つくば市の都市計画について語り合いましょう

立体駐車場との連絡通路が難しいことを考えると、改修工事の償却と今後の運営状況を見極めた上で、１５?２０年程度で、ＭＳか事務所用途と低層部商業の複合施設に建て替わるのではないかと思う。

吾妻二丁目と吾妻一丁目の売却地は、
計11ヘクタールもあります。
それとは別に駅前商業地も残されています。
駅から離れたところにまで大型マンションが建ち、メジャーどころのマンションまでが進出してくるような駅前としては、ほかに例がないほどの未利用地の多さです。
そういう意味では、西武跡のリニューアル前の今は、つくば駅前にとっては底だと思う。
この未利用地がすべて埋まれば駅前の賑わいは、
今とは全く違うものになってると思いますので、
その時にクレオスクエアの建て替えをやれば、
商業・業務単独の施設でまた建て替わってくれる可能性が高まるような気がします。
とにかく駅前としての価値がどん底の、
西武が抜けたての今、なし崩し的に
建て替えしなくてよかったと思いますよ。

守谷＊＊＊＊のカキコをよく目にしますが、
開発されつくして進展性がなくなったように見えます。
ランドマークは、ブランズシティしか無い街になってしまいました。
空地がたくさんあるつくばに期待。

どん底だとしてもマンション主体で小規模な商業施設と飲食店の街になりそう。
いくら近くに大型マンションがあっても大規模な商業施設を作るところは出てこないでしょう。
アリーナの頓挫も採算面での評価が厳しかったのだろう。

大和の新商業ビル建設もアリーナも
頓挫の発表はありませんね。
公務員宿舎売却リストの中で、吾妻二丁目に関しては地区計画すら未定となっていましたので、どういう計画になるのかもまだわかりませんが、市や筑波大は、センター街区の土地を住居系にすることには反対のようですね。
仮に商業地まですべて住居系で埋め尽くすとなれば、現在300人未満にまで減った吾妻二丁目は、駅利用しやすいことを重視してる移転者が何千人規模でふえるので、それはそれで駅前活性化には繋がるんでしょう。
どちらにせよ吾妻二丁目が埋まれば、
駅周辺は人通りから何から、
今とは全くちがう様相になるのは間違いないでしょう。需要のあるところで、
大きな土地が動くということはそういうことです。ちなみに、おおたかの森では2ヘクタールの商業地が売却され最後の大型マンション開発が行われるようですね。
容積率400%の商業地2ヘクタールなので、
延べ床8万ぐらいのマンションと予想してましたが、やはり、8万程度の開発で約800戸のマンションとなるようです。
つくば駅前も土地の広さから考えると住居系なら大変な規模のものが出来ることになりますが、ま、市はそれ一色になることは許さないでしょうから、どういう計画を出してくるのか？
楽しみに待ちたいと思います。

>>8220
>>市や筑波大は、センター街区の土地を住居系にすることには反対
>>ま、市はそれ一色になることは許さないでしょう

かつて吾妻二丁目が３千人規模で埋まっていたときも西武の売り上げは下降しました。
その頃の住民はローンも抱えていませんし、固定資産税も払っていませんし、
筑波手当も頂いていました。各家庭の消費意欲はもう上がりません。

ショッピングモールというのが、実は名ばかりで、休日の時間を過ごす場でしかなかったとか。

都心の地上に出るまで、小一時間かかるつくば駅で駅５分圏内のＭＳが￥６０００万超／戸とか。

従来の価値観が根底から覆りそうな状況で、楽観的な想定ばかりされても、共感しかねる。

もっとも、つくば市や筑波大学が吾妻２丁目エリアの再開発構想があるというなら、時間軸をつけて公開して欲しいものだが。当面、塩漬けがいいところじゃないか。

専門店集合型の大型モール、
2004年ララガーデンから始まり、その後、
イーアス、イオンモール土浦、イオンモールつくば、プレミアムアウトレット等が次々と出現し、
そこへ百貨店という業態自体の衰退という時代の流れも相まって、西武がついに駆逐された。
百貨店撤退は全国的に見られる現象。
跡地が中途半端なところは、
マンション化しているところが多く、
まとまった土地を確保できた駅前では、
専門店集合型の駅前モールがうまくいっている。

時代は低層商業モールなので、
郊外モールに匹敵する店舗数を駅前に集めるには
広い土地が必要。
多くの駅前ではその広い土地が確保できずに苦しんでるところが多いものの、
道路環境がしっかりした比較的新し目の駅前市街などでは、うまく展開しているところもあり、
駅前の専門店集合型モールは徐々に増えつつある。

吾妻二丁目は一番遠いところでも、
今建設中のセンチュリーより駅に近く、
さらにどこからでも大通りを渡らずに駅に到達でき、駅の南北通路を通る手間なく改札を通過することができます。
適当に民間に切り売りすれば、
あっという間に発展するでしょうが、
それでは街の価値はいずれ下がります。
時間はかかるかもしれないが、
手っ取り早さを求めるのが一番良くないですね。

http://kantou.mof.go.jp/content/000231623.pdf
二つに分断された14番の土地をなぜまとめて売却しようとするのか？
そこにヒントが隠されているような気がしてます。

ここからはあくまで個人的な予想ですが、

この14番の土地は、
この14番に挟まれた土地を保有している筑波大が取得することになっているんじゃないか？と予想してます。
アリーナ用地としてです。
で、それを強く望むのが実はダイワハウスで、
ダイワハウスは駅前商業施設をつくるにあたり、
駅とアリーナ間の導線を商業施設に取り込みたいと考えてるんじゃないかな？
だから商業施設計画も今は動き出せないと。

ろくまる公園や吾妻公園はつくば市の
公園改修事業の対象になっていますが、
ななまる公園は対象になっていませんでしたので、もしかしたらななまる公園もアリーナ用地としての使われるのかもしれません。

ま、あくまで勝手な推測です。

>>8225 名無しさん
推測というより妄想

>>8224 匿名さん
吾妻二丁目が市のグランドデザインどおり商業施設が入れば理想的な発展だし、マンション乱立すればますます純粋なベッドタウン化するでしょうし。
何れにしても、つくば駅周辺の発展のキーになりそうですね。

>>8225 名無しさん
>>ま、あくまで勝手な推測です

>>8227　通りがかりさん
>>市のグランドデザインどおり商業施設が入れば理想的な発展

推測すると、おふたりはは市の職員ですか。
「つくば駅周辺の発展」が与えられたお仕事のようですね。
市のグランドデザインを描くために妄想の積み重ねは大切なことです。

>>8228 匿名さん
なかなか逞しい想像力で…
吾妻の住人ですが、どこの市も県も関係ない仕事です。

つくば大アリーナはすでに中央公園右の宿舎後に決定してるんじゃないのかな？

計画変更で西側になったらなったで駅近だが。
大和の商業ビルとの相性も良さそうだし

国公立大学の統合再編が進む様だ。
筑波大の浮沈は市全体に影響が及ぶ。アリーナ計画は無かったことにして、本業で成果をあげて欲しい。

当該地の宿舎は解体、賃貸住宅化、一部を緑の多い公園にしてもらう方が効果的だと思う。職員の方に移転してもらえれば、人口の変動も少なくて済みそうだ。

筑波大としては一番駅に近い土地に
賃貸住宅なんて建てないでしょ

一番問題なのは、筑波大学が管理している宿舎は財務省と異なり、つくば市と連携して売却や都市計画等を決めていないことです。
たしか最後はH27あたりに売却していたかと思います。
最近売却はしておりませんが、ご多分に漏れず退去・閉鎖を進めており、
竹園・吾妻・並木と使用しない宿舎が発生します。
未利用の区域の問題を街づくりの問題点として認識しているか微妙です。
まずは、400番代東大通り沿いの2棟をどうにかしてほしいと思います。

http://shisetsu.sec.tsukuba.ac.jp/sounding/sounding.html
筑波大も馬鹿じゃないです。

筑波大の強みの一つは、研究学園都市に立地していること。
研究学園都市の価値を下げることは、
大学にとってはマイナスでしかない。

なので、学園都市中心地区の保有地を適当に処分することはしないでしょう。

研究学園都市にとってプラスになる活用しかしないと思いますので筑波大保有地に関しては、
市民として基本的に安心してみてられますね。

NTTの宿舎の売却はありましたか。
現在もあの敷地の看板は「立入り禁止　NTT」となっています。
一時期、「竹園再開発事業（株）」の所有地であることを示す看板がありましたが、
その看板も２年前に撤去され、今はそこに新しく、「立入り禁止　NTT」。

つくばの駅周辺は財務省も筑波大もＵＲもＮＴＴも土地持ちの方々がむっつり右衛門で
困ったもんだ。
つくば市の中心地区を賑やかにする係の方もおかげで無駄なことばかりをやらされている。

>>8235
資料の見間違いかもしれません。
大学のHPにあったように思ったのですが、確認できたらまたお知らせします。
>>8234
サウンディングについては、私も2月に読んでいました。
いわゆるポンと売却はしないと思いますが、逆に言うと、現時点で有効活用の具体的なアイデアがないということです。
大学側の本音としては、宿舎として公務員宿舎がいくつか割譲されたが、宿舎廃止後どうするかは特に考えていなかった、といったところと思います。
前から見据えていたのであれば、完全廃止になる数年前から構想を募集し、完全廃止・封鎖の前後に事業者のコンペもしくは入札をするところです。
筑波大学財務部の宿舎事業、病院前アメニティモール建築事業等構想から入札、契約から着工までかなりの時間がかかっています。

長文になりましたが、結論から言うとしばらく大学関連の宿舎跡地は塩漬けになる可能性が高いということです。

一部脱字がありました。

誤 財務部の宿舎事業…
正 財務部のHPを見て頂くとわかりますが、宿舎事業…

筑波大のセンター地区にある所有地は、
居住系になることはないでしょう。
他の研究機関との共同利用施設とか、
そういうのだったら時間もかかるでしょうね。

エスコンがつくば駅にトナリエを、大和ハウスか北1駐車場に商業施設を完成させれば、駅前も活性化するのかなあ。駅前新築マンション群と相乗効果で盛り上がるといいんだけど。

つくば駅前は広い土地があったのが幸運でしたよね。
駅前でも低層階だけに大小200の専門店を並べられれば、それは郊外モールと同じ。
うまくいくと思います。

あとはペデで繋がってるエキスポセンターやアルス、ノバホール、カピオ、エポカル、新アリーナでどれだけコト消費をつくれるか…
相乗効果が出れば、となりの研究学園駅などが、
つくば駅来街者を供給する駅として、
乗車人員が今の2倍ぐらいになって、
もっと成長していくような気がします。

>>8242
>>相乗効果が出れば、乗車人員が今の2倍ぐらいになってもっと成長していくような気がします

曖昧な文章だな。成長するのは何なんだ。市役所の職員の様な話し方は止めなさい。

大雑把に。世帯構成人数２．４人／戸として

レーベンコアリス　　　　　３３０戸　総数７９２人
デュオヒルズつくばセンチュリー　２２９戸　総数５５０人
以下、根拠無し
日本エスコン　レジェイド　１６５戸くらい　総数３９６人
野村不動産　　プラウド　　１００戸くらい　総数２４０人

総数計　１９７８人
コアリスは戸数の１０％、レジェイドは戸数の２０％を都内通勤者とみなしても、
ＴＸ利用者は６６人程度？　いずれも高所得者層であることは間違いなさそうだが。
バスロータリー横の駐車場利用者を増やす方法を考えた方がＴＸにとっては良さそうだ。

２倍だと１３２人、４倍だと２６４人。
戸数の８０％が都内通勤者ならもっと多くなる計算だが、
レーベン、センチュリーは２年後、レジェイドは３年のお話しですね。

最近の研究学園駅前交差点の横断歩道は、観察してると、イーアス方面だけでなくLIXIL方面に渡っていく人が結構目につくようになったね。
研究学園の奥の方の人口が増えたからなのだろうね。つくば駅北の未利用地もフル稼働すれば、
駅利用者は格段に増えるでしょう。
さらに駅利用者にとって使い勝手のいい商業ゾーンができるとなれば、研究学園駅?つくば駅の人の行き来はかなり活発化するはず。
というか、まず大和ハウスがそうしたいでしょうしね。
大和ハウスは、イーアスから客を奪うだけの施設じゃ、つくば駅前に進出する意味がないわけだから、来た客に対して、
つくば駅前と研究学園駅前の両商業ゾーンをハシゴしてもらうような仕掛けっていうのは当然考えてるでしょう。

>>8248
>>つくば駅前と研究学園駅前の両商業ゾーンをハシゴしてもらうような仕掛けっていうのは当然考えてるでしょう。

研究学園駅で電車を降りて駅前ロータリーに出るまで５分、それからイーアスまで炎天下を歩いて７分。でも、イーアスで買い物してたら帰りが怖い（これが大和が考えた仕掛け）。手ぶらで駅に戻って電車を待つ。イーアスを出てから２５分後につくば駅前の大和ハウス商業ゾーンに到着。ここでやっとお買い物。つくば駅前と研究学園駅前の両商業ゾーンをハシゴしたこのひとはＴＸに乗ってどこに帰るのでしょうか。

ロータリーに出るまで5分？

本当に駅を利用したことありますか？

>>8250
8249じゃないけど、1両目とかからノンビリ歩いていけば人によっては5分くらいかかるかもしれんよ。そんな1~2分の誤差なんて人それぞれなんだから揚げ足取らんでもよかろうに。

さすが研究学園都市の住民なんだね。数字の精度には厳しいようだ。

つくば駅?研究学園駅の移動は、
いまは車が便利とも言えなくなってきましたよね。
イーアスのアウトモールは、
将来の拡張を考えてのもの。
拡張するなら車以外で集客は
伸ばしておきたいところでしょう。

現実でみればイーアス（他のモールもそうだけど）なんて、他にもあるようなものばかりで、わざわざ他からワンサカ来ることは期待する方が可哀想。あくまでも地元の人向け程度。

何度も出る話だけど、電車のってイーアス行くなら同じ電車で東京行ける。車以外のターゲットにココに来いというのは無理筋だと思う。
隣駅から来る程度の数は誤差だしね。

>>8253 匿名さん

同意です。
以前から思ってたけど、イーアスってそんなに魅力的ではなくて、地元民向けですよね。
つくば市内の魅力は大学と研究所くらいで、あとは普通の街。美味しいお店もいくつもあるけど、他所から人を呼び込むほどインパクトはない。これからつくばを発展させるなら何かインパクトあるモノが必要なんだけど、これが難しい。

アリーナは採算とれないだろけど、これくらいかなぁ？

つくば駅北側は食料品店がほぼ無いので、成城石井や北野エースみたいなやや高級スーパーの小型店が入ってくれると、個人的には理想的。商圏人口としては厳しいだろうけど…

まつりつくばに日本エスコンさんが出店していたので、
希望するスーパーのアンケートに、成城石井と紀伊国屋を書きました。
西武跡もマンション完成と同時オープンで３年後とのこと。
MRオープンは来年だそうです。

駅前にスーパー出来ても利用するのは徒歩圏の人。その人数で果たして成り立つのか？

既存のベニマルなども、周辺マンションから徒歩で利用する人と車でちょっと遠く（竹園や東大通の東側）から利用する人の割合はどっちが多いのだろうか？
　
道路の構造から変わらないと車で行こうと思わないから、残念ながらスーパーに限らず商売自体はかなり厳しいと思う。個人で自分のご飯程度の利益をカツカツで出すくらいならまだしも、上っているような一般的な企業が得るレベルの利益はどのジャンルでも厳しいかな。

>>8256 匿名さん
アンケートに”希望するスーパー”という欄があったんですか？
それなら、スーパーができる可能性が高そうで嬉しいです。

>>8257 匿名さん
>>駅前にスーパー出来ても利用するのは徒歩圏の人。その人数で果たして成り立つのか？

このスレで前にも出てたようですが、Q't内のわくわく広場は夕方混雑します。
そのお向かいのプルシェも夕方はお客がいて、どちらも通勤客の需要はそこそこにあるようです。
さらに取手駅でも成立しているように、高級スーパーなら車を使ってでも来るように思えます。

>>8258 通りがかりさん

アンケートがあったなら、私も回答したかったです。
エスコンがスーパーを検討中、もしくはどのスーパーにするか検討中ということですよね。

日本エスコンの開発イメージはたぶん↓がベースになりそう
https://www.lmaga.jp/news/2019/04/65991/
駅の乗降客数はほぼ同数で、敷地面積はつくばが少し広いくらい。ただ、入ってるスーパーは、イオン…

>>8259 匿名さん
市役所の駅前を賑やかにする係の人ですか？ 賑やかにして下さいよ。

>>8255 通りがかりさん
どこにでもあるスーパーにしないでくださいという声をたくさんいただいている。
単なる商業施設でなくロボットが動き回るような施設を提供していきたい。

市長は、11カ月前の市民説明会でこのように述べていました。

>>8261 通りがかりさん

つくばの場合、イオンは駅前から一度撤退してるから、もう入らないのでは？
それとも戻ってくるか？？

吾妻２丁目とその中心である北１駐車場とその隣地次第。
ここの再開発の成否が最重要だと思う。

勝手な意見ですが、現状のＴＸの混雑状況からして、
都内勤務者がつくばを検討対象とするか微妙になってきたと思う。

総戸数５６３２戸　ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ
ここも、売れているのか、いないのか今ひとつ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555654/

たぶん、利根川以北はベットタウンでありつつも
県の中核エリアを目指す方が良いと思う。

既出の通り、ＴＸ各駅間の利用率向上もひとつの方向性でしょう。
ＴＸつくば駅の一体的な再開発。
人口流出を抑えることを考える時期なんだろうか。