つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>9424 匿名さん
アオーレ長岡
敷地面積1.5haですね。
一般的な地方都市の中心市街地としては、
これぐらいの土地の確保が限度って感じですよね。
つくば駅前は吾妻二丁目だけで35haぐらいありますから、それとは次元がちがう再開発になるでしょう。

つくば市の面積　＝　霞ヶ浦の面積　 ＋　 山手線内側の面積
２８３平方キロ ＝ ２２０平方キロ ＋ ６３平方キロ

筑波大の敷地面積は約2700ヘクタール。

面積で表現するからせっかくのご提案が可笑しなことになるのです。広すぎるって。

駅前以外の筑波大の土地に交流拠点なんか置いても意味ない。

駅が遠いということは企業が集まる東京から遠いということ。
さらには、学園都市内の他の研究機関にも遠くなる。
それでは集積効果は得られないのです。

総合運動公園つくっておけばオリンピック誘致できたのに！
＊＊プロ市民！！

これは2016年の掲示板の書き込み。ハコ物大好き人はいつも元気だ。酔っている。

武田薬品、ノバルティスファーマ、萬有製薬、ファイザー、グラクソ・スミスクライン、ダイセル化学工業、興和、上野製薬、凸版印刷、ニコン、オムロン、日本板硝子、東京エレクトロン、日本テキサスインスツルメンツ、三菱ガス化学

市原市政１２年の間に撤退したつくば市内の研究所はこんなもんかな。まあ、多いよね。
出て行っただけ入ってこないとまずいと思うんだが打つ手なしなんだろうな。
テクノパーク桜の工業団地も住宅地として売り出されたし。

郊外に孤立した民間研究所は、
横の繋がりが持てない。
産学官の連携の輪には入れない。

つくばに期待した集積効果が自社に取り込めない。
でも、考えてみりゃ
そんなのは当たり前だよね。
たとえ、進出時より3倍ぐらいの規模に拡張されたアステラスの前に交流拠点置いたって、
他の殆どの産学官に携わる者にとって、西部工業団地なんて通りもしない場所だから、
交流促進も無いし、交流促進からのイノベーションなんで起きるはずもない。

土浦駅前開発の時は筑波大の大沢義明教授(社会工学)、
BIVIの時は筑波大の大村謙二教授（社会システム工学）、渡和由准教授（芸術系環境デザイン領域）、
総合運動公園の時は加藤澤男名誉教授（人間総合科学研究科）を筆頭に筑波大の体育関係の方々が、
そして、クレオ再生イベントには筑波大学システム情報系の山海嘉之教授がキーマンとして顔を出した。

>>9427 匿名さん
筑波大の巨大キャンパスは皇居の２倍。
こう言われても広いことはわかっても実感がわかない。

2,000m つくば駅→ →　平砂学生宿舎　
4,000m つくば駅 → →　一ノ矢学生宿舎　

このように距離で表すと広すぎることが実感できる。

1,600m 秋葉原駅 → →　御茶の水駅 → →　水道橋駅　
2,600m 秋葉原駅→ →　 神田駅 →→ 　東京駅

筑波大は広すぎる。　

広すぎるからその土地を活用しろ！は無理があります。
大学が大学以外との交流を促進しようと
戦略的に考えたとき、
中心から遠いところにそういう場を設けようとはならないでしょう。
だからこそ、筑波大も、駅近の土地に
アリーナなどを導入し、
最大限活用するという方針になるのです。

撤退しても撤退しても、
後から後から企業はくるし、創出されるから、
事業所も人口も伸びるんだろうね。
筑波大卒業生が就職と同時に都内へ引っ越すのもそうだけど、出る方を抑えられればさらに伸びるんだろうね。

定着させるためには、
この街の集積効果を存分に生かすこと。
孤立しないこと、させないこと、ですね。

そのためには市内で効果的な場所一点に、
交流促進の場をつくり、
人や企業や街を繋ぐことです。

是非とも蔦屋T-SITEを作って下さい。

筑波大学の街づくり先生のインチキ臭いのは大学に隣接する広大な土地の街づくりに全く無関心であることです。結果として開学４０年を経ても大学の周辺が乾燥していることです。
筑波大学のキャンパスに周辺住民がたくさん散歩に訪れる光景を夢見るなあ。

研究とは全く無縁なんだろうけど連携連係って具体的にどんな事を想像してるのだろうか。
とにかく駅前にマンション以外の何かをと必死になってる様にしか見えない。

アリーナは民間事業だから儲かる見込みがなければ進まないですよ。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO46644740X20C19A6FFR000?s=3

筑波大発ベンチャー設立数は
東大京大に次ぐ第3位。

まだまだアメリカとは程遠いけど、
日本でも、そういうところへ金が集まりつつあるようだ。
つくばの学術研究機関は、
将来、どれぐらい資金を集められるようになっているだろうか？

広大な筑波大学を取り巻く土地は筑波大学の数倍も広大。
そこが４０年も発展しないから街が大きくなれない。市の中央に位置しながら未開のまんま。
研究学園から吾妻でなく天王台に線路を引いていたら少しは違ったとは思う。

市内のTX沿線地域が急速に発展しているからいいんじゃない？
つくばは田園地域の学園都市でいいじゃない。

txは北端がクイッと曲げられている。
あれのおかげで、つくばセンターは
tx沿線と常磐沿線を統括するポジションになれるわけですよ。

筑波大と国研の間にあるから良いんだよ。
交流の場としてこれから発展していくでしょう。

>>9449 名無しさん
それでのバランス的には南の方が強い。

学園都市の設計からして、
センターが交流促進の場になっているわけだから、それを無視したところに駅を置いてしまったら、集積効果を集めることはできないよ。
天王台ってw
何トンチンカンなこと言ってるんだ?

センターが交流促進の場になっているって。何トンチンカンなこと言ってるんだ?
クレオに巨大銭湯を計画した五十嵐市長と同じにほいだね。

研究で交流する場合は直接そこに向かう。
誰がいるか分からない場所にだべりに行く人暇人なんてそうそういないだろう。

家と職場は車の移動が主体で電車、バスを使う人は少数派なのでセンターに寄ることもほとんど無い。

ほんとトンチンカンだな。

>>9454 マンション比較中さん

車社会とは初期には都市を繁栄させ、その後は都市を衰退化させる。

オフィスビルの根元にキャスターでも付いてれば、その時々でちょこまかと動き回れるんだろうけど、実際はそうはいかない。
だからこそ、筑波の集積効果を活用するために進出したがってる企業は、筑波研究学園都市内の連携ネットワークの輪の中心を目指すんだよ。
駅が開業し、その輪の中心は完全に定まった。
駅前宿舎群が一掃され、つくば市はここを、
イノベーション拠点とすることを決めた。
漠然と筑波に一つ拠点を置こうとしていた民間企業も含めて、
東京の企業群の視線がこの場所一点に注がれる。

>だからこそ、筑波の集積効果を活用するために進出したがってる企業は、筑波研究学園都市内の連携ネットワークの輪の中心を目指すんだよ。

どこにそんな企業があるのですか？
その企業を数社あげてみて下さい。

それと連携ネットワークって何？

自分も一応研究者だが、交流を求めて駅周辺に集まるのは想像できんな…
ボストンにしてもサンフランシスコの成功にしても、サイエンスパークなんかの箱自体が重要なわけじゃなくて、アントレプレナーシップを持った研究者と資金力のあるVCあればこそ、都市全体がホットスポットとして発展したんだろうし。
自分も含め研究自体は好きでも、能力的にも環境的にも起業志向のある研究者は少ないだろうなあ。

>>9458 匿名さん

ベンチャーを立ち上げやすい環境や国や自治体からの援助が豊富ならいいのかな？

>>9459 eマンションさん
自治体からの援助はあくまでサポートなので、民間で自立できないと厳しい。自分の狭い知見でも要因が多すぎてよく分からん。

就業環境としては、ベンチャー→アカデミア、企業への復帰が難しい。逆に企業の雇用が安定してるから、出ない。
投資環境としては、VCに資金力がない。exit戦略が立てられない(ipo条件かなり厳しい)。CVCも緩いVCみたいな存在感。
研究者としては、そもそもキャッシュがない状態からのお金の集め方がわからない。結果、VCからの紹介人材がぐるぐる社長やってる。そもそもイノベーティブな技術がない？

ただ、ごく少数ながら成功してる人もいるので、結局は本人の能力かも… ポスドク、企業研究者、BDで働いて各分野で優秀な人いっぱいいたけど、ベンチャーで成功するかと言われたら、分からない。ベンチャーである程度成功した人はバイタリティ高いくらいしか共通点が思いつかない。

>>9457 周辺住民さん
それは現時点では水面下の動き。
駅前はまだ基本方針しか出来てない。
しかしながら推測することはできる。
日本エスコンや大和ハウスの話にはオフィスというワードが非常によく出てくる。
水面下の動きをある程度察知しているのでしょう。

>>9458 匿名さん
どちらかというと、研究者をつくばの駅前に来させるというイメージではなくて、研究者も含めた筑波に散らばる資源を求めて関心持った企業を東京からつくば駅前に来させるというイメージでしょう。

研究者は研究所に籠もって研究してるの基本なんだから、どこどこに集まって交流しようぜ！なんて漠然と呼びかけても意味ないでしょう。
だだ、外へ外へ向かわせたり、起業してみようという考えだったりを"促す"という部分からは民間の仕事。しかもビジネス化までにはいろんな人種の能力が必要なわけで、
そのためには、集まりやすい場が必要だということなんでしょう。

>>9461
現時点ではあなたの想像ということですね。
オフィスというワードが出てくるのは商業で埋めるのが厳しいからでしょう。

>>9463
ビジネスにマッチする研究がつくばにどれだけあるか疑問ですが、箱を用意したらソフトが出来るわけでも無いと思います。
ここの書き込みもつくば市のパブコメ資料も場所を用意すればうまくいくという漠然とした期待以上のものがない。

一つぐらいそういう場所があっても良いのかもしれませんが、企業がつくばだけにターゲットを絞って個々にそのような場（オフィス）を設けるのは効率が悪いですね。

>>9464 周辺住民さん
エスコンと大和も後ろ向きな理由で
一部をオフィスにと言っているわけではないと思うよ。
他に使い道がないからオフィスにでもしておけばいい、その程度の考えで土地を取得することはないと思う。
儲けるために巨額の取得費を出してるわけですからね。

>>9464 周辺住民さん
企業も大学も研究所も人ですからね。
それ系の人々の集合体には、それ系の人々が寄ってきます。そういう人々が多く行き交うところに企業も擦り寄りたいんでしょうねきっと。
東京に集中する企業にとって、ちょうど良い場所であるつくば駅前にそれ用の土地が出てきた。注目してる企業は少なくないでしょう。

>>個々にそのような場（オフィス）を設けるのは効率が悪いですね。

オフィスビル業にとってもチャンスですよね。
おそらくそういうデベも水面下で動いてるんじゃない？

イノベーション棟みたいなのは
この都市にはすでによくあるよね。
各研究所の敷地内に大きなビルが建ったりします。
そういうのを駅前に集めれば、
それなりの駅前は出来たでしょうね。

つまり、それなりの投資というのは、
この都市では今までも普通にあったことなので、民間の力も交えて駅前で融合すれば良いだけなので、絵空事でもなんでもないのです。

>>9462 匿名さん
>>どちらかというと、研究者をつくばの駅前に来させるというイメージではなくて、
>>研究者も含めた筑波に散らばる資源を求めて関心持った企業を東京から
>>つくば駅前に来させるというイメージでしょう

その目的なら秋葉原に東京事務所を設ける方が安上がりかもしれません。
人件費込みで年１億円でなんとかなりますよ。

>>9469 匿名さん
実際そういう企業もあるんじゃないかな？
柏の葉とかも、つくばの集積効果をどうにか呼び込もうとしている側面も見えてくる。
でも、10前より今は、企業の、外部へ外部へとどんどん接点を求めていくって能動的スタイルが強くなってきたので、筑波という地にチャンスがあると思うなら、筑波に拠点を一つ置いてしまおうと考える企業も出てきてもおかしくはない。
というか、時代がむしろそうなってきてますよね。
こぞって筑波の輪の中心を目指す。
そういう競争ですね。

>>9470 匿名さん
柏の葉はつくばというより、東大新領域と国がん東だろ。

https://www.kashiwanoha-smartcity.com/concept/newindustry.html

沿線の学術研究機能の集積を活かす柏の葉。

何度も書いているが つくば駅は
あそこしかあり得なかった。
つうか西大通りと東大通りを
東西につなぐラインで物理的に
チューブを通せるのは
中央大通りしかないように
設計されている。
大学の中は法的に出来ないし
北大通りから野田線の間は
共同坑や地下埋設物や
寺社の敷地などでアンタッチャブルだった。
だから常磐新線を検討始めた最初期の
段階で終点はすぐ決まった。
あそこがダメなら守谷止まりだった。

駅はあの場所で良かったですよ。
都市の中心にありながら、
公務員宿舎が一掃されて、
また生まれ変われるのですから。

スレが最近伸びているので読み直してみましたが、新しい情報はないみたいですね。
ラッシュ時の通勤快速廃止、全て区間快速くらいでしょうか。

>>9443 匿名さん
知の集積地には金が集まるし、
金が集まるところには、さらに輪をかけて金が集まりますね。

国の研究所に期待を寄せたい気持ちも理解出来るが、実際は、予算削減と共に、業務を請け負っていた様々な業者が撤退・縮小しているのが実情。
とはいえ、何もやらないより、いろいろやってみるのは悪いことではない。
三越日本橋本店には「ビックカメラ」が入るし、宮崎市中心部の百貨店は「ドンキ」を核テナントにする複合商業施設になるし。
つくば駅前の核テナントは？
個人的には、モバイルオフィスの拠点が出来たら面白そうだと思うどね。
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/1801/09/news091.html

資金は黙ってれば国から出る時代ではなくなったけど、それ以上に民間から集まるようになるんだろうね。
ベンチャーも次々生まれるし、生き残るベンチャーは少ないにしても、時折、サイバーみたいなのが出てくれば、相当な蓄積となるだろう。

とりあえず、この国は筑波よりも
大都市圏と筑波以外の都市が心配だよ。
どうやって生き残るのかね？

工場誘致

>>9477　 ご近所さん
>>何もやらないより、いろいろやってみるのは悪いことではない

中央公園でカヌー遊びはどう思う？
つくば駅周辺に賑わいをということで五十嵐市長がやってみたんだが。

つくばの大多数の研究者と呼ばれる人種は、安定した組織の中で研究してる起業家とは真逆の人種だと思う。所詮組織人だからその人種を取り込んで”スタートアップでウェイしようぜ！”といってもほとんどは箱から出てわけわからん多人種と接触することは避けるんじゃないかな？
　
のし上がって行ってやる！っていうよりは「安定と箱のブランドの中でヌクヌク自己満足を高める」という感じかな。

研究者がやりたいのは研究であって、ビジネスじゃない。
企業の利益につながりそうな研究やってるのは主に産総研やNIMSくらいじゃない？
その中でも基礎寄りの研究はすぐに応用に結びつくわけじゃないだろうし。

研究と企業が求める応用を結びつけるにはそれに対する情熱と広く深い知識
を持った人じゃないと出来ないでしょう。

駅前に箱を作ってもほとんど意味無しだと思う。

内向きな研究者、そんなのは当たり前。
企業も分かってるだろう。
でも、だからこそビジネス化に必要な他の人種は、東京で待ち構えてるわけにはいかないのです。
前のめりなのは研究者ではなく、その周りの人間。
そのために駅前を解放するのです。
それに、筑波研究学園都市に出入りする人たちは、筑波で研究している人たちだけではない。
国際会議などがあれば、国内外いろんなところから"知"が集結する。
市の基本方針の中には"出あいの場"というワードがよく出てくるが、
要するに筑波の集積によって集まる人たちの間に繋がりが生まれる、そういう場にしたいのでしょう。それは民と官の結びつきとは限らない、民と民の結びつきだって考えられるよ。

ついでに、
北関東の、なんでそこにあるのか目的が分からないような支社支店機能とかはさっさと閉じててもらって、つくばに集めて、イノベーションオフィスにくっ付けても良いよな。
企業もわけのわからない地方都市に社員常駐させとくよりは筑波のほうが何かとチャンスが拡がるだろう。

>>9484 匿名さん
実際の研究現場と交流ありますか？
たしかに学会や研究会あれば参加しますが、駅前の箱物にふらっと寄るなんて、まず考えられない。
まだ駅前の飲み屋の方が、懇親会や学会帰りの研究者同士話す可能性高そう

つくば（どこであろうと同じだが）に来る人を待ち構えるほど効率の悪い事は無い。
たまたまつくばで開かれる国際会議に来た人を捕まえるなんてアホの極み。

有用な研究を見つけたいなら世界中を血眼になって探して出向かないとだめでしょ。

つくばが"知"の集積なんて駅前の過大評価以上に恥ずかしい。

研究者全員にふらっと立ち寄ろうと思わせる必要はありません。企業が食指を伸ばしてるのは、この地の、人と人を繋いでるネットワークそのもの。
そのネットを握って引きこんで、そこにぶら下がってる集団を引き寄せる。
そんなイメージ。

ある集まりがあるから
そこへ出向くことになった。

最初はそれでいいでしょう。

ただそれ系の人たちが短時間で行き交うだけでは効果が弱い。
だから、ただ箱をつくるだけではなく、
滞在時間を増やすために、
オフィスの中も外も、街区単位で、
イノベーション拠点をつくっていく。
それが市がやろうとしていること。

>>9487 マンション比較中さん
筑波研究学園都市は国のお墨付きを得た
国内最大の知の集積地です。
だから当たり前だけど国も考えてますよ。
イノベーション特区みたいなものです。

>>9486 匿名さん
だから拠点は駅前の方が良いのです。
飲みご絡むとなれば尚更駅前の方が集まりやすいですね

>>9488

つくばは国内最大の知の集積地です。
それぞれのひとびとの滞在時間を増やすために
駅周辺に民間資本でホテルを建てることが必要です。

>>9481 ご近所さん (≠9477 ご近所さん）
自転車やＢＢＱ、水遊びなどの体験型アウトドアというコト消費の一環での公園有効利用という意味で、悪くないと思う。
市がどの程度、予算的なサポートをしたか知らないけど、立ち上げ後、広告収入や利用料等で活動が自立してるのだったら、私は文句ない。
利用者が少なく、公費サポートがないと活動継続できないようだったら、遅かれ早かれ消えていくんじゃない。

>>9487 マンション比較中さん
世界と繋がりたいなら、
尚更世界からの視線が注がれるような街にならないとな。
つくばは幸い成田が近い。
圏央道でつながって更に便利になった。
つくば駅から高速バス一本で行で行ける。

国際展示場?築地?銀座?東京?秋葉原?浅草?つくば

つくばエクスプレスは、
外国人大喜びの路線になりますね。

国内最大の知の集積地、イノベーション拠点、世界と繋がる世界のあしたがみえる街なんて豪気で大変良い。
足下に電柱を埋めるイノベーション一つくらいパッとやらなきゃ。

お金も技術もなくてできません？
そうですか、出来ないんですか。。。
仕方ありませんね。。。

>>9491 匿名さん
必要なのは、コンベンション機能を備えたホテルですね。
ただ、滞在しようと思わせるにはホテルがあればそれで良いというわけではない。
まずは滞在したいと思わせる街にしないとね。
そのためには商業集積も必要です。

イノベーション拠点用の大街区2区画や、
その2区画を繋ぐ商業街区、
それぞれがバラバラに機能していては、
効果は弱いので、一体的に融合させる必要があります。一体的な開発ですね。
そのせいで計画策定は遅れていますが、
急いでつまんないものをつくられるぐらいなら
それで良いと思います。
じっくり時間をかけてより良い都市空間をつくっていただきたいですね。

・つくば市の総人口のピークは2035年頃。
・生産年齢人口は、2035年以降急激に減少。
・2040年には、65歳以上の高齢者人口が2010年時の倍になる。
（社人研の推計より）
→2035年までに一定程度の高齢者向けインフラ整備が必要

市の税収が減る前に、高齢者向けインフラが整備された良い都市空間をつくって頂きたいですね。

>>9494 匿名さん
多分、無理。
つくばの研究者や民間企業は、そういった実用研究やらないんじゃない。
市の条例もあるけど、罰則が弱い。

民間企業も東京に篭ってられない。
筑波にシーズを取りに来てる。
応用研究その前の段階の基礎研究、
そこまで食指が伸びてきている。
民間企業も競争なんですよ。

“筑波”記載の人、最初は現実知らないお年寄りくらいかなと思っただけど、思い込み強過ぎてもはや怖い…

>>9500 匿名さん

改行さんでは？

ま、サイバーダインは普通に進出しそうだよね

イーアス北のサイバーダインの土地に動きがないのは、つくな駅前のプロジェクトに参加するからなのでしょうね。
大和ハウスとサイバーダインでどれぐらいの投資額になるのかな？
あとは、つくばスマートシティ協議会の、
日立　KDDI
NＥC 三菱電機 鹿島
トヨタあたりの投資があるかもね。

新街区の設計施工は鹿島になるのかな？

https://www.kajima.co.jp/news/press/202002/6a1-j.htm

鹿島　大和ハウス　戦略特区
スマートシティ　イノベーション…

非常に似たワードご満載ですね。

「サイバーダインはお金を持っていますから」（五十嵐市長）

サイバーダインか。妄想家の親方とは裏腹に3月期決算後の市場は正直だ。

タツオ「綺麗にナイアガラしてるだろ。ウソみたいだろ。2年前は2000円近かったんだぜ。」

学校用地としてつくば市が買ってあげるのが良いでしょう。

↑なんでこれが参考になるんだろ？
どういうビジョン？
単に駅前には繁栄してもらいたくないだけなのかな？

>>9504 匿名さん
羽田イノベーションシティは5.9ヘクタールで
容積率200%か。
吾妻二丁目の西の大街区にそっくりですね。

延べ床面積13万m2超。
空港脇、高さ制限が厳しい中で、
ぎゅうぎゅう詰めにして容積は使い切ってる。
吾妻の土地も13万m2ぐらいの開発なら、
緑を多く取り入れるようなので、
一つ一つのビルはもうちょいスリムで高いのかな？市長は低層好きらしいけど。

>>9508 匿名さん
イーアス北側の土地の話。

吾妻と春日の国有地は、それぞれ落札されたようです。

>>9512 匿名さん
応札者
吾妻2者　春日4者のようですね。

春日は戸建て業者でしょう。
戸建て禁止の吾妻はマンション業者でしょうかね。

https://f.easyuploader.app/eu-prd/upload/20200221164718_6b516d774c7835...

つくば駅前、吾妻二丁目東街区空撮。

敷地は10ヘクタール超。

個人的には駅から春日ディニーズ方面に向けて
斜めの導線を入れて欲しいですね。

吾妻2丁目東側は、吾妻幼稚園側ですので、西側ではないでしょうか？

やはり、マンションになるんですか？
着実につくば駅周辺のベッドタウン化が進みそうですね。

>>9515 匿名さん
そうですね。
西ですね。そして、春日のデニーズです。
大変失礼しました。

学園都市の中心部の地図を見てみると、
斜めの目立った道路が4カ所あると思うのですが、そのうちの一本が吾妻小北側の斜め方向へ伸びる道路なのですが、ここだけ、なぜか旧図書館情報大の前で途切れているので、その先の春日二丁目方面と駅周辺との繋がりが断絶されています。
そこでこの駅前一体開発地には是非とも斜めの導線を取り入れてもらって、自然に人が集まる駅まで最短の歩行空間をつくっていただきたいですね。

旧図書館情報大がある筑波大の敷地内に、既存の建物を壊して道路を通せってこと？
それは、無茶じゃないかな。。。
今でも、徒歩なら最短ルートで抜けられるでしょ。

筑波大の土地は現状のままで良いでしょう。

その代わりとして、駅から大和の土地、
隣のつくば都市交通センターの駐車場、
さらに、その先のイノベーション拠点となる大街区を斜めに貫いて、人工集積地である春日二丁目方面に抜けられる導線を設ければ、
無理なく賑わいある歩行空間をつくれると思います。碁盤の目のこの街は基本的に斜めの線に飢えてますので、一本通せばそこは、人の集まる導線となるように思います。

センチュリーと同じ手法で、
ろくまる公園をリニューアルさせるのかな？

センチュリーより敷地は広いので、
マンションとなれば300戸前後の規模となるでしょう。

中央公園でカヌー遊びが効いた様です。

個人的にはつくば駅西口が欲しい。

どうしてそういう皮肉を書かずにいられないのかなあ.......

>>9520 名無しさん
デベはある程度、今後駅前がどうなるのか情報掴んでるでしょ。吾妻二丁目再開発にはマンション業者は、ほぼ参加できないことを知っているから、その周りの土地がマンション業者に売れるんでしょう。