つくば市の都市計画について語り合いましょう

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でも、どのくらいマンションと無関係の方が閲覧しているのか興味があります。

>>5324: 匿名さん　

>市の計画は強行されるし、初めの１、２年は物珍しさもあってうまくいくかもね。土浦と同じように。

土浦駅の自転車屋は始めっから閑古鳥。 つくばは子ども向け施設だから平日は閑古鳥。
筑波大アリーナも平日は閑古鳥。そんかわり、土日は物珍しさもあって千客万来。

>>5322: 評判気になるさん

>今の市長は概ね選挙公約に沿ったことをやろうとしています。

市民無視の市政を変える、６つのカエル。

徹底した行政改革。
　

>>5316: 検討板ユーザーさん　

>もともとつくば駅に市の出張所がなかったのも問題ですし、つくば駅は研究機関や大学の方が必ず訪れる顔ともいうべき場所なので、一施設ぐらい市の大きなプロジェクトで進めてもいいと思います。

BIVIがある。土地代６億円、建設費２０億円。

センタービルに吾妻交流センター。他の交流センターには市の出張所がある。
市民活動センターもある。五十嵐さんはここをみすぼらしくて恥ずかしい場所と言っていた。だから、クレオを再生して、外から来た人にお見せできるものにしたいと説明会で言っていた。

33年前の1985年に完成した建物です。　筑波メディカルや土浦高架、現在のデイズタウンが同級生。あと17年で築50年です。メディカルやデイズタウンもこれから60年とか70年とか頑張るんのでしょうか？これらの施設はクレオと共に筑波都市整備株式会社のエネルギー供給施設から赤い糸で結ばれています。エネルギー供給施設の維持管理についても筑波都市整備株式会社が撤退する可能性はあるのでしょうか。その際はやっぱり市がめんどうみるのでしょうか？

その辺の情報を市議会議員は調べて市民に教えて下さい。
とくに、生活者ネットの皆様、よろしくお願いします。

今回の説明会で一番印象に残った点は、まちづくり会社がクレオの建物をあと何年使うかについて一度も話に出てこなかったことです。

つくばニュースを見たけど、ほとんどが賛成派のようには見えないが。

つくばニュースのコラムは反対派のライターが書いたようですね。
個人のブログではないのですから、ほとんど主観で書かれていて、公平性に欠けるあのような記事はいかがなものかと思います。

https://www.daiwalease.co.jp/press/20150821.pdf
https://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14073240501903
https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/PPP/report/112800015/?ST=ppp-pr...

1) 2012年に、つくば市が UR より、土地2380平方メートルを4億9千万円で購入。 開発業者をプロポーザル方式で公募。
2) 大和リースが複合ビル「BiViつくば」の建設・運営を行う。2015年から30年間の定期借地権を設定。総事業費 20億円。

メディアの恐ろしさを知るばかりです。

説明会に行って自分の耳で書かれたほうがいいですよ。
市民は賛成ありきの心配事を質問してます。

>>5332

土浦駅前の時は筑波大の大沢義明教授(社会工学)が、BIVIの時は筑波大の大村謙二教授（社会システム工学）、渡和由准教授（芸術系環境デザイン領域）が、総合運動公園の時は加藤澤男名誉教授（人間総合科学研究科）を筆頭に筑波大の体育関係の方々が、そして、今回のクレオ再生のイベントには筑波大学システム情報系の山海嘉之教授がキーマンとして顔を出した。

筑波大学は拡大する。

市役所の説明会に行きましたが、おおむねツクバニュースさんが報道しているような内容でした。
賛成が多いという印象はなく、反対派が多く紛糾している印象。
ただし、反対の内容がさまざまで、マンション建設自体の肯定派は少数でした。
むしろ、商業施設を望むものの、市が税金を使うことへの反対派、サイバーダインを参加させることへの反対派等様々な理由の反対派がいた印象です。

>>5331
このライターの主張はまともじゃないかなあ。
主な経歴が市議８年の市長よりはるかに経済に詳しいひとだと思います。

坂本栄　1946年生まれ　一ツ橋大学出身　時事通信社入社　ワシントン特派員　
経済部長　解説委員を経て2003年退社　常陽新聞社社長（2017年廃刊）

米倉久邦 1942年生まれ　早稲田大学出身　共同通信社入社　ワシントン特派員　
経済部長　論説委員長を経て2002年退社　日大企画広報部（2018年評判？落ちません！）

賛成、反対で揉めてる時に、どちらかに片寄る意見や見方で記事を書くのはメディアとしてありなのか？ありなら仕方ないですが、随分あからさまですね。
反対派からすれば彼の記事はまともでしょう。
賛成派からすればあの記事には違和感を感じるでしょう。

コラム部分と報道部分に記事自体が書き分けてある。
賛成派だが、別に報道部分に違和感を感じないが。
どの部分に違和感を感じるんです？

>市民は賛成ありきの心配事を質問してます。

心配事はあるってことでしょ。

どのような経緯でサイバーダインが入ったのか不明だが、条件付きで色々な企業に声をかけた結果、手を挙げたのがサイバーダインだったなら、仕方ないかな。
最初からサイバーダインだけ狙い打ちで指名したなら、反感を買うのもやむなし。

ただし、なんだかんだ言ってうまく行けばオッケーです。

クレオには Amazon GO が欲しい。

＞　市長　サイバーダイン（などがつくる投資会社）はキャッシュを300億円もっている。

装着型ロボット開発のサイバーダインとみずほ銀行、ベンチャーキャピタルのグローバル・ブレイン（東京・渋谷）は医療や人工知能（AI）など最先端分野の技術系ベンチャーに投資するファンドを年内にも設立する。

クレオ再生プロジェクトが、医療やAIなどの最先端分野の技術系ベンチャーという強い違和感（笑）

まー、クレオの中にスーパー作ったとして。
愛嬌があるロボットと人が、仲良く買い物出きるなら面白いかもね。
客が選んだものをカゴに入れて、客の後ろをついて歩くとか。話題になると思うけど、採算とれるものになるかわからん。むしろ、完全に駅前をロボットのテーマパークみたいな場所にしちゃうか。

市長　どこにでもあるスーパーにしないでくださいという声をたくさんいただいている。単なる商業施設でなくロボットが動き回るような施設を提供していきたい。

市長　動線をちゃんとつくっていく。子どもたちは上（3～5階）で遊んで、大人は小田に行って、帰りに（子どもたちを）拾って帰るなどの過ごし方もある。

市長　市民や議会に評価をいただいて、出資金の予算をつけたら、11月にまちづくり会社を作って、12月に筑波都市整備に取得のお金を払う。詳細なものを詰めて、改修工事をして、うまくいった場合、2020年の秋ぐらいにできる。

市長　8割あったからそれみろという気は毛頭ない。全域から声を聞けるようにしたい。

上手く進み早くても2年先の話。遅れたら３年以上先の話。

>>5346 匿名さん
子どもたちは上（3～5階）で遊んで、大人は小田に行って、帰りに（子どもたちを）拾って帰るなどの過ごし方もある。

あり得ない。
こんな想定を中核にして施設をデザインしたらとんでもない結果に陥る。

子供と一緒に宝篋山に登山すると楽しい。なぜクレオで留守番？

>>5349 購入経験者さん

確かにおじいちゃんと孫が一緒に登山していることは多いけれど、価値観はそれぞれ。

>>5348 匿名さん

あくまでも例示だろ。
しかも筑波地区向けのリップサービス。
こんなのが標準想定のわけないじゃん。

いま仮にこの案で決まってもすぐには出来ないからね
この完成までの間、早くて2年はあのままなのか

サイバーダインスタジオの開館時間は10:00から21:00まで(19:00からは一部コーナーのみ営業)。入館料は平日が大人700円、高校生600円、小中学生500円、シルバー500円。土日・祝日が大人1,500円、高校生1,200円、小中学生1,000円、シルバー1,000円。

イーアスの2階、2008年の開業時には入場料を取っていたんだ。クレオの未来かもね。

>>5351
市長の言なら、リップサービスと分からずに騙されて賛成しちゃう人が居るわけで、とても誠実な態度とは言えないね。
ありそうもない想定を説明会で口先でしゃべっちゃうのですか？市長という人は？

ライトオン地もタカラレーベン所有だし駅前散々だな

調べてみた。オガール紫波の出資方法を採用するという五十嵐市長のアイディアは素晴らしい。オガールの肝は、以下の通りです。

1) 紫波中央駅前の未利用町有地　10.7haを利用する。
2) SPCが建物（オガールセンター）を保有し、まちづくり会社が運営する。
3) SPCは地主である紫波町に地代を払う。
4) 紫波町は株主としてのみ、 SPC とまちづくり会社に関与する。出資のみであり、補助金を出したり、債務保証したりはしない。

＊参考

https://www.eu-japan.eu/sites/eu-japan.eu/files/Kamada_JP.pdf
紫波中央駅前都市整備事業　～オガールプロジェクト～

http://www.town.shiwa.iwate.jp/chosei/22/1572.html
オガールプラザ株式会社の経営状況等

https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/bldcolumn/14/698129/101700037/?P=3
坪40万円の木造公民連携施設

>>5355
>ライトオン地もタカラレーベン所有だし駅前散々だな

市長　ライトオンに今入っている企業はオフィスとして入っている。ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいているが何が起こるか分からない。

何が起こるかわからない笑
確かに分からない

オガールプロジェクト　２つの原則
（１）リスクとリターンの設計
（２）契約によるガバナンス

これを応用すると、クレオ再生のスキームは、大まかには以下のようになる。

1) 38億円でクレオを買い、つくば市有地とする。地価は仮に 30億円とする。
2) 建物の価値は37億円、耐用期間20年とする。リノベーション費用 29億円+上記の差額。
3) SPC やまちづくり会社に対して、つくば市は株主責任のみを負う。

>>5352
>いま仮にこの案で決まってもすぐには出来ないからね この完成までの間、早くて2年はあのままなのか

築３５年の建物で２０年もつかな。築５５年だよ。

以上をベースに、より詳細かつ具体的なスキームを予想してみました。

1) SPCへの出資の割合は サイバーダイン (40%?) 、つくば市 (40%?)、MINTO＋その他出資者 (20%?) 。当初の配当はなし。10年後までに配当を目指す。10年後に MINTO は投資を引き上げる。
2) SPC は、つくば市に対して地代（地価 30億円の 1% として 年に 3,000万円）を払う。3) SPC は長期修繕費（年に1億円）、減価償却（ 37億円 / 20年で、年に2億円弱）を負担する。
4) SPC は、プロジェクトファイナンスの21億円 の利子 3% (年に 6,000万円）を負担する。

考察

・まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計（年に 4億円弱）以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。

・つまり、まちづくり会社は十分なキャッシュフローを生んでいない。SPC は、サイバーダインなど民間の出資者を含んでいるので、SPCに赤字を押し付けることは当然できない。
（契約によるガバナンス）

・まちづくり会社は債務超過になるたびに増資することになるだろう。

五十嵐市長は、総事業費70億の再生計画に政治生命をかけてるらしいね

ライトオン本社は、土地も建物も駐車場部分の土地もレーベンが購入している。
モグもキュートも、マンデベが購入に手を挙げている。
駅周辺の商業施設は、崩壊・消滅に近い状態。
クレオを商業施設として残しても、もはや手遅れ。
こうなってしまった原因は、駅周辺の地価が上がりすぎテナント賃料が高いことと駐車場の問題が大きい。
クレオに税金投入する案は、大河に小石を投げるようなもの。

クレオの土地建物の登記簿を見てください。
筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権（借金）をしているか分かる。
筑波都市整備は、高値を付けた業者に資産を切り売りしていくしかない存在。

そして、つくば市が作ろうとしているまちづくり会社（第２筑波都市整備）も、赤字を垂れ流して、最後は、資産を切り売りするしかない存在になる。
そこで、サイバーダインが安く資産（クレオ）を買い受けるわけでしょうね。
壮大な財テク物語だったわけです。

自民推薦でまた次も飯岡さんでるのかなー

予言しておきますね。
１　アンケートは、まちづくり会社への賛成が多数。
２　都市整備は、市の提示した３８億円では売れないと回答。
３　都市整備は、３８億円のほぼ倍額でデベロッパーにクレオを売却。
４　市長は、反対派からの信任を失い、賛成派からも根回しの悪さや段取りの悪さを指弾され、レームダックになる。

周辺住民=内部者T

クレオが市の再生案に乗ったら、早速ライトオンビルの横にマンション建設予定が立つだろう。
目の前に出来る再生施設をターゲットに壮大なマンションポエムを展開し、施設にボロが出る前に売りまくるだろう。

>>5365

>まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計（年に 4億円弱）以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。

まちづくり会社の運営費が6億円なのではなく、まちづくり会社＋ＳＰＣで6億円。

今からでも、西武跡とライトオンの街区にはマンション規制する条例作れないのかな？
そしたら全部解決じゃない？
とアンケートに書きました。

マンションのみを規制する条例は、違法でしょ。
高さ制限ならともかく。