つくば市の都市計画について語り合いましょう

東新井の石丸のあとはジワーじわーと変化しています。土地を細かくした結果です。
大手のデベしか参加できない仕組みを作ると土地開発のスピードはぐーんと遅くなります。
これだけ大通りが縦横無尽に通ってる街で土地開発が進まないところなんて他にあるかなあ？

市長は"持続可能"とか"住宅制限"という言葉を頻繁に用いていますから、
土地をバラバラにすることは
まったく考えてないですよ。

一般的な地方都市は開発を急いで失敗したのだから、急ぐ必要はないですね。

ああいうふうに行き詰まらないようにする、
それが市長の言う持続可能性なのでしょうね。

将来、マンションが老朽化しても、
そのときにちゃんと建て替えてもらう為には、
マンション以外の部分でる、
商業業務機能であったり、街並みであったりを
きちんと育てて価値を維持していかないといけませんね。
逆にいうと、それができない街のマンションは、やっぱり朽ち果てるだけなのかなあ？

>>9633 匿名さん

マンションは法律が整備されてきた現在でも建て替えには困難がつきまとう。マンションばかり建てるのには廃墟化するリスクが伴うことを認識する必要もあるね。
賃貸マンションやオフィス、テナントが同居した建物を誘致して、他の区画には戸建てがあってもいいと思う。その近くに公園なんかを上手に配置してもらいたい。

他にも言えば、つくばは車社会になってしまったために街を歩いても人の顔が見えにくくて寂しい印象をもたれやすい。駅前は徒歩や自転車だけでの生活も可能な街にしてもらいたい。公園沿い、道路沿いやペデ沿いにカフェやテナントが店を出しやすくするような街にして、人が目立つようにする。人の顔が見えてこそ、さらに人が寄ってくるような気がする。

>>9634 eマンションさん
駅が東京へ行くためだけに使われてるから、
これをもっと普段使い出来るように、
研究学園駅前にも集客の核となるものが一つあると、つくば駅や研究学園駅まで車以外でやってくる人たちが増えて、
イーアス←→研究学園駅前←→つくば駅前と人の流れが繋がると思います。

つくばは徒歩10分でも車。買い物ならなおさら。
車持ってればTXで移動はまず無いでしょう。

>>9636 匿名さん
それこそ決めつけですね。
今日もペデを歩く人は普通にいますから。
つくば駅も研究学園も歩きやすい環境は整っていますし、あとはつくば駅前と研究学園駅前で、滞在時間を増やすような機能さえ誘導すれば初乗り運賃区間で2、3分の近さが活かされることでしょう。

>>9637 匿名さん

つくば駅前は駅前に徒歩での回遊するようや魅力的な街を構成する可能性はある一方で、研究学園駅前は難しい気がするけど。というか、イーアス単独でそれを構成してしまっていて、イーアスは排他的な構造になってる。研究学園の駅前を丸っと再開発するしかない。
理想としては理解できるが、現実的には難しいと思うな。

イーアスは、駅前の街との融合を図るために、本館横にはアウトモールを配置し、街に面した南側は駐車場ではなくエントランス前広場にしたり、人が中だけに籠もらない街に開かれたモールになっていますね。
今後、駅との間に人通りを増やすには、
イーアス駐車場南面の有効活用、
駅前商業地の機能充実を図らないとダメでしょうね。そのためには駅南口の一等地に集客の核となる施設があると良いでしょう。
さらに、そのためにも初乗り区間の隣のつくば駅前一等地周辺が大きく発展させないといけません。

>>9639 匿名さん

たぶん、都内をイメージしてるんだと思うけど…バックグラウンドが違う。都内は車での移動ができず、みんな電車で移動するからそのプランが成り立つけど、つくばは無理です。
周囲まではみんな車で移動する。車から離れても500メートルがいいところでしょう。たとえば、イーアスに行ったら、そこまでで完結する。イーアスから研究学園駅に徒歩、そこからさらにつくば駅前なんて電車で行くのは現実的でない。わざわざ車取りに戻らないとならないからめんどくさすぎる。
行くとしたら、ディズニーランドとか国立科学博物館とか上野動物園とかそれくらいの価値があるものなら。こんなの作れるかな？

>>駅前は徒歩や自転車だけでの生活も可能な街にしてもらいたい。公園沿い、道路沿いやペデ沿いにカフェやテナントが店を出しやすくするような街にして、人が目立つようにする。人の顔が見えてこそ、さらに人が寄ってくるような気がする

２～３００㍍四方の広い空間を小分けにしていろんなお店が出来れば賑わいが生まれます。
研究学園の失敗はイーアス単独で駅近くの広大な面積を占拠してしまったことです。
駅前ロータリーはイーアスがあるため１００年待っても集客できません。

>>イーアス←→研究学園駅前←→つくば駅前と人の流れが繋がると思います

イーアス←→研究学園駅前は徒歩１０分。つくばは徒歩10分でも車。買い物ならなおさら。
研究学園駅前←→つくば駅前は秋葉原駅と有楽町駅の距離。そこにわずかな人が流れても。
６両編成１時間６本のTXと１０両編成１時間上下５０本の山手線を比較してもなあ。

>>9641 匿名さん
有楽町？
いったいどこと比較してるんだろ？

何も今の車利用者をすべてそれ以外の移動手段に移行しようなんてことは考えていません。
商業事業者を呼び込むのに、
商業事業者が無視できないぐらいの、
車以外での集客数を確保できれば良いのです。
車でも電車でもバス自転車徒歩でも集まれる場所が、土浦つくばイオンみたいな車利用者しか考えられてないようなモールの立地場所よりも、訴求力で上回ればいいのです。

これからの時代はコト消費も絡めないと、
郊外に孤立した、モノだけが揃う商業では集客できません。
ということは、再び、街と商業を別個につくる時代ではなくなったということです。

つくば駅前構想のアリーナや、
イノベーション拠点だって立派なコト消費であり、滞在時間です。
これは、商業事業者にとってはかなり魅力的だと思います。

まずは、つくば駅前の大改造。
駅前街区をきっちり最大限稼働させること。
そうすれば、隣の研究学園駅前の拠点としての価値はグンと高まります。
そのときうまいこと街を改良していけばいいんじゃないかな。
イーアスは借地じゃなくて100%取得なので、
まだまだ駐車場などスペースを利用して拡張は可能です。

>>9642 匿名さん
秋葉原⇔有楽町は2.8㌔でした。研究学園⇔つくばは2.7㌔です。
秋葉原⇔飯田橋は2.6㌔ですがその間に御茶ノ水、水道橋の両駅があります。
秋葉原駅から飯田橋駅の間の４つの駅はいずれも立派な駅前商業地が広がっています。
つくば駅や研究学園駅の駅前商業地を再開発する際には参考にしましょう、ね。

つくばにはたくさん土地が有り、研究学園、万博記念公園、みどりのとあちこちで開発が進んでいる。
茨城県の上河原崎・中西特定土地区画整理事業も着実に進んできて、大型店舗も開店間近。
2005年にＴＸが開通してから、似たような議論がずっと続いているけど、つくば駅前の再開発は、遅い。

駅前は遅くても
公務員宿舎がしばらく生きてましたから当然ですよね。
その周りの廃止解体された準一等地的な土地ではマンション等がずっと立ち続けてますよね。
で、駅前が始まるわけです。
これから始まるのは駅近ですから、
マンション以上の開発になるのはほぼ確実でしょう。

クレオをつくば市が買い取る計画が持ち上がって何度も何度も市民説明会とアンケートが行われて、
そのあげく、その計画は沈没。つくば駅前再開発の遅れ感が激しいのはそのせいだろうね。
科学図書館とか大浴場とか巨大自転車屋とか奇想天外なアイデアに翻弄され市民には疲労感だけが残った。

再開発が上手くいっていないところは、どこも商業施設としての採算性の検討が不十分／甘い。テナントが埋まらず、お客も少なく、利益も出ず、撤退ということにならないで欲しい。

クレオという30年ものの建物の再生と、
公務員宿舎跡地の再開発は、
まったくの別問題です。

イオンモール 土浦つくばは、
これから飽きられないで客を集め続けるのは
相当難しいと思うから、
つくば駅前に商業集めるなら、
上記の施設と共存しようなんて考えなくて良いと思うよ。むしろ駆逐するつもりで、
テナントを奪えば良いと思う。
公共交通機関整ったところなら人手も集めやすいでしょ。

>>9645
秋葉原も飯田橋もつくばとは全く違うので参考にはならないでしょう。
利用されないTX、バスの集客力より車を駐車しづらくゲート管理が必要で流れも
悪くなるとや、テナントの賃料が高いというデメリットが上回る。

マンションで人を増やして、集中した人口向けの日用品、飲食店が良いとこでしょ。

コト消費機能を集めたり、
公園やペデに店舗などを配置して、
街全体で居心地の良さをつくっていったり、
それでいて、ワンストップでモノやサービスが一通り揃う街をつくれば、もう郊外イオンに用はなくなるでしょう。

土浦学園線の松代あたり、右折禁止にしないのはなぜ？

右折しようも停止する車の後ろがつまり、それで車線変更しようとする車も増え、危なくて仕方がない。

整形外科の西側で途中で車線がなくなる箇所も危険。

しかも飛ばす車が多くて、車線はカーブしていて、センターに植え込みポールもも何もなし。

これは市ではなくて土木事務所の仕事なのだろうけど。

つくばは秋葉原とも飯田橋とも違うので参考にはならないでしょう。人の数が桁違い。

つくばは、オフィス需要が高まってくるので、
上層階をちゃんとした稼げるオフィスにできる。だから、低層階のテナントの賃料は
その分抑えることができる。融通は利くんだよ。
つくばの低層階商業の新しく出来るビルの上層階は、最初からオフィスに最適な設計でつくられることになるだろう。
オフィス需要ないベッドタウンじゃこうはいかないね。
店舗が抜けた上層階の空き空間なんてろくな使われ方してないし、まったく稼げてない。

筑波大学アリーナ計画は学長の永田さんと市長の五十嵐さんが
東京五輪までに作るって燥いでいたけど、未だに水面下に沈んだまんまです。
採算性などを外部調査してなんて言っていたけどナシのつぶて。
お願いだからやるやる詐欺って呼ばれないで！

商業は、テナントが高層階に入りたがらないので、低層階だけで物量を揃えなければいけない。
一方、企業のオフィスも
ワンフロア化にニーズが集まってるので、
オフィスビルも細くて縦に積み上がってものより横に広いビルが増えてきている。

結果、商業も業務も、
駅に近い良いところに広めの土地を求めるようになってきた。


旧市街にとっては厳しい時代になったね

>>9657
コンサルが調査したけど未公開。
民間事業なので大学も市もどうにも出来ない。

>>9656
> つくばは、オフィス需要が高まってくるので、

これって何か根拠のある話なの？

>>9660 匿名さん
その逆も言えるんです。計画白紙ならそう公表するけど、なぜかしない。
だから他の再開発計画に組み込まれている状況なのではないか？という見方もあった。

どっちも憶測という状況の中で、
この間、市のパプリックコメントを求める資料の中に、改めて、アリーナの文言が出てきたので、計画が存続していることが明らかになった。
だから今の現状としては、
駅前のまちづくりの全体計画に組み込まれて、
単独計画では動くに動けない状況にあるいう見立てが濃厚。

>>9661 口コミ知りたいさん
ゼネコン大手、
鹿島建設がつくばスマートシティ協議会に参画していて、中心メンバーになってるみたいだからね。

ああいうところが首突っ込んでる時点で、
そこは察するべき。

つくば駅徒歩圏内にはオフィスビルがほしいね。
電車通勤組を増やして駅前に人の流れを作らないと。
またはアリーナやミュージアムのようなレジャー施設。
いずれにせよ他県から電車組を増やさないと駅周辺は無理。

TX沿線住まいならまだしも、大半の近隣住民は駅とは無縁の生活してる人で車が無いと来れないからね。
だからといって駅前で大規模駐車場を備えた商業は無理。

都内じゃないとビジネス上都合が悪い会社じゃなければつくばに本社や支社移転を検討する会社はゼロではないはず。
従業員は通勤電車と逆方向で通勤しやすい。

>>9663
察するべきって根拠ないってこと？
鹿島は工事やら受注できそうだから参画してるってだけに見えるんだけど。
スマートシティ協議会の目的もオフィス需要とは直接関係なさそうだし。

つくばにわざわざオフィスを構えるモチベーションって何なんだろ。
公的機関からの受注狙い、物流、データセンターあたりが来るのは理解できる。

>>9665 口コミ知りたいさん
工事ってなんの工事？
下水道工事か？
スーパーゼネコンがそんなことやるわけないだろ

外野で見てる人たちより、
県や市はもっと詳細知ってるよ。
で、
その市が、あの大街区をイノベーション拠点にして社会実装の場にしようとしていの、尚且つ、それに関わる建設業務に、鹿島が大きく関与してるのはハッキリわかるでしょう。

いい加減、ねじ曲がった考えはしなくていいよ。

>>9666
スマートシティだから土木含めインフラ工事するんじゃない？
むしろスーパーゼネコンでないと街レベルの工事は仕切れないでしょ。

水道工事ってどこから出てきたの？スマートシティに関係あるの？

スマートシティプロジェクトに
スーパーゼネコンが参加しておいて、
やったのは、
道路とか通すだけで、
他はノータッチですって、

本気でそうなると思ってるのかな？

妄想はお腹いっぱい。

やっぱりスマートシティプロジェクトに参画するなら、スマートシティのスマートシティたる部分に、建設で関わってなかったら、
スーパーゼネコンとしては恥でしょう。
どうでもいい土木だけ請け負って、
上物のことはよくわからないから、
勝手にやってくださいとはならないでしょ？
鹿島の実績として残っちゃうんだぞ？

>>9671 匿名さん

鹿島は建物建てるだけ。そのあとにどんなものが残るか、きちんと機能するのかどうか、空っぽのオフィスビルが目立つ寂しい街になるかも、なんてことは考えなくても良いの。
自治体が作ろうとしてることと、その作った後に予定どおり機能するのかどうかは別の問題。
自分の持論を正当化しようとしてるけど、少し強引すぎる。

あ、改行さんでしたっけ？

ちなみに、大手ゼネコンが参加したけど予定どおりにいかなかった公共事業はたくさんあると思う。大手ゼネコンの参加は説得力なさすぎる。

自治体が動こうが失敗するものは失敗するし、巨大なオフィス街作ってうまくいかない。基本的には住宅がメインで、そこにオフィスやテナントなどをうまく組み込むほうが現実的。
もしアリーナが作られるなら目玉となるかもだし、自分もイベントに参加して盛り上げたいけど、アリーナ建設が実現するかどうか…

　＜健幸長寿日本一をつくばから＞

>>9662
ご存知ないようでいろいろと期待されているようなので一応残念なお知らせすると、アリーナ計画は実質的には採算性の観点から塩漬けになりました。もちろん事業化の芽があれば、話がでてきているはずというご指摘が的確です。

そうするとなぜ白紙撤回もしないか、と疑問に思われていると思うのですが、撤回を表明すると大学にとってどのような不都合があるか考えてみてください。予定地は宿舎があり、人も住んでいましたが立ち退かせました。現在無人です。これで計画を白紙にすると…
人もいない、建設計画もないという《未利用地》になります。こうなるとまずいんですね。近年国は未利用地のままにしておくと有効活用していないと判断して売却ほか迫られます。
ですから、ずっと建設予定地にしてキープしておく必要があるのです。

もちろん、周辺の開発が進んで事業化を再度検討する時期が来るかもしれませんので、可能性がゼロになったわけではありません。曖昧にしている理由お分かりいただけたでしょうか。

ちなみに、あの土地に建設しようとしていたのは、アリーナだけではありませんよ。
大学の機能の一部も含まれていました。
なので、アリーナ計画が無くなったのであれば、大学の関連施設建設予定地とすれば良いのです。
でも、2月に、大学と密に連携しているつくば市のパプリックコメント資料にアリーナという文言が改めて使われていましたので、アリーナ計画は今も進行中ということになるのです。

なんだかんだ言って1期目もあと半年となった現状で、選挙の時に夢を語っていた「クレオ跡地の理想郷」は結局現在マンションのために取り壊されてるのみで、それ以外には何も変わっていない。

大した計画もなく妄想で夢語った結果、ニッチモサッチモになってるのは明らか。
　
「俺明日から本気出す」は夏休みの宿題だけで十分。

先日の市議会答弁でも「着実に成果は見えてきている」と抽象的な自己満足評価のみ。

悔しかったら数字で成長を示してみれば良い。感覚で自己評価されても一部信者以外には響かないよ。

でもまぁ、あれだ。
市長が「イオン部分も含めて住宅なし」の構想を声高に叫んだからこそ、マンション化はイオン部分のみで済んだという見方もできる。もしかすると市長はそのあたりも見据えていたのかもしれない。政治ではよくある話だ。

実際、あれだけの規模の土地をマンション化することは現実的でないことは一目瞭然。あそこにマンション建てたらかなりの高級マンションにならざるを得ないが、そんなマンションを買える人はつくばには多くない。都内からだってそれほど需要ない。もしオールマンション化が実現したら空き室だらけの高級マンションになり果てる。

で、一部マンションで残りはオフィスやテナントを入れた建物としたプランを実現できて、今までも駅前を再開発してきた日本エスコンが購入してくれたわけだ。

ここでは0か100のみで評価する人がいるけど、それは違う気がする。中間地点に着陸できてことを評価しても良いと思う。何かをプランニングするときに、全てを実現させるプランしか許容されないとしたらプランニングは不可能だしね。

>>9679
同感です。ここどちらも極論を述べる人が多いですね。
クレオに関しては不満もあるけれど、商業利用の芽が残っただけでも良いでしょう。
まあ逆立ちしても100点には程遠いけど、市原時代よりははるかにいいと思う。
ところで、土建屋に担ぎ上げられる対立候補は誰が出るのかな？？