つくば市の都市計画について語り合いましょう

調べてみた。オガール紫波の出資方法を採用するという五十嵐市長のアイディアは素晴らしい。オガールの肝は、以下の通りです。

1) 紫波中央駅前の未利用町有地　10.7haを利用する。
2) SPCが建物（オガールセンター）を保有し、まちづくり会社が運営する。
3) SPCは地主である紫波町に地代を払う。
4) 紫波町は株主としてのみ、 SPC とまちづくり会社に関与する。出資のみであり、補助金を出したり、債務保証したりはしない。

＊参考

https://www.eu-japan.eu/sites/eu-japan.eu/files/Kamada_JP.pdf
紫波中央駅前都市整備事業　～オガールプロジェクト～

http://www.town.shiwa.iwate.jp/chosei/22/1572.html
オガールプラザ株式会社の経営状況等

https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/bldcolumn/14/698129/101700037/?P=3
坪40万円の木造公民連携施設

>>5355
>ライトオン地もタカラレーベン所有だし駅前散々だな

市長　ライトオンに今入っている企業はオフィスとして入っている。ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいているが何が起こるか分からない。

何が起こるかわからない笑
確かに分からない

オガールプロジェクト　２つの原則
（１）リスクとリターンの設計
（２）契約によるガバナンス

これを応用すると、クレオ再生のスキームは、大まかには以下のようになる。

1) 38億円でクレオを買い、つくば市有地とする。地価は仮に 30億円とする。
2) 建物の価値は37億円、耐用期間20年とする。リノベーション費用 29億円+上記の差額。
3) SPC やまちづくり会社に対して、つくば市は株主責任のみを負う。

>>5352
>いま仮にこの案で決まってもすぐには出来ないからね この完成までの間、早くて2年はあのままなのか

築３５年の建物で２０年もつかな。築５５年だよ。

以上をベースに、より詳細かつ具体的なスキームを予想してみました。

1) SPCへの出資の割合は サイバーダイン (40%?) 、つくば市 (40%?)、MINTO＋その他出資者 (20%?) 。当初の配当はなし。10年後までに配当を目指す。10年後に MINTO は投資を引き上げる。
2) SPC は、つくば市に対して地代（地価 30億円の 1% として 年に 3,000万円）を払う。3) SPC は長期修繕費（年に1億円）、減価償却（ 37億円 / 20年で、年に2億円弱）を負担する。
4) SPC は、プロジェクトファイナンスの21億円 の利子 3% (年に 6,000万円）を負担する。

考察

・まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計（年に 4億円弱）以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。

・つまり、まちづくり会社は十分なキャッシュフローを生んでいない。SPC は、サイバーダインなど民間の出資者を含んでいるので、SPCに赤字を押し付けることは当然できない。
（契約によるガバナンス）

・まちづくり会社は債務超過になるたびに増資することになるだろう。

五十嵐市長は、総事業費70億の再生計画に政治生命をかけてるらしいね

ライトオン本社は、土地も建物も駐車場部分の土地もレーベンが購入している。
モグもキュートも、マンデベが購入に手を挙げている。
駅周辺の商業施設は、崩壊・消滅に近い状態。
クレオを商業施設として残しても、もはや手遅れ。
こうなってしまった原因は、駅周辺の地価が上がりすぎテナント賃料が高いことと駐車場の問題が大きい。
クレオに税金投入する案は、大河に小石を投げるようなもの。

クレオの土地建物の登記簿を見てください。
筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権（借金）をしているか分かる。
筑波都市整備は、高値を付けた業者に資産を切り売りしていくしかない存在。

そして、つくば市が作ろうとしているまちづくり会社（第２筑波都市整備）も、赤字を垂れ流して、最後は、資産を切り売りするしかない存在になる。
そこで、サイバーダインが安く資産（クレオ）を買い受けるわけでしょうね。
壮大な財テク物語だったわけです。

自民推薦でまた次も飯岡さんでるのかなー

予言しておきますね。
１　アンケートは、まちづくり会社への賛成が多数。
２　都市整備は、市の提示した３８億円では売れないと回答。
３　都市整備は、３８億円のほぼ倍額でデベロッパーにクレオを売却。
４　市長は、反対派からの信任を失い、賛成派からも根回しの悪さや段取りの悪さを指弾され、レームダックになる。

周辺住民=内部者T

クレオが市の再生案に乗ったら、早速ライトオンビルの横にマンション建設予定が立つだろう。
目の前に出来る再生施設をターゲットに壮大なマンションポエムを展開し、施設にボロが出る前に売りまくるだろう。

>>5365

>まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計（年に 4億円弱）以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。

まちづくり会社の運営費が6億円なのではなく、まちづくり会社＋ＳＰＣで6億円。

今からでも、西武跡とライトオンの街区にはマンション規制する条例作れないのかな？
そしたら全部解決じゃない？
とアンケートに書きました。

マンションのみを規制する条例は、違法でしょ。
高さ制限ならともかく。

>>5367 : 匿名さん　
>筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権（借金）をしているか分かる。

本当？　登記簿見てるんだったら数字をあげてもらうと参考になる！情報になる。
筑波都市整備の取締役の市長が説明会で説明すべき情報だと思うがこの話はなかったよ。

ではせめて高さ制限で。
30メートルで10階建てくらい？
無理だろうなあ。

>>5366: 匿名さん
五十嵐市長は、総事業費70億の再生計画に政治生命をかけてるらしいね

築３５年のクレオを２０年直し直し使って健康寿命５５年を目指す。あるものを大切に使う

市民として開発頑張って欲しいですが、正直 期待していません。キュートに行きたいのに、立体駐車場が面倒で行くのをやめてしまう事も多々。あと、あのBIBIは何のために作ったのか。閑散としているし駐車場代は都内並みですし。
私はつくばへは仕事で転居してきたのですが、ごめんなさい 不満しか出てこないです。
研究学園を見ても分かりますが、街づくり下手すぎて開いた口がふさがりません。

>>5374 匿名さん

違法じゃないけど、地権者の同意がないと規制できないですね。

立体駐車場が面倒問題は、自動運転の実用化がカギ。例えば、つくば駅前交番 <-> 筑波大学病院の自動運転バスから始め、順次路線を広げる。

10年ちょっと前にようやく鉄道が通った街で、役所は元々は田舎町村役場の人と資産の寄せ集め。
学園都市建設時のような国の主導はないし、多分、今のつくばのような大規模かつスピーディーな街づくりのノウハウが蓄積されていないのだろう。

>>5381 匿名さん
職員の質は悪いね。五十嵐市長も苦労するだろう。もっと外部から人を採るべきだ

>>5381 匿名さん

町村時代の採用者なんて、もう50代しかいないのでは？

>>5375
クレオの抵当権問題（筑波都市整備の借金問題）は、説明会でも質問がされていて、つくばニュースでもタイトルとして取り上げられています。
https://newstsukuba.jp/?p=9511
「クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。」
これに対する市長の回答が全く意味不明。
クレオ、キュート、モグの共同担保だとしても、クレオの面積からいって、１５０億円の半額程度は払わないと、抵当権解除してもらえないと思います。

参加者　（1階に置く予定の）食品スーパーは周辺にマンションをつくって人口を増やさないと採算が合わない。一定の条件でマンションを作る必要ある。（隣接の）ライトオンつくば本店ビルはタカラレーベンに売却された。ここをマンションにしない方策は考えているのか。（市長は）財務内容がいいとおっしゃるがサイバーダインは（損益が）赤字会社だ。クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。

市長　ライトオンに今入っている企業はオフィスとして入っている。ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいているが何が起こるか分からない。サイバーダインは研究開発を先行させているので赤字だが、中堅企業の中では一番お金を持っている。状況によって、いかようにもなっていく見通しをサイバーダインはもっている。（所有者の）筑波都市整備がクレオとモグ、キュートの三つを売りたい話がある。（三つが）共同担保になっている。クレオの担保をはずすことは十分に可能だろうという話になっている。

>>5371
>ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいている

全く意味不明

>>5383 評判気になるさん
人が変わっても、組織としてのノウハウやスキル、情報資源は受け継がれるものなので、どこかでテコ入れしないと組織全体としてはあまり変わらない。
市町村レベルだと、例えば工事発注したくとも、まともに積算や検査ができる職員がいないなどの状況が実際にある。
つくば市は今スキルを蓄積してる最中だろうとは思うが。

まちづくりアドバイザーは脱兎のように逃げるだろうな。
役に立たなすぎ。

市長の説明を読んだけど、クレオの担保を外せる理由が理解できない。

まちづくりめちゃくちゃ
なんでこうなったんだ初期の原因は？

>>5392 名無しさん
　
何言っちゃっているの？
憲法で居住移転の自由が定められていて、簡単に制限できない。
もし、そんなことができるというなら、どんな法的根拠でできるというのか？

そもそも、マンションを規制する合理的理由が乏しいから、マンション規制条例を作ったら、訴えられるね。
高さ制限等にするしかない。

>>5395 名無しさん

住宅の建築規制は地区計画を策定すればできる。
ただし、地権者の同意が必要。
そうでないと、マンション建設阻止のために後出しで規制がかけられて、デベロッパーが大損する。
だから、ライトオンへのマンションは阻止不能だし、クレオも筑波都市整備が同意しない限り無理。

>>5388 通りがかりさん

まちづくりアドバイザー３人いるのか。すごいメンバーだな。非常勤だから市長と行動を共にしてアドバイスはしないのかな。今は危機的状況なんだから、実力を発揮してほしい。
http://www1.g-reiki.net/tsukuba/reiki_honbun/e019RG00001130.html

外国に住んでる山崎氏
https://mainichi.jp/articles/20170727/ddl/k08/010/327000c

名古屋出身の三浦氏
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000002.000028199.html

大手広告代理店の大瀬良氏
https://igarashitatsuo.com/archives/3179.html

>>5389 評判気になるさん

私に粘着しても状況はよくならないけどね、たぶん。

地区計画は間に合わないよね、時間が足りない。筑波都市整備が同意すれば作れるなら、じゃあ同意せずに売り払いたい理由はなんだて話では。

>ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいている

マンションは建てない、という条件付きで売却したということ？
そうであって欲しいです。

クレオの土地は30億円以上だから、つくば市の予算20億円じゃ足りない。土地はサイバーダインに取られちゃうの？

>>5399 匿名さん
タカラレーベンがマンションを建てる以外に何の目的があって買うのやら。
改行が息巻いてた三菱地所とかなら分かるが。
こりゃ近い将来ライトオンビルの解体もあり得るな。

コアリスとライトオンに建つマンションに囲まれたらエンブレムが悲惨。クレオがマンションになるより怖い話。

ライトオンマンションは絶好に阻止でしょう。

個人のワガママなのですが、中心地区に人が集まることで朝夕の渋滞が悪化するのが嫌です。

車通勤なので、勤務地がバラバラの方向の方がありがたい。中心地区を跨いで通勤する身には、中心地区の渋滞はストレス。

バスを使え？バス停遠いし、本数少ないし、乗り換えも必要だし、何より、保育園の送迎に車が必要です。一度バスを使ってみたら、渋滞で20分遅れて遅刻しました。

こんな会社が駅前一等地にマンション建てるのは悲しいな。

通勤時間帯の渋滞。確かに面倒ですね。
しかしながら、この渋滞は市内に研究機関や勤務地がある証拠ですよね。

多分、この渋滞も活気のひとつ。
という訳にはなりませんか。官舎退去の影響もあるのでしょうか。

>>5398 通りがかりさん

プルダウンメニューで選んだ名前がたまたま一緒だからといって、全部同一人物とは限らないので、ご注意を。

＞＞５４０４

ライトオン元本社ビルは２００６年築でしょう。確か売却金額は３５億。
いくら何でも、１０年余りで、すぐさま建替えということにはならないとは思います。

しかし、レーベンの経営方針って何なんでしょうね。
秘匿主義的なコアリスの販売状況といい
上半期の業績次第で方針転換する可能性はないでしょうか。

２００７年　ＧＯＯＤＤＥＳＩＧＮＡＷＡＲＤ
ライトオン本社ビル
http://www.g-mark.org/award/describe/33698

>>5405 匿名さん

学園線は車線など問題が多過ぎるせいか、事故を見かけることが非常に多いです。

西大通りもスピードが出るせいか、多いですよね。

東大通りは、スピードは出ないものの、信号が多いのでそこで慌てる車が多くて事故を起こしてる感じでしょうか。

事故の少ない道路にはできないのですかね。

>>5408 名無しさん

車間距離不保持＋運転マナー極悪
道路のせいにしてはいけない。

>>5409 匿名さん

でも、学園線は車線が途中で終わったり、途中右折車で後ろが詰まるなど、問題多いのは確かです。

>>5410 マンション掲示板さん

ていうか、右折車が原因の事故多過ぎでしょ。
マナー悪すぎなのか、判断力が無さすぎなのか

昨日の朝の「南大通り東交差点」の事故は「右折しようとした車と直進していた車が衝突」でしたね。
直進していた車を運転していた５７歳の男性が骨盤を折る大ケガ、もう１台の車の運転手の女性は軽傷。
歩道で自転車に乗っていた女子中学生に接触。中学生は軽い怪我とのこと。
TVで見た時、車がひっくり返っていてビックリしたけど、死者が出てなくて本当によかった。

道路がどうのっていったって今更どうしようもない訳で、一番は運転手の心がけだよね？

一番は自動運転

>>5412
>道路がどうのっていったって今更どうしようもない

つくば駅前は商業地もガラガラ、官舎もガラガラで空白地なのに地価だけが一等地。
ガラガラ空白地の道路は朝晩渋滞。でも今更どうしようもない。

駅周辺の大量の土地を売りさばくには中心地区の周囲に大きな道路を新たに造り
駅周辺の渋滞を緩和するしか道はない。

つくば駅周辺の道路より、研究学園駅や学森学園周辺の道路を2車線にして横断歩道もできれば陸橋にしてもらいたい。土浦は古くからの町で道路も狭いところが多いが、学校の周りにはちゃんと歩道橋が整備されてます。

地面師

そこで自転車ですよ

>>5417 口コミ知りたいさん
夜間に自転車で人はねて死なせた話がこの前あったじゃないですか。自転車でも危険なところだらけですよ学園は。

道路や街の問題じゃなくて、スマホ運転をした自転車の乗り手の問題じゃなかった？

就任したばかりのほやほやの市長だって事故った。スマホ運転をしたわけではないのだから道路や街の問題じゃないのかなあ。

>>5388 通りがかりさん
>まちづくりアドバイザーは脱兎のように逃げるだろうな。 役に立たなすぎ。

つくば市の市議は毎年、全国各地に視察に出かけています。しかし、中心市街地のまちづくりの参考になる視察を行っているのでしょうか。市議会の報告をみても化粧品や洗剤のにおい公害などという寝ぼけたテーマで議論している奴もいます。つくば市議のみなさん、パワー全開で頑張って下さい。

しかも無灯火

でもさ、横転するような事故って、見通しがいい交差点で起きてることが多い気がしない？
あれって、他の都市と比べても設計が特別悪いように見えない。
中心部から離れたサイエンス大通りでも横転するような事故もあるけど、交差点じゃないとこでコンビニとかに右折して入ろうとする車と直進する車との事故だったり。
つくば住民かどうかわからんけど、判断力が無いのに無茶するからだと思うよ。

自動運転を導入すれば（つくばに多い）右折・直進の衝突事故は劇的に減る。

道路の管理は市道以外はつくば市は権限ないから仕方ないですね。
でも、事故多発道路は何とかしてほしいです。
学園線の松代あたりの運転は怖いです。

駅周りや交通の要所が通勤時間帯に混雑するのは仕方ないです。町中道路だらけにするわけにはいかないので、運転する人が気をつければいいだけです。危険なところがあるとしても、ほとんどの人は事故も起こさず通っています。

歩行者と自動車が分けられているため、他都市に比べれば事故のリスクは低い。また、幹線道路と街中の道も分けられている。

子供の通学路がペデの吾妻、竹園東西小学校は安心

よりにもよって、レーベンの手に落ちるとは。転売しないかな。

https://newstsukuba.jp/?p=9590

アンケート結果出ましたね。予想通り。
学園地区だけでなく、その他の地区でも賛成派がそれなりの多いということなんだろうね。

さて、今後は中身ですね。中身についてもアンケートしてくれないかな。

アンケートで賛成した人も失敗したら手の平を返したように行政に文句を言うんだろうな。
お上任せの日本人らしいや、あはは。

>>5433 通りがかりさん

出ましたね。
自分も関与には賛成ですが、市の提案にそのままま賛成ではないです。

だから、次のアンケートは、市が提案する計画に賛成か反対かで取っていただきたい。

>>5435 匿名さん

文句ばかり言ってた人も、成功したら手の平返すでしょ。むしろ、そのパターンばかり見てる気がするけど。

（市原市長）つくば駅BIVIの土地5億円　＋　（市原市長）総合運動公園用地66億円
　　　　　＋　（藤沢市長）歴史公園用地47億円　　　→→→　　ＵＲから118億円の土地購入

つくばエクスプレス沿線開発地区の一つ、中根・金田台地区内の歴史的緑空間用地について、
金田官衙遺跡周辺の約16haは、つくば市が開発事業者のＵＲ都市機構から
47億5200円で2021年度までに順次購入する予定になっている。

そして、五十嵐市長が筑波都市整備（株）から、

ＵＲに頭が上がらんのは分かる気もするが
もう少し、予算の使い方にメリハリが欲しい。

今の市の案で84%賛成したと市側は捉えているだろうから、よほどのことがない限り原案のまま実行するでしょうね。
反対にしとけば良かったと後悔しても既に遅い。

>>5433 通りがかりさん

広報つくばを10万部刷ったということですが、今日夕方、吾妻交流センターに行ったときにみたら、10ｃｍの厚さで広報つくばが置かれていましたよ。中心地区での関心があまりないということでしょうか。

茨城県住宅供給公社の破産
http://astand.asahi.com/webshinsho/asahi/asahishimbun/product/20101018...

010年9月28日に茨城県住宅供給公社が、水戸地裁に破産手続開始を申請した。負債総額は、現時点で546億2,600万円である。財務面で既に316億円の債務超過に陥っていた。都道府県や政令市にある全国51の住宅供給公社で破産は初めてで、バブル期に購入した土地の売れ残り、更には地価下落で損失が拡大したことが最大の要因である。また破産処理に伴う茨城県の負担額は、670～680億円とされ、県民一人当たりの負担は約２万円である.

市議会の承認を得て、かつ筑波都市整備㈱がウンといわないと実現できない。

売却案も西武側を公共施設と商業施設の併設を前提に土地の一括購入を提案。
結果、市がウンと言わないとこちらも実現できない。

どちらかが、手を引くか、構想案が練られて現実的な案となるか、いずれか。

連投してた匿名の人残念！

これでとりあえずクレオマンションは阻止されましたね。
良かった良かった。

https://newstsukuba.jp/?p=9595
こうなると、もはやクレオの問題だけじゃない。
あの一帯を一流のデベに任せてた方が良いのでは。
しかし、都市整備って会社どうしようもないな。

結局このスレには大勢の反対派を装った数名が粘着しているということが分かった。

だからヤケに反対意見ばかりならんでたのね。冷静に賛成出しといて良かったわ。

まあ3流デベのマンションになるよりは良かったかね。

地面師

地面師？

一般的かもしれないが、イオン側と西武側は低層部が一体的に開発される方がいいと思う。
やむなく所有者が分割されたら、２棟建となるがその場合でもランドマークとなる優れた意匠で実現して欲しい。レーベンは勘弁。

名乗りをあげていた事業者はレーベンなんですか？
最悪ですね。

https://newstsukuba.jp/?p=9595
抵当権は１６０億円でうち６２億円が、西武に返すはずだったのに未だに返せてない敷金だって。
こんな借金まみれだから、モグやキュートも売却することになったわけですね。

ということは、市のまち作り会社の希望額３８億円よりも高い値段を付ける業者が現れれば、筑波都市整備はその業者にクレオを売るでしょう。
そして、モグやキュートも借金返済のために売るでしょう。

クレオだけを市のまち作り会社が買っても焼け石に水ではないか。
モグやキュートも市のまち作り会社が買うことになるのでしょうか？
市は早速追加財政出動ですか？
情報開示が小出しで流れがおかしくないでしょうか？

市の財政には限りがあるから、市は手を引いて、市長は、クレオ・モグ・キュートを一括して財閥系メジャーデベが買うよう誘致することに全力を尽くした方がよい。
そして、メジャーに公共施設や商業施設を一部に導入するよう確約を取る。

そうしないと、虫食い的に三流マンデベに食い荒らされる。
モグやキュートが三流マンデベに買われたら、まちづくり会社のクレオも人の流れが寸断されるので、すぐに経営が行き詰る。

モグもキュートも売却されてマンションになると、人の流れが分断されるから、クレオ再生は不可能。むしろ、クレオを買わずにモグとキュートを買った方がいい。
五十嵐市長の構想は、早速夢と消えたな…。