つくば市の都市計画について語り合いましょう

市長　どこにでもあるスーパーにしないでくださいという声をたくさんいただいている。単なる商業施設でなくロボットが動き回るような施設を提供していきたい。

市長　動線をちゃんとつくっていく。子どもたちは上（3～5階）で遊んで、大人は小田に行って、帰りに（子どもたちを）拾って帰るなどの過ごし方もある。

市長　市民や議会に評価をいただいて、出資金の予算をつけたら、11月にまちづくり会社を作って、12月に筑波都市整備に取得のお金を払う。詳細なものを詰めて、改修工事をして、うまくいった場合、2020年の秋ぐらいにできる。

市長　8割あったからそれみろという気は毛頭ない。全域から声を聞けるようにしたい。

上手く進み早くても2年先の話。遅れたら３年以上先の話。

>>5346 匿名さん
子どもたちは上（3～5階）で遊んで、大人は小田に行って、帰りに（子どもたちを）拾って帰るなどの過ごし方もある。

あり得ない。
こんな想定を中核にして施設をデザインしたらとんでもない結果に陥る。

子供と一緒に宝篋山に登山すると楽しい。なぜクレオで留守番？

>>5349 購入経験者さん

確かにおじいちゃんと孫が一緒に登山していることは多いけれど、価値観はそれぞれ。

>>5348 匿名さん

あくまでも例示だろ。
しかも筑波地区向けのリップサービス。
こんなのが標準想定のわけないじゃん。

いま仮にこの案で決まってもすぐには出来ないからね
この完成までの間、早くて2年はあのままなのか

サイバーダインスタジオの開館時間は10:00から21:00まで(19:00からは一部コーナーのみ営業)。入館料は平日が大人700円、高校生600円、小中学生500円、シルバー500円。土日・祝日が大人1,500円、高校生1,200円、小中学生1,000円、シルバー1,000円。

イーアスの2階、2008年の開業時には入場料を取っていたんだ。クレオの未来かもね。

>>5351
市長の言なら、リップサービスと分からずに騙されて賛成しちゃう人が居るわけで、とても誠実な態度とは言えないね。
ありそうもない想定を説明会で口先でしゃべっちゃうのですか？市長という人は？

ライトオン地もタカラレーベン所有だし駅前散々だな

調べてみた。オガール紫波の出資方法を採用するという五十嵐市長のアイディアは素晴らしい。オガールの肝は、以下の通りです。

1) 紫波中央駅前の未利用町有地　10.7haを利用する。
2) SPCが建物（オガールセンター）を保有し、まちづくり会社が運営する。
3) SPCは地主である紫波町に地代を払う。
4) 紫波町は株主としてのみ、 SPC とまちづくり会社に関与する。出資のみであり、補助金を出したり、債務保証したりはしない。

＊参考

https://www.eu-japan.eu/sites/eu-japan.eu/files/Kamada_JP.pdf
紫波中央駅前都市整備事業　～オガールプロジェクト～

http://www.town.shiwa.iwate.jp/chosei/22/1572.html
オガールプラザ株式会社の経営状況等

https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/bldcolumn/14/698129/101700037/?P=3
坪40万円の木造公民連携施設

>>5355
>ライトオン地もタカラレーベン所有だし駅前散々だな

市長　ライトオンに今入っている企業はオフィスとして入っている。ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいているが何が起こるか分からない。

何が起こるかわからない笑
確かに分からない

オガールプロジェクト　２つの原則
（１）リスクとリターンの設計
（２）契約によるガバナンス

これを応用すると、クレオ再生のスキームは、大まかには以下のようになる。

1) 38億円でクレオを買い、つくば市有地とする。地価は仮に 30億円とする。
2) 建物の価値は37億円、耐用期間20年とする。リノベーション費用 29億円+上記の差額。
3) SPC やまちづくり会社に対して、つくば市は株主責任のみを負う。

>>5352
>いま仮にこの案で決まってもすぐには出来ないからね この完成までの間、早くて2年はあのままなのか

築３５年の建物で２０年もつかな。築５５年だよ。

以上をベースに、より詳細かつ具体的なスキームを予想してみました。

1) SPCへの出資の割合は サイバーダイン (40%?) 、つくば市 (40%?)、MINTO＋その他出資者 (20%?) 。当初の配当はなし。10年後までに配当を目指す。10年後に MINTO は投資を引き上げる。
2) SPC は、つくば市に対して地代（地価 30億円の 1% として 年に 3,000万円）を払う。3) SPC は長期修繕費（年に1億円）、減価償却（ 37億円 / 20年で、年に2億円弱）を負担する。
4) SPC は、プロジェクトファイナンスの21億円 の利子 3% (年に 6,000万円）を負担する。

考察

・まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計（年に 4億円弱）以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。

・つまり、まちづくり会社は十分なキャッシュフローを生んでいない。SPC は、サイバーダインなど民間の出資者を含んでいるので、SPCに赤字を押し付けることは当然できない。
（契約によるガバナンス）

・まちづくり会社は債務超過になるたびに増資することになるだろう。

五十嵐市長は、総事業費70億の再生計画に政治生命をかけてるらしいね

ライトオン本社は、土地も建物も駐車場部分の土地もレーベンが購入している。
モグもキュートも、マンデベが購入に手を挙げている。
駅周辺の商業施設は、崩壊・消滅に近い状態。
クレオを商業施設として残しても、もはや手遅れ。
こうなってしまった原因は、駅周辺の地価が上がりすぎテナント賃料が高いことと駐車場の問題が大きい。
クレオに税金投入する案は、大河に小石を投げるようなもの。

クレオの土地建物の登記簿を見てください。
筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権（借金）をしているか分かる。
筑波都市整備は、高値を付けた業者に資産を切り売りしていくしかない存在。

そして、つくば市が作ろうとしているまちづくり会社（第２筑波都市整備）も、赤字を垂れ流して、最後は、資産を切り売りするしかない存在になる。
そこで、サイバーダインが安く資産（クレオ）を買い受けるわけでしょうね。
壮大な財テク物語だったわけです。

自民推薦でまた次も飯岡さんでるのかなー

予言しておきますね。
１　アンケートは、まちづくり会社への賛成が多数。
２　都市整備は、市の提示した３８億円では売れないと回答。
３　都市整備は、３８億円のほぼ倍額でデベロッパーにクレオを売却。
４　市長は、反対派からの信任を失い、賛成派からも根回しの悪さや段取りの悪さを指弾され、レームダックになる。

周辺住民=内部者T

クレオが市の再生案に乗ったら、早速ライトオンビルの横にマンション建設予定が立つだろう。
目の前に出来る再生施設をターゲットに壮大なマンションポエムを展開し、施設にボロが出る前に売りまくるだろう。

>>5365

>まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計（年に 4億円弱）以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。

まちづくり会社の運営費が6億円なのではなく、まちづくり会社＋ＳＰＣで6億円。

今からでも、西武跡とライトオンの街区にはマンション規制する条例作れないのかな？
そしたら全部解決じゃない？
とアンケートに書きました。

マンションのみを規制する条例は、違法でしょ。
高さ制限ならともかく。

>>5367 : 匿名さん　
>筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権（借金）をしているか分かる。

本当？　登記簿見てるんだったら数字をあげてもらうと参考になる！情報になる。
筑波都市整備の取締役の市長が説明会で説明すべき情報だと思うがこの話はなかったよ。

ではせめて高さ制限で。
30メートルで10階建てくらい？
無理だろうなあ。

>>5366: 匿名さん
五十嵐市長は、総事業費70億の再生計画に政治生命をかけてるらしいね

築３５年のクレオを２０年直し直し使って健康寿命５５年を目指す。あるものを大切に使う

市民として開発頑張って欲しいですが、正直 期待していません。キュートに行きたいのに、立体駐車場が面倒で行くのをやめてしまう事も多々。あと、あのBIBIは何のために作ったのか。閑散としているし駐車場代は都内並みですし。
私はつくばへは仕事で転居してきたのですが、ごめんなさい 不満しか出てこないです。
研究学園を見ても分かりますが、街づくり下手すぎて開いた口がふさがりません。

>>5374 匿名さん

違法じゃないけど、地権者の同意がないと規制できないですね。

立体駐車場が面倒問題は、自動運転の実用化がカギ。例えば、つくば駅前交番 <-> 筑波大学病院の自動運転バスから始め、順次路線を広げる。

10年ちょっと前にようやく鉄道が通った街で、役所は元々は田舎町村役場の人と資産の寄せ集め。
学園都市建設時のような国の主導はないし、多分、今のつくばのような大規模かつスピーディーな街づくりのノウハウが蓄積されていないのだろう。

>>5381 匿名さん
職員の質は悪いね。五十嵐市長も苦労するだろう。もっと外部から人を採るべきだ

>>5381 匿名さん

町村時代の採用者なんて、もう50代しかいないのでは？

>>5375
クレオの抵当権問題（筑波都市整備の借金問題）は、説明会でも質問がされていて、つくばニュースでもタイトルとして取り上げられています。
https://newstsukuba.jp/?p=9511
「クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。」
これに対する市長の回答が全く意味不明。
クレオ、キュート、モグの共同担保だとしても、クレオの面積からいって、１５０億円の半額程度は払わないと、抵当権解除してもらえないと思います。

参加者　（1階に置く予定の）食品スーパーは周辺にマンションをつくって人口を増やさないと採算が合わない。一定の条件でマンションを作る必要ある。（隣接の）ライトオンつくば本店ビルはタカラレーベンに売却された。ここをマンションにしない方策は考えているのか。（市長は）財務内容がいいとおっしゃるがサイバーダインは（損益が）赤字会社だ。クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。

市長　ライトオンに今入っている企業はオフィスとして入っている。ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいているが何が起こるか分からない。サイバーダインは研究開発を先行させているので赤字だが、中堅企業の中では一番お金を持っている。状況によって、いかようにもなっていく見通しをサイバーダインはもっている。（所有者の）筑波都市整備がクレオとモグ、キュートの三つを売りたい話がある。（三つが）共同担保になっている。クレオの担保をはずすことは十分に可能だろうという話になっている。

>>5371
>ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいている

全く意味不明

>>5383 評判気になるさん
人が変わっても、組織としてのノウハウやスキル、情報資源は受け継がれるものなので、どこかでテコ入れしないと組織全体としてはあまり変わらない。
市町村レベルだと、例えば工事発注したくとも、まともに積算や検査ができる職員がいないなどの状況が実際にある。
つくば市は今スキルを蓄積してる最中だろうとは思うが。

まちづくりアドバイザーは脱兎のように逃げるだろうな。
役に立たなすぎ。

市長の説明を読んだけど、クレオの担保を外せる理由が理解できない。

まちづくりめちゃくちゃ
なんでこうなったんだ初期の原因は？

>>5392 名無しさん
　
何言っちゃっているの？
憲法で居住移転の自由が定められていて、簡単に制限できない。
もし、そんなことができるというなら、どんな法的根拠でできるというのか？

そもそも、マンションを規制する合理的理由が乏しいから、マンション規制条例を作ったら、訴えられるね。
高さ制限等にするしかない。