイランド、ペニンシュラみたいなオープン型のカウンターキッチンより

壁につけたキッチンがいいということでしょうか？

>>166

ここみたいに90-100㎡くらいやとオープンキッチンにしてリビングと一体化させた方が高級感出るやろね。
130㎡以上とかの超高級の部類になるとオープンキッチンはカッコ悪いから、７畳くらいの広いキッチンがリビングとは別室で作られるね。

>>167

早々ありがとうございます。

広さによる見せ方のバランスがあるのですね。

>>161 匿名さん

なるほど。
と言うことはここは東京に比べたら賃貸に毛が生えた程度の最下級マンションと言うことですね。
やめといてよかったです。
情報ありがとうございました。

価格を極端に大阪一の坪単価？
高くしなくても良かったのでは？

>>159 マンション検討中

私も、繁華街と住宅地は違うと思います。


天王寺がターミナルとして上六より大きいのは事実ですが、ターミナルとして大きいというのであれば、大阪駅周辺が一番なわけで。
大きいターミナル駅徒歩5分の立地で子育てしたいですか、っていう話なんじゃないですか。五条校区を気にするということは子育て世代なわけですし。逆に、子育てを終えた世帯や、子供がいない世帯はここより大きいターミナル駅近くの方がいいでしょうね。

あと、キッチンはフルオープンにできますよ。オプションですが。無償オプション範囲でも、キッチン形態は3種類から選べます。フルじゃなくて、コンロの前だけ壁があるオープン型が無償オプションであります。実用性ではそっちの方がいいと思いますけど。

それでも、価格面ではやはりちょっと高すぎると思いました。特に多少仕様が違うといえど、高層階の価格は…誰が買うんだろう、と純粋に思います。
by モデルルームに行った者

>>164 マンション検討中さん

公示地価
住宅地では、上汐4丁目が真法院町を抜き、トップになりました。

https://tochidai.info/osaka/osaka-tennoji/

>>164 マンション検討中さん

64万0000円/m2 +7.02％
大阪府大阪市天王寺区上汐4-4-25
2017年［平成29年］ 公示地価
坪単価 211万5702円/坪　最寄り 四天王寺前夕陽ヶ丘駅より410m　用途 住宅地　利用現況 住宅・その他　地積 1,493m2（451坪）　建物構造 鉄筋コンクリート14階建　供給施設 水道・ガス・下水　法規制 第二種住居地域・準防火地域　建蔽率 80％　容積率 400％　前面道路 西・幅員11m

57万9000円/m2 +0.70％
大阪府大阪市天王寺区真法院町10-6
2017年［平成29年］ 基準地価
坪単価 191万4049円/坪　最寄り 桃谷駅より750m　用途 住宅地　利用現況 住宅　地積 119m2（35坪）　建物構造 木造2階建　供給施設 水道・ガス・下水　法規制 2中専、準防、市街化　建蔽率 60％　容積率 300％　前面道路 南東・幅員8m

>>171

上本町は、住める商業地にある住宅街ということでよろしいでしょうか？

雑居感は、難波や天王寺と比較して少ないという印象でいいでしょうか？

>>172 匿名さん
164さんが出している基準地価の方が最新でしょ。

>>173 匿名さん
地積が全然違いますね。

>>173 匿名さん
それに上汐は容積率400%でマンション用地として鑑定してるんでしょう。真法院町は戸建を想定した鑑定ですね。住宅地といっても一種あたりの単価が真法院町の方が高いので値打ちありますよ。

>>176 匿名さん

地籍？

上汐も真法院町も閑静な都市型住宅地でいいところです。
当該地は駅近く商業地にありながらも公園前という憩いもありますので、商業と住居系のバランスがいいですよね

>>179


住所で比較すると
北区中之島と同じぐらいということですね！

>>180 匿名さん

ここは上町台地、あちらは盛り土ですからね…

マンション購入者です。
公募が始まりましたが、残っている部屋だけですよ。
高層階と最低層階が対象になるそうです。
一次は結局、ほぼ近隣住民のみの販売になったみたいです。
抽選になった住戸もあるらしく、うちは無抽選でラッキーでした！

２６邸のうち１０邸くらいしか売れてなかったと思いますけどね。
２６邸で抽選になるくらいなら早々完売してもおかしくないと思いますけど。
設備・仕様・立地から考えてあまりに割高と判断しましたが、これで購入出来てラッキーと考える人がいるのが驚きましたね。

所在地： 大阪府大阪市天王寺区石ヶ辻町37-1（地番）
交通： 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
価格：8,800万円・1億2,800万円
間取：3LDK・4LDK
専有面積：91.19m2・100.47m2
販売戸数/総戸数： 2戸 / 26戸

>>183 マンション検討中さん

10邸しか売れてないということはないと思います。
中層階はほぼ埋まってた気がするので、上層階と低中層階の数戸で残りが10戸ほどなんじゃないでしょうか。
でも、あの値付けだと上層階は苦戦しそう…と勝手に思ってます。
全体的に1000万とまでは言いませんが、あと500万安かったらもっと引き手はあっただろうな、と思いますが…。

>>185

最終的には確認が出来ていませんが、私が知る限りは１０邸程度での売れ行きでした。
本来は公開でなくシークレットで売り切りたかったんだと思いますが、さすがに無理でしたね。
低層での91㎡で8600万～で最上階の100㎡で14600万くらいだったかなと思いますが、さすがに厳しい金額だと思いました。

しかも１０階までは２重床でもないし間取りも収納が少ないですし、バルコニーも小さくて金額に沿った設備仕様とは思えなかったです。
駐車場も１１台のみでしかも１０台は機械式なのでこの金額の層の住民の半分以上が車なしで納得できるとはとても思えません。
金持ちはやはり駅近でも車は持ちたいし、でかい車や高級スポーツカーを持ちたいもんですから。

>>186 マンション検討中さん
バルコニー、あれで狭いんですね。出幅が2mあるので十分かという印象だったのですが、出幅ではなく幅が狭いということですよね。
なるほど、今図面を見ると、リビングの窓の幅いっぱいがバルコニーだったら良かったでしょうね。

収納も少なかったでしょうか。SICが大きくて、こんなにいらないなとは思いました。他にも無駄に広い所があって、(玄関とかトイレとか)90や100平米の物件なんだから、その分を他で使えばいいのに、とは思いました。150平米超えの物件ならありなんでしょうけど。

と言いつつ、私も買いました。仕様はどうせ古くなればリフォームして入れ替えるし、間取りも気になればその時にかえればいいかな、と。バルコニーの拡張は無理ですが。それよりも、やっぱり立地と小規模マンションなところが良かったです。不特定多数が出入りするよりもこれだけの戸数だと顔馴染みになって安心感があるかな、と。修繕費のことを言う人もいますが、私からするとタワーなんて大規模修繕の実績がほとんどないのに、なにを根拠に修繕費を計算してるんだろうと思います。足場組めない高層マンションはとても高くつくと思いますが。地震で停電して階段で上り下りもいやですし。修繕費の観点では中規模の板マンが負担も少なくていいんでしょうけど…住みたいかと言われると…っていうことで。
高いし、それに見合う設計ですか、と問われるとうーん…となりますが、うちにとっては南側開放と上本町徒歩5分が全てでした。やっぱり市内でお見合いにならないマンションって貴重だと思うので。長々と失礼しました。

>>187

タワマンは修繕について色々言われていますが、なんやかんやで３０年ほど歴史があって大規模修繕を終えているタワマンもたくさんあるので、すぐに積立金が足りなくなるとかいう心配はないでしょう。
例え１０億円かかったとしても５００戸あれば各２００万円で済む話ですからね。
むしろ小規模マンションで機械式駐車場が入っている物件の方が危ない気はします。
ここだと２００万円でも２６戸で５２００万円しか集まらないわけで、それでどこまで大規模修繕が出来るのかということで。
まあここは大阪で一番高いマンションと言う事でお金は気にならない富裕層ばかりですのでまったく問題ないので例外でしょうか。

南面が開放されて日当たりが良いのは何物にも代えがたいですね。
目の前が公園なので、ほぼ永久に保証されるでしょうし。
大阪では珍しい小規模高額物件という事ですので、引き続き注目したいと思います。

>>187


>>足場組めない高層マンションはとても高くつくと思いますが。


昨年、北浜のシテイタワー大阪は、足場組んでましたよ。

最上部５０階以上までです。

＞＞１８８

居住者が積立金は１０年間で１０億は軽く集まるでしょう。

最低手取り年収１億円以上の方々、それだけの住人層なので心配するまでもないのかと。

>>190

２６戸で１０年１０億円なら毎月３０万の積み立てになりますね。
ご愁傷さまです。

>>189 マンション比較中さん

はは。そりゃ足場がないと作業できないからね。
通常の足場が組めないので、ゴンドラや昇降式足場は高くつくってことね。

関西最高高値の物件ですがね。

お金持ちの方が買う物件なので、あまり外野がどうのこうの言う物件ではないのでしょう。マンションを買うお金は一般庶民の収入比とは違うと思いますし。羨ましい限りです。

タワ－マンション＝金持ちではないですね。
タワ－なら高層階部分のみ金持ちで、高層階は大概は法人名義で購入されていますし。
購入目的が、居住目的のマンションが今後資産価値が保たれるのだと思います。
堺筋本町近くの新築タワ－の賃貸が沢山出てる物件は、あまり好ましくないと思います。

中途半端な上六がそれほど魅力的とも思わないしね。

立地の価値は一人の判断では決まりませんからね。相場が示している通りでしょう。

上本町近辺のマンションもウェリスが出来るあたりまでは、そこまで高い地域じゃなかったのにね。
今や上本町から徒歩５分で大阪で一番坪単価の高いマンションですか。
まあ今後上本町のどこにマンションが出来ようがウェリスの立地を超える所は出てこないな。