つくば市の都市計画について語り合いましょう

https://newstsukuba.jp/?p=9595
こうなると、もはやクレオの問題だけじゃない。
あの一帯を一流のデベに任せてた方が良いのでは。
しかし、都市整備って会社どうしようもないな。

結局このスレには大勢の反対派を装った数名が粘着しているということが分かった。

だからヤケに反対意見ばかりならんでたのね。冷静に賛成出しといて良かったわ。

まあ3流デベのマンションになるよりは良かったかね。

地面師

地面師？

一般的かもしれないが、イオン側と西武側は低層部が一体的に開発される方がいいと思う。
やむなく所有者が分割されたら、２棟建となるがその場合でもランドマークとなる優れた意匠で実現して欲しい。レーベンは勘弁。

名乗りをあげていた事業者はレーベンなんですか？
最悪ですね。

https://newstsukuba.jp/?p=9595
抵当権は１６０億円でうち６２億円が、西武に返すはずだったのに未だに返せてない敷金だって。
こんな借金まみれだから、モグやキュートも売却することになったわけですね。

ということは、市のまち作り会社の希望額３８億円よりも高い値段を付ける業者が現れれば、筑波都市整備はその業者にクレオを売るでしょう。
そして、モグやキュートも借金返済のために売るでしょう。

クレオだけを市のまち作り会社が買っても焼け石に水ではないか。
モグやキュートも市のまち作り会社が買うことになるのでしょうか？
市は早速追加財政出動ですか？
情報開示が小出しで流れがおかしくないでしょうか？

市の財政には限りがあるから、市は手を引いて、市長は、クレオ・モグ・キュートを一括して財閥系メジャーデベが買うよう誘致することに全力を尽くした方がよい。
そして、メジャーに公共施設や商業施設を一部に導入するよう確約を取る。

そうしないと、虫食い的に三流マンデベに食い荒らされる。
モグやキュートが三流マンデベに買われたら、まちづくり会社のクレオも人の流れが寸断されるので、すぐに経営が行き詰る。

モグもキュートも売却されてマンションになると、人の流れが分断されるから、クレオ再生は不可能。むしろ、クレオを買わずにモグとキュートを買った方がいい。
五十嵐市長の構想は、早速夢と消えたな…。

>>5454 匿名さん

西武への敷金支払いのために北駐車場の東側半分を
ダイワハウスに売却したとの情報があったが間違いでしたか？

Qt＋MOGを優先すべきというのは賛成ですが
それだけでは持続困難と思われます。

1) 吾妻小学校南側の駐車場（テニスコート跡）
2) MOG + Q't
3) creo
これを、サイバーダインが全部買って、公園にしてくれるのがベスト。お金ならいくらでもあるんだよね？

筑波都市整備自体がまちづくり会社。

その会社が、敷金を返せなくなり、最後に？一気に大事な土地を売りに出して街を混乱させている。

この会社の理念は何だったのだろう。学園都市発展のために作られた会社だったはずなのに、追い詰められたら一気に中心地を売り出すって自爆？！

敷金が返せないというのは、預かったお金をどこかに投資して回収できなくなったということ？何十億も？

それがわかったのはいつ？

>>5456 匿名さん

吾妻2丁目4番1他の土地売却に関する五十嵐市長から筑波都市整備（株）への要望について
http://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001...

平成29年5月11日（木）午後2時30分、五十嵐市長はネクタイも締めずラフな服装で 筑波都市整備（竹園1丁目2-1）を訪ね、石原孝代表取締役社長に要望書を手渡した。

>>5460 匿名さん

５月の話だろ？
この時期、役所はクールビズで誰もネクタイなんか締めてないよ

>>5461 口コミ知りたいさん
>５月の話だろ？ この時期、役所はクールビズで誰もネクタイなんか締めてないよ

アホか、礼儀として訪問着だ。要望書持って、相手先を、訪ねているんだぞ。

◎平成29年5月22日UR都市機構へのつくば市長の要望書

つくば市の美しく安全で快適なまちづくりに御尽力いただきまして、併せて感謝申し上げます。

つくば市では平成27年8月2日に実施した住民投票において、反対多数となったことから、
総合運動公園基本計画を白紙撤回することになりました。表題の土地につきましては、
返還を求める市民の意向も多くございます。

メガソーラーの事業会社等へ売却する可能性もあったことから、平成25年度末までに
売買契約締結をタイトなスケジュールで進めざるを得なかった。

なお、今後も引き続きつくば市のまちづくりのパートナーとして、御支援、御協力を賜りますよう
お願いいたします。


◎平成29年6月28日UR都市機構からつくば市長への回答

契約解除事由はなく、ご要望にはお応えできません。

当機構においては、事業の実施に必要な場合に限り土地を取得できることになっておりますが、
当該地における事業の予定がないため、ご要望にはお応えできません。

貴市のまちづくりにつきましては、引き続き協力をさせていただく所存です

>>5462 匿名さん
じいさん、考えが古すぎ

5464に賛成動議一票。
ネクタイは好きな人がする
ファッションの一つ。

儀礼的な場所では
むしろ忌避されている。

事実関係が分からないことにはクレオ再生どころじゃない

アンケート結果はアンケート結果に過ぎない。38億でクレオを売れる程、都市整備は余裕のある会社じゃない。これから金利の上昇が来るから、債務が多い会社は倒産。

http://tsud.jp/
http://tsud.jp/accounts/pdf/43.pdf
筑波都市整備（株）貸借対照表
（概要）
資産　土地95億、建物81億など 239億円
負債　190億円

帳簿上は純資産 49億円の優良会社だがこれから減損処理（熱供給設備や商業施設）が必要な資産もあるかもしれない。いずれにせよ、つくば市が新たな「まちづくり会社」を立ち上げるのなら、古いまちづくり会社である筑波都市整備を完全に吸収する形が望ましい。

>>5468 匿名さん
>>減損処理（熱供給設備や商業施設）が必要な資産

熱供給事業の収支は？筑波大アリーナ建設との関連は？

>>5442
茨城の「古河市住宅公社」が破産申請へ、県公社に続き
2010年11月19日
https://www.fukeiki.com/2010/11/koga-jyutaku-kosha.html

https://newstsukuba.jp/?p=9595
市長：筑波都市整備は経営改善計画を策定しており、それに従った経営改善を目指していただいている

http://www.tsud.jp/accounts/
平成29年3月と平成30年3月の貸借対照表が、サイトに掲載されていないのが不気味。決算公告は義務。

>>5471 周辺住民さん

官報には出ていますよ
ホームページを更新する余裕もないんでしょう

https://kessan.laboneko.jp/settlements/20910
筑波都市整備株式会社 第45期決算公告
決算公告
発表日
2018年07月02日
会社名
筑波都市整備株式会社
会社URL
http://tsud.jp
会社説明文　筑波都市整備株式会社「街をそだて、人々の幸せを願う。」(HPより引用)
住所　茨城県つくば市竹園3丁目18番地2　代表石原 孝
決算開始日2017年04月01日
決算末日2018年03月31日
売上高43億1500万円
営業利益1億1600万円
経常利益1億1400万円
純利益▲3億7200万円
利益剰余金10億7300万円

高度成長期の残滓
というのは言い過ぎでしょうか？

一方で「圏域」法制化
政府は複数市町村で構成する行政主体「圏域」を法律により
新たな行政単位に位置付ける議論を本格化させる。らしい。

大局をみるという点ではこちらの方が重要そうですが
まずは、足元の問題を解決せねば。

https://mainichi.jp/articles/20180819/k00/00m/010/128000c

>>5468 匿名さん

まさか。
まちづくり会社と言う名の運営会社を設立し、かつ、受け皿会社となってもらう。
つくば市は出資のみ行い、公共施設の移転等は検討するも、運営には口を出さない方がいい。
まちづくり会社の出資者及び出資額は再考する。ではどうでしょう。

まちづくり会社のトップに立つ人の候補は、内々にはもう決まっているのですよね？

どんな人がトップなのか早く知りたいです。

五十嵐市長が明言している通り、オガールプロジェクトの減速で進めるべきでしょう。

２つの原則
（１）リスクとリターンの設計
（２）契約によるガバナンス

具体的には、筑波都市整備のすべての土地・建物を、以下のスキームで引き取る。

1) 筑波都市整備の土地 95億円は、すべて、つくば市の市有地として買い取る
2) 筑波都市整備の建物 81億円は、すべて SPC が保有する。
3) 建物や駐車場は、まちづくり会社が運営する。　Q't などのモールの運営は、引き続き外注の継続も考える。
4) SPCは地主であるつくば市に地代を払う。
5) つくば市は筆頭株主として SPC とまちづくり会社を実効支配する。補助金を出したり、債務保証したりはしない。

つくば市は「まちづくり会社」に積極的に口を出す。具体的には、公園を増やす、マンションにはしない、テナントの内容を吟味する。自動運転の導入により筑波都市整備の持つ駐車場は減らすことができる。これを将来の街づくりに積極的に活かしていく。

収益を確保するために、筑波都市整備の持つ土地の一部は50年定期借地権月のマンションにすることも考える必要はある。

ライトオンは、建て替えるには新しく、
取得金額も高額だったので、最近、上場した
タカラレーベン不動産投資法人の案件になる可能性が高いですね。
ここは、オフィスや賃貸マンションやホテルもやるそうです。
L.Biz拡張かラグゼナかドーミーインか…

立体駐車場が今後どうなるか注目しておきましょう。

もし、ここになんらかの建物が建つようですと、
北側の現ライトオンビルのマンション化は、おそらく無くなります。

利益剰余金がH28->H30の2年間で25億7600万円か10億7300万円に減少している。なぜかなのか。

「五十嵐市長は「企業情報は開示できない」と突っぱね」
貸借対照表と損益計算書は、2年前までの分は公開されている。おかしい。

http://www.tsud.jp/accounts/
ここに公開させるだけの話です。共産党さん頑張って。

五十嵐市長は口癖のように言っていた。クレオ再生は市の責任だ、と。
この責任という言葉は無限の広がりをみせます。

もうクレオスクエア全部買うで良いと思う。多少の赤字は出るでしょうけど、地元の店を中心に市民で盛り上げていきましょう。

>>5480 匿名さん
>>共産党さん頑張って。

市民ネットはわざわざ議会速報と称するチラシを各家庭に流した。だが、その内容は市報のサマリー版。自ら集めた情報は皆無だった。おまけに、市が関与せず市場の動向に任せた馬場合、取得意向のある民間事業者が地権者になり、市の意向は反映されない見込みです、と強調していた。４人もいるんだから、もっと調べてくださいよ。

>>5482 匿名さん
私もその意見に賛成します。
結局キュートやモグも、マンション化の可能性はあるわけで、周囲の公務員宿舎の売却を考えれば、センター地区のマンション化は阻止が妥当と考えます。

再生クレオは坪単価7,500円と格安です。モグは再生クレオに店を奪われ経営はさらに悪化し、結果としてマンションになる。これではクレオを再生する意味はないです。

やはり、Qとも一括して購入。
ツボ単価安めに設定してはどうだろう。
クレオやQとは儲けを求めず最低限の施設管理費用や、将来の建て替えのための費用だけをテナントに分担してもらう、そんなイメージ。

＞＞５４７７さんより
筑波都市整備の土地 95億円、建物 81億円　合計176億
で、160億の抵当がついていると。

一括購入するには金額が大き過ぎる。
そもそも、赤字にならない運営ができる見通しが立っていない。

この展開
もし、今後景気低迷局面に入り、資産価値の目減りがあった場合
筑波都市整備㈱の存続にかかわるから、ここにきて一括売却を打診してきたとか
勘ぐってしまう。

>>5482 匿名さん
駅前周辺住民が行けよ。
市の税金投入されたら、周辺住民はクレオ以外買い物禁止でもいいぐらい。
イーアスとかララとかイオンとかクルマで買い物は禁止。徒歩でクレオ行け。
セレブ気取りで要求ばっかして、いざ自分の買い物はクルマでショッピンモールとかふざけてるだろ。

つくば駅周辺が研究学園駅周辺みたいに渋滞したら困るのですが、つくばセンターが賑わった際の道路混雑のことまで想定されているでしょうか。今くらいがちょうど良いです。

>>5488 匿名さん
行くわけないじゃないですか。何か勘違いしてませんかね。

クレオ再生はあくまで現存の駅前マンションの資産価値維持のためなんですから。
その為に公金を惜しみなく注ぎ込むんですよ。

出来上がってマンションにさえならなければ後は人っ子一人いなくたって構わないんですから。

>>5490 駅前住民さん

一人芝居ごくろうさん！

築３５年の建物を２０年は使い続けるという五十嵐市長の考え方は市の他の建物にも適用すると思うよ。古いものを大事に使うことはよいことじゃないかなあ。
国土地理院も築３２年の本館を１０年前に２４億円かけて耐震工事を行っている。免震ダンパー３本が不適合だったらしいが、今年で無事に築４２年を迎えた。
築５０年、６０年は当たり前になってきているのかなあ。

クレオのマンション化を阻止した後、キュートがマンションになってしまう可能性はないですか？つくば市にそこまで阻止する財力はないですよね？

いくら駅至近の立地でも
ＭＳを建てれば売れるという状況ではないでしょう。

買い手がつくのか？
というのは官舎跡も含め
前提として、考慮すべきです。

今つくば市が購入するというなら
公共性の高い区画限定でも良いのではないかと思います。

>>5488 匿名さん

セレブなんてとんでもない。ただの一市民だよ。
ＴＸつくば駅前エリアの状況は全国の地方都市でおきていること。

人口減少や少子高齢化が背景にないだけ、随分マシだと思っている。

郊外型のショッピングモールの台頭で、駅前エリアの在り様は
どの様にすべきかという共通命題に取り組んでいる最中。

今後を考えるとECの急速な普及で実店舗を持つ商業区画は縮小するだろうから
図書館、公園等の公共施設と複合した構成になるのではと考えている。

実のところ、モールの中でも通路や飲食にばかり、人の流れがあって、
店舗側の集客が良好というわけでも、ないだろう。

「筑波都市整備が、キュート（Q’t）とモグ（MOG）をクレオと一体で売却したい意向」

筑波都市整備が一体で売りたいのなら、つくば市が一体で買えば良い。安く買えれば最高。クレオだけを買って問題が解決するという五十嵐市長のロジックは、まるで理解できない。市長は大事な疑問にまったく答えていない。がっかりだ。

>>郊外型のショッピングモールの台頭で、駅前エリアの在り様は
>>どの様にすべきかという共通命題に取り組んでいる最中。

>>市長は大事な疑問にまったく答えていない。がっかりだ。

世界のあしたをつくるまち　TSUKUBA

必ずしも一つの正解が存在しない中で、こうした課題や今後待ち受ける予測し難い変化にも柔軟に順応できる持続可能なまちを創っていくためには、何よりも先ず、”こんなまちにしたい”という未来志向のイメージを市民の皆さんと一緒に描き、共有していくことが大切であると強く感じています。

と、五十嵐市長は申しています。

クレオスクエアの買収にあたってはデューデリジェンスを本物の専門家がしっかり行うこと。つまりリスクとリターンの分析をしっかりとやること。高い買い物だから当たり前だが、これが絶対の条件。

連投失礼。
（未来志向の）イメージで高い買い物をしてはいけない。頭が悪すぎる。

五十嵐さんが市長になる前から言っている「オガールを参考に」するべき。つまり、リスクとリターンを冷徹に分析することが大事で、夢を語るのはその後。予測し難いのは事実だが自動運転の普及、通販の発達など予測できることもある。

オガールの木下さんのツイッターの最近の投稿。

『結局不採算なのをごまかしながらも、公金をむしりとってやることを正当化したい人たちは多い。一部の人たちが自分たちの金でやればいいだけなのにね。ほんとこういう人たちは社会にとって迷惑千万。』

市長より、市長を支える人が頑張らないと。

経済、都市、交通、その他あらゆる問題の専門家がアドバイスしないと。

市長は他に多くの仕事があり、クレオのことにだけ取りかかってはいられないのだから、こんなときにシンクタンクの人とかにまちづくりアドバイザーになってもらいたい。

>>5490 駅前住民さん
そんなこと言ってていいの？不誠実だ

でた、資産価値しか言えない粘着の人。

>>5502 匿名さん
煽りなんだから相手にしなさんな。
どうせ税金の使い道なんて、偉い人に決められてしまうんだから。

>>5492 匿名さん

築２８年の比較的新しい三井ビルでも停電事故がおこります。
築３５年のクレオのイオン店では末期にはよく停電が起きていました。

今後は市長にあらゆる問題の専門家がアドバイスし市長を支えていかなければなりません。

つまり この板では共通理解も実のある議論も
期待できないということですね。
皆さんさようなら。

五十嵐市長は無駄な仕事が多すぎます。忙しすぎて仕事をする時間が取れないのでしょう :)

筑波都市整備の情報（決算や経営改善策）をしっかり公開してもらったり、クレオ再生の投資のスキームをしっかり説明する資料を作って公開すれば良いだけ。共産党さんなどから追及されて仕方なく情報を小出しにするから、説明会や市議会全員協議会に無駄に時間がかかる。

オガールプロジェクトを見習って欲しいです。現状ではオガールとはまったく反対のことをやっている。

>>5507 匿名さん
市長は決断する立場に専念するべき。
自ら、構想をまとめる必要はないと思う。
タスクフォース的な部署は庁内にあるのでしょう。

>>5477さん
オガール紫波プロジェクトのアプローチは正しいと思う。
今後、維持するに当たって、課題はあるかもしれないが、
スタンスは間違っていない。

なんでオガール推しが湧いてんの？
もっとカネ出して全体再生図るのはあり得るアイデアだけど、肝心の市長がこれ以上カネ出しませんと言ってしまってるわけで。
市長を支えるはずのアドバイザーやら専門家やら、小遣い稼ぎか箔付け目的が先に立って、マトモに市長を支える気があるのか疑問。

人選は組織運営の要。
この場合、市長の人を見る目ということになると思う。

ほんの4か月前はクレオに図書館移転を検討していた。今のクレオ再生案なんて夏休み最終日で仕上げた宿題。

>>5511 匿名さん
>>ほんの4か月前はクレオに図書館移転を検討していた。

ラテン語で芸術、学芸、美術を意味する「アルス」の図書館を「クレオ」に移転する。
面積は２倍になるし土浦のような明るい図書館になる、と喧伝していた。
アルスは１９９０年竣工、クレオは１９８５年竣工だから、新しいほうを潰して、
古いほうに移るという案だった。
そういいう話でアンケートを何回もとった結果、市長案が圧倒的に支持された。
慣れ親しんだ図書館がなくなるとかなり深刻に心配した。　だが、

真理の錯誤効果 (Illusory truth effect)

今回のクレオ再生案は9月28日以前には、噂になってなかったの？みんな図書館になるのかと思ってた？

>>5515 匿名さん
床荷重対策がまともにできるのか不安ではあった

>>5516 通りがかりさん

蔵書の分散配置でおk
図書館としては閑散とするが、事例は結構ある。

筑波都市整備の会社の真意がわからない。

本気でまちづくりに貢献したいのか。
利益最優先なのか。
市長の意向に応えたいのか抵抗したいのか。

腹の探り合い中？
今、つくば市がこの会社の決断に右往左往している状況。

まちづくり会社だったはずなのに、なんでこうなるんだろう。

都市整備には余裕がもう無いということでは。このご時世で、まちづくりに貢献したいなどと悠長なことは言っていられない。大体市長が決断までに時間をかけすぎ。市長がストップさせてる間、維持費垂れ流し。

都市整備の経営陣を強制的に入れ替える代わりに、市やサイバーダインから都市整備に資金注入したらだめ？
もちろん、経営陣には外部からの人を中心に、経営のプロに入ってもらう。サイバーダインからも経営に関わってもらう。

>>5521 通りがかりさん

強制って、言い方を変えれば会社の乗っ取りですね。
大株主でも債権者でもないのにできないでしょう。

>>5519
>>まちづくり会社だったはずなのに、なんでこうなるんだろう。

まちづくりで飯を食ってきた都市整備の職員は市やサイバーダインに再就職してその経験と知識を役立ててみたらどうかとアンケートに書いたがおそらくふざけた輩だと思われてしまっただろうと後悔している。真意は今回のぐちゃぐちゃ問題の背景は五十嵐さんの能力の問題もあるが都市整備の経営状態そのものだと言いたかったのだ。

筑波都市整備は、株式会社新都市ライフホールディングスの完全子会社。
株式会社新都市ライフホールディングスの株主は、以下の通り。

「独立行政法人都市再生機構、地方公共団体、金融機関（銀行、損害・生命保険等）、公益事業者（電力、都市ガス、鉄道等）　他 」

http://tsud.co.jp/home01/
https://www.nul.co.jp/company/outline.html

筑波都市整備の持つ土地を、すべてつくば市が買い取る
つくば市、サイバーダイン、MINTO などが SPC に出資する
筑波都市整備の持つ建物を、すべてSPCが買い取る
筑波都市整備が大規模な第三者割当増資を実施し、つくば市や地元企業が引き受ける

土地（つくば市）、建物（SPC)の買取価格については、リスクとリターンを市民に明快に説明できるような資産査定をベースとする。URの言い値で買ってはいけない。
筑波都市整備の運営のノウハウを引き継ぐのが混乱を避けるためには得策。

熱供給事業を筆頭に、整理しなければいけない事業もあるので、それをどうするか。問題を先送りにしない対応が必要。

最近研究学園が盛り上がりが少ない気がしますね

研究学園はある程度開発進んだからね。
ここからは、ゆっくりなほうが良いよ。

車だけ渋滞ばかりしイーアス周辺が身動きとれないですよね。
渋滞すごくて、通常の三倍以上の通過時間が必要かな。

空き家のクレオの周辺の朝夕の車の量は西武が年間２４０億円～１２０億円売り上げていたときよりはるかに多い。比較的空いている１０時から１５時に利用者が集まるような施設を市が考えてくれたのでクレオ再建後の渋滞問題はイーアス周辺より少ないと思う。

イーアス周辺だけでなく坂東太郎の辺りまで最近渋滞ありますよね。
渋滞してる割りにエビスタウンは空いてるんですがね。

エビスタウンも飲み屋は結構賑わってますよ。

車量の割りに主婦が行くような時間帯は空いてますねー
エビスタウン男の人が行くようなバーは夜混んでるみたいですね

>>5529 通りがかりさん
これからは流星台の開発スピードが凄そう。

>>5526 口コミ知りたいさん

土地 95億円 つくば市単独で取得するには高額
建物 81億円 特別目的会社への出資金も市が負担

Minto出資先は都内の有望な物件ばかりの様に見える。
さすがに、一括購入は難しいのではないか。

先達てのアンケートはクレオのみ。
Qt＋MOGを含むとなると、話が変わって来ると思う。

ソフトバンク以外にも サウジ事件で青ざめる日本企業24社
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/240034

サイバダインが入っている。

>>5535 匿名さん
ここの方たちは流星台、金田の開発についてはどう見てますか？
10年後には現在の研究学園のように開発が進むと思いますか？
それかここの方たちにはあまり興味がないかな。

研究学園の物件は少なくなるから、必然的に需要は流星台に移っていくと思われる。

>>5503 通りがかりさん
図星を突かれたからってピリピリなさらないでくださいな。
今日、Qtに買い物に行きましたか？
一日一回がノルマですよ。そんなことで新クレオを買い支えられるんですか？

流星台はこれから発展していくと思いますよ。
北大通りが流星台までつながれば便利になりそうです。

西武があったときは、服は全部西武で買ってたし。
今でも本、服、野菜、お酒とかQtで買ってるけど、何か？
イーアスには買いたいもの無いから、年に2回くらいしか行かない。

テクノパーク桜の周辺は筑波大生が大勢住んでいるので、夜遅くまで人が歩いていて賑やか。

そのテクノパーク桜の少し先にある春風台は、田園風景の中の新しい街という雰囲気で、豊里の杜を思い出す。

流星台はどうなるのだろう。とりあえずどんな店舗が並ぶのかが楽しみ。

残念なのは、アルルの近くに新しい小中一貫校が建築予定だったのに、教育長が変わって中止になってしまったこと。用地は確保してあるので、教育長がまた変われば、建築の可能性はあると考えてよいのかな。