つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>8607
同じ事実をみてこうも異なる見方をする人がいることに驚きです。否定する気はないですが…

御指摘のような大型の土地が売り出しても売れ残っているのなら、おっしゃるところの
"典型的な地方都市の過疎化・衰退現象 "
というのも同意できます。
しかしながら、もしあなたは今お金が潤沢にあったとして駅から5分以内の土地を買えますか？

宿舎廃止という政策によって強制的に空洞化させられている場所で供給が極端にない状態ですから、空き地=需要がないとみるのは正しくないと思います。学園地区の人口についても正確な評価は、公務員宿舎から叩き出された人が減った分を、売却した土地でどのくらい戻るかで評価すべきと思いますがいかがでしょうか？
ちなみに大きな土地が残されていることを過度に期待する方もこちらで時々見受けられますが、それも期待しすぎと思います。現在は単に住宅の需要が強い状況です。

なんだか必死ですね。デベ関係者？
つくば駅近中心地区だけ選んでも、人口増えてない。
千葉大教授／つくばハウジング研究会理事長が「旧学園地区」は人口減少してるって、市長出席の市の公開シンポジウムで堂々と言ってる。
http://www.tsukuba-housing.org/index.html

>>8612 匿名さん
旧学園地区≠駅近中心地区。
そもそもTX開通前の広い地域の呼称だから、駅近の定義として使うのは…

>>8612
どのコメントに対しての発言でしょうか。
直前8611ですが、「住むことのできる面積が減っている」のですから、人口減=需要低下とはならないということを言いたいのですが、その点も見方が違うのでしょうか？
人口の絶対値について、減った増えたというのは土地供給が異常な状態の現在の状態で議論すること自体がナンセンスと思います。

発展するつくばの陰で土浦が空洞化
発展する守谷の陰で取手が空洞化
発展する研究学園の陰でつくばは空洞化、、、しない？

日経のつくば支局長の記事はわかりやすいですよ。

>>8615 ご近所さん

>研究学園の陰でつくばは空洞化

研究学園というのはどのエリアを指すのでしょうか？研究学園はつくばではなく、別の市を意味されているのでしょうか？

言葉足らずですみません。
「同市の重心はつくば駅周辺から「副都心」の研究学園駅周辺に移る。（日経, 2019)」

う～ん。
地価で見たら、つくば駅と研究学園駅では坪15万以上の差があるので、
どちらが価値が高いかは、はっきりしていると思います。
個人的には、研究学園駅周辺はコストコ＆イーアスの存在を除くと、
ひたちのうしく駅と同じで、魅力を感じません。
どちらも駅近くに民家が多いのが嫌なんです。

> 8611
強い住宅需要？
H25年に売却された竹園3丁目の官舎跡地の大型マンションは、2016年5月に完成してから、2018年9月完売まで僅か2年4ヶ月。
最後の方は、未入居物件を投げ売りしてましたね。
中古マンションは、価格更新がよく繰り返されてますね。

「マンションポエム」
新築マンションの過剰に詩的な宣伝文句、「静謐な森の楽園に住まう」みたいな、パッと見ではすごそうだけれど、よく読んでみると何を言っているのかわからない、雰囲気だけの宣伝文句のこと。
問うべきは、「マンションポエムは何を隠そうとしているか」
例：https://www.donbei.jp/poem/

C〇〇IS：建物竣工予定／2020年2月下旬 つくば駅近 竹園
のマンションポエムは非常に興味深い。

CORISの広報センスの微妙さには同意。背伸びしようとしたら、足をくじいたみたいな感じ。立地はいいと思うけどね。

>>8619 のマンション需要については、守谷駅徒歩10分のBRIDGEも竣工後2年くらい販売してたような…

tx開業した頃は、
守谷市はつくば市に対して転入超過だったけど、10年経ったら、転出超過になってしまったらしいよ。
つまり、つくば市の人口増は、
いまは守谷市も供給源になっているということらしい。

> 8618 匿名さん
イーアス、コストコに市内外から多くの人が集まり、渋滞が問題になるくらいの賑わいすごくないですか？
小中学校もさらに増設、市役所、消防、警察、郵便局拠点、ZOZOベース、高級車販売店、落ち着いた戸建て住宅街。
つくば駅前も頑張って欲しい。

>>8619 購入経験者さん

竹園3丁目のマンションは、駅近ではないのがネックだったのでは。
両親が車通勤でも子供が通う学校によってはやはり駅近が便利ですから。

つくばは、近隣地域からTX沿線地区への転入。
守谷は、首都圏（東京、千葉、埼玉、神奈川）からの転入。
おそらく主たる職場の方向が違うのでしょう。

>>8622 匿名さん
市のHPを見る限り、守谷は今も人口微増していってるはずだが。

SQUARE（イーストコート 141戸）：2018年11月竣工は、少なくとも2019年2月には完売していたみたいです。
ビスタシティ完売御礼(2019年夏頃）。
TX沿線は、八潮－三郷中央－南流山－流山セントラルパーク－流山おおたかの森－柏の葉キャンパス－柏たなかと競合物件がかなり多いはずですが、SQUARE（ウエストコート 132戸）（2019年7月竣工分）はどのくらい売れているんでしょうね。

>8624
2020年11月上旬竣工予定のデュ〇〇ルズ（229戸）はどうでしょうか。
竹園3丁目マンションとはす向かいで、さほど違いがないように思えますけど。

つくば駅所在地である吾妻二丁目なんて、
駅開業以来ずっと人口減っていますよ。
でも、民間に開放されたら、いろんな投資が見込めるし、そうなることは確実だろうということも殆どの人が読めてます。
なので、地価が上がるのは当然ですし、
大手デベも進出してきますよ。
これから30万都市になろうとしてる都市の中心駅、県で一番地価の高い駅前で、
大量の土地が開放されて、何も起きなかった前例なんて日本にはないでしょう。

>>8628 匿名さん

駅から少し離れているのは同じですが、竹園3丁目マンションと比べると、ベランダ側（リビング側）が大きな車道に面していないので環境が良いのではないでしょうか。
音の捉え方は人それぞれなので、あくまで私の感想です。

>>8628 匿名さん

つくばのマンションの場合、官舎からの強制退去と時期が上手く合った物件は売れ行きが早かったと聞いたことがあります。

>>8631 匿名さん　
エンブレムのことですね。ここ10年で竣工前完売はエンブレムくらい？

不動産屋によると、その物件は、外国の人が投資物件として買ったそうで、2017年に新築未入居の部屋が、たくさん売りに出されてました。
東京オリンピックもまだこれからなのに、最近はそういう景気の良い話は聞かなくなりました。

> 8629 匿名さん
土浦市などと合併しない限り、ピーク時で25,26万人がいいところ。
現在のTX沿線地区の人口増加・発展は、近隣地域から単に人を吸い上げているだけ。
明らかに、住宅を作り過ぎ。
吸い上げたところの過疎化・空き家問題とセット。
新規住宅の供給過多により、駅から遠いところほど、空き家の増加、価格下落。
松代や並木では、官舎売却入札不調。
TX沿線地区だけでは、つくばの住宅需要を満たすのは難しいのだろうか？
仮に民間主導で、5年～10年かけて、つくば駅近の官舎跡地をマンション化／戸建て化し、一時栄えたとしても、その先にあるのは、過疎化し、疲弊した「その他地区」と、つくば駅近居住者の一斉高齢化、賃貸化・空室化。

吾妻1.2丁目について
8629さんは、妙に楽観的
8634さんは、妙に悲観的
それぞれ自分が正しいと思っているでしょうが、これは株を上がると思って買う人と下がると思って売る人がいるのと同じですね。

>>8628
官舎の解体費用が乗っていますが、元の土地の値段が安いので、毎日つくば駅まで歩くのでなければいいかもしれませんね。
コアリスは立地が魅力的なのですが、エンブレムよりも土地を割高に仕入れているので必然的に同じ建物価格なら販売価格が上がるので、自分はパスです。

局所的・短期的なバブルへの「期待」に胸膨らませているか、
地域の「実態」の数字を見ているか、視点の違いでは。
（例：http://www.tsukuba-housing.org/akiya/akiyasynpo.html）

>>8635 匿名さん
その通りですね！
8634さんは悲観的観測ばかりですが、つくば市民として読んでると気分が沈みます。これから先、明るい展望はどこにあるのでしょうか？

可能性はゼロじゃない。
諦めたらそこで試合終了ですよ。

エスコンの駅前再開発と筑波大アリーナ建設で地域活性化
世界のあしたが見えるまち

8634さんは、つくば駅が一時的に栄える可能性について、否定していないのでは。
その持続可能性については、大きく意見が分かれそうですけど。

『購入経験者』さんのコメントを読むと、年配の親族の話を聴いてる気分かな。別に嫌いなわけではないけど、説教じみてて面倒な感じ。

悲観的観測、楽観的観測
バランスは大事です。

ただ、つくば駅所在地の吾妻二丁目という
約35ヘクタールもある広大な行政区は、
官舎群は殆ど廃墟、図書館とエキスポセンターが閉まる時間以降は、駅前なのにほぼ人口ゼロ地帯です。
今が底であるというのは、
どんなに悲観的に見ても間違いないです。

あと、悲観的に見るなら、
駅前の良いところが既に開発し尽くされて、
人口も減り始めてる一般的な地方都市についても同じように悲観的に見るべきだと思います。
そうじゃないと、なぜ県内でつくばだけが圧倒的な勢いで人口が増えていくのか見えてこないと思いますよ。
人口が減って税収が落ち込んで財政事情が厳しくなって、行政サービスがどんどん低下したら、そうじゃない自治体により多くの人が流れるのは当然だと思います。
つくばはピーク２９万と予測されていますが、
おそらくそれは軽々と超えるでしょう。
なぜなら近隣自治体が、これから、
多くの人が思ってる以上に沈んでいくからです。つくばが引きつけてるというか、
周りの自治体の流出の受け皿化している面もあるんですよね。

ここで悲観的な話を繰り返す方は、
つくば周辺の、既に人口が減り始めた自治体の
将来予測も是非語っていただきたいですね。
少し甘く見ているような気がします。

>>8634 購入経験者さん
大分心配されていますね

でも仮に余談で合併の妄想話をするなら合併対象はつくばみらい市にしましょうよ
土浦合併？土浦市民が昔から騒いでいますよね
負の遺産をつくば市が受ける事はないでしょう
合併で研究都市から一時的な足し算の巨大な地方都市ではマイナスイメージが甚だしい！

皆さん、マンションの売れ行きで一喜一憂されていますが日本全国でこれだけ注目されている地域はそうありませんよ
今は市と開発関係者の動きに注意を払って下手な、(特につくば駅周辺、吾妻地域では)研究・学園都市に反する開発行為に待ったをかけ、良い提案(つくば大学アリーナ等)には応援しましょうよ

筑波大はアリーナ諦めたみたいですよ

>>8643 匿名さん
> つくばはピーク２９万と予測されていますが、
おそらくそれは軽々と超えるでしょう。

つくば市の将来に必要以上に悲観的になる必要はまったくないと思うけど、ピーク予測は大体25万人弱で、29万人なんて予想は見たこと無いんだが… 何か他のデータと勘違いしてない？？

やはり筑波大アリーナは頓挫か。
国立大含め公務員は商売のノウハウ全く無いからね。

民間に土地売るなりしてアリーナ建ててもらうしかないでしょ。

アリーナでイベント客集められればつくば駅周辺の商売も潤うからアリーナは賛成。
つくばの住民による駅前利用はたかが知れてるから外部からイベント客集めないと無理。

>>8647 通りがかりさん

>>8647 通りがかりさん
アリーナ頓挫は噂レベルだから本当のところはわからんけど、筑波大ができるだけ口を挟まない大家のポジションになるのは賛成。
ただ、土地の価値としては40-60億くらいだろうから、アリーナ建設条件付きだと、民間は手を出さないと思う。

都内では各所で大手デベロッパーによる再開発が盛んだが、つくばに手を挙げる大手がいないというのがね。大手は街の将来性、ポテンシャル評価にはシビアかつ精確だろう。

いると思いますよ。
ただ見えてないだけで、
吾妻二丁目の東端、西端の区画は、
バラ売りするなら、ここまで時間をかける必要もないですね。市が民間に委託して計画を策定中なんでしょ。

>>8646 匿名さん
つくば ２９万
でググれば出てきますよ

>>8618
魅力があるかは個々だけど、
・イーアス
・車ディーラー
・回転寿司
・スーパー
が沢山あるだけで、これを発展しているというのが、なんというか・・・
　

つくば市「未来構想」29万人（日経, 2019）
つくばエクスプレス（TX）沿線の開発地区の定着率：70% →75?85%に上方修正。
合計特殊出生率：30年に1.8、40年に2.1と、現状の1.43から向上すると仮定して推計。

将聴吾計用之、必勝。留之。将不聴吾計用之、必敗。去之。（孫子）

出生率2.1はすごい。どうやって達成するつもりなんだろう。

『未来構想』は予測じゃなくあくまで目標なので、そのまま信じてる人なんてほとんどいないでしょ。

大手デベが入ってこない。現在大手デベが注力しているのは守谷から先。
　三井不動産（パークシティ柏の葉キャンパス、ファインコート守谷ビスタシティ）
　三菱地所（パークハウス浅草、千住ザ・タワー）
　住友不動産（シティテラス八潮、シティハウス御徒町）
　東急不動産（ブランズ元浅草、ブランズ北千住）

パークハウスつくば研究学園（三菱地所）駅近徒歩3分。
　2009年1月竣工。2011年12月完売まで丸3年。
　閑散としたマンションギャラリーに、やる気のない委託販売員が所在なげにしてた。
　売り主は、三菱地所とNTT都市開発。
　竣工後、2018年9月完売まで2年4ヶ月要した竹園3丁目の大型マンションもNTT都市開発。

>>8657 ご近所さん
三菱他所と野村が入ってるじゃん。
しかも、挙げてる例が都内多すぎ笑

つくば駅近くもやはり田舎だから、土地をどーんと使ったでっかい停めやすい駐車場がないと、ってまた言いたくなるわ。
都内、都内近場とかぶらないやり方。
田舎の良さを前に出した方がいい。

TX沿線の茨城県で、野村不動産がやっているところがあるんですか？
https://www.proud-web.jp/