つくば市の都市計画について語り合いましょう

579に同意です。
生活実態等から積み上げて考えれば、579のような考えに行き着く。

では、現在のつくば駅中心部の異常に高い地価をどう考えるか。
私は、以下のように考えています。
１　需給バランス
つくば駅中心部は官舎が多く民有地が少なかった。そのため、つくば駅中心部の民間への供給が極端に少なく、需給バランスから、つくば駅中心部の地価が極端に高くなる現象が生じた。
２　イメージの刷り込み
つくばには、都内で生活していたことがある人も多く、「駅近＝便利＝高い＝資産価値高」という骨髄反射が染みついていたり、マンデベが、「駅近＝便利＝高い＝資産価値高」をセールストークに織り込むので、それを信じ込んで買う人間が一定する存在する。
つくばには、超高額所得者は多くないものの、研究者や医者レベルのそこそこの高額所得者が一定数存在するので、7000万円レベルであれば、上記職種の共稼ぎ等の購買層が一定数存在する（そして、その層は、都内生活経験があることが多く、「骨髄反射」も染み付いている。）

では、今後のつくば駅中心部の地価動向をどう予想するか。
１の点は、官舎の大量売却により、供給過多になり、地価は下がる方向に働く（単に異常性が解消して正常化するだけともいえる。）
２の点は、しばらく続くと思われるが、マインドは変化するものなので、中心部＝高くて当然というイメージが崩れる日が来ると思う。特に、商業地としての衰退がそのきっかけになる可能性がある。
つくば駅中心部の商業地としての魅力の乏しさは、以下の構造による。
１、２の事情で地価が高騰する一方で、商業地においては、車社会のため、従業員や客のための駐車場確保の必要が生じる。そうすると、つくば駅中心部での商業やビジネスは経営コストが嵩む。つくば駅中心部に歩いて来る客は少数なので、平面駐車場でないと集客しづらく、集客難に拍車をかける。
結局、車社会の田舎では、地価に反比例して、商業地は衰退する。
そうすると、つくば駅中心部の地価やマンション価格は、よくて漸減。悪いと暴落と予想。

ちなみに、中心部への公共施設等の集約が叫ばれることもあるものの、地価の安い所に住んで車で生活する方がコストが安いので、強制することができず、人を中心部に集約していくことは困難と思われる。
そのうち、自動運転技術と自動配車により、電車移動の機会が減少する一方で、郊外に拡散して居住する形態が一般的になると予想。
自動運転技術と自動配車は、インターネットやアマゾンが人の消費行動や小売業界を激変させたのと同じく、都心部においても、「駅近＝極端に高い。駅遠＝極端に安い」の構造を変化させる可能性をはらんでいると考える。都心部内での地価格差も縮小する？

5行以下でないと最後まで読む気にならない。

論文ではないのだから精緻なデータではなく
結論だけで読みやすくしないとせっかくの
主張が誰にも読んでもらえなくなっている。

>>583

地価の安いところに分散するのは個人としては安上がりでも、公共投資が大量に必要になるから、もはや限界。

自動運転の可能性にしか目が行っていないようだけど、人口減少でインフラの維持管理に限界が見えているわけだから、今後は上下水道や道路が管理されなくても自分で何とかする覚悟がある人だけが郊外に住む時代になる。

アマゾンやグーグルがインフラ整備もやってくれるなら別だが。

>>583 匿名さん

分かりやすい説明で納得できました。
長いと読めない人は、本を読まない人ですよね。

つくばと都内を、同一視したがる人がいますが、つくばは独特ですからね。

>>574 匿名さん

駅近のマンションと、郊外の戸建ての値段が同じくらいです。(4000万円～5000万円)

裕福なのは、駅近の戸建ての世帯です。この世帯は余裕があります。

駅近マンション人口が増えたので、駅近マンションか郊外戸建てかの対立ができてしまいました。

価値観の違いだから、対立はおかしいのですけどね。

つくば駅近の戸建てやマンションが高額であることに目くじら立てる人はなぜかなぁ〜。
買える人がいるから、買いたい人がいるから、そうなってるだけ。

>>589 匿名さん
同感です。
いろいろな事情があってそれぞれの場所に住んでいるのに、それが駅近となると敵視されるのはなぜでしょうね。

「骨髄反射」とか、まるで思考力に欠けるかのような表現もいかがなものかと思いますね。

駅近マンション購入者のほんの一部の人が、駅中心に街作りをして、機能を駅近にすべて持って来るべき、と主張するから、反感を買うのだと思います。

その駅近マンション購入者が、つくば出身ではなく、つくばの事情を理解していないのも読めばわかります。

マンション派も戸建て派も共存するために、価値観の違いを理解して、お互いに便利な街作りを目指したいですね。

TXつくば駅前イオン閉店　西武閉店とさらに過疎ってますががんばってほしいです！

誰がどの書き込みをしたのかも分からないし、ましてつくば出身かそうでないのかもただの推測ですよね。

みんな自分の住むエリアをよりよくしたい気持ちは同じでしょう。

でも
そのために甲乙つけたり、相手を悪く言うのは見苦しいです。

いや、つくば駅中心部の不動産価格が下落して、庶民にも手の届く場所になることは良いことですよ。
不動産価格の下落は、つくば駅中心部に現在不動産を持っている人には涙目でしょうが。

価格の下落を狙って、こんなところで駅近マンションや戸建てのこと悪く書いているのかな？
買いたいけれど買えないのですね。切ないです。

>>595
妬み丸出し。
本当にかわいそうな人ですね。

駅前の小型イオンが抜けて
マンション価格下落するって考えてる人は
これから
クレオ本館が大型専門店集めて
さらに駅前に新商業施設が追加されて
クレオスクエアが新たに生まれ変われば
マンション価格は
いまより上がるって考えてるのかな？

小型イオンは足を引っぱっていたかもしれないので、我が家はこれからの開発を楽しみにしています。

幸い、つくば駅近のマンションもしくは戸建てを購入するくらいの経済的余裕はありますし、理屈抜きで駅の周りの雰囲気が好きなのです。六千万円でも七千万円でも、八千万円でも買うことに決めています。
既にお住いの方、うらやましいです（もっと早く決断すればよかった）。

ご心配には及びません、脊髄反射ではないです。

ここはマンションコミュニティなので、基本的にマンション購入者かマンション検討中の人が多数派だと思います。
つくばの人口の中で、分譲マンション生活者はマイノリテイです。
ここの意見はあまり参考にはならないと思います。

私自身はつくば駅徒歩圏内のマンションで暮らしていますが、外出は基本的に車です。市内勤務なので、買い物は通勤途中のスーパーで買います。クレオスクエアにはあまり行く機会はありません。

駅前開発は、相当頑張らないと、中途半端になりそうで心配です。将来的には戸建てに引っ越す予定ですので、駅までの公共交通網が整備されることが一番の希望です。

市長も大変とは思うけど、もうちょっとがんばってくれないかな。
西武撤退のときも、すぐにでもなんとかするような事を言っておきながらもう１年近く結果出せてない。
すべて市長のせいではないし、それでも莫大な予算使って無駄な土地を購入した前市長よりはましと思うけど。

ちなみにつくば駅近に住んでるけど、中心部だけが便利になれば良いとは思っていません。茎崎の方だって筑波山のふもとだって、もちろん研究学園だって、一市民としてできることがあればやるつもり。自分のライフスタイルに合うから駅近に住んでるだけで、郊外も好きですから。

豊洲のようなららぽーと+キッザニアなら駐車場がなくても電車&バスで人は集まります。

要するにクレオは誰にも必要とされていなかったと。
現テナントはビビか新しいダイワのビルに移ってもらうことにして、クレオはぶっ潰して平置き駐車場にするのが最も良いのではないか。
図書館とか職業体験テーマパークとかアホらしい。何を作ろうが、茨城では無料平置き駐車場がないと、どうせ人は来ないよ。

そうですね。大きな平面駐車場が必要です。
しかし、中心部は地価が高い。
結局、地価の安い郊外に広い敷地の平面駐車場を完備した大規模商業施設ができることになります。
これが経済原理。
地価の高いつくば市中心部で大規模商業施設は無理。
それは、他の田舎や千葉も同じ。

つくば市中心部でニーズがあるのはマンションくらい。
それもそのうち値崩れするだろうけど、商業施設よりは売れる。
諦めてひたすらマンションを作り続けるしかない。
アルカス土浦の人の入り具合はどうなっているんだろう？

夕方ごろ三井ビル見ると
稼働率はまあまあなのかなと感じます
だから西武跡は
オフィス併設の商業施設がいいかもね
今時の使い勝手のいいオフィスなら
そこそこ賃料取れるんじゃないかな？
その分、
店舗の賃料は抑えれば良い

地価の高い中心部に平置き駐車場は採算合わないから、２階建てくらいがよいと思う。4階とか5階の立駐をぐるぐる上がって行くのは面倒だけど、２階くらいならがまんできる。雨の日や夏の暑い日なんか屋根のある立駐の方が平面より人気だし。

>>605 匿名さん
郊外では駐車場が必要なのではなく”無料”の駐車場が求められているのだと思います。駅の近くの有料駐車場は土日でも空いているので、駐車場の数は足りている。人を集めるためには気軽に行ける無料駐車場が必要。しかし駅近の場合、電車利用の人にも利用されてしまう問題が出てくる。

下層階に商業、上層階にオフィスってのが妥当だろうね。でも今更つくばに高い賃料払ってオフィス置きたい企業なんてあるかねぇ。いずれにせよ駅前に格安の平置き駐車場や大型商業施設なんか非現実的すぎるし、どうせ中途半端なマンションになって終わる気がするわ。

この議論になると全てを駐車場のせいにする人いるけど個人的にはなんでそんなにみんなで
西武とジャスコという魅力の無さすぎる店をかばうのかな？って思いますね。あの、時代に合わない思いっきりニーズを外してる店舗が、施設の大部分を占拠しているわけだから、客が来ないのは当然で、駐車場以前の問題だと思います。
話は変わりますけど、
イオンモール土浦イオンモールつくば
イーアスつくば
これらはつくば駅周辺を取り囲むように
立地していて、
この規模の商業施設にしては、
1日でまわれるぐらいの割と狭い範囲に
集中していて、しかも、
つくば駅周辺は大通りが集中しているため
これらの各ショッピングモール間を繋ぐ
道路交通網だけで見てもかなり良いポジションにある文字通りセンターなわけで、
普通の中心市街地と違って、
郊外から郊外へ行き来する人たちの
通り道にはなってるわけです。
ですから、「客が郊外へ行ってしまった」で
諦めることもないと思うんですよね

今は一つの大きな郊外モールに通えればそれで良いそれで満足という時代も通り過ぎて、
消費者はさらに多くの選択肢を求めるようになってきているとも思うので、
例えば
イーアスとイオンモールつくばで
買い廻りしていた人を
イーアスとつくば駅前に切り替えてもらう

或いは
イーアスとイオンモール土浦で買い廻りする人を
つくば駅前とイオンモール土浦に
切り替えてもらう

そうやって
つくば駅前の商業施設が
複数の大型モールを買い廻り行動の範囲を
コンパクト化する役割を果たせるなら
駐車場に多少の難があっても、

大型モールに囲まれていて
なおかつ各モールを結ぶ通り道になってることが
強みになって
その存在意義を十分見出すことができると思うんですよね

あの場所で
商業が成り立たたないというのは
ほぼ店側の甘えだと思います

車社会にどっぷり浸かってる住民ですけど
魅力ある店舗が集まってるなら
センターに間違いなく行きますよ

足の悪い親も
水平移動の多い郊外モールより
エスカレーターやエレベーターの縦移動が
多い商業施設の方が買い物しやすいと
言っています
公共交通ではアクセスしにくかったり
郊外モールにも弱点はいくつもあるわけですから

この街に店側が捨てられてるのが現実なのに
店にこの街が捨てられてるみたいに語られるのは
みてられないですね
とにかく

モールに飽きてる人は増えてます
その飽きを利用して
そういう人たちが"立ち寄れる街"を目指して

再びあの場所に
時代に合った
まともな店を一通り揃えてみてほしいです

西武ジャスコに占拠されていた頃より
間違いなく来街者は増えると思います

うわ
長すぎる
長文
大変失礼しました

これは世代によって感じ方は違うのかもしれないけど
個人的には
今のこのネットの時代にあの西武のような
中途半端な規模の百貨店に存在意義を感じませんね
これから5年間ぐらいをみていてください
都内以外の百貨店なんてほぼ消えてますよ

話が逸れますが、学園線は追突事故が特に多くないですか？

車線が途中で増えたり減ったりして合流が危険。
変なところで右折する車が多い。
中央分離帯の設置が、東大通りなどと比べて中途半端。
変な蛇行あり。(松代あたり)

西大通りに曲がる右折レーンが伸びたものの、他にもまだまだ怖い箇所があります。皆さん、平気ですか？

正直イオン、イーアスに行っても何も魅力的なものは売っていないですね。どれも中途半端な店ばかりです。賑わいを求めているだけなのかな。そのうち飽きられるんじゃないかな。

611と614は同一人物ですね。改行が独特。
「つくば駅中心部が悪いんじゃない。百貨店が時代遅れなんだ。」とか、
「つくば駅前イオンは広さも品揃えも中途半端。」とか、
つくば駅中心部の空洞化を否定し、つくば駅中心部が魅力に乏しいことを否定し、原因を他に求めようとする。
すっぱい葡萄のような態度。
時代遅れの西武やイオンが無くなったことで、西武やイオンがあった頃よりも、これからもっと良くなると主張してつくば駅の地盤沈下から目を逸らしたいのでしょう。

では、西武やイオンの跡地に、何が来るともっと良くなるんですか？
それに全く答えることができていない。
これまで出てきた案は、キッザニアと図書館くらい。
キッザニアが本当に来ると思いますか？
西武やイオンが無くなる代わりに図書館ができることの方を喜ぶ人がどれだけいますか？
西武やイオンの代わりに図書館ができた方がにぎわいが生まれるのですか？

結局、クレオは、デイズタウンのように細かく区分けして場所貸しするか、売ってマンションにするしか方法がないと思います。
三井ビルの入居率もかなり微妙ですから。三井ビルからクリニックもほとんどいなくなってしまった。

イーアスもイオンモールもつくばではショッピングの場だけではなく
休日を退屈せずに過ごせる場として利用しているのではないかと考えます。

出来るだけ、お金がかからないで方法の一つとして。

買い物だけなら、実店舗で現物確認しておいて
あるいは確認しなくてもレビューを読むだけでネットで買えます。

ただ、家族そろって、自宅で引きこもる分けにもいかず、出かけるの場が必要なのでしょう。

茨城新聞によると市長は「様々な選択肢を検討する」らしい。そこで、

１．つくばエキスポセンター敷地内に図書館、美術館等文化施設と
　　一体化したショッピングモールを誘致する。ＬＡＬＡガーデン移転でもかまわない。
　　
　　つくばクレオは築３０年以上経過。
　　他に何もにないから、当時は何もしなくても集客できた時代。現在のニーズにそぐわないのも当然。

　　加えて、現有建物は西武の小型店舗に特化しているため汎用性に欠ける。

　　また、建て替えには都市機能に大きな支障が出てしまう。
　　新エリア移行にあわせて、賃貸棟を含むＭＳ建設等の跡地利用を検討。

２．立体駐車場は同敷地内に新設。
　　多層化は連絡橋の設置にて利便性を確保する。

　　なお、つくば中央警察署等の研究学園内移転はそのまま継続実施。
　　これにより、つくば駅北側への商業エリア拡大により、より広範な発展を期待できる。

これくらい出来れば、ＴＸ沿線でも競争力が確保できないか。
妄想だけなら、許されるでしょう。
　　

つくばだけの問題ではないのでしょうね。
地方都市の車社会の宿命。

駅中心の街が、都会のイメージですが、つくばは東京とは違います。
鉄道が一本しかなくて、しかも一方からしか来ない終点駅。
車通勤が圧倒的に多い地域で、駅中心の街作りは無理があるのでしょう。

クレオが栄えた時代は、イオンもイーアスもなくて、選択肢が限られていたから、皆が集まりました。

今は、駅周りが賑やかになるのは、まつりつくばと、つくばフェスティバルくらい。

テレビ局を作るくらいしないと、挽回は難しいですね。アトランタを見本に、日本版CNNを目指してみるのはどうでしょうか。

北口は、公園、アルス、エキスポセンター、大学、小学校、官舎と、非商業的な昔ながらのつくばの風景ですよね。
そこを変えていくのかいかないのか、価値観の違いで意見が別れると思います。

まぁ筑波大が駅近に学術会館みたいな関連施設作ってくれれば最高だと思うけど、今の国立大にそんなカネある訳ないしねぇ。

駅北側に商業施設作れば筑波大の学生さんも来るだろうし一気につくば駅周辺が活気づくと思うけどね
とにかく北側は廃墟と化した官舎が不気味すぎる
街頭も少ないし歩きたくない
官舎をはよ潰して跡地に早く明るい施設を建ててくれ

近場だと柏のタカシマヤみたいに、若向けのセレクトショップやインテリアショップ、プラス高級店でそこそこ需要あるんじゃないのかなぁと思うのですが。

一般的な地方都市っていうのは、
土浦みたいなパターンの街かな？

街自体が車の進入を拒んでいるような造りで、
あれだと大量の車は捌けないし、車社会の流れの中で、街自体がスルーされるようになるんですよね。アレが一般的な地方都市の駅前だとすると、
つくばばだいぶ、つくりが違うと思うんですよね。
つくばの場合、一応は、
大きな血管に大量の血流が
中心部に流れています。

一般的な地方の駅前は
それがまず実現できていません
地域の主要幹線道路は別のところに通してしまっているので、車社会の中では
どうしても駅前がスルーされ続けるんですね。


千葉ニュータウンなんかは
大きな血管は通ってるけど
血流があまりないんですよね
あれは鉄道が最初からあった計画都市だから
地域の重要な幹線道路を集中させる必要は
なかったということなのかな？

いろんなタイプの街があるので
興味があったらいろんな街に行ってみた上で
つくばを再度観察してみてください。

つくばの特殊性に気づきますよ。

つくばに「始発駅」の付加価値をつけるために、TXを延長しなかったと聞いています。

さらに、駅近に安価で住める官舎の存在が邪魔だから、積極的に廃止を進めたとも聞いています。

長い目で見ればよかったと言える政策になるとよいですね。
30年後に寂れていない街を願っています。

LaLaガーデンは、出入り口が増えればもう少し賑わうはず。

仙台駅前の百貨店跡地も全然決まらないみたいで揉めてるね。パチンコ屋が最有力らしいけど・・・
あの規模のターミナル駅でもそんな状態なんだから地方都市の難しさと百貨店の限界を感じる

627は、いつもの変な改行の人ですね。
駐車場の問題ではなく道路網の問題だと言いたいのですね。
つくばセンターの道路網が他の旧来の地方都市よりは車で進入しやすいのはたしかです。
しかし、問題の本質はそこではない。

地方都市で起きる空洞化の本質は、
市の中心部は地価が高い
→広い敷地と広い平置き駐車場を取得するためのコストが郊外よりも膨大。固定資産税も高い。
→商業地を経営するコストが高い
→市の中心部ではなく郊外の大規模商業施設ができる
→市の中心部が廃れて空洞化する
こういう構造にある中で、地価の高い市の中心部に何を造ることができるのか、何を造れば賑わいが生まれるのか、その施設を誘致することは可能なのか、という問題です。

627は、クレオ跡にどのような施設を造ることが可能と思っているのですか？それに答えてほしいです。
また、エキスポセンターに商業施設と駐車場をという声がありますが、敷地面積の点で、ララガーデンにも劣るのでは？