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物件概要 | |
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所在地 | 茨城県つくば市 |
交通 | None |
種別 | 新築マンション |
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¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
紫波は盛岡に近く、来年岩手医大病院も近く(矢巾)に移転してくる。
それで乗る企業金融機関も多かったのかもしれないが、オガールが成功しているのかどうかはよくわからん。
つくばとは随分状況が違うような気もするが。
私も市役所の説明会参加しましたが、再生そのものを反対する声はありませんでしたね。
ここに書き込んでる方が少数で必死に書き込んでることがよくわかりましたよ。
もともとつくば駅に市の出張所がなかったのも問題ですし、つくば駅は研究機関や大学の方が必ず訪れる顔ともいうべき場所なので、一施設ぐらい市の大きなプロジェクトで進めてもいいと思います。
そもそも筑波地区の説明会は参加者が少なかったですね。
30人くらいの参加で、市議らしき人と記者らしき人が複数参加していて、他にも他地区からの参加者もいたし、純粋な筑波地区の参加者は20人ちょっとくらいかもしれません。
ここの数人だけが全面的反対派なんだって。
身近にいる人も、ほとんどが好意的だし。
住民投票って、例えば原発とかそのレベルのイメージだな。そのくらい、議員や市長を選ぶことは重大なこと。住民投票って叫んでる人は、普段から選挙行ってる?
★マンションと無関係の方は、「参考になる」ボタンを押してみてください。
この掲示板はマンションコミュニティ内にあり、もともとつくば市内のマンション購入希望者およびマンション居住者が主な閲覧者のはずです。
ここでの意見はあくまでも参考に留めておく方がよいと思います。
でも、どのくらいマンションと無関係の方が閲覧しているのか興味があります。
33年前の1985年に完成した建物です。 筑波メディカルや土浦高架、現在のデイズタウンが同級生。あと17年で築50年です。メディカルやデイズタウンもこれから60年とか70年とか頑張るんのでしょうか?これらの施設はクレオと共に筑波都市整備株式会社のエネルギー供給施設から赤い糸で結ばれています。エネルギー供給施設の維持管理についても筑波都市整備株式会社が撤退する可能性はあるのでしょうか。その際はやっぱり市がめんどうみるのでしょうか?
その辺の情報を市議会議員は調べて市民に教えて下さい。
とくに、生活者ネットの皆様、よろしくお願いします。
今回の説明会で一番印象に残った点は、まちづくり会社がクレオの建物をあと何年使うかについて一度も話に出てこなかったことです。
つくばニュースのコラムは反対派のライターが書いたようですね。
個人のブログではないのですから、ほとんど主観で書かれていて、公平性に欠けるあのような記事はいかがなものかと思います。
https://www.daiwalease.co.jp/press/20150821.pdf
https://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14073240501903
https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/PPP/report/112800015/?ST=ppp-pr...
1) 2012年に、つくば市が UR より、土地2380平方メートルを4億9千万円で購入。 開発業者をプロポーザル方式で公募。
2) 大和リースが複合ビル「BiViつくば」の建設・運営を行う。2015年から30年間の定期借地権を設定。総事業費 20億円。
市役所の説明会に行きましたが、おおむねツクバニュースさんが報道しているような内容でした。
賛成が多いという印象はなく、反対派が多く紛糾している印象。
ただし、反対の内容がさまざまで、マンション建設自体の肯定派は少数でした。
むしろ、商業施設を望むものの、市が税金を使うことへの反対派、サイバーダインを参加させることへの反対派等様々な理由の反対派がいた印象です。
賛成、反対で揉めてる時に、どちらかに片寄る意見や見方で記事を書くのはメディアとしてありなのか?ありなら仕方ないですが、随分あからさまですね。
反対派からすれば彼の記事はまともでしょう。
賛成派からすればあの記事には違和感を感じるでしょう。
どのような経緯でサイバーダインが入ったのか不明だが、条件付きで色々な企業に声をかけた結果、手を挙げたのがサイバーダインだったなら、仕方ないかな。
最初からサイバーダインだけ狙い打ちで指名したなら、反感を買うのもやむなし。
ただし、なんだかんだ言ってうまく行けばオッケーです。
> 市長 サイバーダイン(などがつくる投資会社)はキャッシュを300億円もっている。
装着型ロボット開発のサイバーダインとみずほ銀行、ベンチャーキャピタルのグローバル・ブレイン(東京・渋谷)は医療や人工知能(AI)など最先端分野の技術系ベンチャーに投資するファンドを年内にも設立する。
クレオ再生プロジェクトが、医療やAIなどの最先端分野の技術系ベンチャーという強い違和感(笑)
まー、クレオの中にスーパー作ったとして。
愛嬌があるロボットと人が、仲良く買い物出きるなら面白いかもね。
客が選んだものをカゴに入れて、客の後ろをついて歩くとか。話題になると思うけど、採算とれるものになるかわからん。むしろ、完全に駅前をロボットのテーマパークみたいな場所にしちゃうか。
市長 どこにでもあるスーパーにしないでくださいという声をたくさんいただいている。単なる商業施設でなくロボットが動き回るような施設を提供していきたい。
市長 動線をちゃんとつくっていく。子どもたちは上(3~5階)で遊んで、大人は小田に行って、帰りに(子どもたちを)拾って帰るなどの過ごし方もある。
市長 市民や議会に評価をいただいて、出資金の予算をつけたら、11月にまちづくり会社を作って、12月に筑波都市整備に取得のお金を払う。詳細なものを詰めて、改修工事をして、うまくいった場合、2020年の秋ぐらいにできる。
市長 8割あったからそれみろという気は毛頭ない。全域から声を聞けるようにしたい。
サイバーダインスタジオの開館時間は10:00から21:00まで(19:00からは一部コーナーのみ営業)。入館料は平日が大人700円、高校生600円、小中学生500円、シルバー500円。土日・祝日が大人1,500円、高校生1,200円、小中学生1,000円、シルバー1,000円。
イーアスの2階、2008年の開業時には入場料を取っていたんだ。クレオの未来かもね。
調べてみた。オガール紫波の出資方法を採用するという五十嵐市長のアイディアは素晴らしい。オガールの肝は、以下の通りです。
1) 紫波中央駅前の未利用町有地 10.7haを利用する。
2) SPCが建物(オガールセンター)を保有し、まちづくり会社が運営する。
3) SPCは地主である紫波町に地代を払う。
4) 紫波町は株主としてのみ、 SPC とまちづくり会社に関与する。出資のみであり、補助金を出したり、債務保証したりはしない。
*参考
https://www.eu-japan.eu/sites/eu-japan.eu/files/Kamada_JP.pdf
紫波中央駅前都市整備事業 ~オガールプロジェクト~
http://www.town.shiwa.iwate.jp/chosei/22/1572.html
オガールプラザ株式会社の経営状況等
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/bldcolumn/14/698129/101700037/?P=3
坪40万円の木造公民連携施設
これを応用すると、クレオ再生のスキームは、大まかには以下のようになる。
1) 38億円でクレオを買い、つくば市有地とする。地価は仮に 30億円とする。
2) 建物の価値は37億円、耐用期間20年とする。リノベーション費用 29億円+上記の差額。
3) SPC やまちづくり会社に対して、つくば市は株主責任のみを負う。
以上をベースに、より詳細かつ具体的なスキームを予想してみました。
1) SPCへの出資の割合は サイバーダイン (40%?) 、つくば市 (40%?)、MINTO+その他出資者 (20%?) 。当初の配当はなし。10年後までに配当を目指す。10年後に MINTO は投資を引き上げる。
2) SPC は、つくば市に対して地代(地価 30億円の 1% として 年に 3,000万円)を払う。3) SPC は長期修繕費(年に1億円)、減価償却( 37億円 / 20年で、年に2億円弱)を負担する。
4) SPC は、プロジェクトファイナンスの21億円 の利子 3% (年に 6,000万円)を負担する。
考察
・まちづくり会社の収入は年に9億円、運営費は年に6億円とされている。SPCに対して、上記の負担の合計(年に 4億円弱)以上を払うと仮定すると、キャッシュフローは赤字。
・つまり、まちづくり会社は十分なキャッシュフローを生んでいない。SPC は、サイバーダインなど民間の出資者を含んでいるので、SPCに赤字を押し付けることは当然できない。
(契約によるガバナンス)
・まちづくり会社は債務超過になるたびに増資することになるだろう。
ライトオン本社は、土地も建物も駐車場部分の土地もレーベンが購入している。
モグもキュートも、マンデベが購入に手を挙げている。
駅周辺の商業施設は、崩壊・消滅に近い状態。
クレオを商業施設として残しても、もはや手遅れ。
こうなってしまった原因は、駅周辺の地価が上がりすぎテナント賃料が高いことと駐車場の問題が大きい。
クレオに税金投入する案は、大河に小石を投げるようなもの。
クレオの土地建物の登記簿を見てください。
筑波都市整備がどれだけ多数の抵当権(借金)をしているか分かる。
筑波都市整備は、高値を付けた業者に資産を切り売りしていくしかない存在。
そして、つくば市が作ろうとしているまちづくり会社(第2筑波都市整備)も、赤字を垂れ流して、最後は、資産を切り売りするしかない存在になる。
そこで、サイバーダインが安く資産(クレオ)を買い受けるわけでしょうね。
壮大な財テク物語だったわけです。
予言しておきますね。
1 アンケートは、まちづくり会社への賛成が多数。
2 都市整備は、市の提示した38億円では売れないと回答。
3 都市整備は、38億円のほぼ倍額でデベロッパーにクレオを売却。
4 市長は、反対派からの信任を失い、賛成派からも根回しの悪さや段取りの悪さを指弾され、レームダックになる。
クレオが市の再生案に乗ったら、早速ライトオンビルの横にマンション建設予定が立つだろう。
目の前に出来る再生施設をターゲットに壮大なマンションポエムを展開し、施設にボロが出る前に売りまくるだろう。
市民として開発頑張って欲しいですが、正直 期待していません。キュートに行きたいのに、立体駐車場が面倒で行くのをやめてしまう事も多々。あと、あのBIBIは何のために作ったのか。閑散としているし駐車場代は都内並みですし。
私はつくばへは仕事で転居してきたのですが、ごめんなさい 不満しか出てこないです。
研究学園を見ても分かりますが、街づくり下手すぎて開いた口がふさがりません。
10年ちょっと前にようやく鉄道が通った街で、役所は元々は田舎町村役場の人と資産の寄せ集め。
学園都市建設時のような国の主導はないし、多分、今のつくばのような大規模かつスピーディーな街づくりのノウハウが蓄積されていないのだろう。
>>5375
クレオの抵当権問題(筑波都市整備の借金問題)は、説明会でも質問がされていて、つくばニュースでもタイトルとして取り上げられています。
https://newstsukuba.jp/?p=9511
「クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。」
これに対する市長の回答が全く意味不明。
クレオ、キュート、モグの共同担保だとしても、クレオの面積からいって、150億円の半額程度は払わないと、抵当権解除してもらえないと思います。
参加者 (1階に置く予定の)食品スーパーは周辺にマンションをつくって人口を増やさないと採算が合わない。一定の条件でマンションを作る必要ある。(隣接の)ライトオンつくば本店ビルはタカラレーベンに売却された。ここをマンションにしない方策は考えているのか。(市長は)財務内容がいいとおっしゃるがサイバーダインは(損益が)赤字会社だ。クレオに抵当権が150億円ついている。整理の見通しは立っているのか。
市長 ライトオンに今入っている企業はオフィスとして入っている。ライトオンの社長とも話をして、マンションにはしないという話はいただいているが何が起こるか分からない。サイバーダインは研究開発を先行させているので赤字だが、中堅企業の中では一番お金を持っている。状況によって、いかようにもなっていく見通しをサイバーダインはもっている。(所有者の)筑波都市整備がクレオとモグ、キュートの三つを売りたい話がある。(三つが)共同担保になっている。クレオの担保をはずすことは十分に可能だろうという話になっている。
>>5388 通りがかりさん
まちづくりアドバイザー3人いるのか。すごいメンバーだな。非常勤だから市長と行動を共にしてアドバイスはしないのかな。今は危機的状況なんだから、実力を発揮してほしい。
http://www1.g-reiki.net/tsukuba/reiki_honbun/e019RG00001130.html
外国に住んでる山崎氏
https://mainichi.jp/articles/20170727/ddl/k08/010/327000c
名古屋出身の三浦氏
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000002.000028199.html
大手広告代理店の大瀬良氏
https://igarashitatsuo.com/archives/3179.html
個人のワガママなのですが、中心地区に人が集まることで朝夕の渋滞が悪化するのが嫌です。
車通勤なので、勤務地がバラバラの方向の方がありがたい。中心地区を跨いで通勤する身には、中心地区の渋滞はストレス。
バスを使え?バス停遠いし、本数少ないし、乗り換えも必要だし、何より、保育園の送迎に車が必要です。一度バスを使ってみたら、渋滞で20分遅れて遅刻しました。
通勤時間帯の渋滞。確かに面倒ですね。
しかしながら、この渋滞は市内に研究機関や勤務地がある証拠ですよね。
多分、この渋滞も活気のひとつ。
という訳にはなりませんか。官舎退去の影響もあるのでしょうか。
>>5404
ライトオン元本社ビルは2006年築でしょう。確か売却金額は35億。
いくら何でも、10年余りで、すぐさま建替えということにはならないとは思います。
しかし、レーベンの経営方針って何なんでしょうね。
秘匿主義的なコアリスの販売状況といい
上半期の業績次第で方針転換する可能性はないでしょうか。
2007年 GOODDESIGNAWARD
ライトオン本社ビル
http://www.g-mark.org/award/describe/33698
昨日の朝の「南大通り東交差点」の事故は「右折しようとした車と直進していた車が衝突」でしたね。
直進していた車を運転していた57歳の男性が骨盤を折る大ケガ、もう1台の車の運転手の女性は軽傷。
歩道で自転車に乗っていた女子中学生に接触。中学生は軽い怪我とのこと。
TVで見た時、車がひっくり返っていてビックリしたけど、死者が出てなくて本当によかった。
道路がどうのっていったって今更どうしようもない訳で、一番は運転手の心がけだよね?