つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>6992

市街化調整区域なので、そのままでは宅地になりません。

>>6995

住宅の定期借地権と違って、更新なしで必ず更地に戻すわけではないです。
お台場のヴィーナスフォートも、定借の期限を過ぎましたが更新して引き続き営業しています。

個人的には、あの場所での営業は近いうちに終わらせて、つくば駅前に「ららぽーとつくば」として移転して欲しいところです。

ダイワロイネット２階テナントがやっと埋まるようですね。
レンタルオフィスとして。

2017年9月末に「庄や」が閉店。「白木屋」、韓流居酒屋「グンチャン」、フランス料理「二皿」は
すでに閉店していたのでダイワロイネットホテルの飲食店は全滅。
ホテル宿泊客は一階空きテナントで弁当を食べることになっってしまった。
駅前ホテルですら朝食提供に困るようになるなんて、つくばセンター問題は予想以上に深刻。

ダイワロイネットホテルの飲食店、いつの間にか全滅していたのですね！
元々ほとんど飲み屋だったから使ったことなかったけど、フレンチはたまに利用していたし客は入ってたけどな。
何故つくばは駅の周りからお店が無くなってゆく？車社会だからそうなるのか？

自分が店を出す立場になれば分かりますよ。
大和とエスコンによって駅前の人の流れが
大きく変わろうとしている中で、
店を出そうとは思えないでしょう。
クレオもモグもキュートも、大和の新商業ビルも、賃料がどうなっていくのか？
なにかと不透明なことがありすぎて、
いま出店には踏み切るのはリスク高いですよね。

駐車しにくい場所に人は集まらない。
これ、クルマ移動前提の田舎でよくある現象。
田舎あるある。

>>7001 匿名さん

駐車台数、入り口から駐車できるまでの時間、駐車場から店までの距離。
同じだとしても、何故か田舎は立体を嫌がります。雨に濡れずに楽チンなのは立体なのにな。

旧6号の沿道も寂しい。
土浦も牛久も。
理由はバイパスが完成すると、
車の流れがそちらに移るから。

それと似てますね

自治体が新しい道や住宅地を作りたがるのは固定資産税を手っ取り早く増やしたいがためですよ。
既存の市街地の税収はそのままに新たな市街地の税収を徴収してしまう。怖い怖い。
まだつくばは人口が増えてるからいいほうですよ。

>>6997
日本リージャス
https://www.regus-office.jp/news/20190121/

休日にさあ、出かけようかと行く場所と平日、取り敢えず、寄ってみるかろいう場所では駐車場の在り方も違うでしょうね。

周辺住民の需要だけで駅前の商業施設を維持することは現時点では、まず不可能。

ワンストップで済む様な総花的な施設を一挙に構築するにはリスクが高すぎるでしょう。

周辺エリアの成長にあわせて、逐次点検しながら拡張をめざすなら、用途を特化した方が良いのではと思います。

子供向けでも、年配の向けでも、別にかまわないから、回転重視より、滞在型でトライアルをしてみるのも一案かと。

まあ、一企業の所有になってしまってますから、干渉はできませんけどね。

>>7007
広報つくば臨時号　クレオ特集(平成30年10月7日発行)
http://www.city.tsukuba.lg.jp/shisei/kouhou/kouhoutsukuba/index.html

>>7008

誤字、脱字だらけの気の抜けたコメントを載せるくらい
大目にみて欲しいものです。

某大手デベロッパーの最初で最後のつくば進出を覚えていますか。
リーマンショックによる影響を指摘する向きもありますが

当時の状況から、地域の実状について
事実誤認もしくは曲解が根底にあったのではないかと考えています。

日本エスコン㈱がどうするかはまだ分かりませんが
同じ轍を踏むことがないよう、正確な状況の把握に努めてもらいたいものです。

隣のサーパスは、工事が始まるか始まらないかぐらいの頃には、全戸完売してましたね。
景気が良いときは、売れるのも早いし、
リーマンの時のように急に落ち込めば、
どこでも売れなくなりますよ。

エスコンは、モグ・キュート、クレオ跡は商業・業務利用。
ジャスコ跡がマンション利用です。
金額で選んでる企業ではないから、
ここまでこじれてるんだから、責任持って、
商業業務利用はするしか無いのです。

また１つ、大手企業研究所が閉鎖だそうです；
https://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=15488476824285

飯島澄男氏がノーベル賞を取れば、事情は変わるかも。

アステラス拡張ですね
欲しがるでしょう

武田も筑波で初めは業績あげてたけどだんだんとじり貧、筑波から撤退してからはさらに下げ。
アステラスは頑張ってほしい。製薬会社の研究所がいっぱい逃げられたなあ、つくばは。

796 名無しさん 2018/04/22(日) 09:02:34 ID:

オムロン（株）筑波研究所 三菱ガス化学（株）総合研究所 ファイザー（株）筑波工場 グラクソ・スミスクライン筑波研究所
武田薬品工業（株）筑波地区研究部門 ノバルティスファーマ（株）筑波研究所　萬有製薬（株）つくば研究所
凸版印刷（株）筑波研究所 ㈱ニコン筑波研究所 日本重化学工業㈱筑波研究所 日本板硝子㈱筑波事業所
ダイセル化学工業（株）筑波研究所 日本テキサスインスツルメンツ（株）筑波テクノロジーセンター
東京エレクトロン（株）テクノロジーセンターつくば 興和（株）興和総合研究所 デュポン（株）農業科学研究所
上野製薬（株）つくば食品技術研究所

つくばからどんどん撤退しているのに前市長は全く無策だった。


797 名無しさん 2018/04/22(日) 09:08:37 ID:

薬局大手の日本調剤が同社の子会社で後発薬事業を手掛ける日本ジェネリックを通じて、
筑波北部工業団地にある武田薬品工業の研究所跡地を購入。後発薬の生産工場か研究開発拠点とする。

武田薬品の医薬研究所と農薬研究所の2区画、土地は合計で18万平方メートル、
建物の延べ床面積は3万1000平方メートル。跡地の取得金額は5億円。

朝方、Ｑｔ＋クレオ前は社用バスとスクールバスが並ぶ臨時ターミナルの様。
高校生と大人が並んで、一時の賑わいがあります。

つくばらしい光景なんですかね。

効率的なバスロータリーと違って
商業的にも、機能的にも展開の余地があって、おもしろそう。

いまは、デッキ下の方が賑やかだ。

>>7014

個人はもとより、組織ごと移転しますからね。
グローバルで展開する企業ほど、決断も早い。
慰留に耳を貸せる余地など無いでしょう。

ライトオンビルを購入したＡｕｔｏＬｉｖ
活動を始めた気配がないが、どうしたんだろう。

30人が産総研ですか…
移転しない、そして、移転できない国の研究機関があって、つくばは良かったですね。国の研究機関なら、グローバル展開 統合 再編→日本撤退はないですもんね。民間は、新しい研究所つくっても、いまや、それが10年続くかどうかわからない。つくばは、国の機関をハブとして、
研究所が出たり入ったり、ベンチャーが死んだり生まれたり、そういうサイクルを繰り返しながら成長していく、そんな街であればいいんじゃないでしょうかね。というか、研究都市というものは、そういう形でしか成り立たないものだと思いますし、国内では、つくばでしか出来ないことなのかなとも思います。

>>7012 名無しさん
アステラスは大規模リストラ中なのに、拡張なんてするはずが…

アステラスの4～12月期、純利益34%増　主力薬好調、自社株買いも発表

アステラス製薬が31日発表した2018年4～12月期の連結決算（国際会計基準）は、純利益が前年同期比34%増の1915億円だった。米子会社アジェンシスの閉鎖に伴い研究開発費が減少した。経費の効率化も増益につながった。

売上高は1%増の1兆50億円。

日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXLASFL31HAI_31012019000000/

国の研究機関がつくばから離れないとは言い切れませんよ。
幾多の自治体が国会議員に移転などの陳情に行ってるみたいだし。
研究学園都市という表現がそう遠くない将来なくなりませんように。

>>7022 匿名さん
無くならないと思いますよ。法律がありますから。国内には二箇所に法律がありますね。
関西文化学術研究都市建設促進法もそうですが、筑波は促進法ではなく、それよりさらに強い法律ですし、県も市も何十年も国の施策に付き合ってきてるわけですから、今更解体できません。現時点で国のすべての研究機関が筑波に集められているわけではないので、仮に移転があっても、その分どこからか代わりのものを引っ張ってくるとかそんな感じになるんでしょうね。あの日本郵政の施設とかもそういう意味合いがあるのかも。

そもそも国にとってこの法律を変えるメリットがない。

>>7026 匿名さん

減らされた研究費は自らの成果で稼げと言うことなんですかね。

>>7021

アステラス製薬は業績好調らしい。

ついにメガバンクもつくば駅前を見捨てる？
https://www.e-map.ne.jp/smt/smbcbank/inf/2001000500244/?p_f2=1

でも、移転後はショッピングモール内の店舗で窓口営業時間が平日のみって…？

>>7027 匿名さん
研究者が掛け持ちで会社起こしてもいいようになりましたね

>>7030 名無しさん
ダイワがダイワの直営施設に誘導したということでしょうか。また駅前の新しい商業ビルに戻すつもりでしょうかね？
ダイワロイネットホテルのあの土地建物は、
平成興行というパチンコを経営してる県内の企業のもの。ダイワのものではないんですね。
ダイワロイネットホテルは、正式名称がHeiseiつくばビルというらしいです。モニュメントも立ってます。
あこそ何か大きな力によって買収圧力がかかってる気がしますね。
仮に南1立体の土地を欲しがってるところがあるなら、平成興行のあの土地はセットで手に入れておきたいでしょうね。
だから、もしかしたら、
あのホテルもそう長くはないかもしれない。
経営云々というよりも、土地をまとめようとする勢力があのビル自体の存続を受け付けてない気がしますね。
飲食店抜けたあとにレンタルオフィスっていうのも、いずれ追い出す時が来るということをわかってて一時的な活用のために入れたようにしか見えない。

暫く、静観するしかない様ですね。幸運と成功を祈る。

>>7032 名無しさん
大きな力により温浴施設になるのじゃ！

三井住友は店舗が結構あって、
牛久駅前でも営業を続けている。
だから、今回の移転は自らの意思で移転という感じには見えない。
ホテルはダイワだし、好きなタイミングで、
あのビルから抜けられるから、ギリギリまで営業するんだろうけど、あのビルはやはり無くなる気がするね。

「宇都宮パルコ」、撤退検討…ネット通販が逆風

宇都宮市馬場通りのファッションビル「宇都宮パルコ」が
撤退を検討していることが２日、関係者への取材でわかった。
中心市街地のにぎわい創出を担ってきたが、近年は集客が伸び悩み、
空きテナントが目立っていた。撤退は５月末になる見込み。

読売新聞
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20190202-OYT1T50328/

郊外型ショッピングモール展開とネット通販拡大
これで都心回帰とか言い出すから、地方都市にとっては壊滅的。
つくば市はまだマシな方か。地方創生とか何それ。

>>7032 名無しさん

南1駐車場だけでなく、ダイワロイネットホテルの土地まで含めて、区画全体の一体的開発を視野に入れているなら、それはそれで朗報。

となると、ダイワハウス所有地と北一駐車場の動向が気になるが、日本エスコン（株）と組めるかなあ。

北1駐車場も南1駐車場も筑波都市整備が持っているわけではないので、動向も何も駐車場のままですよ。

>>7039 販売関係者さん
そうなんですか？
それは全く知りませんでした？
どこが保有してるんでしょう？

北１駐車場も南１駐車場も、一般財団法人つくば都市交通センターという公益法人が所有・管理しています。
特定資産なので、駐車場用地は簡単に売却することはできません。
長期的に見れば駐車場需要は落ちる一方なので、売却するという選択肢はあるでしょうが、筑波都市整備と違って経営的に差し迫っているわけではないので、今ではないことは確かでしょう。

財団法人は非営利なので、経営とかそういった活動は無いみたいですね。
調べてみると、つくば市に寄付したり、
つくば市職員が派遣されたり、
つくば市とは関係が深いようですね。
ということは、この土地は、つくば市にとってはマンション化不可能な安心な土地ってことでしょうかね？ちなみに鉄骨むき出しの自走式立体駐車場の耐用年数は31年で、南1立体駐車場は25年目のようですね。

つくば市としては、駅周辺にマンションが建つのを反対しているのでしょうか？

つくばセンターのすぐ南の大清水公園の一部が売却されてマンションが建ちましたし、最近では駅近くではないですが公園一体化マンションの計画に加わったり、マンション歓迎のように感じるのですが？

つくば市がマンション建設を反対することはあり得ないと思います。
黙っていても固定資産税や住民税が入ってくるんだもん。
百歩譲って　あったとしても日照権とか環境問題とか程度。

>>7044 口コミ知りたいさん

駅周辺の意味が違うでしょう。
マンションを歓迎してないのはキュートやクレオのブロック、センタービルやBiViのブロック、北１駐車場のブロック、中央公園のブロックくらいでしょう。

>>7045 匿名さん

またマンデベですか？

センチュリーは駅近くの定義に入れないほうがよいです。
市が、もしくは市長が反対しているのはクレオやキュート、モグのマンション化ですしね。

なぜ市外は排除なの？
https://newstsukuba.jp/?p=12087

>>7044 口コミ知りたいさん

>>つくば市としては、公園一体化マンションの計画に加わったり、マンション歓迎のように感じるのですが？

次は市が７０公園とか６０公園とかを豪華にしてやって公園一体化マンション建設を後押し。
市の力と知恵で売れるマンションをどんどん造るんじゃないかなあ

>>7048 匿名さん
ニュースつくばもっとあぶり出して

ウェルネスパーク問題ありすぎだな

何をしても、クレームとなる状況下というのも、辛いでしょうね。

つくばウェルネスパークは高エネ研のさらに北、クリーンセンター隣地にがあります。
つくば駅から車で２０分と少しくらいの距離。市内最北の公共施設ではないですかね。

・温浴施設（風呂）・プール・トレーニングルーム・研修室
・セキショウチャレンジスタジアム
（人工芝・クラブハウス・夜間照明・観客席完備された本格的なサッカースタジアム）
・芝生広場・ランニング走路
・フリースペース・ドックラン

こんな立派なスポーツ施設が出来た経緯は知りませんが、
もしこの施設の利用者が増え、施設拡充の見通しが立つならば、
さらに北部の周辺市街地と中心市街地を中継する拠点にもなりそうに思えます。
少ない公共バスの運行継続の一助となるかもしれない。

ただの妄想の類かもしれないが、市内過疎地対策に貢献できる可能性がある施設の
運営を担う、自覚は必要でしょう。

市議の方々も目先の運営費の問題だけではない可能性を考慮して欲しいものです。

仮に南1立体がどこかに売られて駐車場がなくなってしまったら、エスコンは駐車場無しの商業施設を運営していくことになるんでしょうかね？
普通そんなことになるのは絶対に避けたいですよね。でも自分たちの駐車場じゃないわけだし、
料金設定も勝手に弄られる可能性あるし、
できれば駐車場も自分たちのものにしたいって
思わないんですかね？

>>7053 名無しさん
思わないでしょう。
公共駐車場なんで。

三井ビルははじめっから駐車場は地下にちょこっとあるだけ。公共駐車場作ってもらった。

>>7055 匿名さん さん

駐車場なんて、固定資産税と維持管理費がバカにならない。これを上回るメリットがあれば良いが、エスコンにあまりメリットがあるように思えない。だって、ほっといても駐車場準備してくれてるんだから。

むしろ、駅やセンタービルを含めた駅周辺の施設利用者のことを考えたら、今のままの形態の方が望ましい。

駐車場を整備する気が無いというのは商業施設もそれなりという事でしょう。
どのみち駅周辺の駐車場の使い勝手の悪さは一企業が頑張ってどうにかなる問題じゃないですし。

準備してくれてるって
無料駐車場じゃないからね。

今後は、常に、ここの財団法人にペコペコしながら、協力関係を維持していく必要がありますね。

ということは、エスコンは、
ある程度、つくば市などの公的機関のコントロール下に置かれていると言えるかもしれませんね。

ある意味、
駐車施設を牛耳られているわけですから、
エスコンも下手なことは出来ないですね。

7053からの名無しさんが全部同一人物だとすると、かなり感覚がズレていると思いますね。
駅前のように、いろいろな施設が集まっているところは、自前で駐車場を持つよりこの仕組みの方が合理的です。
自前で持っているライトオンの駐車場の入りが悪いことで理解ができると思います。

あの駐車場は、
駅利用者の月極め駐車場とすれば、
利用者獲得にはまったく困らない

>>7061 口コミ知りたいさん
土浦駅前の二つの立体駐車場は繁盛してますか？

>>7061 口コミ知りたいさん
ライトオンはお客が少ないから駐車場の入りが悪かっただけです。
あの駐車場自体は文句のつけようがないものでした。

>>7062
駅近であれば、普通は時間貸しの方が収益が上がります。
時間貸しより月極が良いのは利用者獲得に困っている証拠ですよ。

>>7063
繁盛していないのであれば、それは単に土浦駅前全体が没落しているってことでしょう。
つくば駅前もだんだんとそれに近づいていますが。
誤解があるようですが、公共駐車場は繁盛して個別の駐車場は繁盛しないと言っているわけではありませんよ。
金をかけてバラバラに駐車場を整備するより、共通の公共駐車場を整備した方が合理的だと説明しただけです。
そうではないと反論をしたいならば、個々の施設で持つ方が合理的だという反論をしないと意味が無いですよ。

>>7064

だから共通の駐車場の方が合理的だと思うのですが？
自分で金を出してリスクを負って駐車場を整備したのに、店のお客が少なければ駐車場もペイしないのですから。
共通の駐車場なら、お客さんが利用した分を負担すればよいわけで。

南1は耐用年数31中、すでに25年経過してますが、あの駐車場に頼るしかないクレオスクエアを莫大な金額で手に入れたエスコンはそれをどう見てるんですかね？
何か話しがついてるんでしょうかね？
やはりつくば都市交通とは、
当然接触はしてるんでしょうね。

>何か話しがついてるんでしょうかね？

何の話がつく必要があるんでしょうか？

耐用年数は減価償却上の話であって、そこで寿命が尽きるわけじゃないのですが。

エスコンは10年スパンくらいで商売を考えているでしょうから、別に南1駐車場が25年経っていたからといって、どうということはないと思います。

>>7070 通りがかりさん

南1にマンション建てても、後からクレオ後に別のマンションが建ったら日当たり悪くなりますね。

それに、マンションが建ったとしても恩恵受けるのは一部の買った人だけ。買わない人にとっては全く歓迎しない。
マンションは今後払下げになる吾妻地区に建てれば良いのでは。

土地を高く売るので買ったマンション業者は敷地いっぱいのマンションを建てるので行政としても少しでもマンションが売れるようにマンションの敷地に隣接した公共地に手を加えて景色を広々と見せる等いろいろとお手伝いをしています。公園の樹木を伐採して芝生を植えることもしますし歩道の街路樹を伐採して街灯を整備しています。おいしい場所はそれなりに力を入れています。

南1と南3駐車場は立派な建物ですが、
後からできた北1は非常に安いつくりの駐車場ですね。
ですから、あの財団法人には、
おそらく南1の建て替えは体力的に無理なのでしょうね。

そんなところへ民間業者が
「ただで建て替えてあげますよ
その代わり…」
と言ってすり寄って来たら、

突っぱねる理由は無いような気がしますね。

ま、とにかく、ダイワハウスは北1、
エスコンは南1、両者とも、
これが将来にわたって、駐車施設として存続され続ける確証を得ない限り、商業施設運営は始められないということはハッキリしている。

つまり、エスコンがキュートとモグを買収した時点で、つくば都市交通との間で、なんらかの結論が出たとみて間違いないだろう。

個人的な憶測ですが、
南1も北1も、おそらくは買収されるでしょう。
ダイワロイネットやモグも取り壊されるでしょう。
そして、そこには駐車施設を含んだ一体的な複合ビルが建設されるでしょう。
駐車場は、容積率算定外の部分があるので、
北1の土地は延べ床3万m2強、南1の土地は4万m2強、二棟合計、8万m2（うち半分が駐車場）の
複合ビルが建てられる

ちなみに、北1は大和が
隣の土地と合わせて、
6万?7万m2の複合ビルとしてまとめる可能性があるので、

ダイワの土地と北1と南1周辺で、
約11万m2の複合ビル開発になると見ています。

>>7075
>>ダイワロイネットやモグも取り壊されるでしょう。そこには駐車施設を含んだ一体的な複合ビルが建設されるでしょう。

といことはこれから数年は駅周辺は破壊と建設で活気づくということですね。
BIVIやセンタービルのテナントは賑やかになる一方で小川マンション等は騒音に耐えないといけません。

つくば都市交通センターの駐車場は、都市計画決定された都市計画駐車場なので、つくば市が都市計画変更しない限り、未来永劫、駐車場です。
駐車場以外にはなり得ません

>>7075

そうであれば良いのですが。

クレオ、Ｑｔ＋ＭＯＧにとって駐車場がネックであることは間違いなく
利便性の向上に加えて、土地柄、一定時間無料化はなんとか実現させたいところ。

一方で、ショッピングモールは同一商圏内に乱立気味。
加えて、実店舗自体がネット通販との棲み分けを模索中。

休日丸１日を過ごすことができる場の提供という
地道な目標の実現から初めて、段階的な拡張が現実的か。

幸い公共施設もあるわけで、１区画完結でなくとも
エリア一帯で機能すれば良いのではと考えます。

ともかく、Ｑｔ＋ＭＯＧの運営が安定することが優先ですかね。

商業施設は先行きが危ないです。
イオンモールもイーアスもかなりのコストをかけてセールやキャンペーン、リニューアルなどの企業努力をしています。それでも空き店舗が目立つのに、Q’tやBiViではあれ以上のことは無理だから存続できないと思います。

>>7080 匿名さん

クレオがオフィスとして機能し始めたとき。そのとき、QtやBiviがどうなるか。人通りが増え、活気を取り戻すかどうか。

広報つくば臨時号の「中心市街地で今後売却の可能性がある土地」は今見ても興味深い。
土地を「売却が決定」、「売却が想定」、「マンション建設中」の３つに分類して地図上に表記。
９月末時点でのつくば市の腹の内が現れています。

北1駐車場が簡易な作りなのは、
暫定的に駐車場にしてるからです。
未来永劫駐車場ということはあり得ません。

名無しさんは読解力がないみたい。
えいいちさんは「都市計画変更をしない限り」未来永劫と書いています。

>都市計画なんて市議会で議決さえすれば何時でも変更できる訳ですよね。

違います。仕組みを勉強した方がいいです。
公共駐車場として機能している土地を特定の民間企業に売り払う妥当性はありません。

筑波都市整備と違って、土地を売り払うほど都市交通センターは困っていないし、万が一売る羽目になったとしても都市計画駐車場ではない北２や南４駐車場から売ることになります。

>>7086 名無しさん
その通りです。
そして、エスコンが商業施設を運営していくにあたり、生命線となる南1駐車場というのは、
運営期間100%駐車場として機能し続けてもらう必要があります。
売却が難しかろうがなんだろうが、
売る可能性がほんの少しでもあるのであれば、
隣を買収して商業施設運営なんて出来ませんね。

売却でなくても、
定借でエスコンやダイワに長期的に使わせる可能性もありますね？
今と同水準の駐車設備の設置を条件に使わせる。
その方が、
つくば市としては安全かもしれません。

>>7075
ねえからwwwwwwwwwwwwwwww

>>7089 匿名さん
それは、今のままの状態が、半永久的に続くということですか？
私は、それはかなり不自然なことと思いますね。
しかも、市の意向が反映される土地なら、
マンション開発の可能性は無いでしょうから、
それ以外の開発ということになります。

この訳のわからない思い込みの強さと、他人の話を聞く耳を持たないことから考えると、
名無しさん＝改行氏　でしょうね。
相手をして時間を無駄にした気がします。

いろんな可能性が考えられます。

ただ、エスコンのニュースリリースには、
"回遊性"と"開発"という文言が入っていたのが引っかかりますね。

駅直結区画の再開発ですから、お金もかかります。開発ということになれば、400%という容積率は間違いなく使い切るでしょう。

キュート、南1立体、モグ、平成つくばビル、北1、ダイワハウスの土地
合わせて、3.5ヘクタールぐらい、
将来的に容積率いっぱいの建物になるなら、
ここだけでイーアスを超える延べ床14万m2

現在はだいたい6万m2が使用中。

そして、土地の所有者からして、
マンション化の可能性は著しく低い。

マンションなしで延べ床8万m2上乗せされるのが、つくば駅前のあの区画の将来の姿。

駅直結地はどこでも価値は高い。
オフィスを建てれば周囲のオフィス需要を吸い上げるでしょうし、商業ビルを建てれば周りの商業需要を吸い上げることになる。
ただし、土地が細切れで地権者がたくさんいるような駅前ではなく、割と簡単に土地をまとめることができて、事業がスムースに進むところでないと難しい。
日本は後者のパターンが圧倒的。
それだけに前者に該当する駅前は価値が高い。
そうそう見つかるものではない。

平成つくばビルの敷地はM OGの敷地と繋がっている。
回遊性というなら、人の流れが途切れてしまうような場所。
人の流れが途切れないように、
北1と合わせてうまく一体開発してもらいたいですね。