つくば市の都市計画について語り合いましょう

牛久とか竜ヶ崎は、
どこが中心か意見が分かれる。
地価もあまり差がない。

でも、つくばは、地価を見ても
中心ははっきりしていますね。
つくば駅前は、二番手の研究学園駅前の2倍ぐらい高いですからね。

>>2900 匿名さん
中心部に魅力がない街は、
その中心部だろうと、その郊外部だろうと、
住みたいと思わないでしょ。
中心部がダメになれば、
その郊外部は、もっとダメになる。
つまり、全体として需要が下がるということ。

都市全体の需要を上げるためには、
中心部は力を持ってないとダメですよ。

それとも、どこかに、そうじゃない街があるんですか？

例を出してみてください

TXが通る前は確かに大規模な店舗はつくばセンターにしかなくて、その優位性がある程度はっきりしていたけど、TX開通後15年近くが経って、西武も撤退した今となっては、もはやそれは過去の話。
今の地価は、過去の残滓とあるいは再開発でなんとかなるのではないかという期待が入り混じって何とか維持されているもの。
それが実力どおりなら、税金に頼るなどという案が出るまでもなく、民需で何とでもなっているはず。
しかし現実はそうではなく、市民の財産である図書館を、つくば駅前のために莫大な経費をかけて移転することを検討するはめになっている。
どうせ移転は実現するのでしょうが、それが馬鹿馬鹿しい茶番だと思っている市民は一定数存在する。

まだ分かっていないようですね

地価っていうのは何者かによってコントロールされてるとか、そういったものではありません。

UR跡の36億は高すぎだとは思いますが、
ただ、実際お金を出したところの判断です。
あなたのお金を伴わない外野の意見より、
何倍も説得力がありますよ。

そんなに地価を下げたいのなら、
自分で安く買って、
安く売買された実績をつくればいいんです？

なんで、それが出来ないか分かってますかね？

中心部は、その都市の代表です。
もし、ちゃんとした、それなりの需要のある郊外部が周りを固めているなら、平準化はしません。
中心部需要はさらに伸びていきます。
そういうものです。
中心部需要が下がれば郊外部はもっと下がる。
やはり、平準化はしません。

商業地の地価はそれが商業需要で維持されているのか住宅需要で維持されているのかは判断できない。
しかし、最近つくば駅前の土地を買ったのはダイワを除けばマンション業者ばかり。ダイワはつくばの街づくりの元締めなので、そこが買っても救済のためと思われ、あまり参考にはならない。
テナントはクレオはもとよりロイネットホテルも惨憺たる状況で、ビビやモグも綱渡りの状態。
これらは賃料や地価に見合った売り上げが立てられないことが主な理由である。

これではつくば駅前の地価はほとんど住宅需要で維持されていると言わざるを得ない。
そして、住宅需要に地価が本当に見合っているかは、直近ではUR跡を買った業者が建てるマンションの売れ行きで判断される。
きれいに早期完売すれば、住宅需要の実力は地価どおりにあったということになるし、いつまでも売り切れないようであれば、業者の見込み違いであり、住宅需要ですら地価どおりではなかったということ。
後者であれば現状の地価がいかに高かろうと、それは張子の虎だということになる。

また、中心部かどうかの話なのに、すぐに地価の話に誘導するのも、論法がおかしい。
銀座の地価は東京一どころか日本一だが、では銀座が東京の中心かと言われれば必ずしもそうではなくて、もっと他の所の名前が出てくると思います。

逆に尋ねたいけど、中心部の価値を相対的に下げて、郊外部の価値を相対的に高めるというのは、
どうやってできると思ってるの？

郊外に該当する面積というのは、
中心部よりも何倍も広いわけだよね？

そこに民需を呼び込むにはどうしたらいい？

>>2905 匿名さん

その理論でいくと、エンブレムよりコアリスの方がずっと価値の高いとちだということになります。

>>2895 匿名さん

もともと電車のない街なので、駅前に全て集まる街作りかされてこなかったのです。

14年前まで、電車もないし、公共交通機関も不便で、皆が車で移動していた街です。

駅前を中心にした街にすべきといっても、それまで暮らしてきた人たちは分散型の街に慣れています。簡単には変わらないでしょう。

私の知っている地方都市は、駅前が元気なくて郊外のモールに人が集まるところばかりです。駅前が今も元気なのは、県庁所在地か、駅利用の通勤通学者が非常に多い街だけです。

>中心部の価値を相対的に下げて、郊外部の価値を相対的に高めるというのは、どうやってできると思ってるの？

はあ？そんなこと考えてもいないですが。
それに今のつくば駅前が唯一の中心部ということを前提としたような論法にも乗る気はないです。

まあ、つくば駅前について言えば、現状の高い地価というかテナント賃料がつくば駅前の商業需要にはむしろマイナスに働いていると思うので、もう少し下がった方が良いのではないかと思います（コントロールできないというのはその通りですが）。

けれど、別につくば駅前の価値を下げたいとか、それによって郊外部の価値を高めたいとかは考えていないです。


>郊外に該当する面積というのは、
>中心部よりも何倍も広いわけだよね？
>そこに民需を呼び込むにはどうしたらいい？

無理に民需を喚起して、全くの郊外や農村部を発展させようなどという話はしていないですよ。
例えば研究学園やみどりのは民需で発展著しいし、つくば駅前以外にも民需で発展している地域はあるので、それでいいんじゃないですか。

つくば駅前にも全く税金を注ぎ込むなという気はないですけど、図書館の移転は市民の利便性を無視しているし、効果も怪しげです。

じゃあ民需に任せると郊外モールの周りが
中心部化していくってことですか？

郊外モールって立地が良ければ
町や村にも建ちますからね
つまり、都市なのに、都市圏外縁部の町村レベルの低レベルなまちづくりをしているわけですから、それはもう、中心部も郊外もどちらも失敗の都市ってことですよね。
しかも、それって、郊外を全体に底上げするっていうより、新たに中心部を作ってるってことじゃないかな？
これまでの都市集積を無視して、関係ないところで町村レベルのまちづくりをしてるってことだから、
そういった都市は、都市全体の評価がかなり低いのでしょうね。

>>2913 名無しさん

いやいや落ちついてください。

中心部を作り色々集中させる街作りには、つくばは適していないだけです。

中心に揃えなくてよいのです。

郊外モールも駅前も、どちらも適度に活発。

駅前＝街の中心だとしても、中心＝1番栄える、ではないのです。

通じないみたいですが、つくばは分散型なんです。

>じゃあ民需に任せると郊外モールの周りが
>中心部化していくってことですか？

はあ？郊外を中心部化するなんて誰が言いましたか？
民需のとおりに発展すればいいのであって特定の中心部を作ろうなどという意図もありません。

（上記引用部分以降の文は、全て上記引用部分を礎にしたあなたの妄想であって答える気にもなりませんね）

>>2912 匿名さん

は？

まるで、つくば市のこれ以上の発展は望んでないって言ってるように聞こえますね。

税金税金言うなら、
税収増やすことも考えましょうよ。

県内の常磐沿線の不動産が死んでる中、
幸いにもつくば駅前だけは、マンション需要があるみたいなので、それを足がかりとして、どう税金使ったら、そのマンション需要がさらに高められるか？
そういうことも考えて、じゃあこの都市のどこに手を加えるか？となったときに、
あっちもこっちもというわけにはいかないですよね？
そういうときに求められてくるのが、
中心部なんですよ

>県内の常磐沿線の不動産が死んでる中、
>幸いにもつくば駅前だけは、マンション需要があるみたいなので、それを足がかりとして、どう税金使ったら、その>マンション需要がさらに高められるか？

はあ？なんでつくば市と直接関係のない常磐沿線が出てくるんですか？

それに常磐沿線は知らないですけど、つくば市はマンションだけでなく戸建ての需要が旺盛で、TX沿線をはじめとした各地域で開発の勢いが止まりません。
つくば駅前という狭い地域にだけ目を向けて、マンション需要を高めることがどれだけ税収になると言うのですか？

仮に税金使うにしても、市民の利便性を無視した図書館移転、それも効果が怪しいってんじゃ賛成できませんよ。

>>2917 匿名さん
戸建需要なんて、市内のどこでもあるでしょう。それが高まったものが
マンション需要であって、
そのマンション需要がみられるのは、
現状つくばセンターしか無いのです。

>戸建需要なんて、市内のどこでもあるでしょう。それが高まったものが
>マンション需要であって、
>そのマンション需要がみられるのは、
>現状つくばセンターしか無いのです。

はあ？つくばセンターという狭い地域だけでマンション需要を高めることが、どれだけ税収になるのかと言っているのです。

また、戸建需要について市内のどこでもあるということは、それだけの数の戸建てが民需で実現されており、税収にも貢献しているということです。
そして民需に追いつくために道路などを造るのが正しい税金の使い途です。