つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>9565
戸建ての1ロット1ロットはそのくらいの単価でも、造成にお金がかかります。
これだけ広いと、更地でも構内道路の舗装、下水管、水道管の埋設などライフラインの整備にもお金がかかります。
更に、鉄筋コンクリートの建物、しかも石綿の含有が完全に否定できない(石綿そのものの建材ではなく、含有)建材の解体なので、費用はそれなりにかかります。みなさんが考えるよりも解体は廃材の処分含めてお金かかります。
国があえて建物を残したまま売るのはそのあたりの手間と費用を購入者に負担させたいからです(国が発注すると、民間でやるよりも単価が高い)。
ハウスメーカーの場合は、土地の売却で稼ぐというよりも、自社戸建てをたくさん売ることに主眼がありますので、相場より少し安いくらいで、高い土地にはならないのではないかなと思います。

>>9568,9569
並木2-8-2もそうですけど、売却の面積が大きすぎるんですよね。
買えるのは、大規模に戸建て分譲ができる体力がある会社に限られます。
4分割くらいすれば、すぐに売れたんでしょうけれど、小分けは制度的に難しい(面倒)みたいで、あくまで1ロットはあの大きさで売り出して、ハードルを上げています。
中小工務店が抱えるには大きすぎます。企業連合というやり方も出てくるかもしれませんが。

あまり小分けにすると、開発業者は街並みまで配慮してくれないので、出来るだけまとめて売った方がいいと思いますね。

街並みまで配慮する必要がありますか。
市の中心地区でも広大な未利用地がある街ですよ、つくばは。
出来るだけ早く空いた土地が利用されることを優先すべきでしょう。
スポット的に開発された点と点が線で結ばれ自然と街並みが出来上がってきますよ。

住みここち1位 守谷市
住みたい街1位 つくば市
https://dime.jp/genre/862811/

>>9568 匿名さん
並木も松代も再入札です。
https://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/00...
つくば駅周辺地域の弱い需要、地価下落は、つくば駅近の価値低下に繋がっていきますから。

なんで売れてるのに需要弱いってことにしたいの？

売れなかった土地の価格を下げて、ようやく売れたんでしょ。

髙かったので売れなかった。安くしたら売れた。需要はある。

>>9576 匿名さん
でも、並木はつくば駅周辺ではないよね。
研究学園駅の方がつくば駅に近い位。
松代も駅から遠い。

学園の森、流星台、さくらの森、春風台も駅から遠いね。

つくばの土地が売れる売れないで議論している人たちはお互いに論点がズレているように思います。
物理的に売れることと、地価の話をしている人が混ざっているためです。

相場より安ければ売れる→正
何回入札にかけても売れない→誤
地価が下がったように見える→正

国有財産に限って言えば、何回出しても入札不調の価値のない土地がごまんとあるので、個人的には、値下げで売れるのなら需要ありと考えていいと思います。ただ、前書いたようにかなり落札者にとっても博打みたいな大きさなので、必然的に単価が。。

>>9582 匿名さん
売買実績のことを言ってるなら、
業者は土地を取得した後、
道路通したり付加価値をつけて、
個人に売るわけですから、
そこでの売買実績を無視して考えてはいけませんよ。

https://www.if-sun.co.jp/proposal/life-in-tsukuba-namiki.html

並木三丁目。
業者はいくらで取得したかはわからないけど、造成して、住める土地に変えて、
駅から4キロぐらいの並木3を坪35万ぐらいで売るようですね。
市内では、同時並行して、マンションや戸建て開発が無数に進行しているというのに、
それでも売れてくんですね。

ということは、TX沿線の3?4キロ圏というのは、いまは市街化調整区域だとしても、
将来的には宅地化されていく可能性大ということなのでしょうね。需要的にも。

https://www.nikoukei.co.jp/kijidetail/00088987
そろそろ、tx沿線開発地もある程度埋まってきたし、万博インターから手代木の土地区画整理予定地を経て松代、センター地区南部までを結ぶ、南大通り延伸構想を事業化させるべきだろうね。
沿道は開発可能な高台の土地が豊富だし、
宅地化を促進させればここで相当人口増えそうですね。

日本人は新築信仰だし、
街も新しい方が人を集めるよね。

というか、その前に、日本の雑然とした、
自然発生的な昭和的市街地が、
人を集める力を完全に失っているから、
新しい方へ新しい方へ人が移っていくんだろうね。

つくば駅周辺は整然とした街並み。広い道路と豊かな街路樹。日本の昭和的市街地の代表選手だ。
だが、人を集める力を完全に失っているから新しい方へ人が移っていくんだろうね

>>9588 匿名さん
昭和的市街地というのは、
日本の駅前市街の多くが該当する、
戦後から住宅難時代にかけて
急いで作った無計画な市街地のことです。

それでも大都市やその近郊などの、
更新できる力を持ったところは何とかなっていますが、さすがにごまかしきれなくなってきていますね。

土地開発業者
住宅メーカー

この2社が消滅しない限り、リノベーションや既存住宅再生の普及は永久に来ないだろうね。

開発業者は自然を壊して造成して初めて生活できるし、住宅メーカーは家売ってナンボ（建築は下請けだから）だし。

つくばは大きく広々とした都市開発をしてきことが50年経って活きた形。
逆に、最初から駅を中心に
無計画にぎゅうぎゅうに詰め込んだところは、
市街地更新に苦しんでるよね。
大は小を兼ねるけど、その逆はない。
もう茨城はつくばに様々な投資を集めたほうが手っ取り早いよね。

>>9592
つくば駅前も例に漏れず苦しんでるけどねｗ

つくば市内の小中学校で、コロナウイルスの影響により卒業式は卒業生、保護者、教員のみで行うことになった。
（らしい）

>>9592
駅から徒歩１５分圏内にひとがあんまし住んでいない。広々とした空しい大きさ。

その広さがあったから、
大胆な改造ができるんですよ。
地権者の数も少ないから、
将来もまた改造しやすいでしょう。

一般的な街はそれが出来ないので大変なのです。

https://newstsukuba.jp/?p=22022
産学官連携の動き。
駅前はこの共同事業体の活動を展開する場になるんだろう。連携連携といってもどこでなにが繋がってるのが今まではよくわからなかったけど、これからは駅前一か所で、
誰もがわかりやすい形で見えるようになる。

これにより、東京で起きる創業の動きを
つくばに取り込んで、つくば発ベンチャーにしてしまうということも可能になるだろう。

>>9597
私もつくば駅近辺でやったらいいと思っていますが、この記事自体には拠点をどこにするかについては書いてなさそうですね。
拠点について、どこに置くか決まっているのでしょうか？

>>9598 匿名さん
駅前に決まってるでしょう。
トップがそう言ってるんだから。

共同事業体設立理事会、知事ではなく副知事出席のようだが、一枚岩になって中身調整できているのだろうか？

あれも駅前、これも駅前、駅前駅前駅前。

現実は・・・・。隣の駅前に住む「科学のまちは世界を救う教」の教祖さまと信者が集う信仰の地、それが駅前。

様々な人々が行き交う場所が、
つくばセンターでありバスセンターであり、
つくば駅前なので、そこは否定しても仕方ありません。

五輪のために投資して来た企業が五輪後に投資をする場所のひとつがつくばだ。
五輪のために建設現場で働いていた技術者が五輪後に働く場所のひとつがつくばだ。
科学のまちが日本を救う。一日二万人の人々が行き交うつくば駅前が世界のあしたを救う。

↑
信者の愛読書の一説。

>>9604
神を冒涜すると信者から袋叩きに合うから気をつけてください。

いいとこに、いいタイミングで、
広大な空き地が生み出されたのだから、
どんなに嫌がっても駅前は変わるよ。

そうですね、私もつくば駅前に期待しており、協力したいと考える1人ですが、
”つくば駅前が発展することは道理である”との強烈な考えの方がいて、
”つくばの未来は明るい教”の聖地を駅前に作ったらと思うほどです。
クラウドファンディングくらいだったら支援できますが。。

>>9607 匿名さん
つくば駅前に期待しているとのことですが、
駅前で大量に放出される土地について、
どうなって欲しいと考えてますか？

>>9608
妄想の世界でいうと、つくばは、水害等の災害が少ない立地ですから、
例えば内閣府の国土強靭化プロジェクトの一貫として、東京での災害発生時の
予備中枢機能の設置を検討したらいいのではないかと思ったりしたこともあります。
もしくは、都内の大学、付属学校の移転・新設とかでしょうか。絵に描いた餅ですが。
（日本郵政のデータセンターの立地候補になるくらい立地優越性はあるかなと）

ただ、現実に目を向けると、2000年以降"大きな政府"というか、緊縮財政の日本で
プロジェクトによる開発は、ほとんど減ってきていますので、難しいと思われます。
概ね自治体がある程度の抑制をかけつつ、民間が開発することになるのかと思います。
実需は住宅一点なので、集合住宅か戸建て、サステナブルな住宅地としては、
私は「新陳代謝」のある賃貸住宅の割合確保が重要と考えております。

勝手な妄想・持論失礼しました！

>>9609 匿名さん
あなたがつくば駅前に期待してることとは、
ズバリ、"駅前づくり街づくりの失敗"ですよね？
実需は住宅一点と言っている時点で、
エスコンと大和の商業利用を無視してるし、
結局のところ、あなたは、つくば駅前の今後の発展を面白く思わない立場の人なんでしょうね。
残念ながら、もう、
そういう人たちの思惑通りにはいかないですよ。

つくば駅前で大量に土地が放出される。
そして、あなたは考える。
どうにかして発展を抑え込もうといろいろねじ曲がった考えをし始めます。

だから住宅にこだわるんですね。
しかも、住宅といっても大規模マンションになってしまうと、人口密度の高まりで、一部に商業需要の高まりが起こってしまうので、それも嫌だから、そうならないように、
戸建てとか賃貸住宅とか、
公務員宿舎があった頃とほぼ変わらない使われ方になって終了すればいいと思ってるんですよね？
でも、そのシナリオはもう苦しいでね。

なぜそのシナリオが苦しいのかというと、
民間は土地を無駄に使わないからです。

元あった公務員宿舎群があった土地というのは、容積率を相当余らせた使われ方なんですよね。あれは公団だから出来たことなんです。
だから駅前の密度やボリュームに関しては、
駅前となった以上、大きく向上するのは避けられないのです。

>>9610
まあ、もう関わらないようにしますけれども、
そういう思考の飛躍が、原理主義的と捉えられるところです。
私やあなたが何と言おうと、少しずつつくば駅前の国有地は放出されます。
誤解されているようですが、私自身はつくばクレオに思い入れや愛着があり、俄か開発で街並みが綺麗とは言えない研究学園に負けて欲しくないとは思っております。
URリンケージの報告書が最も気になりますが、これは楽しみに待ちましょう。ただ、日本エスコンのテナント情報、ダイワの具体的な建設計画、そういった具体的なものがとっくに出てきてもいいはずの時期なのに何もない状態です。
現状前向きな具体的な計画が何一つ出てこないのが悲観論の原因です。
あなたがもし公にはできないけれども、大規模な国有地の具体的な利活用計画を手に入れているのであれば、センター付近の物件を借金してでも買い集めたら良いと思います。
それとも、センター地区を貶めているのは、地価上昇を確信して安く仕入れようとする投資家の陰謀でしょうか笑。
長く書きすぎました。しばらく去ります。

大きな道路に囲まれた広い土地が使われずにいることは不幸だ。早くその土地の新しい利用者が現れるように考えるべきだ。道路を越えた大規模な開発はすべきでない。道路に囲まれたひとつのブロックを細分割して売りに出せば多方面の方が興味を示すだろう。パッチワークのような小刻みな開発が期待できる。

根拠と具体性が無く、現実の解釈もいろいろと間違ってるから突っ込まれるのに自分を批判する人はつくば駅前の発展を望んでないからだと考えてしまう。
妄想という点では一貫性がある。

悲観的楽観的関係なく、
根底に街に対する愛情があるなら、
つくば駅前に戸建てや賃貸住宅並べれば良いなんていう持論を持つことはないでしょう。

市の構想などよりも、
駅前に戸建てや賃貸住宅が並べられているのがそんなに良いと言うのなら、
その素晴らしさを語ってみてください。

>>9614 匿名さん
ただ開発可能なまとまった土地が生み出されるというだけでなく、大きな道路等は整備済みというのが、もう一つのつくば駅前の強みだと思います。

一般的な市街地は、駅前は毛細血管。
例えまとまった土地が出てきたとしても、
毛細血管に見合った機能しか誘導することはできないのです。
つくば駅前は、大通りが縦横無尽に走り、
tx沿線から、常磐沿線から、大通り一本で来れる場所となっている道路の中心地です。

まるで親潮と黒潮がぶつかる漁場のような街ですよね。

>>9617 匿名さん
>>大きな道路等は整備済みというのが、もう一つのつくば駅前の強みだと思います

これは非常に重要な指摘です。
この特徴を考えないとつくば駅周辺の開発はどんどん遅れます。
市が考えているような駅前を数ブロックの広範囲で一体的に再開発する計画は無駄です。