つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>8917 匿名さん
>>8918 匿名さん

茨城県つくば市竹園一丁目 UR都市機構用地（市の譲渡条件要望付き）
　敷地面積 7,010.21m^2
茨城県つくば市吾妻二丁目 筑波都市整備用地（市の譲渡条件要望付き）
　敷地面積 約7,700m^2
結局、プロポーザル方式かどうかの違いだけですか。
何か、罰則あるんですか？
結局、大和ハウスが開き直って分譲マンションとして売り出すんじゃないでしょうね。
あるいは、他社に売ろうとしても、高値づかみしているから、売るに売れないんでしょうね。

つくば駅前の空洞化が酷くとても寂しいので、なんとか賑わいを取り戻して欲しい、という市民の声が多いからでしょ。

>>8927 匿名さん
何故それが譲渡条件になるの？
所有者はUR、どんな売り方をしても
基本的にはURの自由。
市の土地じゃないんだら条件なんかつけられるわけないでしょ。

URの土地は、売却の際は条件を付けて売って欲しいと市がお願いしただけ。

筑波都市開発の土地は、
市の要望を受けたかどうかはわからないが
筑波都市開発が実際に条件を付けて売った。


つまり、売るときに、
URの土地は条件を付けられなかった土地で
筑波都市開発の土地は条件を付けた土地です。

両者はまったく違います。

細かい事はいいんだけど、
それで、結局、大和ハウスが開き直って絶対に分譲マンションとして売り出さないという保証や罰則はあるんですか、ないんですか？

>>8932 匿名さん
> 市の土地じゃないんだら条件なんかつけられるわけないでしょ。
つくば科学万博記念財団、つくば都市交通センター、茨城県、筑波大、UR、関東財務局、、、どこのものだろうが、市の土地じゃないですものね。
わざわざ安く土地を譲渡しようところはないでしょうし、全て分譲マンションになっても文句言うのは筋違いってものですよね。

西武のあの古い建物を、商業用途で使おうとする民間企業が現れる、その程度には需要がある街で、あの場所より条件の良い駅直の土地で、商業やめてマンションだってなるわけがないと思いますよ。
マンションなんて利益なんか殆ど得られないわけだし。
というか、その程度の街なら、
西武を引き継ぐ事業者も現れないし、
駅から300メートル離れた三井ビルとかとっくにスカスカになってるんじゃないかな？
平日の夜あんなに明かりが灯らないでしょう。
大和ハウスといえば大手ですよ。
罰則金なんかよりも、会社の信頼性に傷がつくほうがダメージ大きいんじないですかね？

>>8935 匿名さん
そりゃそうですよ。
基本、土地をどうするかは所有者の自由。
だからこそ、
土地が細かくバラバラに売られた
一般的な市街地の再開発は難しい。

つくば駅前は、市と考えが似てる団体が保有してるから期待が持てるんですよ。

なあんだ。結局、大和ハウスが開き直って絶対に分譲マンションとして売り出さないという保証や罰則はないんですね。
市況が変わったとか、前任者がやったとか、前の経営陣が決めたことだから、なんて理由で、分譲マンションになっても、文句言うのは筋違いってことですね。
アイアイモールも、ダイワロイネットもすっかすか。竹園一丁目 UR都市機構用地も、イオン跡地も、つくば駅前一等地は、分譲マンションと相場が決まってますものね。

基本、所有者はなんだって出来ます。
イーアス潰して戸建街にすることもできますよ。ただ、信頼性を武器に、
いろんなところからいろんな案件をもらってる街づくりの企業として、それは出来ないと思いますね。

>>8938 匿名さん
契約書がオープンになってないから詳細は何もわからんが、普通条件付き販売は違反した際の違約金を設定してると思うけど。

>>8937 匿名さん
>>つくば駅前は、市と考えが似てる団体が保有してるから期待が持てるんですよ。

市と考えが似ていると期待が持てるんですか？どんな期待か聞きたい。

確かに中身を誰も確認していないから、みんな憶測で話しているわけですが、守らなかった場合も金銭的な制裁はないと私は思います。
別の方も書いていましたが、社会的信用の制裁(今後信じてもらえなくなる)のみではないでしょうか。本当にマンションしかないと考えた場合にありそうなのは、自分で手を汚すことなく他の業者に売ってしまうことですかね。

>>8942 匿名さん
もはや禅問答になりつつあるが（笑
一般的な民事では、市場価格に比べどの程度安くダイワに販売したかが重要。その差額は違約金として妥当なら問題ないが、超高額の違約金を設定してたなら、裁判で争えるかもね。
もちろん企業なので信用問題も含めて、トータルで何がプラスになるかで判断すればいいんじゃない。

大和ハウスは中心部の再開発案件を全国的にいくつも抱えてますし、企画提案力であったり、テナントを引っ張ってくる能力であったり、調整力であったり、そこは総合デベとして自信とプライド持ってやってるんじゃないですかね？
あれだけの土地で何も出来ずに終わったら、
日本エスコンより能力も信頼度も下ということになりますよ。
あそこは茨城県では二度と出ないぐらいの価値ある土地ですから、何かあれば大々的に報じられることにもなるし、能力を疑われたら、駅前案件を大和に任せるとこうなることもあるのかと思われて、企業にとって相当なダメージになるんじゃないでしょうかね？
街づくり企業が街に対して無責任な対応を取るというのは、特に注目が集まってるプロジェクトにおいては、会社が倒産するとかそういうレベルの相応な理由がないと出来ないと思いますけどね。

>>8944 匿名さん
大和ハウスの地方都市再開発の実績、成功例って何ですか？

吾妻２丁目の約7,700m^2の筑波都市整備の土地を、事前に十分に検討・調整して企画提案した上で購入しました。テナントを引っ張ってくる高い調整能力もあるはずなのに、モタモタともう２年半も安くない駅前一等地を遊ばせている理由は何ですか？
既につくば市民からその能力を疑われ始めています。

2019年春に購入したエスコンは既にイオン跡地の整地中です。この大きなスピードの差は何でしょうか。

>>8945 匿名さん

クレオ再生待ちなんだろ
別に時間かけてもいいじゃん。陣取り合戦には買ったんだし

ぼちぼちいこか。
つくば駅前再開発は、ゆっーくり、慌てず、マイペースで。
市の推計では、5,6年後の2025年には、竹園地区は人口減少に転じる予測（吾妻地区は人口増加地域に入っていない）。

>>8945 匿名さん

大和ハウスはつくばだけ開発している訳ではないので。
いろいろ目論見があるのでしょう。
今後に期待こそすれ、大和のイメージが下がったりはしないなぁ。

現在、つくば駅の周辺の駐車場はほとんどガラガラです。

ロータリーの駐車場だけは極めて高い利用率です。

>>8948 匿名さん
大和ハウスの地方都市再開発の実績、成功例ないんですね。
大和ハウスはエスコンの駅前再開発の後追い戦術ですか。
結局、大和ハウスはデベロッパーではなく、ハウスメーカーだから、街づくりは期待できないなあ。
がっかり。

>>8952 匿名さん

え？最初からみんなそう思ってるよ？
クレオやキュートがどんな再生するかで大和は作戦練るしかないでしょ。土地の場所や規模から考えてもそれしかない。

>>8953 匿名さん

私も最初からそう思っていた一人です。
その方が内容が被ったりせず好ましいよね。

後出しじゃんけんするんだったら、プロポーザル方式の意味ないじゃん。
エスコンの駅前再開発が落ち着くまで、吾妻２丁目の駅前一等地は当面塩漬けか。
結局、みんな忘れた頃に、他の官舎跡地と一緒に分譲マンション売り出したら、笑えるwww
みんな大和ハウスに期待するしかないんだろうね。
一体何を？

>>8955 匿名さん

期待というか、市場に任せれば良いんじゃないの？別にマンションでもいいけど？

仮に民間主導で、5年～10年かけて、つくば駅近の官舎跡地をマンション化／戸建て化し、一時栄えたとしても、その先にあるのは、過疎化し、疲弊した「その他地区」と、つくば駅近居住者の一斉高齢化、賃貸化・空室化。

つくば駅周辺の大きな交差点はどこも雨が降った後は広い大きな水たまり。
横断歩道の第一歩は水たまりをポンと飛び越えないといけない。
ペデも水たまりだらけ。まったく安普請な街だ。

>>8958 匿名さん

水溜まりが出来ない街を見たことないんだが？

>>8955 匿名さん

場所取り合戦に勝つことが大和の目的だろ。
でもって、テナントのコンセプトが被らないようにするのは大切だしな

鉄道が開通し、人口が爆発的に増えましたが、
10年特例の権利を得始める人が多くなる頃ですね。これからは市街化調整区域の戸建開発が
増えてくるかもしれません。

>>8959 匿名
>>水溜まりが出来ない街を見たことないんだが？

つくば市一般会計の支出総額は８５１億円、市民ひとり当たり３６万円です。
市のお金を暮らしのどこに役立てているかを紹介します（広報つくば　No.５９０）。

一位　38,804円/人　公立保育所・民間保育所の管理、運営など　
二位　33,873円/人　行政運営費
三位　25,945円/人　市債（借金）の返済
四位　21,187円/人　児童手当・児童扶養手当
五位　17,444円/人　ごみ処理など
六位　16,823円/人　消防・救急
七位　16,736円/人　障害者サービス・補装具の援助など
八位　16,431円/人　道路の維持や整備 　　　⇒ ⇒ ⇒　増額しましょ！！
九位　16,368円/人　サステナスクエアの建設など
十位　14,753円/人　教材購入や教育施設の整備など　

>>8962 匿名さん

保育所、教育施設、児童手当などに、思っていた以上に支出しているのですね。
広報を見逃していて知りませんでした、情報をありがとうございます。

>>8962
どこか増やすとどこか減るわけで、
ヒトからモノへ
ってことになりませんか？

>>8962 匿名さん

限りある予算をうまく振り分けてるようですね。水溜まりを減らすことより、保育園などの重要事項にきっちりと予算を割いてるのを見ると住人としては納得できます。

つくばの大通りって、市の管理下で、市の予算で維持管理しているのでしたっけ？
国道や県道との交差点は分担？

自治体はどうしても道路を作りたがるね
道路を作ることによって固定資産税が増えるからなんだろうけど、税金下げたほうが市民としてはありがたい。茨城県なのにつくば駅周辺は都内並みに高いという笑い話

>>8967 周辺住民さん
道路が増えると固定資産税が増える？？

イガラシ市長は使い道を何度も模索していた市有地、上郷高校跡地に陸上競技場を建設する計画を持ち出しました。おもしろいことはこの余っている土地を利用するために新たに周辺の土地を購入することです。駐車場用地だそうです。イガラシ市長になって市はいっぱい土地を買いましたね。土地の売買があり、周辺に新たに道路が建設されると地価は上昇します。その結果として周辺の土地の固定資産税は増えるかもしれません。でも、新たに市有地となった土地からは固定資産税が入りません。

固定資産税に対する考え方が的外れ過ぎる…

>>8967 周辺住民さん

市道作っても固定資産税入ってこないだろう

作れば良いってもんでもない、維持管理かかる

>>8971
そう、役所の仕事に大事なのは大義名分。
大義名分的には、市民生活の質の向上、アクセス改善による地価の上昇・固都税の上昇
ということなんでしょうが、原発と同じで実際は高コスト体質。
作ったら最後、廃止などできず、膨大な維持費がかかります。
路面はいじらなくても毎年草刈りだけでも、相当です。

道作れば周りに建物できて固定資産税取れるってことじゃね？

8972に書いた通り、地価上昇があれば固都税は上がるし、たしかに建物ができればその建物に対してもかけられる。ただ、道路建設費、維持費をペイすることはないでしょうね。

「道路建設費、維持費をペイすることはないでしょうね」
言い切ることはできないでしょう。
ケースバイケースじゃありませんか
都会の住民を移転させて道路を建設するとかではないんだから。
畑、田んぼをつぶして道路を造ればその近郊はその後宅地並み課税とやらで
所有者が変わっても20年、30年、ほぼ永遠に税収が徴収できるのですから。
只、作りすぎると次世代、次々世代は管理、維持は少子化もあって大変でしょうね。
つくば市はまだまだ人口が増えているのでましなほうですね。

>>8962 匿名さん
5位のゴミ処理と9位のサステナスクウェアの建設は、別枠なんだ？
合わせると第3位。

土地は商品、高い値段で市に買ってもらう。
これがつくば市の旧町村時代から続く歴史です。
最近はURや県から買うことが続いていますが、
土地を買ってもらいたい地元の方も多いようです。

>>8975
1970年代の道路族みたいな考え方ですね。
おっしゃるとおり、もちろん100％ないわけではありません。
ですから訂正するとすれば、ほとんどないでしょうねとなります。
試算されたことはありますか？固都税は標準化税額の1.7%です。
タダ同然の土地が例えば竹園並の50万/坪になるような開発であれば、
20年くらいで元が取れるかもしれませんが、それもノーメンテの場合です。
後は反対意見の方もいると思いますが、人口減が進んでいく今後数十年間、
大局的には大きな地下上昇は目指せないと思います。

地下上昇ですか、残念です

>>8978 匿名さん

そかに道路建設に見合うものとなると、相当額の税収を期待できる企業誘致ですか。
期待できるとこ、ありますかねぇ？

道路建設、それに伴う開発で土木建設諸々の組織票を取るのが選挙活動だからな。

議員の大半はまず自分が議員になることが優先だからね。

選挙地盤に市の施設を新たに誘導しそれに伴い周辺の支持者の土地を市が買い上げれば、
この議員はお役に立ったことになります。選挙地盤は固まります。

納税してくれる企業や、市民にずっと役立つ施設の誘致だったら、雇用の創出や従業員らの消費活動等の波及効果も含め、価値がある。

道路建設なんて
１．拡張・施設で地主の不要な土地買い上げ
２．地元土建屋に仕事まわす
ことによる票集めが現実。無駄に曲げて道路を土地にかける道路とかね。今に始まったことじゃない。施設誘致や公共サービス拡充を市議が手柄アピールするのも全てそれ。

>>8983
たしかに直接効果のみならず、道路が間接効果を生み出す事例もあると思います。ただ、いろいろな効果があるといってどんどん作れば良いというものではありません。どこの自治体もお財布事情が厳しいのに負債のような道路が沢山あります。
他の方も書いているように、地方自治体においては、そのような総合的な効果を『適正に』評価してペイすると考えられて作られている道路の方が少ないです。表立っては出てこないものの、いまだに議員の手柄として考えている人は支持組織、地盤組織に多いです。
道路建設をゼロにしてほしいのではなく、膨大な費用を要する『負債になりうる』リスクを踏まえて慎重に検討すべきと考えます。

>>8985 匿名さん
地下上昇さんですね

議員の手柄として道路建設を考えている人は支持組織、地盤組織に多いと思います。
道路建設の一義的効果は土地が商品になることです。
土地が売れればまとまったお金が入ります。

議会で駐車場建設を求めるひともいます。これも議員の手柄となるのでしょうね。

>>8986
往年の道路族の方ですね。
そうですね、誤字を訂正するなら、もう１つ
標準課税額というのも誤字でした。お気づきになりましたか？失礼しました。
どちらかというとそういう瑣末なことではなくて、内容についてのコメントを聞いてみたいです。

筑波大生の殆どが卒業後、
就職で都内へ流出するけど、
毎年一定数は残る人がいる。
もっと数多くの筑波大卒者に住み続けてもらうには、やはり、もうちょい都市としてのパワーが欲しい。
それさえ身につけば、若い世代が循環の中で流入し続ける都市になれる。

筑波大卒業後に残る人、住み続けてもらうひと、igarasiさんにパワーが欲しい。

今の市長はインテリ家庭の世襲議員上がりなので、新たに根回ししたりが上手くない。
自分が乗る神輿を担ぐ人以外に根回しが不十分だから議会に上げても反対される。
　
好もうが好まざろうが、つくばは閉鎖的な茨城県民性を持つ田舎だということをまず理解しなくてはならないだろうね。

>>8991 販売関係者さん
世襲の使い方がおかしい

>>8993 通りがかりさん

販売関係者？

>>8992
母は元つくば市議。

2000年まではつくば市議だったが2000年の992
母は元つくば市議。

2000年まではつくば市議だったが2000年の衆院選に民主党から出馬。
その後を追うように現市長が30歳大学院生にも関わらずデビュー戦でトップ当選。
　
当人の実力と判断するか？母親の地盤を引き継いだと判断するかは各自の自由だけど、母親が引いて息子が議員になれば、結果的に世襲議員と言われても仕方ない。

都心ターミナル駅から45分という立地を他県の人にアピールできてないのが痛いかな。

千葉埼玉神奈川の都心から1時間以内の駅徒歩圏では圧倒的にコスパいいと思うけどね。
そこのアピールが足りてないから他県からの流入が伸び悩んだら。
本来ならもっと多く他県から引っ張れてる。

中央通りの南と北、同じ駅前街区なのに、明るさがぜんぜんちがいますね。
南側は、商業ビル、業務ビル、ホテルやマンション群があって煌々としていますが、
北側は、廃墟郡と老朽化した公共施設郡で、
駅前なのに夜間人口0に近いんじゃないかな？
でもこれは、今だけなんでしょうね。
つくば駅は未だ半分のチカラしか出していないし、南側のクレオもリニューアル前で半壊状態。
きっと今がどん底なんでしょう。
なので将来どうなるか楽しみしかないですね。
つくば市と聞いて多くの人にイメージされる
都市の顔づくりですから、時間はかかっても慎重に進めてもらいたいですね。

>>8996

都内主要駅(東京、新宿など)へのアクセス面だけなら、つくばは圧倒的にコスパが悪いと思う。東京駅まで40分ほどの蓮田駅前マンションで坪170万とかだからね。

>>8998 匿名さん
まあ、蓮田西口は再開発失敗の代表例みたいなとこだしね…

ズレたレスは勘弁してもらいたい。

>>8998 匿名さん
つくば駅付近のマンションだけで比べたらコスパは微妙だけどね。

つくばより蓮田のが上だろ。
電車の本数等の便もいいが、なにより、大宮までクルマですぐ。
つくばは、陸のこっとー。

>>8984
つくば市議会だよりを眺めると一般質問はこのての話が目立ちますね。

クレオ西武棟の境界部分にはベニヤが貼ってあります。

本来はマンション側も1-2階はオフィスや店舗のテナントにした方が街的にはいいのですが…

そんなことをやったらクレオ西武棟はスカスカになる。

クレオマンション出来ても
クレオにスーパー入らないかもは、本当なのでしょうか。。
本当なら買い物はどこに行けば。。

現状、わくわく＆プルシェでほぼ充足します。

つくばって海がある県の割には売っている魚の種類が少ない。
魚の種類が豊富な鮮魚店入ってくれるなら頻繁に買いに行きたい。

ヨークベニマルと西友で用は足りてます。

ヨークベニマルと西友も開店３カ月間はお魚コーナーが賑やかですが
１年経つと寂しくなります。つくばのセンター地区ではお魚が売れないようです。
この地区はヨークと西友とカスミで競争してもらって新鮮なお魚を供給して下さいね。

TX沿線のコスパはいいと思う。
流山おおたかの森とか、守谷とか。

>>9009,9010
港町の近くのスーパーには及びませんが、このあたりだとタイヨーが種類が多くて質も良いですよ。

でも周りのスーパーが競合して良くなったとは思えない。
たまに買うと残念なことが多い。

内陸だと魚を食べる文化が定着していないのかもしれないですね。

LALAガーデンやイーアス、コストコもあるし、生協もあるし。活気があるところで買い物した方が気分がいいし。

イーアスもLALAも魚屋はがっくりするほど小規模。タイヨーがまあまあだな。

>>9014 ご近所さん さん

そうなんですよ。いくつかスーパー回ってみても魚屋さんはあんまり、なんですよね。タイヨーは悪くないけど車の出入りが不便だし、我が家からは普段使うには遠くて。
昔の西武の魚屋さんは高いけど色々置いてあったんだけどな。
やっぱり、あらかじめスーパーの鮮魚担当の人に頼むしかないかな。

そもそも生魚、そんなに好きじゃない。
地産品は、つくば豚でしょ。

魚や肉は土浦のタイヨーがお勧め。道路事情がよいので意外と近い。
昔の西武は駐車場まで遠かった。重い買い物はできなかった。
その点、土浦タイヨーは広い駐車場まで１分で楽ちん。

9006です。
わくわくとプルシェだけですか？！
それでは寂し過ぎるのでは。。

西友とベニマルは遠いです！
自宅から徒歩圏内で便利なお店が無いとか本当ですか？！

>>9018 検討板ユーザーさん

クレオマンションから西友もベニマルも十分徒歩圏内と思いますが？

美味しくて新鮮な魚が出回らないので魚は買わない、売れないという負のループ

>>9019 匿名さん

良い食材売ってないんだよね。西友なんてショボすぎるし、ベニマルもいまいちなんだよな

うちは、コストコか、肉のいなげやで買っています。

鮮魚買いたいときは、土浦魚市場や、シティマーケットうおまつに行くかな。

>>9021 eマンションさん

クレオマンションを購入のご予定ですか？
徒歩圏内で美味しい鮮魚があるお店が新しく開店するか、でなければご希望の食材が買えるお店の近くに引っ越されるしかないのでは？あるいは都内とか？

道路網が整備された車社会なのに、徒歩圏で何でも揃う必要性を全く感じないんだけど。
西武やクレオが潰れたのは、消費者行動の反映。
新鮮な肉も魚も野菜も、インターネット産地直送で届くしね。

>>9025 匿名さん
普通の駅前は、人口過密で徒歩で利用する人も多い。
つくば駅前は、廃棄街でマンションも少ないのが原因だと思う。
とりあえず、マンション作って駅前人口増やす→駅前の出店が増えるのが、よく見る発展の仕方なので今は仕方ないですよね。

>>9026
>> とりあえず、マンション作って駅前人口増やす→駅前の出店が増えるのが、よく見る発展の仕方

つくば市も市の職員を使って民間マンションを推しています。
マンションに隣接する市の公園も模様替えしました。
駅の徒歩圏内に人口が増えると良いですね。

駅直結のスーパーを作れ！って騒ぐ奴に限って、いざ出来たら「高いから・・」とトライアルやコストコに買出しに行ったりして。
　
既に駅から徒歩１０分程度圏内にスーパー２件もあって、更に駅前に作れとか、そこまで出歩けない事情なら通販を利用した方がいいと思うぞ。いや、マジで。