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マンコミュファンさん
[更新日時] 2024-11-16 15:27:05
つくば駅前の開発、TXの延伸や常磐線との連絡手段の開発、大通りや住宅地の開発、新規学校の開設など、つくば市の未来について議論しましょう。
[スレ作成日時]2017-04-29 20:24:53
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物件概要 |
所在地 |
茨城県つくば市 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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つくば市の都市計画について語り合いましょう
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5361
周辺住民さん
オガールプロジェクト 2つの原則
(1)リスクとリターンの設計
(2)契約によるガバナンス
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5362
周辺住民さん
これを応用すると、クレオ再生のスキームは、大まかには以下のようになる。
1) 38億円でクレオを買い、つくば市有地とする。地価は仮に 30億円とする。
2) 建物の価値は37億円、耐用期間20年とする。リノベーション費用 29億円+上記の差額。
3) SPC やまちづくり会社に対して、つくば市は株主責任のみを負う。
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5363
匿名さん
>>5352
>いま仮にこの案で決まってもすぐには出来ないからね この完成までの間、早くて2年はあのままなのか
築35年の建物で20年もつかな。築55年だよ。
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5364
周辺住民さん
以上をベースに、より詳細かつ具体的なスキームを予想してみました。
1) SPCへの出資の割合は サイバーダイン (40%?) 、つくば市 (40%?)、MINTO+その他出資者 (20%?) 。当初の配当はなし。10年後までに配当を目指す。10年後に MINTO は投資を引き上げる。
2) SPC は、つくば市に対して地代(地価 30億円の 1% として 年に 3,000万円)を払う。3) SPC は長期修繕費(年に1億円)、減価償却( 37億円 / 20年で、年に2億円弱)を負担する。
4) SPC は、プロジェクトファイナンスの21億円 の利子 3% (年に 6,000万円)を負担する。
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5365
周辺住民さん
考察
・まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計(年に 4億円弱)以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。
・つまり、まちづくり会社は十分なキャッシュフローを生んでいない。SPC は、サイバーダインなど民間の出資者を含んでいるので、SPCに赤字を押し付けることは当然できない。
(契約によるガバナンス)
・まちづくり会社は債務超過になるたびに増資することになるだろう。
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5366
匿名さん
五十嵐市長は、総事業費70億の再生計画に政治生命をかけてるらしいね
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5367
匿名さん
ライトオン本社は、土地も建物も駐車場部分の土地もレーベンが購入している。
モグもキュートも、マンデベが購入に手を挙げている。
駅周辺の商業施設は、崩壊・消滅に近い状態。
クレオを商業施設として残しても、もはや手遅れ。
こうなってしまった原因は、駅周辺の地価が上がりすぎテナント賃料が高いことと駐車場の問題が大きい。
クレオに税金投入する案は、大河に小石を投げるようなもの。
クレオの土地建物の登記簿を見てください。
筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権(借金)をしているか分かる。
筑波都市整備は、高値を付けた業者に資産を切り売りしていくしかない存在。
そして、つくば市が作ろうとしているまちづくり会社(第2筑波都市整備)も、赤字を垂れ流して、最後は、資産を切り売りするしかない存在になる。
そこで、サイバーダインが安く資産(クレオ)を買い受けるわけでしょうね。
壮大な財テク物語だったわけです。
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5368
匿名さん
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5369
内部者T
予言しておきますね。
1 アンケートは、まちづくり会社への賛成が多数。
2 都市整備は、市の提示した38億円では売れないと回答。
3 都市整備は、38億円のほぼ倍額でデベロッパーにクレオを売却。
4 市長は、反対派からの信任を失い、賛成派からも根回しの悪さや段取りの悪さを指弾され、レームダックになる。
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5370
匿名さん
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5371
匿名さん
クレオが市の再生案に乗ったら、早速ライトオンビルの横にマンション建設予定が立つだろう。
目の前に出来る再生施設をターゲットに壮大なマンションポエムを展開し、施設にボロが出る前に売りまくるだろう。
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5372
デベにお勤めさん
>>5365
>まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計(年に 4億円弱)以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。
まちづくり会社の運営費が6億円なのではなく、まちづくり会社+SPCで6億円。
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5373
匿名さん
今からでも、西武跡とライトオンの街区にはマンション規制する条例作れないのかな?
そしたら全部解決じゃない?
とアンケートに書きました。
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5374
匿名さん
マンションのみを規制する条例は、違法でしょ。
高さ制限ならともかく。
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5375
周辺住民さん
>>5367 : 匿名さん
>筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権(借金)をしているか分かる。
本当? 登記簿見てるんだったら数字をあげてもらうと参考になる!情報になる。
筑波都市整備の取締役の市長が説明会で説明すべき情報だと思うがこの話はなかったよ。
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5376
匿名さん
ではせめて高さ制限で。
30メートルで10階建てくらい?
無理だろうなあ。
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5377
周辺住民さん
>>5366: 匿名さん
五十嵐市長は、総事業費70億の再生計画に政治生命をかけてるらしいね
築35年のクレオを20年直し直し使って健康寿命55年を目指す。あるものを大切に使う
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5378
匿名さん
市民として開発頑張って欲しいですが、正直 期待していません。キュートに行きたいのに、立体駐車場が面倒で行くのをやめてしまう事も多々。あと、あのBIBIは何のために作ったのか。閑散としているし駐車場代は都内並みですし。
私はつくばへは仕事で転居してきたのですが、ごめんなさい 不満しか出てこないです。
研究学園を見ても分かりますが、街づくり下手すぎて開いた口がふさがりません。
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5379
評判気になるさん
>>5374 匿名さん
違法じゃないけど、地権者の同意がないと規制できないですね。
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5380
口コミ知りたいさん
立体駐車場が面倒問題は、自動運転の実用化がカギ。例えば、つくば駅前交番 <-> 筑波大学病院の自動運転バスから始め、順次路線を広げる。
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5381
匿名さん
10年ちょっと前にようやく鉄道が通った街で、役所は元々は田舎町村役場の人と資産の寄せ集め。
学園都市建設時のような国の主導はないし、多分、今のつくばのような大規模かつスピーディーな街づくりのノウハウが蓄積されていないのだろう。
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5382
eマンションさん
>>5381 匿名さん
職員の質は悪いね。五十嵐市長も苦労するだろう。もっと外部から人を採るべきだ
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5383
評判気になるさん
>>5381 匿名さん
町村時代の採用者なんて、もう50代しかいないのでは?
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5384
匿名さん
>>5375
クレオの抵当権問題(筑波都市整備の借金問題)は、説明会でも質問がされていて、つくばニュースでもタイトルとして取り上げられています。
https://newstsukuba.jp/?p=9511
「クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。」
これに対する市長の回答が全く意味不明。
クレオ、キュート、モグの共同担保だとしても、クレオの面積からいって、150億円の半額程度は払わないと、抵当権解除してもらえないと思います。
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5385
周辺住民さん
参加者 (1階に置く予定の)食品スーパーは周辺にマンションをつくって人口を増やさないと採算が合わない。一定の条件でマンションを作る必要ある。(隣接の)ライトオンつくば本店ビルはタカラレーベンに売却された。ここをマンションにしない方策は考えているのか。(市長は)財務内容がいいとおっしゃるがサイバーダインは(損益が)赤字会社だ。クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。
市長 ライトオンに今入っている企業はオフィスとして入っている。ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいているが何が起こるか分からない。サイバーダインは研究開発を先行させているので赤字だが、中堅企業の中では一番お金を持っている。状況によって、いかようにもなっていく見通しをサイバーダインはもっている。(所有者の)筑波都市整備がクレオとモグ、キュートの三つを売りたい話がある。(三つが)共同担保になっている。クレオの担保をはずすことは十分に可能だろうという話になっている。
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5386
周辺住民さん
>>5371
>ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいている
全く意味不明
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5387
匿名さん
>>5383 評判気になるさん
人が変わっても、組織としてのノウハウやスキル、情報資源は受け継がれるものなので、どこかでテコ入れしないと組織全体としてはあまり変わらない。
市町村レベルだと、例えば工事発注したくとも、まともに積算や検査ができる職員がいないなどの状況が実際にある。
つくば市は今スキルを蓄積してる最中だろうとは思うが。
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5388
通りがかりさん
まちづくりアドバイザーは脱兎のように逃げるだろうな。
役に立たなすぎ。
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5389
評判気になるさん
>>5388 通りがかりさん
文句ばかり言っているあなたよりは役立っていると思います
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5390
匿名さん
市長の説明を読んだけど、クレオの担保を外せる理由が理解できない。
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5391
通りがかりさん
まちづくりめちゃくちゃ
なんでこうなったんだ初期の原因は?
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5392
名無しさん
>>5374 匿名さん
居住を禁止する条例なら、可能では?
居住者に対して行政サービスや居住環境は自治体が保証しなければならないから、それができないなら建設は許可できない。
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5393
評判気になるさん
>>5392 名無しさん
何言っちゃっているの?
憲法で居住移転の自由が定められていて、簡単に制限できない。
もし、そんなことができるというなら、どんな法的根拠でできるというのか?
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5394
匿名さん
そもそも、マンションを規制する合理的理由が乏しいから、マンション規制条例を作ったら、訴えられるね。
高さ制限等にするしかない。
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5395
名無しさん
マンションに限らず戸建てもアパートも、人が住むための建物の建設を規制できるはず。
都市計画法って、その為にあるのでは?
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5396
評判気になるさん
>>5395 名無しさん
住宅の建築規制は地区計画を策定すればできる。
ただし、地権者の同意が必要。
そうでないと、マンション建設阻止のために後出しで規制がかけられて、デベロッパーが大損する。
だから、ライトオンへのマンションは阻止不能だし、クレオも筑波都市整備が同意しない限り無理。
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5397
eマンションさん
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5398
通りがかりさん
>>5389 評判気になるさん
私に粘着しても状況はよくならないけどね、たぶん。
地区計画は間に合わないよね、時間が足りない。筑波都市整備が同意すれば作れるなら、じゃあ同意せずに売り払いたい理由はなんだて話では。
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5399
匿名さん
>ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいている
マンションは建てない、という条件付きで売却したということ?
そうであって欲しいです。
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5400
匿名さん
クレオの土地は30億円以上だから、つくば市の予算20億円じゃ足りない。土地はサイバーダインに取られちゃうの?
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5401
匿名さん
>>5399 匿名さん
タカラレーベンがマンションを建てる以外に何の目的があって買うのやら。
改行が息巻いてた三菱地所とかなら分かるが。
こりゃ近い将来ライトオンビルの解体もあり得るな。
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5402
匿名さん
コアリスとライトオンに建つマンションに囲まれたらエンブレムが悲惨。クレオがマンションになるより怖い話。
ライトオンマンションは絶好に阻止でしょう。
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5403
名無しさん
個人のワガママなのですが、中心地区に人が集まることで朝夕の渋滞が悪化するのが嫌です。
車通勤なので、勤務地がバラバラの方向の方がありがたい。中心地区を跨いで通勤する身には、中心地区の渋滞はストレス。
バスを使え?バス停遠いし、本数少ないし、乗り換えも必要だし、何より、保育園の送迎に車が必要です。一度バスを使ってみたら、渋滞で20分遅れて遅刻しました。
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5404
マンション検討中さん
こんな会社が駅前一等地にマンション建てるのは悲しいな。
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5405
匿名さん
通勤時間帯の渋滞。確かに面倒ですね。
しかしながら、この渋滞は市内に研究機関や勤務地がある証拠ですよね。
多分、この渋滞も活気のひとつ。
という訳にはなりませんか。官舎退去の影響もあるのでしょうか。
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5406
評判気になるさん
>>5398 通りがかりさん
プルダウンメニューで選んだ名前がたまたま一緒だからといって、全部同一人物とは限らないので、ご注意を。
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5407
匿名さん
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5408
名無しさん
>>5405 匿名さん
学園線は車線など問題が多過ぎるせいか、事故を見かけることが非常に多いです。
西大通りもスピードが出るせいか、多いですよね。
東大通りは、スピードは出ないものの、信号が多いのでそこで慌てる車が多くて事故を起こしてる感じでしょうか。
事故の少ない道路にはできないのですかね。
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5409
匿名さん
>>5408 名無しさん
車間距離不保持+運転マナー極悪
道路のせいにしてはいけない。
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5410
マンション掲示板さん
>>5409 匿名さん
でも、学園線は車線が途中で終わったり、途中右折車で後ろが詰まるなど、問題多いのは確かです。
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